Chia Di Sản Là Nhà Ở Và Quyền Sử Dụng Đất Ở Theo Di Chúc

Chương 2

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CHIA DI SẢN LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

Quan hệ thừa kế là quan hệ giữa người có quyền hưởng di sản và những người không có quyền hưởng di sản. Việc hưởng di sản còn có thể dựa trên thoả thuận giữa những người có quyền hưởng di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nhưng trên thực tế, sự thỏa thuận của các đương sự thường gặp phải một số rào cản nhất định, nhiều trường hợp các bên không thể thỏa thuận thống nhất ý chí về thanh toán, phân chia di sản và một trong các thừa kế đã thực hiện việc khởi kiện ra Tòa án.

Tuy số lượng các vụ tranh chấp về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở được giải quyết có phần triệt để nhưng nhìn chung thì chất lượng xét xử các vụ án thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân các cấp còn có nhiều cách hiểu và giải thích khác nhau. Hơn nữa, do tính chất phức tạp của vụ việc dẫn đến tình trạng các vụ án thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở còn tồn đọng chưa thể giải quyết được hoặc còn bị khiếu kiện nhiều lần.

Thứ nhất: Các tranh chấp về phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở rất phổ biến trong các tranh chấp về thừa kế. Nguyên nhân thì có nhiều, nhưng một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp là phương thức phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho dù theo di chúc hoặc theo pháp luật là phân chia hiện vật hay phân chia theo giá trị có thể chỉ áp dụng phương thức này mà không sử dụng được phương thức kia. Nguyên nhân là do diện tích nhà ở và đất ở quá nhỏ, nếu chia ra thành nhiều phần thì giá trị sử dụng bị giảm sút hoặc không thể sử dụng được. Việc chia theo giá trị di sản thừa kế là nhà ở và đất ở còn xảy ra trong trường hợp chia di sản nhân có sự kiện có người thừa kế mới.

Việc phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhằm bảo vệ quyền thừa kế của những người có quyền thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật nhưng không phải bao giờ việc phân chia các di sản này cũng thuận lợi vì có thể có rất nhiều sự kiện phát sinh sau khi di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được chia cần được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong chương này, học viên sử dụng một số bản án phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở điển hình, để phân tích nhằm làm rõ tính phức tạp của loại tranh chấp này, để từ đó có những đánh giá, nhận xét và chỉ ra những điểm chưa thật phù hợp của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật của Toà án nhân dân các cấp giải quyết những tranh chấp về chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đồng thời qua đó để có những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quy định về chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trong những năm trước mắt và lâu dài.

Căn cứ vào bản: “Thống kê thụ lý, giải quyết các tranh chấp về thừa kế” của Toà án nhân dân Tối cao, số liệu thống kê từ năm 2006 đến năm 2013, để thấy được những tranh chấp về thừa kế mà Toà án các cấp đã thụ lý và giải quyết nhiều đến mức nào. Tuy nhiên, cho đến nay chưa thể thống kê được số lượng những tranh chấp về chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nhưng Bản thống kê dưới đây cũng phản ảnh phần nào những tranh chấp về thừa kế, trong đó có tranh chấp về chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trong 8 năm trở lại đây (Từ khi Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực).

BẢNG 2.1: THỐNG KÊ THỤ LÝ, GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ THỪA KẾ

Năm

Số vụ án phải giải quyết	SỐ VỤ ĐÃ GIẢI QUYẾT					Số vụ án còn lại
Số vụ án phải giải quyết	Chuyển Hồ sơ vụ án	Đình chỉ	Công nhận sự thoả thuận của các bên đương sự	Xét xử hoặc giải quyết	Tổng số	Số vụ án còn lại
1	2	3	4	5	6	7	8
Năm 2006	2399	120	431	229	665	1445	954
Năm 2007	2668	134	479	255	739	1607	1061
Năm 2008	2715	103	454	271	701	1529	1186
Năm 2009	2843	91	413	219	736	1459	1384
Năm 2010	2866	56	370	212	668	1306	1560
Năm 2011	3075	76	460	232	690	1458	1617
Năm 2012	3116	70	491	195	537	1293	1823
Năm 2013	3232	66	537	172	511	1286	1946
Tổng	13329	716	3635	1785	5247	11383	1946
Đạt tỷ lệ %	100%	5,3%	27,3%	13,4%	39,4%	85,4%	14,6%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Nguồn: Toà án Nhân dân Tối cao, năm 2014

Căn cứ vào số liệu thống kế, nhận thấy số lượng các vụ tranh chấp về thừa kế tăng theo từng năm và tính phức tạp cũng tăng theo. Căn cứ vào số liệu thống kế các vụ đã xử hoặc giải quyết tuy đã nhiều, nhưng số vụ án còn lại với số lượng cũng rất lớn theo tỷ lệ 5247 vụ đã xử so với 1946 vụ án còn lại chưa giải quyết được do tính phức tạp của tranh chấp. Số liệu thống kê này đã phản ánh khách quan những tranh chấp về quyền thừa kế di sản, trong đó có chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trong 8 năm trở lại đây.

Trong chương 2 luận văn, học viên nghiên cứu, phân tích kết hợp giữa lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc chia di sản là nhà ở và quyền theo di chúc, theo pháp luật, hạn chế phân chia di sản và các yếu tố khác có liên hệ hữu cơ với việc chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở như: Chia di sản trong trường hợp có người thừa kế mới hoặc có người thừa kế bị bác bỏ

quyền thừa kế; chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở có di sản dùng vào việc thờ cúng và di tặng và thời hiệu khởi kiện về thừa kế...

2.1. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo di chúc

* Việc chia di sản theo di chúc được quy định tại khoản 1 Điều 684 BLDS năm 2005 là: “Việc phân chia được thực hiện phân chia theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thoả thuận khác” [23, Điều 684]. Ngoài ra, tại các khoản 2 và khoản 3 Điều 684 quy định về phân chia di sản theo hiện vật và người được chia di sản là hiện vật được nhận hiện vật kèm theo hoa lợi, lợi tức thu được từ hiện vật đó, đồng thời phải chịu phần giá trị của hiện vật bị giảm sút tính đến thời điểm phân chia di sản. Nếu di chúc chỉ xác định phân chia di sản theo tỷ lệ đối với tổng giá trị tài sản thì tỷ lệ này được tính trên giá trị khối di sản đang còn vào thời điểm phân chia di sản.

Việc phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo di chúc là phân theo nội dung của di chúc mà người lập di chúc đã lập. Người thừa kế được chỉ định thừa kế theo di chúc là người hoặc những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật của người để lại di sản, có thể là người không thuộc diện thừa kế theo pháp luật của người để lại di sản, chủ thể được thừa kế theo di chúc còn là pháp nhân, nếu người để lại di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở chỉ định hưởng di sản theo di chúc.

Căn cứ theo quy định tại Điều 684 BLDS, thì việc phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng được thực hiện theo ý nguyện của người để lại di chúc. Nếu ý nguyện của người lập di chúc đã thể hiện rõ ràng người được thừa kế là ai, nhà ở được hưởng được xác định rõ địa điểm có ngôi nhà (làng, xã, huyện, diện tích ngôi nhà, hình thức ngôi nhà, số nhà, bản đồ địa chính mà ngôi nhà tồn tại trên lô đất số mấy, bản đồ địa chính...), Diện tích

đất là bao nhiêu, thuộc lô đất nào? Bản đồ địa chính và lô đất mà ngôi nhà đang tồn tại... Trong trường hợp này, người thừa kế di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhận di sản thừa kế một cách bình thường. Tuy nhiên, có trường hợp di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở, theo quy định tại khoản 1 Điều 684 BLDS, thì phần của từng người thừa kế được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc. Việc chia đều di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong nhiều trường hợp rất khó khăn do diện tích nhà, do vị trí và hướng nhà, do nhà có nhiều tầng, nhà ít tầng, phần nhà được chia thuận lợi cho giao thông, thương mại và phần nhà được chia không thuận tiện cho giao thông, thương mại hoặc phần nhà, phần đất được chia có địa giới liền kề với những địa giới khác, mà bản thân người được chia không ưng ý.... cũng xảy ra những bất hoà, xung đột về những lợi ích ngoài di sản là nhà ở và đất ở được chia. Các cụ có câu: “Đánh nhau chia gạo, chào nhau ăn cơm”, đã thể hiện rõ trong các tranh chấp chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trong những năm qua và hiện nay. Học viên đã lâu năm với công việc thực tiễn trong ngành Toà án, đã có những nhận xét khách quan về những tranh chấp trong việc “chia” này.

Thông thường thì nhà ở là vật chia được, nếu thoả mãn quy định tại Điều 177 BLDS năm 2005, quy định về vật chia được và vật không chia được:

1. Vật chia được là vật khi bị phân chia vẫn giữ nguyên tính chất và tính năng sử dụng ban đầu.

2. Vật không chia được là vật khi bị phân chia thì không giữ nguyên được tính chất và tính năng sử dụng ban đầu. Khi cần phân chia vật không chia được thì phải trị giá thành tiền để chia [23, Điều 117].

Tuy nhiên, có những vật theo tính chất là vật chia được nhưng vật khi phải phân chia trong hoàn cảnh cụ thể thì xác định vật đó là vật không chia được. Những vật như vậy thường gặp trong những hoàn cảnh cụ thể như diện

tích của một ngôi nhà là vật chia được nhưng ngôi nhà đó có diện tích nhỏ nếu chia diện tích nhà cho những người thừa kế thì ngôi nhà đó không thể sử dụng được. Một ví dụ điển hình cho trường hợp này: Di sản thừa kế của ông A có ngôi nhà 30 mét vuông nhưng có 8 người được chỉ định thừa kế ngôi nhà này và mọi người đều yêu cầu chia diện tích nhà (chia hiện vật). Nếu theo yêu cầu của những người thừa kế, diện tích ngôi nhà được phân chia thì mỗi suất thừa kế được chia 4 mét vuông. Mỗi người thừa kế được 4 mét vuông, sau đó còn phải xây tường ngăn cách các phần được thừa kế của mỗi người thì tính chất của nhà ở bị phá vỡ. Như vậy, trong trường hợp này, ngôi nhà là di sản thừa kế coi như vật không chia được thì những người thừa kế phải thoả thuận về việc định giá hiện vật và thoả thuận về người nhận hiện vật. Nếu không thoả thuận được thì ngôi nhà có diện tích 30 mét vuông được bán để chia tiền (theo khoản 2 Điều 685). Nhưng di sản thừa kế là nhà ở không chia được trong trường hợp này lại đang có tránh chấp, thì không thể bán được. Đây là một thực tế ở Việt Nam. Nếu có bán thì người mua cũng dè chừng vì tính phức tạp của quan hệ giữa những người thừa kế ngôi nhà đó với nhau. Hơn nữa, người thừa kế nhà ở trong trường hợp này có thể có người ngoài diện thừa kế theo pháp luật nhưng được chỉ định thừa kế theo di chúc, có tranh chấp với người thuộc diện thừa kế theo pháp luật và được chỉ định thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo di chúc.

Thừa kế theo di chúc là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người thừa kế theo ý chí tự nguyện của người để lại di sản thể hiện trong di chúc. Theo Điều 649 BLDS 2005 thì di chúc phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. Di chúc bằng văn bản bao gồm: di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; di chúc bằng văn bản có người làm chứng; di chúc bằng văn bản có công chứng; di chúc bằng văn bản có chứng thực. Bộ luật Dân sự năm 2005,

Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Đất đai năm 2013 không quy định di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất phải là hình thức nào, như vậy hình thức của di chúc để lại tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng tương tự như di chúc để lại các loại tài sản khác. Tuy nhiên Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì lại có quy định hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế phải có công chứng hoặc chứng thực, gây ra cách hiểu là di chúc để lại di sản quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực. Điều này mâu thuẫn với Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự, do đó Nghị định 181 cần được chỉnh sửa cho phù hợp.

Khi lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng thì người lập di chúc phải tự tay viết và ký vào bản di chúc. Khi có ít nhất hai người làm chứng, người lập di chúc có thể nhờ người khác viết di chúc nhưng vẫn phải tự mình ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng, sau đó những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ và họ sẽ cùng ký vào bản di chúc. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra người lập di chúc cũng có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực bản di chúc. Di chúc được lập thuộc những trường hợp quy định tại Điều 660 BLDS tuy không được công chứng, chứng thực nhưng lại có giá trị như di chúc được công chứng, chứng thực.

Di chúc miệng chỉ được chấp nhận trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe doạ do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác (như bị tai nạn rất nặng phải nằm bất động...) mà không thể lập di chúc bằng văn bản. Người di chúc miệng phải thể hiện ý chí cuối cùng trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ, trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây

là điểm mới so với BLDS 1995, vì BLDS 1995 chỉ quy định “ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ” [20] mà không có thời hạn đi công chứng, chứng thực. Do đó, rất khó để xác định “ngay sau đó” là khoảng thời gian bao nhiêu có thể chấp nhận được. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ, suy ra là nếu sau ba tháng người lập di chúc đã chết hoặc mặc dù còn sống nhưng không còn minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng vẫn có hiệu lực. Người làm chứng trong di chúc miệng cũng cần tuân theo Điều 654 BLDS năm 2005.

Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người lập di chúc chết). Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực pháp luật. Trường hợp bản di chúc sau cùng bị vô hiệu vì lý do nào đó (chẳng hạn do vi phạm điều kiện có hiệu lực của di chúc) thì di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở được phân chia theo pháp luật.

Di chúc có hiệu lực pháp luật khi thỏa mãn đồng thời những điều kiện: Người lập di chúc phải đảm bảo đủ điều kiện được lập di chúc (là cá nhân, có năng lực chủ thể trong việc lập di chúc); Cũng như để lại các loại tài sản khác ngoài nhà ở, thì người để lại di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở là chủ sở hữu của nhà ở, phần nhà ở hoặc căn hộ chung cư, đồng thời là người có quyền sử dụng diện tích đất ở đó. Tuy nhiên, trên thực tế ở Việt Nam, sự thật thì người để lại di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở là chủ sở hữu những tài sản này, nhưng lại không có một loại giấy tờ nào chứng minh người để lại thừa kế theo di chúc là chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Tranh chấp di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong trường hợp này nếu giải quyết thì rất nan giải và phức tạp. Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc, không bị lừa dối, đe