Các Phương Thức Chia Di Sản Thừa Kế Là Nhà Ở Và Quyền Sử Dụng Đất Ở

có những đặc điểm tương đối độc lập với thừa kế các tài sản khác ngoài nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

1.3.3.1. Đối với đất ở: Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cho nên đất đai trước hết thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy việc thừa kế quyền sử dụng đất ở cũng không nằm ngoài nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất nói chung, tuy rằng thừa kế quyền sử dụng đất ở không cần phải có các điều kiện như đối với thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Đất ở được hiểu là đất do Nhà nước giao cho cá nhân hoặc hộ gia đình và qui định chế độ pháp lý cho loại đất này, được khai thác sử dụng để xây dựng nhà ở ổn định và lâu dài. Nhưng đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, cá nhân có quyền sử dụng đất ở chỉ có quyền chiếm hữu, khai thác do vậy quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo qui định tại Điều 163 Bộ luật dân sự, cũng là tài sản. Vì vậy, di sản thừa kế không phải là đất ở hay diện tích đất ở, mà phải được hiểu là thừa kế quyền sử dụng đất ở. Theo đó quyền sử dụng đất ở là tài sản để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hơn nữa, đất đai nói chung và đất ở nói riêng đều thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, vì vậy việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất ở không những phải tuân theo những qui định về thừa kế trong Bộ luật dân sự, mà còn phải thỏa mãn các điều kiện về thừa kế đất ở theo qui định của Luật đất đai năm 2003 và nay là Luật Đất đai năm 2013. Tuân theo các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng những qui định của pháp luật về thừa kế đất ở trong những trường hợp cụ thể liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam; và những người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Mặt khác, thừa kế quyền sử dụng đất ở là một căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở của người thừa kế, là một trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở qua thừa kế quyền tài sản. Phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế được thể hiện ở những đặc điểm:

Thứ nhất, chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế là việc người thừa kế quyền sử dụng đất ở không có nghĩa vụ nộp bất kỳ một khoản tiền nào cho bất kỳ ai.

Thứ hai, nếu thừa kế quyền sử dụng đất ở theo pháp luật, thì chỉ những người được thừa kế theo pháp luật của người để lại quyền sử dụng đất ở được hưởng, nhưng không phải bao giờ cũng được hưởng quyền này bằng hiện vật. Đặc điểm này thể hiện rõ trong hoàn cảnh thực tế là đất ở là di sản thừa kế nhưng có diện tích nhỏ, mà có nhiều người thừa kế thì không thể chia được theo hiện vật (nếu chia diện tích đất ở ra thành nhiều phần thì đất ở mất giá trị sử dụng do không thể xây dựng nhà ở được và cũng không thể sử dụng vào mục đích khác được, do diện tích khi được chia ra quá hẹp), khi đó phải qui giá trị quyền sử dụng đất ở ra tiền để chia tiền. Nguyên tắc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất ở theo giá trị cũng được áp dụng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có các điều kiện theo qui định của pháp luật là được sử dụng đất ở tại Việt Nam.

1.3.3.2. Đối với thừa kế nhà ở

Nhà ở là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc sở hữu của cá nhân chung với người khác thì sau khi cá nhân chết, nhà ở hoặc phần diện tích nhà ở của cá nhân đó là di sản thừa kế được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật như các loại tài sản khác là di sản của người chết để lại. Thông thường, nhà ở là vật chia được, do vậy khi chia di sản là nhà ở cũng tuân theo nguyên tắc chia bằng hiện vật. (Như đã phân tích tại phần trên, có những nhà ở hoặc diện tích nhà ở quá nhỏ, nhưng nếu chia bằng hiện vật cho những người thừa kế có quyền hưởng di sản là nhà ở, thì cũng tuân theo nguyên tắc là: “Vật không chia được là vật khi bị phân chia thì không giữ nguyên được tính chất và tính năng sử dụng ban đầu. Khi cần phân chia vật không chia được thì phải trị giá thành tiền để chia” [23, Điều 177, Khoản 2].

Người được thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải thực hiện các qui định của pháp luật về việc kê khai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và đất ở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với phần nhà ở và đất ở được hưởng thừa kế.

Thừa kế nhà ở còn được xác định là thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần.

Di sản thừa kế là nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất. Điều 112 Luật nhà ở quy định:

Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế [23, Điều 112].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Di sản thừa kế là nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Điều 113 Luật Nhà ở quy định:

Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã bán [23, Điều 113].

Đặc điểm thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở có hệ quả là việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có quyền thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với những qui định của pháp luật dân sự về thừa kế, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

1.3.4. Các phương thức chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở

1.3.4.1. Chia theo di chúc

Nhà ở và quyền sử dụng đất ở (quyền tài sản) là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân. Theo qui định của Luật Đất đai, thì đất ở là loại đất người đang sử dụng có quyền sử dụng lâu dài. Vì vậy quyền sử dụng đất là quyền tài sản (là tài sản theo Điều 163 BLDS năm 2005). Người thừa kế theo di chúc nhà ở và quyền sử dụng đất ở có thể là cá nhân bất kỳ, nếu được chỉ định trong di chúc mà không cần xét đến những quan hệ khác của họ đối với người để lại di sản. Người thừa kế theo di chúc nhà ở và quyền sử dụng đất ở có thể là người thuộc diện thừa kế theo pháp luật của người để lại di sản hoặc không thuộc diện thừa kế theo luật của người để lại di sản, pháp luật không qui định phạm vi những người được hưởng thừa kế theo di chúc. Việc được hưởng di sản của người chết để lại là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo di chúc hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của người lập di chúc trong việc định đoạt tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở của họ để lại cho những người thừa kế. Phần di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở mà mỗi một người thừa kế được hưởng theo di chúc có thể bằng nhau, nhiều hơn hoặc ít hơn nhau, điều này tuỳ thuộc vào việc phân định di sản của người lập di chúc định đoạt. Người được chỉ định thừa kế theo di chúc nhà ở và quyền sử dụng đất ở có thể là người được hưởng toàn bộ khối di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người chết để lại nếu không có sự hạn chế liên quan đến người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo qui định tại Điều 669 BLDS năm 2005, bao gồm cha mẹ, vợ chồng, con chưa thành niên và con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động của người để lại di sản. Đây là những người thừa kế không thể bị người để lại di sản truất quyền hưởng di sản hoặc chỉ cho họ hưởng phần di sản ít hơn 2/3 của một suất theo luật, trừ trường hợp họ từ chối nhận

di sản tại Điều 642 hoặc họ là người không có quyền hưởng di sản theo qui định tại khoản 1 Điều 643 BLDS 2005, “thì những người đó vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản của người chết được chia theo qui định của pháp luật” [30].

Việc phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với di chúc của cá nhân thì tính phức tạp có thể có nhưng việc giải quyết không mấy khó khăn. Tuy nhiên, về chia di sản thừa kế theo di chúc chung của vợ chồng đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở thật sự phức tạp. Phức tạp không phải là phương thức chia, mà do nội dung của pháp luật quy định về hiệu lực của di chúc chung. Về di chúc chung của vợ, chồng theo quy định tại 3 điều luật trong BLDS. Điều 663 quy định về di chúc chung của vợ, chồng: “Vợ chồng có thể lập di chúc chung để định đoạt tài sản chung”. Điều 664 quy định về việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc chung của vợ, chồng. Tại khoản 2 Điều 664 BLDS quy định: “Khi vợ hoặc chồng muốn sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc chung thì phải được sự đồng ý của người kia; nếu một người đã chết thì người kia chỉ có thể sửa đổi, bổ sung di chúc liên quan đến phần tài sản của mình”. Về hiệu lực di chúc chung của vợ chồng quy định tại Điều 668 BLDS năm 2005: “Di chúc chung của vợ, chồng có hiệu lực từ thời điểm người sau cùng chết hoặc tại thời điểm vợ, chồng cùng chết” [23, Điều 668].

Xét về chủ thể thì vợ và chồng là một bên chủ thể lập di chúc. Là bên có tài sản chung hợp nhất do có quan hệ hôn nhân hợp pháp, định đoạt tài sản chung là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho những người thừa kế được chỉ định. Như vậy, ý chí của vợ và chồng là thống nhất, là một với mục đích đã xác định là chuyển dịch tài sản chung là nhà ở và quyền sử dụng đất ở của vợ chồng cho những người thừa kế được vợ chồng chỉ định hưởng di sản của vợ chồng sau khi vợ chồng qua đời.

Ý chí của vợ chồng trong khi lập di chúc chung còn được thể hiện trong những trường hợp cụ thể như:

Thứ nhất, vợ chồng định đoạt khối tài sản chung là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho một hoặc nhiều người thừa kế được chỉ định được hưởng sau khi vợ, chồng chết. Trong trường hợp này nếu di chúc hợp pháp, thì nhà ở và quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của vợ, chồng được chia theo di chúc, nếu người thừa kế theo di chúc vẫn còn sống vào thời điểm vợ hoặc chồng cùng chết hoặc người sau cùng chết hoặc người được chỉ định thừa kế không từ chối quyền hưởng hoặc không thuộc trường hợp không được quyền hưởng di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở của vợ, chồng người lập di chúc chung.

Thứ hai, vợ, chồng định đoạt một phần tài sản chung là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người thừa kế được chỉ định, còn một phần tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở không định đoạt theo di chúc chung. Trong trường hợp này, phần tài sản chung của vợ, chồng là nhà ở và quyền sử dụng đất ở không được định đoạt theo di chúc sẽ xác định phần di sản của mỗi người trong trường hợp một bên vợ hoặc chồng chết trước, phần tài sản chung của vợ chồng là nhà ở và quyền sử dụng đất ở được định đoạt trong di chúc được chia khi cả vợ và chồng đều chết hoặc người sau cùng chết. Ý chí của vợ chồng trong việc lập di chúc chung còn có thể có trong trường hợp vợ, chồng chỉ định đoạt một loại tài sản là nhà ở theo di chúc chung, còn đất ở không định đoạt trong di chúc chung. Với những trường hợp nêu trên đã dẫn đến những phức tạp trong việc chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở của vợ, chồng hoặc chia di sản thừa kế là nhà ở, quyền sử dụng đất ở của vợ hoặc của chồng cho những người thừa kế.

Tóm lại, ý chí của vợ chồng trong việc lập di chúc chung có thể vợ và chồng định đoạt toàn bộ tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất hoặc có thể vợ, chồng chỉ định đoạt một phần tài sản chung là nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong di chúc chung, mà không định đoạt toàn bộ nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ, chồng. Hệ quả của việc định đoạt này sẽ dẫn đến những phương thức giải

quyết phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở rất khác nhau, mặc dù vợ và chồng đã lập di chúc chung, nhưng không định đoạt hết khối tài sản chung của vợ chồng là nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Đã nhiều năm công tác tại Toà án nhân dân cấp quận, học viên nhận thấy BLDS năm 2005 quy định về di chúc chung của vợ, chồng thật sự không cần thiết vì chỉ gây thêm tính phức tạp của vấn đề phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Về sự bất cập này, học viên sẽ kiến nghị trong chương 3 của Luận văn.

1.3.4.2. Chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật

Nếu người thừa kế theo di chúc là cá nhân bất kỳ ai là người thuộc diện hay không thuộc diện thừa kế theo pháp luật của người để lại di sản kể cả cơ quan, tổ chức được hưởng di sản do ý chí của người để lại di sản quyết định. Nhưng người thừa kế theo pháp luật nhà ở và quyền sử dụng đất ở chỉ có thể là cá nhân và là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng với người để lại các loại di sản này. Những người thuộc diện thừa kế theo luật được quyền hưởng di sản một cách bình đẳng, ngang nhau giữa những người thừa kế cùng hàng. Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 qui định người thừa kế theo luật được qui định theo thứ tự sau:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật thì những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở bằng nhau, những người thừa kế ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Kết luận chương 1

Việc xác định di sản thừa kế và chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong giai đoạn hiện nay ở Việt Nam thật sự cần thiết. Bởi vì, di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở khi được chia thừa kế theo di chúc và theo pháp luật có những đặc thù riêng so với việc chia các loại di sản khác. Các loại di sản khác ngoài nhà ở và quyền sử dụng đất khi chia thừa kế không bị ràng buộc nhiều về những quy định như đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Vì vậy, việc nghiên cứu hệ thống khái niệm, đặc điểm của nhà ở và đất ở và việc chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở để xác định những yếu tố quan trọng khi giải quyết những tranh chấp liên quan đến chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giúp cho việc giải quyết những tranh chấp chia di sản thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở vốn rất phức tạp ở nước ta hiện nay có căn cứ áp dụng pháp luật trong việc chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở.