BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ
ĐỀ TÀI
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH
LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
Có thể bạn quan tâm!
-
Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành - 2 -
Khái Niệm Bất Động Sản Thế Chấp Và Điều Kiện Để Bất Động Sản Trở Thành Đối Tượng Của Biện Pháp Thế Chấp -
Điều Kiện Để Bất Động Sản Trở Thành Đối Tượng Của Biện Pháp Thế Chấp
Xem toàn bộ 245 trang tài liệu này.
HÀ NỘI – 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ
ĐỀ TÀI
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH
LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số: 9 38 01 03
Người hướng dẫn khoa học:
1. PGS. TS. Trần Thị Huệ
2. PGS. TS. Vũ Thị Hồng Yến
HÀ NỘI – 2021
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận án chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu trong Luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận án này.
Tác giả Luận án
NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Trần Thị Huệ, PGS. TS. Vũ Thị Hồng Yến cùng các thầy giáo, cô giáo đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình; xin cảm ơn bố Nguyễn Đức Quang, mẹ Hồ Thị Sen; xin cảm ơn bố chồng Trần Đức Lương, mẹ chồng Phan Thị Ngà; xin cảm ơn chồng Trần Nhật Hóa và hai con Trần Phúc Yên Thi, Trần Phúc Giang Thi; xin cảm ơn các anh, chị, em, bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, khuyến khích, giúp đỡ, đóng góp ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành Luận án.
Tác giả Luận án
NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
BLDS 2015 Bộ luật Dân sự năm 2015
HĐTPTANDTC Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao HTTTL Hình thành trong tương lai
VAMC Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 9
1.1. Tiếp cận khoa học về bất động sản và bất động sản thế chấp 9
1.1.1. Quan niệm về bất động sản 9
1.1.2. Khái niệm bất động sản thế chấp và điều kiện để bất động sản trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp 17
1.1.2.1. Khái niệm bất động sản thế chấp 17
1.1.2.2. Điều kiện để bất động sản trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp 20
1.2. Tiếp cận khoa học về thế chấp bất động sản 21
1.2.1. Cơ sở lý thuyết của thế chấp bất động sản 21
1.2.2. Khái niệm và bản chất của thế chấp bất động sản 25
1.2.3. Đặc điểm pháp lý của thế chấp bất động sản. 28
1.2.3.1. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm đối vật 28
1.2.3.2. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp bất động sản 30
1.2.3.3. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm không mang tính chuyển giao tài sản 30
1.2.3.4. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm có tính chất trọng thức 31
1.2.3.5. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm chịu sự tác động và ảnh hưởng bởi sự phát triển của thị trường bất động sản 34
1.2.3.6. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm chịu sự điều chỉnh chặt chẽ bởi các quy định của pháp luật 35
1.2.4. Nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp bất động sản 36
1.2.4.1. Hiệu lực của biện pháp thế chấp bất động sản 36
1.2.4.2. Yếu tố vật quyền của biện pháp thế chấp bất động sản 41
1.2.4.3. Yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp bất động sản 46
1.2.4.4. Xử lý bất động sản thế chấp 50
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 54
2.1. Quy định của pháp luật và một số thành tựu lập pháp trong lĩnh vực thế chấp bất động sản 54
2.1.1. Về bất động sản thế chấp 54
2.1.1.1. Về bất động sản 54
2.1.1.2. Về các loại bất động sản thế chấp 55
2.1.1.3. Về điều kiện của bất động sản được dùng để thế chấp 57
2.1.2. Về biện pháp thế chấp bất động sản 60
2.1.2.1. Về hiệu lực của biện pháp thế chấp bất động sản 60
2.1.2.2. Về quyền của bên nhận thế chấp trong biện pháp thế chấp bất động sản 64
2.1.2.3. Về xử lý bất động sản thế chấp 68
2.2. Nhận diện một số hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản 71
2.2.1. Hạn chế trong lý thuyết tiếp cận và cấu trúc của hệ thống pháp luật về thế chấp bất động sản 71
2.2.1.1. Hạn chế về mô hình lý thuyết trong xây dựng các quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản71 2.2.1.2. Hạn chế trong cấu trúc pháp luật về thế chấp bất động sản 74
2.2.2. Những hạn chế cụ thể trong quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản 77
2.2.2.1. Hạn chế trong quy định của pháp luật về bất động sản thế chấp 77
2.2.2.2. Hạn chế trong quy định của pháp luật về biện pháp thế chấp bất động sản 90
CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 122
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản 122
3.1.1. Nhận diện một số tranh chấp điển hình về thế chấp bất động sản 122
3.1.2. Một số nhận xét, đánh giá về áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản
.......................................................................................................................................................................126
3.1.2.1. Một số kết quả tích cực trong áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản để giải quyết tranh chấp
.......................................................................................................................................................................126
3.1.2.2. Một số hạn chế trong áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản để giải quyết tranh chấp 129
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản 139
3.2.1. Kiến nghị về lý thuyết tiếp cận và cấu trúc của hệ thống pháp luật về thế chấp bất động sản 139
3.2.1.1. Kiến nghị về lý thuyết tiếp cận khi xây dựng các quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản
.......................................................................................................................................................................139
3.2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện cấu trúc của hệ thống pháp luật về thế chấp bất động sản 140
3.2.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định cụ thể của pháp luật về thế chấp bất động sản 141
3.2.2.1. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về bất động sản thế chấp 141
3.2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về biện pháp thế chấp bất động sản 146
Kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo
Phụ lục 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Phụ lục 2. Báo cáo số 10/BC-CĐKGDBĐ ngày 14/1/2019 về kết quả khảo sát thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch bảo đảm và nhu cầu hoàn thiện
Phụ lục 3. Báo cáo ngày 23/02/2012 về kết quả cuộc họp liên ngành xử lý vướng mắc trong áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Dưới giác độ chính trị - pháp lý, BĐS là tài sản có giá trị rất đặc biệt, thể hiện dấu ấn chủ quyền thiêng liêng của các quốc gia, dân tộc. Trên phương diện kinh tế, BĐS là tài sản lớn của các quốc gia cũng như nền kinh tế toàn cầu. Dưới giác độ kinh tế vi mô, BĐS là tài sản có giá trị lớn của các gia đình và doanh nghiệp. Trong nền kinh tế thị trường, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh, BĐS còn là nguồn vốn để đầu tư thông qua hoạt động thế chấp. Thực tiễn cho thấy, thế chấp BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu về vốn, phục vụ quá trình sản xuất, kinh doanh của người dân cũng như các mục tiêu và nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong chuỗi cung ứng giá trị toàn cầu. Ở Việt Nam, tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng thế chấp BĐS luôn chiếm tỷ lệ rất cao so với thế chấp động sản. Theo thống kê của FIAS (cơ quan tư vấn về môi trường và đầu tư) thì: “Hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam thiên về sử dụng BĐS, với tỷ lệ các ngân hàng nhận BĐS làm bảo đảm chiếm 93%.”1 Từ các khía cạnh kinh tế trên đây cho thấy, thế chấp BĐS đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Nó là phương thức đảm bảo việc huy động vốn, qua đó, tạo các nguồn lực thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển. Do vậy, việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS trong điều kiện xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay là yêu cầu nội tại, mang tính tất yếu, khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội nhằm góp phần chuyển hóa BĐS thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho các mục tiêu phát triển.
Nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động thế chấp BĐS, trong những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều nỗ lực trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS nhằm tối đa hóa giá trị và tiềm năng kinh tế của BĐS thông qua việc thúc đẩy tiến trình và chất lượng “vốn hóa” loại hình tài sản này. Các văn bản quy phạm pháp luật như BLDS 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014… cùng hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho hoạt động thế chấp BĐS. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS tuy Nhà nước đã có những nỗ lực đáng kể để hoàn thiện, song, vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc, ẩn chứa rủi ro, đồng thời chưa tương xứng với giá trị và tiềm năng “vốn hóa” BĐS. Về học thuyết pháp lý, pháp luật về thế chấp BĐS còn thiếu sự dẫn dắt bởi học thuyết pháp lý khoa học và phù hợp, dẫn đến chế định thế chấp BĐS thiếu thiết kế có tính chất tổng thể và nhất quán trong cách tiếp cận về các vấn đề liên quan đến thế chấp BĐS. Bên cạnh đó, sự thiếu phối hợp trong xây dựng chính sách và xử lý chính sách cũng đã dẫn đến một số quy định của pháp luật về thế chấp BĐS còn thiếu đồng bộ và nhất quán. Thực tiễn pháp lý nêu trên cho thấy, việc nghiên cứu các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS trong bối cảnh nước ta hiện tại là một đòi hỏi cấp thiết, khách quan.
Trước thực tế đó, đã có công trình khoa học nghiên cứu một số khía cạnh pháp lý và
1FIAS (2006), Việt Nam tăng cường cơ hội tiếp cận tín dụng thông qua cải cách về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.