Căn Cứ Vào Hình Thái Vật Chất Của Đối Tượng Trao Đổi.

1.1.2.2.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường TTBĐS tư liệu sản xuất và TTBĐS tư liệu tiêu dùng.

* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp) và TTBĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp.

* TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..

* Vừa là TTBĐS tư liệu sản xuất, vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..

1.1.2.2.2. Căn cứ vào khu vực có BĐS

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, TTBĐS thương mại, TTBĐS công cộng v.v..

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), TTBĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng v.v..

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; TTBĐS công cộng v.v..

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

1.1.2.2.3. Căn cứ theo công dụng của BĐS

* Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...)

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..

1.1.2.2.4. Căn cứ theo hoạt động trên TTBĐS (tính chất kinh doanh)

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..

1.1.2.2.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là TTBĐS sơ cấp).

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.

(Nguồn: Tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM)

Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, TTBĐS nước ta bao gồm TTBĐS sơ cấp và TTBĐS thứ cấp.

Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.

Thị trường thứ cấp: Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm.

1.1.3. Kinh doanh bất động sản‌‌

Theo Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 thì hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

1.2. NHỮNG NHÂN TỐ HÌNH THÀNH, ĐẶC ĐIỂM VÀ CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1. Những nhân tố hình thành

1.2.1.1. Nhân tố pháp lý:

Đây là nhân tố quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản, hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản. Như vậy pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản: có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định “ Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…”. Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản, cụ thể là kinh doanh QSDĐ.

Thị trường bất động sản manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai.

Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá thêm một bước. Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và

đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của luật pháp.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai các năm 1998, năm 2001, người sở hữu bất động sản đã có thêm quyền góp vốn liên doanh bất động sản, bán quyền sử dụng đất, bảo lãnh cho người thứ 3 vay vốn ở ngân hàng… Dưới luật có hàng loạt các Nghị định, Thông tư, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về cụ thể hoá Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đất ở nước ta. Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.

1.2.1.2. Nhân tố kinh tế xã hội

Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số

Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng BĐS cho các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch. Điều này làm tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch BĐS và TTBĐS phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những BĐS phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống. Đó chính là quá trình cải tạo các BĐS hiện có, thay thế và sử dụng các BĐS mới cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hoá khác nhưng do tính chất của BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần nên thực tế mật độ giao dịch của BĐS ngày một gia tăng.

Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội như: ăn ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí, theo đó làm tăng nhu cầu về BĐS.

Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh. Do số lượng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp. Đất đai có hạn nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển từ đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu.

Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở. Dân số tăng, một mặt làm tăng quy mô gia đình (theo nghĩa có nhiều thế hệ cùng chung sống), do đó, nhu cầu về quy mô, diện tích về nhà ở của mỗi hộ gia đình tăng. Mặt khác, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng số lượng hộ gia đình độc lập. Đó là những nhân tố làm tăng nhu cầu về BĐS.

Một sự gia tăng dân số ổn định cũng là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về ăn ở, mặc, giải trí, hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, khám chữa bệnh, giáo dục và đào tạo… đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về BĐS, nhất là ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư.

Chính trị ổn định

Nhân tố quan trọng thúc đẩy TTBĐS phát triển là chính trị, xã hội ổn định: Một quốc gia có nền chính trị ổn định so với các nước trong khu vực và trên thế giới sẽ tạo môi trường thuận lợi cho các nhà kinh doanh BĐS trong và ngoài nước tham gia vào thị trường sôi động này.

Chính sách kinh tế, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ

Trước hết, chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế kéo theo sự gia tăng của các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về BĐS, thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Chính sách của CP về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình thuộc đối tượng chính sách xã hội làm tăng hoặc giảm

cầu về nhà ở, đất ở. Đồng thời các qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai, cung cầu về BĐS.

Chính sách của CP và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến TTBĐS. Trước hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế. Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về BĐS, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà CP không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của TTBĐS. Tiếp đến là chính sách của CP về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội… Các chính sách này của CP có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở. CP cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của CP đều làm tăng hoặc giảm cung, cầu về BĐS, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của TTBĐS.

Tập quán, tâm lý và thị hiếu

Tập quán: Nước ta có 54 dân tộc anh em cùng chung sống. Mỗi dân tộc đều có phong tục, tập quán riêng về sử dụng đất đai. Sau đây là một số tập quán của các dân tộc Dao, Thái, Ê Đê.

Theo phong tục truyền thống của người Dao, đất đai không phải là hàng hóa để mua bán, bởi đất đai và các nguồn tài nguyên từ đất đai (nước, cây cối, chim thú) là của linh hồn ông bà, tổ tiên. Con người ở thế hệ hiện tại chỉ là những người vay mượn, trông coi đất đai cho các thế hệ tương lai. Người Dao không cho phép có các hành động phá hủy môi trường sống của họ. Việc sử dụng thái quá các nguồn tài nguyên sẽ bị xử phạt, nếu không phải bởi cộng đồng thì bởi sức mạnh thiên nhiên

Người Thái thực hiện việc quản lý đất rừng của cộng đồng theo những quy định của luật tục truyền thống Rừng của cộng đồng được phân thành 4 loại sau: Thứ

nhất, khu rừng của các linh hồn (mỗi bản có khoảng 1 - 3 héc-ta) ở ngay cạnh bãi tha ma. Thứ hai, khu rừng đầu nguồn nước được cả cộng đồng bảo vệ. Thứ ba, khu rừng được sử dụng để lấy củi. Thứ tư, khu rừng dành cho việc tưởng niệm.

Dân tộc Ê Đê theo chế độ mẫu quyền. Về đất ở, tuy các hộ có diện tích đất rộng nhưng phần đất của mỗi hộ đều có ranh giới rõ ràng. Trong việc chia thừa kế đất đai, con trai và con gái đều được hưởng, nhưng con trai chỉ được hưởng bằng 1/2 suất của con gái.

Tâm lý: Yếu tố tâm lý trong kinh doanh luôn đóng vai trò quan trọng đối với mọi quyết định. Một chân lý thực tế trong mọi quyết định đầu tư, đó là kì vọng lợi nhuận song hành cùng việc đối mặt với rủi ro. Tâm lý đám đông là một ví dụ. thị trường chứng khoán Việt Nam trong năm 2006 có mức tăng trưởng cao nhất khu vực Châu Á, Thái Bình Dương với 145%, thậm chí đứng trên thị trường chứng khoán Thượng Hải với mức tăng 130%. Đầu năm 2007, vẫn tăng 46% - cao nhất trên thế giới. Thị trường tăng mãnh liệt bởi có quá nhiều người kì vọng vào lợi nhuận của thị trường chứng khoán, tiếp tục mua vào, tiếp tục làm tăng giao dịch, tiếp tục tăng giá.

Trong kinh doanh BĐS cũng có yếu tố tâm lý. TTBĐS được đánh giá là “nóng” khi có nhiều người mua, là “lạnh” khi người mua giảm xuống. Chẳng hạn, tháng 12/2007, chính tâm lý đám đông đã khiến người mua chen lấn, xếp hàng từ đêm hôm trước để đăng ký mua các căn hộ mới của dự án The Vista và Sky Garden III tại TPHCM.

Thị hiếu: Mọi thị trường cũng đều bị ảnh hưởng bởi yếu tố thị hiếu (việc ưa thích một phẩm chất nào đó, việc ưu tiên một lựa chọn nào đó theo cảm xúc). Thị hiếu ảnh hưởng đến TTBĐS trên hai khía cạnh chủ yếu. Một là thị hiếu về vị trí BĐS (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, kể cả mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế phát triển, con người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hưởng đến TTBĐS.

1.2.1.3. Môi trường quốc tế

Sự tác động của quá trình toàn cầu hóa không loại trừ nền kinh tế Việt Nam nói chung và TTBĐS nói riêng. Toàn cầu hóa và kết quả của nó là sự chuyển dịch vốn thông thoáng là động lực chính, động lực mới trên TTBĐS. Toàn cầu hóa nhấn mạnh tầm quan trọng của các thành phố đối với các biên giới kinh tế-địa lý rộng hơn gắn kết với các bang/tỉnh và đất nước. Các khu vực thị trường địa phương này ngày một có ảnh hưởng lớn hơn nhiều tổ chức chính phủ trong khu vực. Theo UNESCO, vào 1950 Châu Á chiếm 25% dân số của 30 thành phố lớn nhất thế giới. Ngày nay Châu Á chiếm gần 54% và dự kiến sẽ đạt mức 60% vào 2010. Điều này thể hiện TTBĐS toàn cầu phát triển song hành với sự dịch chuyển nguồn vốn của thế giới.

Toàn cầu hóa cũng dẫn đến một môi trường cạnh tranh mạnh hơn, quyết liệt hơn đặc biệt trong vấn đề thông tin. Những nhà đầu tư, nhà quản lý có nhiều thông tin hơn sẽ có những quyết định chuẩn xác hơn.

Toàn cầu hóa đặt ra các tiêu chuẩn toàn cầu về BĐS, và yêu cầu các TTBĐS trên thế giới đi theo tiêu chuẩn này. Áp lực của các tiêu chuẩn quốc tế sẽ gia tăng đối với tất cả các khía cạnh của ngành, nghề BĐS như thẩm định giá, quản lý BĐS, môi giới…

1.2.2. Đặc điểm:

1.2.2.1. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thànhvà phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một