Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

- 8 -

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

Trang

Phụ lục 1. Tổng hợp kết quả điều tra 235

Phụ lục 2. Mẫu phiếu điều tra về thực trạng và nhu cầu vay vốn sửa chữa, cải tạo, xây/mua mới nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 239

Phụ lục 3. Tổng hợp kết quả điều tra về thực trạng và nhu cầu vay vốn sửa chữa, cải tạo, xây/mua mới nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 241

Phụ lục 4. Mẫu phiếu điều tra về mức độ mong muốn về vốn cho nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 251

Phụ lục 5. Tổng hợp kết quả điều tra đối với người có mong muốn về vốn để sửa chữa, cải tạo, mua mới nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 252

Phụ lục 6. Mẫu phiếu điều tra về khả năng cung ứng vốn cho nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 254

Phụ lục 7. Tổng hợp kết quả điều tra những người trực tiếp thẩm định việc cho vay nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội. 255

Phụ lục 8. So sánh giá trị trung bình biến độc lập T- test hai đối tượng điều tra về nhu cầu vốn và khả năng cung ứng vốn cho nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 257

Phụ lục 9. Các Ngân hàng TMCP hoạt động trên địa bàn đô thị Hà Nội 258

Phụ lục 10. Các dự án được tài trợ bởi Quỹ đầu tư phát triển TP Hà Nội 259

Phụ lục 11. Mức giá bình quân trên thị trường bất động sản TP Hà Nội 259

Phụ lục 12. Tỷ lệ % trong tổng cho vay liên quan đến bất động sản 259

Phụ lục 13. Giá bán căn hộ đối với nhà chung cư có thang máy theo Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 260

Phụ lục 14. Giá bán các căn hộ đối với nhà chung cư chỉ có cầu thang bộ, không có cầu thang máy theo Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 260

Phụ lục 15. Bảng giá xây dựng mới nhà ở ban hành kèm theo Quyết định số 81/2005/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 261

- 9 -

Phụ lục 16. Bảng giá xây dựng nhà tạm vật kiến trúc theo Quyết định số 81/2005/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 262

Phụ lục 17. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc theo Quyết định số 796/QĐ-NHNN ngày 25/6/2004 áp dụng từ 01/07/2004 264

Phụ lục 18. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc theo Quyết định số 187/QĐ-NHNN, áp dụng từ 01/02/2008 264

Phụ lục 19.

Hoán đổi ngoại tệ của NHNN đối với các NHTM	265
Phụ lục 20.	Lãi suất thị trường liên Ngân hàng	265
Phụ lục 21.	Lãi suất của NHNN áp dụng đối với các NHTM	266
Phụ lục 22.	Cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội 2001- 2005	266
Phụ lục 23.	Lãi suất huy động và cho vay năm 2005	266
Phụ lục 24.	Hệ thống tài chính nhà ở tại Mỹ	267
Phụ lục 25.	Các hệ thống tài chính nhà ở tại Châu Âu	271

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

Phụ lục 26. Chính sách của Nhật Bản trong phát triển tài chính nhà ở và thị trường vốn 277

Phụ lục 27. Chính sách tài chính nhà ở và thị trường vốn tại Inđônêxia 279

Phụ lục 28. Chính sách hợp lý hóa tài chính nhà ở và thị trường vốn ở Philippine 280

Phụ lục 29. Chính sách hợp nhất tài chính nhà ở và thị trường vốn: kinh nghiệm của Thái Lan 281

Phụ lục 30. Xu hướng trong chính sách tài chính nhà ở tại Ấn Độ 283

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài Luận án

Tính chất nhạy cảm của vấn đề nhà ở đô thị đã nổi lên đặc biệt rõ nét trong cơn sốt bất động sản tại một số thành phố lớn trong thời gian vừa qua. Phần lớn các tài sản này tập trung vào một số ít người có thu nhập cao, trong khi đó những bộ phận còn lại tại đô thị đang phải sống trong điều kiện chật chội. Trước đây việc nghiên cứu vấn đề tài chính nhà ở ít được chú ý do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kế hoạch hoá tập trung, thực tế khi đó một mặt nhà ở được nhà nước giao trực tiếp đến người dân, mặt khác sự phân hoá giàu nghèo không rõ rệt làm cho việc nghiên cứu ít được quan tâm. Trong thời gian gần đây, dưới tác động của công cuộc đổi mới, Việt Nam đang trải qua những biến đổi to lớn và nhanh chóng. Cùng với việc chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, sự phân tầng xã hội, phân hoá giàu nghèo trong dân cư nhất là thành thị đang ngày càng trở nên sâu sắc. Ở một cực của sự phân hoá này, nhóm người có thu nhập trung bình thấp và nghèo đang phải chịu nhiều thua thiệt, đứng trước nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn sống, cải thiện nhà ở và những cơ may để thoát khỏi cảnh nghèo túng. Nếu như ở nông thôn sự thiếu ăn là nguy cơ trực tiếp đe doạ nhóm người nghèo thì điều kiện nhà ở và môi trường quá tồi tệ đã trở thành một thực tế điển hình cho sự nghèo khổ ở đô thị. Theo kết quả điều tra của Viện xã hội học về tình hình nhà ở cán bộ, công chức, viên chức cho thấy có tới 31% trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở nhở, ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp IV của tư nhân để ở; 19% đang được thuê nhà chung cư thuộc sở hữu của nhà nước xây từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP; 31,4% đã xây được nhà riêng. Kết quả này còn cho thấy có trên 32% có nhu cầu muốn được cải thiện nhà ở.[64] Nguyên

do chính của vấn đề chính là trước kia nhà ở do nhà nước trợ cấp, cùng với quá trình chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước đã xoá bao cấp về nhà ở, khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển nhà ở. Nguồn vốn phát triển nhà ở đô thị chủ yếu dựa vào khả năng tài chính của chính các chủ thể trong hệ thống nhà ở. Nhà nước chỉ tạo điều kiện hỗ trợ về tài chính thông qua cơ chế, chính sách huy động vốn... Nhưng các cơ chế, chính sách này còn nhiều điểm vẫn chưa phù hợp, bất cập, chồng chéo, khó thực hiện nên đại bộ phận dân cư đô thị, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp vẫn chưa thể tiếp cận các nguồn vốn dài hạn cho nhà ở.

Thêm vào đó, Hà Nội cùng với TP Hồ Chí Minh là hai địa phương có nhiều vấn đề bức xúc trong lĩnh vực nhà ở nỏi riêng và bất động sản nói chung, cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết, đặc biệt việc tăng dân số và di cư từ nông thôn ra thành thị đã tạo ra những áp lực lớn về nhà ở cho chính quyền thành phố. Ngoài vấn đề cung cầu của thị trường xây dựng nhà ở và giá thị trường bất động sản quá cao, một vấn đề có tác động trực tiếp đặc biệt là các hộ dân cư ở đô thị là việc thiếu khả năng tiếp cận các nguồn vốn dài hạn để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp và xây mới nhà ở với các điều kiện trong khả năng tài chính của mình. Về phía các TCTD, do khả năng huy động vốn dài hạn còn hạn chế nên cũng không thể cho vay dài hạn phục vụ việc xây mới, cải tạo, nâng cấp và mua nhà ở của đại bộ phân dân cư đô thị. Với ý nghĩa đó tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu của Luận án là “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội”.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu

Với nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước phát triển, khái niệm tài chính nhà ở là một khái niệm đã được áp dụng từ lâu và thường gắn với một thị trường tài chính phát triển và các công cụ thế chấp thứ cấp. Có

nhiều nghiên cứu về tài chính nhà ở tại các quốc gia phát triển như tác giả Arjen van Dijkhuizen, Hà Lan trong nghiên cứu của mình về “Thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan” (Dutch housing finance market) (2004) cũng đã đưa ra các phân tích chung các yếu tố của thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan, đồng thời giới thiệu các công cụ sử dụng cũng như các rủi ro và các biện pháp quản lý rủi ro tại thị trường này [132]. Nghiên cứu của John Ryding thuộc Ngân hàng Dự trữ Quốc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) lại phân tích về các công cụ chính sách của tài chính nhà ở như trần lãi suất cho vay, sự tăng trưởng của chứng khoán hóa, điều chỉnh lãi suất thế chấp, sự cạnh tranh trên thị trường thế chấp cũng như việc giới thiệu mô hình đầu tư nhà ở của gia đình căn bản (a model of single-family housing investment) [141]. David Lereah tại Tạp chí Business Economics (7.1997) trong nghiên cứu “Tài chính nhà ở: Triển vọng dài hạn” (Housing finance: A long-term perspective) đã đưa ra các nhận xét và đánh giá về triển vọng của tài chính nhà ở tại Mỹ [138]. Tác giả Marja C. Hoek-Smit trong nghiên cứu “Tài chính nhà ở tại Bangladesh- Cải thiện khả năng tham gia của nhóm người có thu nhập trung bình và thấp vào tài chính nhà ở” (Housing Finance in Bangladesh- Improving Access to Housing Finance by Middle and Lower Income Groups) (1998) sau khi phân tích xu hướng hiện tại của tài chính nhà ở và bối cảnh kinh tế cũng như khu vực tài chính tại Bangladesh đã giới thiệu các công cụ sử dụng trong tài chính nhà ở và đưa ra các đề xuất chính sách để phát triển thị trường tài chính nhà ở [136]. Trên cơ sở của cuộc hội thảo về vai trò của các tổ chức thế chấp sơ cấp và thứ cấp tại Bali, Indonexia vào tháng 7.1998 tác giả Masakazu Watanabe đã tổng hợp và xuất bản “Hướng mới trong tài chính nhà ở Châu Á- Liên kết giữa tài chính nhà ở và các thị trường vốn” (New Directions in Asian Housing

Finance- Linking Capital markets and Housing Finance) đưa ra mô hình phát triển thị trường thế chấp thứ cấp và phân tích tám mô hình của tám nền kinh tế Đông Á về liên kết giữa các thị trường vốn và tài chính nhà ở [143]. Khác với nghiên cứu trên, Robert Bestani và Johanna Klein tại Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã tập trung đi sâu phân tích tầm quan trọng của tài chính nhà ở, các vấn đề tồn tại trong tài chính nhà ở tại Châu Á và đưa ra các định hướng chính sách để giải quyết vấn đề này trong nghiên cứu “Tài chính nhà ở tại Châu Á” (Housing Finance in Asia) (2005) [129]. Để thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi- Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing finance systems for countries in transition- principles and examples) (2005). Trong đó phân tích hệ thống tài chính nhà ở và các công cụ chính sách sử dụng cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nước trong quá trình chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình...[133] Nhưng ở Việt Nam khái niệm tài chính nhà ở vẫn là một khái niệm mới.

Hệ thống tài chính nhà ở gắn liền với nó là một thị trường tài chính và thị trường thế chấp thứ cấp phát triển cũng là một khái niệm khá được ít người đề cập đến. Cho đến thời điểm hiện nay, theo những tài liệu tác giả tiếp cận và thông tin tra cứu từ Thư viện Quốc gia, các nghiên cứu về tài chính nhà ở và các chính sách tài chính nhà ở hầu như không có, ngoại trừ có một số nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay nguồn vốn cho nhà ở đô thị. Với đề tài Luận án Phó Tiến sĩ “Thiết kế nhà ở sinh lợi thấp tầng cho người nghèo đô thị Hà Nội” (1994) tác giả Trần Xuân Diễm, thuộc ngành Kiến trúc Nhà ở và Công trình Công cộng, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã đưa ra khái niệm về nhà ở sinh lợi vừa là nhà, nơi nghỉ ngơi tái tạo sức lao động của con người

vừa là nơi để làm kinh tế gia đình tạo ra thu nhập, tăng của cải cho xã hội và đưa ra một số giải pháp thiết kế và xây dựng nhà ở sinh lợi thấp tầng cho người nghèo đô thị ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Nghiên cứu này chủ yếu đi vào khía cạnh kỹ thuật của nhà ở để đề xuất các giải pháp thiết kế, xây dựng, cải tạo nhà ở cho người nghèo đô thị để đáp ứng tốt các yêu cầu của người sử dụng: ở và các hoạt động sinh lợi một cách có hiệu quả. Đồng thời Luận án cũng đề xuất các giải pháp về chính sách phát triển nhà ở đô thị cũng như các hoạt động trợ giúp được người nghèo đô thị ổn định đời sống có điều kiện thuận lợi cải thiện nơi làm việc tăng thêm thu nhập.[46]

Cũng đi sâu vào khía cạnh kỹ thuật của nhà ở nhưng với mục đích đánh giá mối quan hệ giữa tâm lý xã hội và công tác phát triển nhà ở Hà Nội và làm rõ vai trò của tâm lý xã hội trong lĩnh vực về nhà ở. Trên cơ sở đó, đặt yêu cầu cho các giải pháp kiến trúc nhà ở đô thị Hà Nội, nhằm khắc phục những hạn chế trong thực tế sử dụng của nhiều công trình nhà ở. Tác giả Nguyễn Dũng, Chuyên ngành Kiến trúc Nhà ở và Công trình Công cộng, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội trong đề tài nghiên cứu của Luận án Tiến sĩ Kiến trúc “Phát triển kiến trúc nhà ở đô thị Hà Nội dưới tác động của các yếu tố tâm lý xã hội trong thời kỳ mới” (2004) đã đề xuất phương pháp luận nghiên cứu phát triển kiến trúc nhà ở đô thị, nhằm hài hòa tối đa điều kiện ở với người sử dụng. Luận án đã xác định 5 đặc điểm tâm lý xã hội đặc trưng đối với nhà ở: tính truyền thống, tính thực tế, thói quen sinh hoạt, tính cộng đồng, ưa hình thức; xây dựng 7 tiêu chí đánh giá mức độ quan tâm của người dân đối với nhà ở cao tầng: vị trí lợi thế, cảnh quan môi trường sách đẹp, căn hộ tiện nghi, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, xây dựng chất lượng quản lý tốt. Luận án đã chỉ ra sự bất hợp lý hiện nay trong cơ cấu quy hoạch tại Hà Nội khi các quy định các khu đô thị mới để tỷ lệ đất 60% cho nhà ở cao tầng, 40% cho biệt thự, nhà vườn, và đưa ra kiến nghị bố trí riêng biệt các loại hình nhà cao tầng theo các điều

kiện quy hoạch. Luận án cũng chỉ cho thấy cần có quỹ đất rành riêng cho phát triển y tế và giáo dục; không gian cho các hoạt động xã hội, cộng đồng (tín ngưỡng, lễ hội, mít tinh, diễn thuyết...). Xác định căn hộ điển hình có diện tích phù hợp với xu hướng xã hội về tách hộ và giảm dần nhân khẩu, có khả năng sáp nhập các hộ liền kề thành hộ lớn hơn hoặc tách ra thành các hộ nhỏ, khai thác các không gian xép. Trên cơ sở đó đề xuất thể loại nhà ở mới cho tương lai- “nhà chung” là một tổ hợp ở dành cho một số hộ, có thể sử dụng chung các không gian như cổng, sân, vườn, nhà xe, phòng khách lớn... Công trình dễ tổ hợp, hoành tráng, phát huy tính cộng đồng, nhân văn, phù hợp với nhu cầu phát triển nhà ở vùng ven đô, nhà nghỉ cuối tuần, hạn chế được tình trạng chia nhỏ khu đất được thừa kế thành các nhà ống.[50]

Với mục tiêu xác lập mô hình nhà ở đô thị hợp lý, phát hiện nguồn lực từ cộng đồng có tác động tích cực vào quá trình quy hoạch phát triển và quản lý nhà ở đô thị. Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Ngọc Quỳnh, chuyên ngành Quy hoạch Không gian và Xây dựng Đô thị, Đại học Kiến trúc Hà Nội với đề tài “Quy hoạch phát triển và quản lý nhà ở đô thị với vai trò cộng đồng trong đô thị Việt Nam (lấy TP Hải Phòng làm địa bàn nghiên cứu)” (1996) đã phân tích cơ sở khoa học những yếu tố cơ bản có ảnh hưởng của cộng đồng từ đó đề xuất những quan điểm về nhà ở, quy hoạch nhà ở trong điều kiện đổi mới kinh tế; những khía cạnh cần khai thác về cộng đồng; và công tác đầu tư xây dựng, quản lý quy hoạch có sự tham gia của cộng đồng.[92]

Khác với cách tiếp cận của các tác giả trên, tác giả Nguyễn Hồng Danh thuộc chuyên ngành Thống kê, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân trong Luận án Tiến sĩ Kinh tế với đề tài “Nghiên cứu thống kê hiện trạng và hiệu quả xây dựng nhà ở đô thị” (1999) đã nghiên cứu, đề xuất phương pháp luận, các quan điểm khoa học, phương pháp tiếp cận tính toán... thống kê hiện trạng và hiệu quả xây dựng Nhà ở đô thị Việt Nam, góp phần hình thành luận chứng khoa