Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 - 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

-------***-------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 và bài học cho Việt Nam

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 120 trang tài liệu này.

Sinh viên thực hiện : Mai Phương Chi

Lớp : Nhật 1

Khoá : K43F

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Lê Phương Lan

Hà Nội, 2008

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, và cũng vì những tính chất đặc biệt mà nó đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển bất động sản và thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn cho nền kinh tế, mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế, tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân… Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại rất phức tạp và nhạy cảm nên việc quản lý và định hướng của các cơ quan có thẩm quyền không hề đơn giản. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính ngày càng trở nên chặt chẽ.

Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường lớn và có lịch sử lâu đời. Tuy nhiên, trong gần 10 năm trở lại đây, chính vì những khoản lợi nhuận kếch xù mà người ta đã quên đi những nguy cơ đang tiềm ẩn để lao vào đầu tư nhằm kiếm lời với sự tham gia của một loạt các ngân hàng, công ty địa ốc, những nhà đầu tư… Một hệ thống khổng lồ được tạo ra, gắn kết chặt chẽ với nhau, và chỉ cần một khâu trong hệ thống này gặp sự cố sẽ kéo theo sự sụp đổ dây chuyền của cả hệ thống. Lãi suất giảm, người dân đua nhau đổ tiền vào bất động sản, các ngân hàng thì không ngừng cho vay, mở rộng cả vào khu vực những người có thu nhập thấp, đẩy giá nhà lên cao. Đến khi lãi suất tăng, bong bóng xì hơi, nhiều người không có khả năng hoàn trả các khoản nợ cầm cố vì giá nhà tụt xuống thấp, trong khi lãi suất tín dụng lại tăng cao. Việc mất khả năng chi trả của họ kéo theo nguy cơ phá sản của các cơ sở cho vay. Tuy nhiên, các cơ sở này đã chuyển chúng sang dạng trái phiếu, bán lại cho các nhà đầu tư. Vậy là cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản đã lan sang cả thị trường chứng khoán và thị trường tài chính, và nó không còn nằm trong

đất Mỹ mà đã trở thành một “cơn bão tài chính” trên toàn thế giới với những hậu quả hết sức nặng nề.

Thị trường bất động sản Việt Nam hết sức phức tạp và luôn trong tình trạng bất ổn định. Trong thời gian qua, diễn biến trên thị trường bất động sản Việt Nam cũng có một số nét tương tự như ở Mỹ. Nhiều chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ bong bóng sẽ vỡ và hậu quả có thể sẽ rất nặng nề do tính chất phức tạp riêng của thị trường nếu các cơ quan quản lý không có những biện pháp kịp thời nhằm ổn định và hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Vì những lý do trên, em quyết định chọn đề tài: “Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008 và bài học cho Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình.

Em mong muốn rằng từ việc nghiên cứu cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 - 3/2008 sẽ rút ra được một vài kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam, một “con ngựa bất kham” cho tới nay vẫn chưa thể thuần hoá.

2. Mục đích nghiên cứu

 Cung cấp những lý thuyết cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản, quản lý thị trường bất động sản và một số vấn đề liên quan.

 Tìm hiểu tổng quan về thị trường bất động sản Mỹ, diễn biến bong bóng bất động sản giai đoan 2001 – 3/2008, nguyên nhân bùng nổ và hậu quả.

 Phân tích những nét chung về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua và những bài học kinh nghiệm có thể áp dụng từ khủng hoảng bất động sản ở Mỹ.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài: hiện tượng bong bóng trên thị trường bất động sản.

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Với mục đích tìm hiểu về diễn biến trên thị trường bất động sản và những nguy cơ tiềm ẩn, đề tài tiến hành nghiên cứu hai thị trường là thị trường bất động sản Mỹ và thị trường bất động sản Việt Nam.

4. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện bằng các phương pháp: Phương pháp nghiên cứu tại bàn, phương pháp lý luận kết hợp tìm hiểu và quan sát thực tế, phương pháp thống kê phân tích, phương pháp so sánh, từ đó rút ra những luận cứ logic nhất, tổng hợp và đánh giá đối tượng nghiên cứu.

5. Kết cấu của đề tài

Ngoài phần Lời mở đầu và Kết luận, đề tài được chia làm ba chương

chính:

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản Chương II: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001- 3/2008 Chương III: Bài học cho Việt Nam

§Ó cã thÓ hoµn thµnh khãa luËn nµy, tr•íc hÕt em xin ch©n thµnh c¶m

¬n tr•êng §¹i häc Ngo¹i Th•¬ng, Khoa Kinh tÕ vµ kinh doanh quèc tÕ cïng c¸c thÇy c« trong Khoa ®· tËn t×nh d×u d¾t em trong bèn n¨m häc võa qua vµ

®· hÕt søc t¹o ®iÒu kiÖn cho em ®•îc thùc hiÖn bµi Khãa luËn nµy!

Em xin göi lêi c¶m ¬n s©u s¾c ®Õn Th¹c sü Lª Ph•¬ng Lan ®· trùc tiÕp chØ b¶o, h•íng dÉn cho em rÊt nhiÒu trong suèt qu¸ tr×nh thùc hiÖn vµ hoµn thµnh Khãa luËn.

§ång thêi em còng xin ®•îc göi lêi c¶m ¬n tíi sù ®éng viªn, gióp ®ì cđa gia ®×nh vµ b¹n bÌ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn bµi viÕt nµy.

Víi sù h¹n chÕ vÒ kiÕn thøc còng nh• kinh nghiÖm thùc tÕ, thêi gian vµ c¸c ®iÒu kiÖn nghiªn cøu cßn h¹n hÑp nªn mÆc dï rÊt cè g¾ng nh•ng bµi viÕt vÉn kh«ng tr¸nh khái nhiÒu thiÕu sãt. Em rÊt mong nhËn ®•îc nh÷ng ý kiÕn

®ãng gãp quý b¸u cđa quý thÇy c« ®Ó bµi viÕt ®•îc hoµn thiÖn h¬n vµ cã ý nghÜa thùc tiÔn nhÊt ®Þnh.

Hµ Néi, ngµy 23 th¸ng 6 n¨m 2008 Sinh viªn

Mai Ph•¬ng Chi

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN‌‌

I. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản

1. Khái niệm bất động sản

1.1. Định nghĩa bất động sản

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường dùng từ real estate (hoặc real property, realty) để nói về BĐS:

“Về mặt pháp luật, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó, với quyền sở hữu từ dưới lòng đất đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [57]

Theo định nghĩa trên, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Trong đó, điều 174 quy định:

“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai.

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” [6]

Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Khái niệm của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất.

1.2. Phân loại bất động sản

BĐS được phân loại tùy theo mục đích nghiên cứu và cách tiếp cận:

- Theo kinh nghiệm của các nước trên thế giới cũng như của Việt Nam, về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm:

+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.

+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm…

+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang… [4]

- Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:

+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân.

+ Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…

+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thủy sản…

+ Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao…

+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng…

Dù phân loại theo cách nào cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm.

1.3. Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó nó có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác:

- Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hóa khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác. Hàng hóa BĐS không thể di chuyển dễ dàng cũng như đem đi trưng bày ở nơi khác như các hàng hóa khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các