Quản Lý Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc chuẩn, quy chuẩn về ứng dụng công nghệ thông tin trong cơ quan nhà nước đảm bảo tính khoa học, thuận tiện cho việc khai thác và sử dụng.

2. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải bảo đảm phục vụ kịp thời yêu cầu công tác quản lý nhà nước và phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc gia.

3. Các thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được thu thập, cập nhật, duy trì, khai thác và sử dụng phải đảm bảo tính trung thực, khách quan.

4. Việc khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải đảm bảo đúng mục đích, tuân theo các quy định của pháp luật.

Quản lý, sử dụng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản

o Quy định các hành vi bị cấm và xử lý vi phạm (Điều 5 NĐ 117/2015)

1. Các hành vi bị cấm

a) Cung cấp thông tin không chính xác, không đầy đủ, không đúng thời hạn theo quy định tại Nghị định này;

b) Làm sai lệch, hư hỏng, thất thoát thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

c) Chiếm giữ, tiêu hủy trái phép, làm hư hại thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

d) Khai thác, sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trái với quy định của Nghị định này và các quy định khác của pháp luật;

đ) Cản trở việc khai thác, sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định.

2. Xử lý vi phạm

Các cơ quan, tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định tại Khoản 1 Điều này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật

 Quản lý hệ thống thông tin bất động sản:

- Bộ Xây dựng thống nhất quản lý hệ thống thông tin về thị trường BĐS

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Sở Xây dựng địa phương thực hiện quản lý hệ thống thông tin về thị trường bất động sản tại địa phương

- Cơ quan quản lý nhà nước ban hành văn bản quy

phạm pháp luật hướng dẫn chi tiết và quy định chế độ tài chính trong thu thập, cập nhật, xử lý, quản lý, khai thác, sử dụng thông tin về và thị trường bất động sản

- Cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản xây dựng quy chế về xây dựng cơ sở dữ liệu và quản lý hệ thống thông tin; xây dựng và thực hiện các giải pháp về an ninh, an toàn thông tin; trực tiếp hoặc giao tổ chức có đủ điều kiện năng lực đảm nhận thực hiện quản lý, vận hành các máy chủ, thiết bị tin học, mạng máy tính, bảo đảm sự vận hành của hệ thống; cấp và giao quyền truy cập cho cơ quan, tổ chức, cá nhân đăng ký khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu thuộc cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất

động sản theo quy định.

 Các hình thức khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu về

nhà ở và thị trường bất động sản:

- Qua mạng internet

- Qua trang thông tin điện tử do cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản

quy định

- Qua mạng chuyên dùng

- Thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu

cầu

- Bằng hợp đồng giữa cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và bên khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động

sản theo quy định của pháp luật.

 Đối tượng, phạm vi khai thác sử dụng:

- Các cơ quan tham gia xây dụng và duy trì cơ sở về thị trường bất động sản được quyền khai thác dữ liệu thuộc phạm vi quản lý của cơ quan mình

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quyền yêu cầu cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

- Các cơ quan, tổ chức cá nhân được quyền

yêu cầu cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và khi sử dụng thông tin thì phải thanh toán dịch vị theo quy định

- Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản không được cung cấp các thông tin ảnh hưởng đến an ninh quốc gia, bí mật kinh doanh của doanh nghiệp, các thông tin mang tính cá nhân trừ trường hợp phục vụ hoạt động điều tra, xác minh xử lý hành vi vi phạm pháp luật và phục vụ công tác quản lý nhà nước của cơ quan có thẩm quyền.

3.4.2. Hồ sơ bất động sản

3.5. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

Thuế

Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụ phải thực hiện đối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành, không mang tính chất đối giá và hoàn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế. Thuế không phải là một hiện tượng tự nhiên mà là một hiện tượng xã hội do chính con người định ra và nó gắn liền với phạm trù Nhà nước và pháp luật.

Sự ra đời và tồn tại của thuế gắn liền với sự phân chia xã hội thành các giai cấp đối kháng và sự xuất hiện của Nhà nước - pháp luật.

Thuế BĐS

Tất cả những ai đang sở hữu, sử dụng BĐS nếu không thuộc đối tượng được miễn giảm thì phải nộp thuế này, Thuế này được nộp hàng năm theo quy định của pháp luật.

Mục đích của chính sách thuế

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Sự xuất hiện Nhà nước đòi hỏi cần phải có của cải vật chất cần thiết chi cho hoạt động thường xuyên của bộ máy Nhà nước nhằm đảm bảo cho Nhà nước tồn tại, duy trì quyền lực và thực hiện chức năng quản lý xã hội của mình. Ðể có được lượng của cải cần thiết, Nhà nước đã sử dụng quyền lực của mình ban hành pháp luật, ấn định bắt buộc các thể nhân và pháp nhân phải đóng góp cho Nhà nước một phần của cải mà họ làm ra và hình thành qũy tiền tệ tập trung của Nhà nước. Ban đầu những của cải vật chất này được thu nộp dưới hình thức hiện vật, dần dần thuế được chuyển sang hình thức tiền tệ. Ðồng thời với việc ấn định nghĩa vụ thu nộp của cải vật chất đối với dân cư, Nhà nước đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ đó bằng bộ máy cuỡng chế của Nhà nước.

Sự xuất hiện sản phẩm thặng dư trong xã hội là cơ sở chủ yếu để thuế tồn tại và phát triển. Như vậy, thuế là phạm trù có tính lịch sử và là một tất yếu khách quan, thuế ra đời xuất phát từ nhu cầu đáp ứng chức năng của Nhà nước và sự tồn tại của thuế không tách rời quyền lực Nhà nước.

Vai trò của thuế

- Thuế là công cụ chủ yếu của Nhà nước nhằm huy động tập trung một phần của cải vật chất trong xã hội vào ngân sách Nhà nước.

- Pháp luật thuế là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với nền kinh

tế và đời sống xã hội.

- Pháp luật thuế là công cụ góp phần đảm bảo sự bình đẳng giữa các

thành phần kinh tế và công bằng xã hội.

b. Đặc điểm, vai trò của Thuế BĐS

Đặc điểm của Thuế BĐS

Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn có một số đặc điểm riêng sau:

-Thuế bất động sản dựa trên nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích.Những người được hưởng lợi ích từ nhà nước nhiều sẽ phải nộp thuế cao. Nhà,đất và các công trình kiến trúc khác được bảo tồn,phát triển và sinh lời nhờ được thừa hưởngnhiều lợi ích từ các dịch vụ công của nhà nước.Ví dụ,giá trị của nhà đất

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc có thểtăng lên nhiều do nhà nước cải tạo ,mở rộng hệ thống đường giao thông,điệnnước..mà không cần có sự đầu tư của người nắm giữ bất động sản đó.Vì vậy,người có Bất động sản phải có trách nhiệm đóng góp cho ngân sách nhànước để nhà nước có thêm nguồn trang trải các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng.

- Thuế BĐS là một loại thuế tài sản, được xem như một khoản thu bổ sung của thuế đánh vào thu nhập,đặc biệt ở các quốc gia có số thu thuế thu nhập cá nhân còn thấpvà trình độ quản lý thu thuế còn yếu kém. Thuế tài sản cho phép tính đến khả năng lớn lao của người nộp thuế, được thể hiện bằng lượng của cải hơn là lượng tiền họ bỏ ra để tiêu dùng. Thuế tài sản còn góp phần hướng dẫn, khuyến khích sử dụng tài sản có hiệu quả thông qua đầu tư vốn vào kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tếhơn là cất giữ tài sản. Loại thuế này thường động viên từ tầng lớp dân cư giàu cónên dễ được sự đồng tình, ủng hộ của đại đa số dân chúng trong xã hội.

- Xác định giá tính thuế BĐS là vấn đề khó và phức tạp. Giá cả của hầu hết cáchàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm,nhưng đối với BĐS không thể xác định chính xác được vì giá trị của chúng còn phụthuộc vào rất nhiều yếu tố như đã phân tích ở đặc điểm của BĐS và thị trường BĐS,điều này có thể dẫn đến các kết quả định giá khác nhau của các tổ chức định giákhác nhau. Nói chung, cơ sở tính thuế của BĐS là tổng giá trị của BĐS hoặc giá trịtăng thêm của chúng, nhưng dự dưới bất kỳ hình thức nào để tính được thuế BĐS cũng phải tiến hành công tác định giá và thẩm định giá. Việc xác định giá BĐS có thể được thực hiện một lần để xác định ho nhiều kỳ tính huế hoặc xác định chotừng lần chuyển nhượng để tính thuế, tùy thuộc vào từng loại thuế và pháp luật vềthuế BĐS của từng quốc gia. Độ chính xác của việc định giá BĐS sẽ ảnh hưởngtrực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế. Điều này có thể dẫn đến giữa các chủ sở hữu BĐS có giá trị như nhau nhưng sẽ có thái độ nộp thuế khác nhau. Chính vì vậy, xác định

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc giá trị của BĐS để làm căn cứ tính thuế BĐS rất khóvà phứctạp, cần nghiên cứu kỹ lưỡng để phát huy được vai trò điều tiết của thuế BĐS.

Vai trò Thuế BĐS

Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò nh các loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau:

Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.

- Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường bất động sản.

- Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.

- Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất…

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản.

Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư của xã hội hơn là kết quả của lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chóng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ ít đất; người có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ bất động sản cho người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội.

Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản

Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã được ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác. Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.

Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Đặc điểm và vai trò của Lệ phí

- Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước.

- Mục đích nhằm đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước, đảm bảo quyền lợi về mặt hành chính pháp lý cho người nộp, không dùng để bù đắp chi phí.

- Mức lệ phí được ấn định trước, không nhằm mục đích bù đắp chi phí; riêng mức thu lệ phí trước bạ được tính bằng tỷ lệ % trên giá trị tài sản; bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của công dân.

- Cơ quan nhà nước: nộp đầy đủ, kịp thời số tiền lệ phí thu được vào ngân sách, nguồn chi phí trang trải cho việc thu lệ phí do ngân sách nhà nước bố trí trong dự toán của tổ chức thu theo chế độ, định mức chi ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật.

Vai trò của Phí, lệ phí đối với thị trường BĐS

Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua các chế độ phí, lệ phí như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính,... cũng như thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai để hạn chế tối đa thị trường ngầm về bất động sản, chống tình trạng đầu cơ đất đai, bình ổn giá cả và đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể