Ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai - Thực trạng và giải pháp

các cấp chính quyền địa phương không tuân thủ triệt để quy định này, cố tình không công khai và cung cấp quy hoạch sử dụng đất chi tiết khi nhà đầu tư có nhu cầu tìm hiểu để đầu tư.

Ngoài ra, cần phải có quy định cụ thể và nghiêm khắc đối với trình trạng quy hoạch treo; tình trạng bổ sung, điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà không tuân thủ quy định tại Điều 27 Luật Đất đai năm 2003.

Thứ hai, cần áp dụng cơ chế một giá trong các quan hệ đất đai. Theo đó, tất cả các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường đều được Nhà nước điều tiết bằng giá thị trường. Vì vậy, cần bỏ Điều 56 Luật Đất đai 2003.[5]

Thứ ba, bỏ quy định về việc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trả nợ trước khi thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ đối với các trường hợp ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ – CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Thứ tư, Luật Đất đai năm 2003 cần phải ghi nhận quyền được thực hiện các giao dịch về chuyển QSDĐ đất thuê bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm. Theo đó, các chủ thể thuê đất với phương thức thuê đất trả tiền hàng năm hay thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê đều được thực hiện các giao dịch về chuyển QSDĐ nếu đất đó đã tiến hành đầu tư, khai thác trên đất sau khi thuê. Còn việc xác định giá trị của QSDĐ cùng với tài sản đã đầu tư trên đất thuê như thế nào pháp luật cần tôn trọng sự thoả thuận và quyết định của các bên theo nguyên tắc tự quyết định và tự chịu trách nhiệm. Theo đó, các quy định từ các Điều 109 đến Điều 117 Luật Đất đai năm 2003 cần phải được sửa đổi, bổ sung theo hướng này.

Thứ năm, cần phải ghi nhận và bổ sung quy định về quyền được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ của các tổ chức kinh tế sử dụng đất mà đất đó có nguồn gốc từ việc Nhà nước công nhận QSDĐ, chứ không chỉ là tổ chức kinh tế

sử dụng đất có nguồn gốc từ hình thức giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất như hiện nay. Cùng với ghi nhận này, pháp luật đất đai cũng cần phải ghi nhận và cho phép các tổ chức trong nước mà không phải là tổ chức kinh tế cũng được quyền thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ nếu đất đó có nguồn gốc là được tặng cho hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân khác. Đương nhiên, pháp luật đất đai cần phải có quy định ràng buộc rằng, việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ có nguồn gốc được tặng cho là để phục vụ cho mục đích công cộng chung mà không nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời.

Thứ sáu, cần sửa đổi quy định về điều kiện thế chấp đối với hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn chỉ với mục đích để “sản xuất kinh doanh” theo quy định tại Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003, mà thay vào đó là quyền được thế chấp QSDĐ để vay vốn nhằm phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, khoản 7 Điều 113 Luật đất đai 2003 cần sửa đổi lại theo hướng sau: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh và phục vụ đời sống”. Sự thay đổi này sẽ trở nên linh hoạt hơn, phù hợp hơn bởi chúng phản ánh đúng với những nhu cầu và nguyện vọng chính đáng của các hộ gia đình, cá nhân trong thực tế khi vay vốn. Mặt khác, sự thay đổi này cũng nhằm thống nhất và đảm bảo sự phù hợp giữa Luật đất đai 2003 với Luật các tổ chức tín dụng (Điều 50) quy định về quyền được cho vay của các tổ chức tín dụng đối với tất cả các mục đích và nhu cầu khác nhau của đời sống.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 60 trang tài liệu này.

3.3. Nâng cao trình độ, năng lực đội ngũ cán bộ, công chức làm côngtác nghiên cứu và xây dựng, dự thảo VBQPPL trong lĩnh vực đất đai.

Để có những VBQPPL có chất lượng không chỉ phụ thuộc vào quy định của pháp luật có đúng đắn, khoa học mà còn phụ thuộc rất nhiều vào đội ngũ cán bộ làm công tác xây dựng và ban hành văn bản. Một thực tế hiện nay là đội ngũ làm công tác xây dựng và ban hành VBQPPL ở nước ta chưa đáp ứng được các

yêu cầu mà công việc này đặt ra. Vì vậy, cần thiết phải có những biện pháp cụ thể và hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác xây dựng và ban hành VBQPPL trong thời gian tới. Cụ thể:

Thứ nhất, Cần tăng cường đội ngũ cán bộ làm công tác xây dựng và ban hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai thông qua việc tuyển chọn những cán bộ ưu tú, có năng lực và trình độ chuyên môn. Đồng thời tiến hành xây dựng đề án đào tạo, bồi dưỡng cán bộ và tiến hành với nhiều hình thức như: tổ chức các lớp tập huấn, tiến hành các hoạt động trao đổi, hướng dẫn nghiệp vụ đất đai…

Thứ hai, nâng cao nhận thức của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền về ý nghĩa và tầm quan trọng của công tác xây dựng và ban hành VBQPPL đất đai; đồng thời nâng cao trình độ hiểu biết về các quy định của pháp luật đất đai cũng như năng lực phân tích chính sách của đội ngũ cán bộ, công chức tham gia xây dựng và ban hành văn bản pháp luật.

3.4. Tăng cường hoạt động thẩm định, thẩm tra dự án, dự thảoVBQPPL trong lĩnh vực đất đai.

Trong hoạt động ban hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai cũng như các lĩnh vực khác thì thẩm định, thẩm tra VBQPPL là một hoạt động vô cùng quan trọng, góp phần nâng cao chất lượng VBQPPL ngay trong quá trình xây dựng văn bản. Hoạt động này nhằm tham mưu, tư vấn cho cơ quan, tổ chức soản thảo, hoàn thiện dự án, dự thảo. Mặt khác, nó nhằm hạn chế khả năng cơ quan, tổ chức soạn thảo đưa ra các quy định chủ quan, phiến diện, đồng thời tham mưu, tư vấn cho cơ quan ban hành văn bản trong việc quyết định thông qua văn bản. [16, tr.5]

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều quy định pháp luật về vấn đề này còn chưa hợp lý, sự phối hợp giữa các cơ quan soạn thảo văn bản và cơ quan thẩm định, thẩm tra còn hạn chế, đội ngũ thực hiện công tác này còn vừa thiếu, vừa yếu, cũng như nguồn kinh phí duy trì hoạt động này còn hạn chế nên hiệu quả chưa cao. Vì vậy, trước mắt cần hoàn thiện quy định pháp luật về hoạt động thẩm

định của cơ quan tư pháp đối với dự thảo VBQPPL nói chung và dự thảo VBQPPL trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Cụ thể là :

Nêu rò phạm vi ban hành, chương trình ban hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai của từng cơ quan cụ thể, sửa đổi các quy định về đối tượng thẩm định, cũng cần phải khẳng định việc thẩm định tính khả thi của dự thảo VBQPPL trong lĩnh vực đất đai là bắt buộc, thay đổi quy định về thời gian thẩm định sao cho phù hợp, bổ sung trách nhiệm của các chủ thể tham gia vào quá trình thẩm định, nghiên cứu tiến đến thống nhất Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của trung ương và địa phương.

Bên cạnh đó cần nâng cao nhận thức và tăng cường kỷ luật trong công tác thẩm định. Trước hết cần nâng cao nhận thức, ý thức trách nhiệm của cán bộ làm công tác thẩm định, thẩm tra VBQPPL trong lĩnh vực đất đai cũng như nâng cao nhận thức của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương đối với công tác ban hành VBQPPL tại địa phương. Ngoài ra ,cần đổi mới phương pháp và cách thức tổ chức thẩm định bằng cách sắp xếp lại tổ chức theo hướng chuyên môn hóa và tập trung đầu mối chuyên ngành, đồng thời, tăng cường hiệu quả phối hợp giữa các đơn vị trong cùng cơ quan cũng như với các cơ quan khác để huy động nguồn nhân lực.

Đầu tư, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức đảm nhiệm công tác thẩm định VBQPPL trong lĩnh vực đất đai theo hướng đầu tư có hiệu quả, vừa có tính cấp bách, vừa có tính lâu dài.

Đồng thời, cần chú trọng tới điều kiện vật chất phục vụ cho công tác thẩm định, thẩm tra VBQPPL trong lĩnh vực đất đai như phương tiện làm việc, các nguồn cung cấp thông tin, bổ sung mức kinh phí và huy động thêm các nguồn kinh phí hỗ trợ công tác thẩm định các dự thảo VBQPPL, ngoài nguồn kinh phí từ ngân sách cần đảm bảo tiền lương cho cán bộ, công chức làm công tác thẩm định để đội ngũ này chuyên tâm công tác nhằm nâng cao chất lượng thẩm định đối với các dự thảo VBQPPL.

3.5. Thực hiện tốt việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trong hoạt

động xây dựng VBQPPL trong lĩnh vực đất đai

Lấy ý kiến đóng góp của nhân dân vào quá trình xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật là một hoạt động quan trọng, thể hiện quyền làm chủ của nhân dân, là nguyên tắc lập pháp và là điều kiện tiên quyết để nâng cao chất lượng hoạt động xây dựng, ban hành VBQPPL. Vì vậy, trong hoạt động ban hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai cũng cần thực hiện tốt hoạt động này. Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện lấy ý kiến đóng góp của nhân dân vẫn còn nhiều hạn chế.

Để nâng cao chất lượng hoạt động lấy ý kiến đóng góp trong xây dựng và ban hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai, trước hết, cần phải nâng cao nhận thức về vai trò và ý nghĩa của việc lấy ý kiến đóng góp cũng như trách nhiệm của chủ thể tổ chức thực hiện việc lấy ý kiến và chủ thể tham gia ý kiến. Chỉ khi nào các chủ thể nhận thức được đầy đủ tầm quan trọng của việc lấy ý kiến thì khi đó việc thực hiện hoạt động này mới được thi hành một cách nghiêm minh.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện những quy định của pháp luật theo hướng quy định chi tiết và chặt chẽ quy trình lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Ngoài ra, cần quy định cụ thể về chế tài đối với việc không thực hiện đúng các quy định pháp luật về vấn đề này.

Bên cạnh việc hoàn thiện các quy định của pháp luật, cơ quan tổ chức lấy ý kiến còn cần làm tốt công tác tuyên truyền phổ biến, cung cấp đầy đủ, chi tiết và đa chiều thông tin về dự thảo văn bản quy phạm pháp luật, tổ chức các điểm cung cấp thông tin, sử dụng các phương tiện truyền thông phù hợp; tổ chức các điểm và các kênh thu thập ý kiến phản hồi của người dân. Ý kiến đóng góp phải được tập hợp và xử lý, phân loại một cách đầy đủ.

3.6. Xây dựng báo cáo đánh giá tác động của VBQPPL trong lĩnh vực

đất đai.

Để ban hành các VBQPPL trong lĩnh vực đất đai có chất lượng, đáp ứng yêu cầu điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế, trong quá trình ban hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai cần tiến hành xây dựng báo cáo đánh giá tác động của văn bản. Để xây dựng báo cáo đánh giá tác động của VBQPPL trong lĩnh vực đất đai cần tiến hành các hoạt động sau:

Thứ nhất, nêu lý do cần ban hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai cụ thể, tính toán, phân tích những lợi ích và chi phí khi ban hành văn bản để từ đó đưa ra các biện pháp thực hiện để đạt được mục tiêu. Cụ thể như: phân tích hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, tình hình thực tế và đưa ra các vấn đề cần giải quyết của VBQPPL về đất đai dự định ban hành (cụ thể là các đối tượng, lĩnh vực mà văn bản điều chỉnh), những lợi ích khi văn bản giải quyết được các vấn đề đó; chứng minh được mục tiêu chỉ có thể đạt được khi ban hành VBQPPL đất đai và đưa ra các số liệu về những lợi ích đạt được thông qua việc ban hành VBQPPL đất đai đó trừ các chi phí có thể phát sinh để khắc phục hậu quả không mong muốn; đánh giá những tác động (thuận lợi và khó khăn) đến quan hệ quốc tế nhất là trong điều kiện Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế; tính toán tương quan giữa lợi ích và chi phí khi ban hành VBQPPL đất đai.

Thứ hai, đánh giá tác động (trực tiếp, gián tiếp) đến tình hình kinh tế, xã hội như sự thay đổi của thị trường bất động sản, các quan hệ về chuyển QSDĐ, cuộc sống của các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức…; đánh giá tác động đến hệ thống pháp luật hiện hành như: có mâu thuẫn với các văn bản luật đất đai hiện hành cũng như các văn bản luật khác có liên quan hay không? Các văn bản sẽ bị bãi bỏ hoặc sửa đổi, bổ sung khi VBQPPL đất đai có hiệu lực.

Thứ ba, phân tích rủi ro, các tác động gián tiếp không mong muốn khi ban hành VBQPPL đất đai. Khi phân tích rủi ro phải xác định các mức độ của nó.

Thứ tư, dự trù kinh phí, tổ chức nhân sự để tổ chức thực hiện VBQPPL trong lĩnh vực đất đai khi văn bản được ban hành.

3.7. Tăng cường công tác rà soát, hệ thống hóa các VBQPPL tronglĩnh vực đất đai.

Rà soát, hệ thống hóa văn bản quy phạm pháp luật là một hoạt động có ý nghĩa rất quan trọng trong xây dựng và ban hành VBQPPL, tạo cơ sở về mặt pháp lý cho sự đổi mới về chất một số văn bản pháp luật, làm cho các văn bản được cải tiến so với quy định trước đó, đồng thời tạo ra sự thống nhất, hài hòa giữa các văn bản sẽ được ban hành với hệ thống pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, công tác này còn giúp cho cơ quan thi hành pháp luật có điều kiện nắm bắt dễ dàng, nhanh chóng những quy định của pháp luật hiện hành. Vì vậy, cần tiến hành rà soát, hệ thống hóa VBQPPL trong lĩnh vực đất đai nhằm hạn chế tình trạng mâu thuẫn , chồng chéo, không thống nhất giữa các VBQPPL trong lĩnh vực đất đai hiện nay.

Để làm tốt công tác này cần tiến hành xem xét các VBQPPL trong lĩnh vực đất đai được ban hành theo từng chuyên đề, lĩnh vực nhằm phát hiện những mâu thuẫn, chồng chéo để xử lý bằng những hình thức nhất định. Trước tiên, cần thu thập đầy đủ các VBQPPL trong lĩnh vực đất đai theo chủ đề từng đợt rà soát, thành lập tổ công tác, tập hợp nghiên cứu văn bản và đề ra hướng giải quyết sau đó hệ thống hóa các VBQPPL trong lĩnh vực đất đai này. Đề cao hơn nữa thẩm quyền, trách nhiệm của cơ quan rà soát, hệ thống hóa VBQPPL trong lĩnh vực đất đai, có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan để thông tin, phát hiện, thu thập và xử lý các VBQPPL, giúp giảm thiểu việc bỏ lọt văn bản trong quá trình rà soát, hệ thống hóa.

Hiện nay, hệ thống pháp luật đất đai còn tồn tại nhiều bất cập như: việc soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật kéo dài, không đáp ứng được yêu cầu đẩy nhanh tiến độ cũng như đòi hỏi ngày càng nhiều hơn số lượng các văn bản quy phạm pháp luật cần được ban hành, sửa đổi đáp ứng yêu cầu thực tiễn; VBQPPL ban hành không phù hợp… Nguyên nhân của tình trạng trên là do các nhà làm luật chưa coi trong vai trò của hoạt động phân tích chính sách trong việc ban

hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai. Đây phải được xác định là công đoạn đầu tiên của quy trình lập pháp và phải được tiến hành trước khi soạn thảo văn bản, bao gồm các bước: nhận biết vấn đề; tìm giải pháp (đưa ra chính sách) để xử lý vấn đề; nghiên cứu các vướng mắc về mặt pháp lý và nghiên cứu khả năng tài chính để đảm bảo triển khai các quy định của VBQPPL trong lĩnh vực đất đai.

Như vậy, trong việc xây dựng VBQPPL trong lĩnh vực đất đai, việc lập chính sách bao giờ cũng phải quyết định trước, việc soạn thảo chỉ được bắt đầu khi chính sách đã được làm rò.

KẾT LUẬN CHƯƠNG III:

Trên đây là những giải pháp nhằm khắc phục tình trạng ban hành văn bản pháp luật trong lĩnh vực đất đai sai trái về căn cứ pháp lý ban hành, ban hành không đúng thẩm quyền, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, sai trái về thể thức và kỹ thuật trình bày văn bản cũng như trình tự ban hành. Hy vọng trong thời gian tới, công tác ban hành VBQPPL trong lĩnh vực đất đai đạt được nhiều thành tựu, kịp thời đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong điều kiện các quan hệ đất đai ngày càng thay đổi.