Những Vấn Đề Cơ Bản Về Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;

b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;

c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;

d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;

đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.

3. Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

CHƯƠNG 3: ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NĂM

3.1. Những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh doanh bất động sản

Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm: các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), Nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi một chủ thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường bất động sản.

3.1.1. Khái niệm chung về đầu tư kinh doanh bất động sản

Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất...) tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua hoặc người đi thuê bất động sản...Đây là lực lượng năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.

3.1.2. Vai trò của đầu tư kinh doanh bất động sản

Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất... đây là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất

động sản và tham gia quản lý hoạt động trên thị trường bất động sản.

Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản.

Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả bất động sản.

Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản như cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước.

Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ..để tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường. Họ là những người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các công trình trong thực tế. Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình.

Nhà tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực hiện thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

3.1.3. Phân loại hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

Giá cả của hàng hoá bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị trường bất động sản thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý bất động sản tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch bất động sản, cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư ván về thiết kế, thi

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp…

Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản... nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn được mục đích đặt ra.

Các chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về bất động sản. Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản. Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích thị trường bất động sản phát triển. Kinh nghiệm cho thấy rằng các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.

Để nâng cao khả năng hoạt động của các tổ chức trên, cần xoá bỏ các rào cản trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp. Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, trung tâm môi giới… được hình thành và phát triển. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân và ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này. Tổ chức đào tạo chuyên gia cho hoạt động của thị trường bất động sản. Đặc biệt là chuyên gia về đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới định giá, trọng tài, tín dụng, thông tin…về giao dịch bất động sản.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn.Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn,

trong đó chủ yếu là các ngân hàng.

Do đặc tính không thể di dời, lâu bền và có giá trị lớn của bất động sản nên bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào thị trường bất động sản để xác định giá bất động sản làm tài sản thế chấp.Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản là tài sản thế chấp.Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản.Mặt khác, bản thân các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh về bất động sản.

Ngoài các ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như công ty bảo hiểm, công ty tài chính, các quỹ đầu tư... đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Một trong những ngân hàng được cổ đông quan tâm nhiều đến khoản nợ xấu cho vay sân sau là Eximbank, khi ngân hàng này rót hơn 300 tỷ đồng vào cho công ty con trực thuộc là Eximland, khiến nợ xấu tăng lên trong những năm qua.

Con số nợ xấu của Eximbank đến tháng 6/2015 là 2.400 tỷ đồng (tương đương 2,82% tổng dư nợ). Do nợ xấu tăng và phải bán lượng nợ xấu lớn cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), nên lãnh đạo Eximbank thừa nhận, phải trích dự phòng cao, khiến lợi nhuận bị ảnh hưởng.

Trong khi đó, ngoài khoản nợ xấu 686 tỷ đồng mà DongA Bank cho Công ty bất động sản Phát Đạt vay để triển khai dự án trước đó nay chưa thu hồi được, thì ngân hàng này còn “méo mặt” với khoản nợ của công ty trực thuộc là DongA Land. Ông Trần Phương Bình, Tổng giám đốc DongA Bank cho biết,

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc với khoản nợ của Phát Đạt hiện DongA Bank đang trong quá trình thu hồi nợ, nhưng do bất động sản khó khăn, nên thủ tục phái mãi chậm

3.2. Trình tự, thủ tục thực hiện và nội dung các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

 Vì sao cần có sự quản lý của nhà nước?

- Thực hiện đươc cac định hương và mục tiêu phat triển kinh tê - xã hôi cua đất nước.

- Ngăn ngừa, han chê nhưng mặt trai, cac tiêu cực, đam bao sự phat triển cân băng bền vưng cua thị trương BĐS.

+ Một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;

+ Thông tin không đầy đủ;

+ Lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế;

+ Mất ổn định, nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ...

- Bảo vệ môi trường sinh thái

- Yêu cầu của bản thân các doanh nghiệp.

Xây dựng chính sach về thị trương bât đông san

- Nhà nước ban hành, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô.

- Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có các chính sách nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh BĐS. Chính sách đầu tư phải thực s khuyến khích mọi thành phần kinh tế tgia, NN có thể thực hiện giao đất chưa thu tiền ( bán chịu), chỉ thu khi doanh nghiệp xây dựng xong BĐS đưa vào kinh doanh; Hỗ trờ nguồn tài hcinhs ban đầu cho doanh nghiệp; đầu tư vốn bằng tiền, sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu cho doanh nghiệp...cho vay xây dựng công trình lã suất thấp hoặc k lãi...NN cũng có thể đinh ra 1 chính sách thuế hợp lý đảm bảo khuyến khích doanh nghiệp. Chính sách hỗ trợ vốn; kỹ thuật công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực doanh nghiệp; biện

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc pháp đất đai tín dụng, cung cấp thông tin thị trường; đào tạo bồi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, công nhân có tay nghề cao.

- Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, xây dựng, giao thông.....và các chính sách pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của TTBĐS.

Xây dựng phap luật vè thị trương bât đông san

- Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường.

- Hệ thống pháp luật quy định: điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung....của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng cho thuê...và hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó.

- Thông qua QHSDĐ, QHXD, Nhà nước thực hiện định hướng phát triển kinh tế văn hóa xã hôi, điều chỉnh việc sử dụng đất đai xây dựng...nhằm ngăn chặn tiêu cực.

- Nhà nước QH cụ thể từng vùng, từng khu nông thôn, từng đô thị...tạo điều kiện phân bố BĐS phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương và trong phạm vi cả nước.

Thực hiên hành chính công liên quan đến hoạt đông của thị trương bât đông san

- Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng là điều kiện để BĐS được tham gia vào thị trường một cách có tổ chức; đảm bao các giao dịch không bị trùng và đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.

Tổ chức dịch vụ công liên quan đến hoạt đông của thị trương bât đông san

- Nhà nước tổ chức cung cấp thông tin về BĐS: xác lập quyền sử dụng đất, diện tích đất, bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, đăng ký quyền sở hữu, thông tin về quy hoạch....hoạt động này mang tính dịch vụ và NN có thể thu phí.

- Nhà nước thành lập các tổ chức hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho giao dịch của TTBĐS.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Nhà nước thành lập tổ chức định giá. Tổ chức này thực hiện định giá BĐS nhằm phục vụ tư vấn cho các giao dịch của TTBĐS; phục vụ việc giải quyết các tranh chấp; phục vụ công tác quản lý đất đai, quản lý TTBĐS của Nhà nước.

3.3. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản

3.3.1. Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản



Phận loại giá:

- Giá có khuynh hướng cố định: Giá trưng mua

Giá bảo hiểm Giá thế chấp Giá đền bù

Giá khởi điểm đấu giá Giá tính thuế

- Giá có khuynh hướng thay đổi: Giá dùng cho mục đích đầu tư Giá sử dụng hiện thời

Giá phát triển Giá thuê

Giá thị trường giá do chủ sở hữu

=> Giá bất đông sản vẫn được đưa ra với mục đích trao đổi, mua bán,

chuyển nhượng...được gọi là giá thành bất động sản.

- Giá thành BĐS bao gồm: Chi phí đất đai: mua quyền sử dụng đất, phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng....Chi phí chuẩn bị xây dựng: lập đồ án quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc, khảo sát địa chất, thiết kế....Chi phí xây dựng: vật liệu xây dựng, nhân công.... Chi phí thuế,chi phí

tiêu thụ ....

Giá thành BĐS thường biến động do chịu ảnh hưởng các nhân tố hành chính- chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên và một sô nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thủy…)

3.3.2. Nội dung chính hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Nhân tố khu vực:

- Địa điểm, vị trí