Vai Trò Và Ý Nghĩa Của Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ- TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013

Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Đến năm 2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư Pháp đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

1.1.3.5. Khung giá đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

Theo quy định Luật đất đai 2003, giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003)

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” (Quốc hội, 2014).

1.1.3.6. Giá đất cụ thể

So với Luật đất đai 2003 thì đây được coi là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013. Theo Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định về giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5, Điều 6); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định số 69/2009/NĐ- CP (Điều 11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, quy định này chưa rõ ràng nên phần lớn các địa phương vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tại Khoản 3, Khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong

quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013)

Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; Công nhận QSDĐ, Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ.

- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2013)

1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.4.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách đưa ra mức giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh” (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá.

1.1.4.2. Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

a. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các

thời điểm TT BĐS phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định). Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện. Việc đấu giá QSDĐ sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường.

- Đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho”. Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, QSDĐ đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ.

- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá QSDĐ có rất ít dự án bị bỏ hoang. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn hết sức khó khăn. Nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

b. Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào TT BĐS (Trần Quang Huy, 2004).

- Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước.

- Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho TT BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.

- Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. - Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất.

1.1.4.3. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất và tham gia đấu giá đất

Được quy định tại Điều 119, Luật Đất đai 2013, cụ thể:

a. Đất được tổ chức thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b. Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ khi có đủ các điều kiện

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất đấu

giá quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực bao gồm:

- Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013;

- Luật đấu giá tài sản ngày số 01/2016/QH14 do Quốc hội ban hành ngày 17/11/2016;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 ngày 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản.

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất;

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất.

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 4 năm 2015, quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.