Cơ Sở Thực Tiễn Liên Quan Đến Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2012 Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

- Quyết định số 12/2019/QĐ-UBND ngày 13/4/2019 của UBND tỉnh Sơn La phân cấp thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê đất có mặt nước trên địa bàn tỉnh Sơn La.

1.3. Cơ sở thực tiễn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1. Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới

1.3.1.1. Trung Quốc

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994 và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng QSDĐ.

Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ

của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện.

Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.

Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Nguyễn Văn Cường, 2017).

1.3.1.2. Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.

Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.

1.3.1.3. Australia

Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện.

1.3.1.4. Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN

- Indonexia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất. Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).

- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng.

- Philippines: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động kinh doanh BĐS.

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các

nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS (Nguyễn Văn Cường, 2017).

1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá QSDĐ. Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá QSDĐ đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng: Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá.

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc.

Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng: là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Nếu một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá.

- Đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn.

Đấu giá QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá QSDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.

Các chính sách đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng...

1.3.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội

Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá QSDĐ.

Hiện nay thành phố Hà Nội có 44 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 148 đấu giá viên. Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá QSDĐ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá QSDĐ, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá QSDĐ của Hà Nội là 153 ha.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch) (Nguyễn Văn Cường, 2017).

1.3.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

a. Cơ cấu tổ chức

* Đội ngũ đấu giá viên

Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp

- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.

+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác.

+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt, phường 4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phường 3, quận Gò Vấp và cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấu giá tài sản.

- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 43 doanh nghiệp và 09 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:

+ Về ngành nghề kinh doanh: có 28 doanh nghiệp và 06 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 01 chi nhánh doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.

+ Về hình thức doanh nghiệp: có 26 công ty cổ phần, 15 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 05 chi nhánh công ty cổ phần và 06 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:

Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 Quận-Huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận - Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, phòng Tài chính Kế hoạch, phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.

b. Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá QSDĐ thành phố, Hội đồng đấu giá QSDĐ các quận, huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:

- Giải thể các Hội đồng đấu giá QSDĐ thành phố và quận, huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá QSDĐ và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá QSDĐ.

- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ (Nguyễn Văn Cường, 2017).

1.3.2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

a. Cơ cấu tổ chức

* Đội ngũ đấu giá viên

Trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện có 27 đấu giá viên đang hành