Điều Kiện Tự Nhiên – Kinh Tế Xã Hội Tại Thành Phố Sơn La

nghề tại 11 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lượng đấu giá viên.

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp

- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp có địa chỉ tại số 8 Phan Bội Châu, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành Phố Đà Nẵng; được thành lập theo Quyết định số 1540/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 1997 của UBND lâm thời thành phố Đà Nẵng và được bổ sung thêm nhiệm vụ mới theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 04/1/2006 của UBND thành phố Đà Nẵng. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.

* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 08 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:

+ Về ngành nghề kinh doanh: có 04 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 04 doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.

+ Về hình thức doanh nghiệp: có 05 công ty cổ phần; 03 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 02 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:

Có 08 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 08 quận- huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.

b. Thủ tục

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận QSDĐ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá. Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.

- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.

- MCL mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.

c. Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

- Giá khởi điểm do UBND thành phố quyết định giao động từ 3.900.000 - 5.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.000.000 đồng/m² và giá đất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000 đồng/m² cao hơn 1,24

- 2,42 lần so với giá khởi điểm quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được

phỏng vấn, với mức giá khởi điểm như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 0,5 trường hợp cho là cao hơn giá trị thị trường.

- Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm từ 2 tỷ đồng trở xuống; nộp bằng 3%-5% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2 tỷ đồng và giao cho Hội đồng đấu giá đề xuất mức tỷ lệ cụ thể tùy theo tổng giá trị khu đất (thửa đất) để trình Chủ tịch UBND thành phố quyết định.

- Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000.000 đồng/m² và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000.000 đồng/m².

- Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong (Nguyễn Văn Cường, 2017).

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu và điều tra

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá đất của thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La từ năm 2017 đến năm 2019 cụ thể là Các dự án đấu giá QSDĐ tiêu biểu, đại diện cho giai đoạn 2017 – 2019.

2.1.2. Đối tượng điều tra

Những người tham gia đấu giá QSDĐ (người đã trúng đấu giá và không trúng đấu giá), Cán bộ tại các cơ quan liên quan đến vấn đề đấu giá QSDĐ.

2.2. Nội dung nghiên cứu

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La

- Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La

- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.

- Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và cán bộ chuyên môn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La

- Giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.

2.3. Phương pháp nghiên cứu

2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Để thuận tiện cho việc nghiên cứu, tác giả chọn 3 phường có số thửa và diện tích đấu giá nhiều nhất tại tại thành phố Sơn La. Cụ thể với 3 địa điểm như sau:

Dự án 1: Khu quy hoạch hành chính – Phật giáo tỉnh Sơn La (bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) là khu vực cửa ngõ, trung tâm kinh tế, văn hóa phía Đông Nam thành phố Sơn La, là địa bàn đang

trên đà phát triển mạnh mẽ về quy hoạch sử dụng đất, là trung tâm hành chính tương lai của thành phố Sơn La (gồm 18 thửa đất).

Dự án 2: Khu quy hoạch kè suối Nậm La (bản Mé Ban, phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La) nằm ở trung tâm thành phố Sơn La. Có trung tâm hành chính, chính trị tỉnh Sơn La nằm trên địa bàn, do vậy nhu cầu về đất tương đối cao (26 thửa đất).

Dự án 3: Khu quy hoạch dân cư lô 4B – Kè suối Nậm La (tổ 9, Phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La). Nằm phía Nam của Thành phố Sơn La, nơi tập trung các chợ và nơi buôn bán sầm uất nhất thành phố Sơn La, có nhiều lô đất đấu giá, với lượng người tham gia đấu rất đông và giá thành khá cao (34 thửa).

Ba dự án trên có kết quả đấu giá và sự thành công của mỗi dự án là khác nhau; Có phương thức đấu giá quyền sử dụng đất khác nhau.

2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:

Đề tài tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai có liên quan đến công tác đấu giá đất trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.

Thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá. Thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất và các tài liệu có liên quan.

Bên cạnh đó, đề tài còn tham khảo các tài liệu, thông tin đã được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như các tạp chí chuyên ngành.

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:

Để có được đánh giá của người dân và cán bộ quản lý đất đai về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả thiết kế phiếu điều tra để phỏng vấn trực tiếp các đối tượng tham gia đấu giá và cán bộ quản lý. Số lượng các hộ được chọn ngẫu nhiên dựa trên công thức chọn mẫu của Yanme (1976) như sau:

n =

1 + N*(e)2

Trong đó: n: Số lượng phiếu cần điều tra

N: Tổng số người tham gia đấu giá QSDĐ.

e: Là sai số cho phép (e = 15%) (Lê Huy Bá, 2006)

Dựa vào công thức chọn mẫu của số lượng mẫu cần điều tra đối với từng dự án là 13, 17, 20. Do đó đề tài phải tiến hành điều tra 50 hộ dân đã trúng đấu giá QSDĐ tại 3 dự án đấu giá đất trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, để đảm bảo việc điều tra được đầy đủ, trung thực cũng như phản ánh được những vấn đề mà đề tài nghiên cứu. Tác giả đã thực hiện điều tra phỏng vấn là 70 người tham gia đấu giá QSDĐ (cả người trúng đấu giá và không trúng đấu giá). Ngoài ra đề tài còn phỏng vấn 30 người cán bộ quản lý trực tiếp thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Sơn La; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Sơn La; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La...)

Nội dung phiếu điều tra tập trung vào những vấn đề sau: Thông tin cơ bản về người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La. Các nội dung phỏng vấn đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; trong quá trình đấu giá, sau quá trình tổ chức và ý kiến của người được phỏng vấn tham gia đấu giá về: quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, tính công khai, minh bạch, hiệu quả triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất….

2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Các số liệu sau khi thu thập được tổng hợp, thống kê và phân tích trong phần mềm Word, Excel. Kết quả tổng hợp được thể hiện bằng bảng biểu sơ đồ để người đọc thấy được kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.

2.3.4. Phương pháp chuyên gia

Để có được cái nhìn khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La, tác giả đã tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai, xây dựng, là các nhà Khoa học, các nhà quản lý để có căn cứ đưa ra giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội tại thành phố Sơn La

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Thành phố Sơn La là đô thị trung tâm của tỉnh Sơn La, hiện được công nhận là đô thị loại II trực thuộc tỉnh Sơn La (Quyết định 466/QĐ-TTg ngày 25/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ), Tổng diện tích tự nhiên 32.351,50ha; là đơn vị hành chính có diện tích nhỏ nhất trong 12 huyện, thành phố thuộc tỉnh Sơn La. Thành phố Sơn La là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế của tỉnh Sơn La có toạ độ địa lý: 21015' - 21031' vĩ độ bắc, 103045' - 104000' kinh độ đông. Có vị trí địa lý được xác định như sau:

+ Phía Bắc giáp huyện Mường La;

+ Phía Tây giáp huyện Thuận Châu;

+ Phía Đông và phía Nam giáp huyện Mai Sơn

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thành phố Sơn La

3.1.1.2. Địa hình địa mạo

Nằm trong vùng có quá trình kaster hoá mạnh, địa hình của thành phố chia cắt phức tạp, núi đá cao xen lẫn đồi, thung lũng, lòng chảo. Một số khu vực tương đối bằng phẳng thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội, mở rộng chỉnh trang đô thị, sản xuất nông nghiệp, tập trung ở trung tâm phường nội thành, các xã Chiềng Ngần, phường Chiềng Sinh và xã Chiềng Xôm. Độ cao trung bình từ 700 - 800 m so với mực nước biển.

Do đặc điểm kiến tạo địa chất với các đứt gãy điển hình, đã tạo cho thành phố nhiều dạng địa hình đặc trưng vùng núi, có địa thế hiểm trở, cát cứ, nhiều đỉnh núi cao xen kẽ các hẻm sâu, mức độ chia cắt sâu và mạnh. Diện tích đất canh tác nhỏ hẹp, thế đất dốc dưới 250 chiếm tỷ lệ thấp. Với dạng địa hình như vậy cho phép phát triển đa dạng các loại cây trồng vật nuôi nhưng cũng gây nhiều khó khăn trong việc hình thành những vùng chuyên canh có lượng sản phẩm lớn cũng như việc đưa các tiến bộ khoa học vào sản xuất và canh tác.

3.1.1.3. Khí hậu

Thành phố Sơn La nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có tính chất lục địa, chịu ảnh hưởng của địa hình. Có hai mùa rõ rệt, mùa đông lạnh trùng với mùa khô, kéo dài từ tháng 10 năm trước đến tháng 3 năm sau, lượng mưa chiếm 25% lượng mưa trung bình trong năm, hướng gió thịnh hành là gió mùa Đông Bắc; mùa hè nóng trùng với mùa mưa, bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 9, lượng mưa tập trung nhiều nhất vào tháng 7, 8, 9. Các yếu tố cơ bản về khí hậu Sơn La như sau:

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm 2016 đạt 230C(*), nhiệt độ cao nhất trong năm là 28,40C diễn ra vào tháng 5, nhiệt độ thâp nhất 15,50C vào tháng 1.

- Độ ẩm không khí: trung bình/năm 78,80%, cao nhất vào tháng 12 đạt 85%, thấp nhất vào tháng 5 với 69,0%. Lượng bốc hơi trung bình năm là 800mm/năm. Lượng bốc hơi quan hệ với lượng mưa phân bố không đều trong năm tạo nên một thời kỳ khô hạn gay gắt (từ tháng 10 năm trước đến tháng 5