Đánh Giá Sự Hợp Lý Của Khoản Tiền Đặt Trước Và Khoản Phí Đăng Ký Phải

đảm bảo sát với giá thực tế trên thị trường, đặc biệt chưa thực sự làm hài lòng đối với người tham gia đấu giá.

Khi được hỏi về bước giá tại mỗi dự án như vậy có phù hợp không thì có 92,86% nói rằng bước giá như vậy là phù hợp; 7,14% cho rằng không phù hợp vì bước giá cao. Như vậy bước giá của thành phố đưa ra là phù hợp với từng dự án, cũng như từng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (Đấu giá trực tiếp bằng giơ thẻ; Đấu giá bỏ phiếu trực tiếp; Đấu giá bỏ phiếu gián tiếp)

c. Về các loại phí khi tham gia đấu giá QSDĐ

Khi được hỏi về việc có phải nộp một khoản tiền đặt trước và phí đăng ký tham gia đấu giá không thì 100% người tham gia đấu gia đều khẳng định có phải nộp. Điều này được nêu rõ trong quy định khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Bảng 3.12: Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và khoản phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá

ĐVT: %

Stt

Tên dự án	Số phiếu điều tra	Khoản tiền đặt trước có hợp lý không		Khoản phí đăng ký phải nộp có hợp lý không		Khoản tiền cần đóng có hợp lý không
Tên dự án	Số phiếu điều tra	Có	Không	Có	Không	Cao	Trung bình	Thấp
1	Dự án 1	20	24,28	4,29	28,57	0,00	20,00	8,57	0,00
2	Dự án 2	20	24,28	4,29	28,57	0,00	15,71	12,86	0,00
3	Dự án 3	30	32,86	10	38,57	4,29	27,14	15,71	0,00
Tổng		70,00	81,44	18,58	95,71	4,29	62,86	37,14	0,00

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Có 81,43% người tham gia đấu giá cho rằng khoản tiền đặt trước như vậy là hợp lý; 18,57% cho rằng không hợp lý vì khoản tiền đặt trước hơi cao, . Như vậy, khoản tiền đặt trước cho mỗi lô đất đấu giá là phù hợp với người tham gia đấu giá. Ngoài ra khi được hỏi về khoản phí phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá thì 95,71% nói rằng khoản phí phải nộp là hợp lý, đúng theo quy định. Có 4,29% thắc mặc việc thu khoản phí nộp khi đăng ký đấu giá là rất lớn, nhưng không thấy công khai minh bạch khi sử dụng khoản phí này.

3.5.2.2. Đánh giá trong quá trình đấu giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá

Kết quả điều tra cho thấy, trong quá trình thực hiện đấu giá, ở cả 3 dự án đều được đánh giá là Hội đồng đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế, đúng hướng dẫn đề ra. Có 65/70 người tham gia đấu giá trả lời là có chiếm 92,86%.

Bảng 3.13: Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá

ĐVT: %

STT

Dự án	Thực hiện đúng quy chế		Mức chênh lệch giá
Dự án	Có	Không	Cao	Trung bình	Thấp
1	Dự án 1	27.14	1.43	7.14	17.14	4.29
2	Dự án 2	27.14	1.43	11.43	17.14	0.00
3	Dự án 3	38.57	4.29	30.00	10.00	2.86
Tổng		92.86	7.14	48.57	44.29	7.14

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Về mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá thì có 48,57 % là cao và 44,29% là vừa phải, còn lại 7,14% cho rằng là thấp. Do nắm vững thông tin, quy chế thực hiện nên không có trường hợp vi phạm trong quá trình đấu giá.

3.5.2.3. Đánh giá sau khi trúng đấu giá

Kết quả điều tra kết quả trúng đấu giá cho thấy có 61/70 trường hợp trả lời trình tự và trách nhiệm của hội đồng đấu giá là phù hợp chiếm 87,14% ; 66/70 trường hợp trả lời là hài lòng về giá sau khi trúng đấu giá chiếm 94,29 %. Như vậy hầu hết giá trúng phù hợp với khả năng tài chính của người trúng đấu giá.

Bảng 3.14: Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất

ĐVT: Phiếu (số hộ trả lời)

Stt

Tên dự án	Trình tự và trách nhiệm của HĐ ĐG		Hài lòng về giá			Có QĐ phê duyệt		Thủ tục cấp GCN
Tên dự án	Phù hợp	Không phù hợp	Có	Bình thường	Không	Có	Không	Có	Chậm	Không
1	Dự án 1	17	3	15	5	0	20	0	20	0	0
2	Dự án 2	17	3	14	6	0	20	0	20	0	0
3	Dự án 3	27	3	14	12	4	30	0	28	2	0
Tổng		61	9	43	23	4	70	0	68	2	0

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Sau khi trúng đấu giá, cơ quan chức năng đã làm tốt nhiệm vụ của mình, 100% các trường hợp đều đã có quyết định phê duyệt, 97,14% trường hợp trúng đấu giá sau khi làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 100% trường hợp đã được bàn giao đất sau khi thực hiện trúng đấu giá.Tuy nhiên qua kiểm tra thực địa tại các khu đất đấu giá tỷ lệ người trúng đấu giá thực hiện xây dựng các công trình trên đất để ở

chiếm tỷ lệ rất thấp.

3.6. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La

3.6.1. Thuận lợi

+ Quỹ đất để quy hoạch và thực thực hiện công tác đấu giá quyền sử

dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La còn lớn thuận lợi cho việc lựa chọn địa điểm hợp lý cho mục đích đấu giá.

+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu lớn cho địa phương để phục vụ công tác đầu tư xây dựng hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội cho nhân dân trên địa bàn thành phố Sơn La.

+ Trong những năm đầu tiên thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất rất đồng tình với chủ trương của Thành ủy, UBND thành phố trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo. Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.

Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.

3.6.2. Khó khăn

+ Quy trình phê duyệt giá khởi điểm của một số dự án đấu giá quyền sử dụng kéo dài làm mất cơ hội đưa ra thị trường ở những thời điểm bất động sản sôi động, giá cao.

+ Việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền SDĐ còn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính.

+ Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá hiệu quả chưa cao.

+ Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt.

+ Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao.

+ Quy chế đấu giá cũng còn bất cập gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất.

+ Khi lập quy hoạch cho các khu đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất, các quận, huyện, thị xã chưa rà soát bảo đảm kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sử dụng tiết kiệm hiệu quả quỹ đất dẫn đến phải rà soát lại, làm chậm tiến độ công tác đấu giá…

+ Việc xác định ranh giới thực hiện dự án đất đấu giá khó chính xác do hệ thống bản đồ từ những năm trước khi áp vào thực tế không khớp bởi phát sinh nhiều biến động. Khó khăn nhất là quá trình xác định nguồn gốc đất, ranh giới đất công xen kẹt trong khu dân cư. Ngoài ra, có những dự án đất đấu giá khi lập quy hoạch chi tiết vấp phải việc chưa thống nhất được ý kiến người dân...

+ Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

+ Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.

+ Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất, nhà ở thực sự rất ít.

+ Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc.

+ Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người SDĐ đều bị động, không thể thương lượng lại được.

+ Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định).

+ Đối với các dự án đấu giá quyền SDĐ các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.

3.7. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La

Trên cơ sở đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Sơn La, và nghiên cứu 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở, tôi xin đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La như sau:

- Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể của tỉnh, thành phố; cần lựa chọn các khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau, đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau để thu hút người tham gia đấu giá.

- Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi trên Đài phát thanh truyền hình của địa phương cho những người tham gia đấu giá nắm được kiến thức về

đấu giá để họ không ngần ngại tham gia đấu giá, để tránh được các nhà đầu cơ đất đai có cơ hội tăng giá, ép giá cho người có nhu cầu sử đụng đất sau khi trúng đấu giá; tuyên truyền công khai về thông tin, giá khởi điểm,....của khu đất đưa ra đấu giá để mọi người đều biết và thu hút được nhiều người tham gia đấu giá.

- Trước khi tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá phù hợp, hình thức bỏ phiếu kín trong một dự án có thể hoàn thành công tác đấu giá ngay trong ngày nhưng kết quả đấu giá chưa đạt được mức giá cao nhất. Hình thức đấu giá bằng phương thức đấu giá công khai từng lô một sẽ mang lại hiệu quả. Tuy nhiên, yếu tố này hơi mất thời gian, đòi hỏi phải có sự chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu giá từng lô một hiệu quả hơn là bỏ phiếu kín, bỏ phiếu mở một lần là xong, rất gọn nhưng Nhà nước mất đi một phần lợi nhuận thu được từ đấu giá đất.

- Tổ chức tập huấn hàng năm cho các cán bộ tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ. Các cán bộ tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật các văn bản, quy định mới ban hành, các thông tin mới về giá đất ngoài thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

- Nâng cao hiệu quả công tác xây dựng giá khởi điểm trong công tác đấu giá QSDĐ, đặc biệt là những xã, phường có mức chênh lệch giữa giá ước thu và giá trúng đấu giá cao nhất trên địa bàn thành phố. Các cán bộ tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật các văn bản, quy định mới ban hành, các thông tin mới về giá đất ngoài thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

- Thực hiện tốt công tác cải cách hành chính trong cấp GCN QSDĐ và tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá cần phải được thống nhất.

- Về phương thức đấu giá: Phương thức đấu giá cũng còn bất cập, để tránh đấu giá có hiện tượng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau thì người tham dự chỉ được đăng ký tại phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường.

Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau.

- Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án. Khi thực hiện quy hoạch xác định quỹ đất đem vào đấu giá và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để thực hiện quy hoạch vị trí đất đem ra đấu giá thuận lợi nhất và số tiền sử dụng đất thu được sau khi tiến hành đấu giá là cao nhất. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố cần tham mưu cho UBND thành phố Sơn La và hướng dẫn các xã triển khai nhanh, đồng bộ việc đo đạc cấp GCN để tránh tình trạng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ đấu giá QSDĐ phải mất thêm công đoạn gây mất thời gian.