Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội

Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” [13]. Tham gia vào hoạt động này có cá công ty tư vấn đầu tư các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…Tuy các khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền với nhau, có tác động qua lại và ảnh hưởng đến nhau trong việc phát triển lĩnh vực BĐS nói chung.

Luật kinh doanh BĐS, điều 4 cũng đưa ra khái niệm “Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.” [14]. Trong đó quy định mọi giao dịch BĐS phải diễn ra thông qua sàn giao dịch BĐS. “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.” [15]

Một khái niệm khác cũng không kém quan trọng và thường xuyên được nhắc đến trong kinh doanh là “thị trường BĐS”. Tuy vậy hiện nay chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là:“Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những ngưòi mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hoá và dịch vụ” [24]. Với những đặc điểm riêng của hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về “thị trường BĐS” như sau:

+ Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lí của nhà nước.

+ Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

+ Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

Luật đất đai 2003 cũng đưa ra một số khái niệm khác liên quan đến lĩnh vực BĐS như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” [5]

“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một diện tích đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [6]

“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị được thể hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [7]

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

1.1.2 Phân loại bất động sản

Từ định nghĩa có thể thấy, việc xác định các thành phần được gọi là BĐS cũng phụ thuộc vào từng quốc gia, do vậy, khó có thể đưa ra một cách phân loại tổng quát nhất. Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tượng khác nhau, người ta có rất nhiều cách phân loại thành phần của BĐS.

 Xét theo phân loại hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia ra:

+ Đất đai: là một trong những loại hàng hoá quan trọng trên thị trường BĐS. Đối với loại hàng hoá này, ở một số nước kinh tế thị trường phát triển, được tự do buôn bán trao đổi. Tuy nhiên, theo pháp luật Việt Nam thì không

được buôn bán loại hàng hoá này mà chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường mà thôi.

+ Nhà ở: Nhà ở là loại BĐS được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, các cá nhân, là loại hình thị trường hoạt động khá sôi nổi hiện nay. Nhu cầu cho chỗ ở hiện nay là một vấn đề cấp thiết nhất trong bối cảnh dân số thế giới tăng ngày một nhanh chóng. Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào việc xây các khu dân cư, căn hộ cao cấp nhằm đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở cho người dân. Các hoạt động được phép trên thị trường này là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê, cũng như thế chấp và bảo hiểm.

+ Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trường BĐS nói chung. Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tư cũng phải lớn. BĐS công nghiệp cũng là thị trường mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.

+ Bất động sản thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao…Cùng với xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu, các TNCs vươn rộng cánh tay của mình trên tất cả các quốc gia, các thị trường tiềm năng. Đi cùng với nó là nhu cầu tất yếu về địa điểm đặt văn phòng, trụ sở và địa điểm diễn ra các hoạt động kinh tế khác. Hơn thế là sự xuất hiện hàng loạt các doanh nghiệp trong nước làm cho nhu cầu về phân khúc thị trường này ngày một lớn.

+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc quản lý nhà nước…

 Xét theo đặc điểm của loại hình bất động sản

Trong quá trình quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành 3 nhóm:

+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là căn phòng, trụ sở làm việc…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Đối với việc định giá loại hình BĐS này trên thị trường cũng phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau quan trọng nhất là địa điểm, yếu tố quan trọng đánh giá khả năng thu lợi nhuận từ việc đầu tư vào loại BĐS này. Nhóm này cũng tác động đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững.

+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm…Loại hình BĐS này cũng được giao dịch trên thị trường nhưng thường chiếm tỷ trọng nhỏ và chủ yếu ở các nước phát triển do loại BĐS này có tiền năng thu lợi nhuận không cao.

+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, đền chùa, nghĩa trang…Nhóm này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp hoặc hầu như không tham gia vào thị trường.

 Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006 của Việt Nam

Quy định những thành phần BĐS nằm trong thị trường BĐS được phép kinh doanh như sau:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây

dựng

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của

pháp luật về đất đai

- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật

Như vậy có thể thấy, thị trường BĐS của Việt Nam cũng chủ yếu là các loại BĐS thuộc nhóm có đầu tư xây dựng, chỉ có điểm khác là có thêm loại hàng hóa quyền sử dụng đất.

Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm. Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:

-Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

-Được sở hữư (chiếm hữu) bởi cá nhân hay cộng đồng người

-Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định

-Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi

-Tồn tại lâu dài [4]

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

BĐS có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác nhưng đặc điểm nổi bật nhất là BĐS có tính cố định, hữu hạn và giá trị của nó phụ thuộc vào mục đích sử dụng.

 Tính cố định

Tính cố định là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác, người bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như không thể thực hiện được đối với BĐS. Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật quy định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng

hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Ví dụ, cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với ở ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ...Tính cố định này đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu.

 Tính hữu hạn:

BĐS đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lượng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình xây dựng trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở lên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy, đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh đầu tư lãng phí, kém hiệu quả.

 Giá trị bất động sản:

BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh...). Điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác. Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đấtt đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại...Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò quyết định

đến giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS nói riêng. Từ đó đặt ra vấn đề:

- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có một lượng vốn lớn và dài

hạn

- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh khi

BĐS được dùng để thế chấp.

- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế, xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:

+ Nhà nước cần thống nhất quản lý về BĐS.‌

+ Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác

+ Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời.

1.2 Khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

1.2.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam

Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài đã từng bước được điều chỉnh cho phù hợp nhằm thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam trong những năm qua. Trước năm 2000, hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được quy định theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987- đây là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về FDI, được sửa đổi và bổ sung vào năm 1990, 1992. Do những tác động và yêu cầu đòi hỏi đổi mới, bộ Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 được Quốc hội thông qua ngày 12 tháng 11 năm 1996 ra đời. Sau đó, nó lại được tiếp tục sửa đổi, bổ sung năm 2000 (sau đây gọi tắt là Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000) đưa ra những quy

định mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn, giảm thiểu rủi ro cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Có thể nói, các quy định của Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã tạo điều kiện xích gần hơn giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài, tạo thế chủ động trong tiến trình hội nhập và đảm bảo các cam kết quốc tế, làm cho môi trường kinh doanh của Việt Nam hấp dẫn, thông thoáng hơn so với trước đây và so với một số nước trong khu vực thể hiện ở một số quy định đáng chú ý như sau:

Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh được trực tiếp mua ngoại tệ tại các ngân hàng thương mại để đáp ứng các giao dịch vãng lai và các giao dịch được phép khác. Đồng thời, Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 khẳng định bảo đảm cân đối ngoại tệ, cho các dự án đặc biệt quan trọng đầu tư theo chương trình của Chính phủ và bảo đảm việc hỗ trợ cân đối ngoại tệ cho các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và một số dự án quan trọng khác.

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp có phạm vi kinh doanh rộng cả ở trong và ngoài nước, Điều 35 Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 đã được sửa đổi để cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mở tài khoản tại ngân hàng nước ngoài trong trường hợp đặc biệt được Ngân hàng Nhà nước Việt nam chấp thuận (thay vì trước đây chỉ cho phép mở tài khoản vốn vay).

Về việc thế chấp quyền sử dụng đất và đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo quy định mới tại điều 46 của Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, thay vì chỉ được phép thế chấp tại tổ chức tín dụng Việt nam như quy định trước đây. Quy định mới này là biện pháp quan