Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

thực tiễn về thế chấp BĐS. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu và có hệ thống về thế chấp BĐS cả trên phương diện lý luận và thực tiễn, để từ đó xây dựng các đề xuất hoàn thiện khung pháp luật về thế chấp BĐS, đặc biệt là trong bối cảnh các văn bản pháp luật liên quan đến thế chấp BĐS mới được ban hành trong thời gian vừa qua như Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, BLDS 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng … Điều này cho thấy, việc tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp BĐS trong bối cảnh hiện tại là hết sức cần thiết. Qua đó, khẳng định, việc lựa chọn và nghiên cứu đề tài “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” làm Luận án tiến sĩ có giá trị lý luận và thực tiễn sâu sắc và mang tính ứng dụng cao.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài

2.1. Tình hình nghiên cứu trong nước và ngoài nước

Liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài, có một số công trình khoa học trong nước và ngoài nước2, trong đó có thể kể đến các công trình tiêu biểu như: Cuốn sách: “Dân luật lược giảng” của tác giả Vũ Văn Mẫu, Quyển nhất, Sài Gòn, năm 1968; sách: “Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam” của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999; sách chuyên khảo: “Pháp luật về các biện pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam và một số nước trên thế giới” của tập thể tác giả do PGS.TS Lê Thị Thu Thủy chủ biên, Nhà xuất bản Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, năm 2017; Luận án tiến sĩ: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga, Viện Nhà nước và pháp luật, Hà Nội, năm 2008; Đề tài khoa học cấp trường: “Hoàn thiện chế định pháp luật về giao dịch bảo đảm” của Trường Đại học Luật Hà Nội do Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết làm chủ nhiệm đề tài, năm 2014; Đề tài khoa học cấp trường: “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” của Trường Đại học Luật Hà Nội do Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài, năm 2017; Halbert C. Smith, DAB, SREA, CRE, FCA, University of Florida and Jonh B. Corgel, Ph.D, Georgia State University (1987), Real estate perspective, IRWIN; Jesse Dukeminier (2002), Property, Gilbert Law Summary, Thomson Bar/Bri… Các công trình nghiên cứu nói trên đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến thế chấp BĐS. Cụ thể:

Thứ nhất, về lý luận:

- (i) Về khái niệm BĐS: Khi bàn về khái niệm BĐS, các công trình khoa học chủ yếu dựa vào tiêu chí “không di dời” của tài sản để phân biệt BĐS với động sản. Về tổng thể, có hai trường phái tiếp cận về BĐS. Trường phái thứ nhất tiếp cận BĐS dưới giác độ vật hữu hình. Theo quan điểm này, BĐS là những tài sản có bản chất tự nhiên “không thể tự thân di

2Nội dung chi tiết được thể hiện tại Phụ lục 1 của Luận án.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 245 trang tài liệu này.

dời” và những động sản gắn liền với BĐS có bản chất tự nhiên. Trường phái thứ hai tiếp cận BĐS vừa dưới giác độ vật hữu hình, vừa dưới giác độ quyền (vật vô hình). Theo đó, ngoài việc nhìn nhận BĐS ở trạng thái vật lý “hữu hình”, các tác giả theo cách tiếp cận này còn quan niệm, BĐS còn tồn tại ở dạng thức quyền.

- (ii) Về BĐS thế chấp: Một số công trình khoa học đã tiếp cận khái niệm tài sản (BĐS) thế chấp dưới góc độ là đối tượng của hợp đồng thế chấp nhưng chưa thống nhất về bản chất của tài sản thế chấp là gì: là quyền sở hữu tài sản hay giá trị của tài sản hay cả hai. Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện: “đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sở hữu tài sản thế chấp, chứ không phải tài sản thế chấp”; còn tác giả Nguyễn Văn Hoạt lập luận: khi xác lập quan hệ thế chấp, các bên hướng tới và quan tâm không chỉ là bên thế chấp có quyền sử dụng đất hay không mà là giá trị của quyền sử dụng đất. Cùng với cách tiếp cận trên nhưng tác giả Nguyễn Thị Nga lại cho rằng, đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất.

- (iii) Về khái niệm, đặc điểm và những nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS: Hiện có các quan niệm khác nhau về thế chấp tài sản. Các tác giả nhìn nhận bản chất thế chấp dựa trên các chủ thuyết khác nhau, có tác giả nhìn nhận bản chất thế chấp là quan hệ trái quyền, có tác giả nhìn nhận nhận bản chất thế chấp là quan hệ vật quyền, có tác giả nhìn nhận quan hệ thế chấp là sự kết hợp hài hòa giữa quan hệ trái quyền và quan hệ vật quyền. Bên cạnh đó, hiện chưa có công trình nghiên cứu khoa học nào chỉ ra được những đặc điểm và những nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS.

Thứ hai, về pháp luật thực định, thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện: Một số công trình khoa học đã có những nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS và kiến nghị hoàn thiện. Tuy nhiên, việc nghiên cứu pháp luật thực định và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS của các công trình này chưa có tính hệ thống và chuyên sâu trong sự soi chiếu với các vấn đề lý luận về thế chấp BĐS.

2.2. Đánh giá tổng quan về tình hình nghiên cứu

Các công trình nghiên cứu trong nước và ngoài nước liên quan đến thế chấp BĐS đã đem lại những kết quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, các công trình này chưa giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về thế chấp BĐS của Việt Nam một cách hệ thống và chuyên sâu trên nền tảng lý thuyết khoa học, phù hợp với bản chất của thế chấp BĐS, từ đó đặt ra yêu cầu tiếp tục nghiên cứu. Cụ thể:

Thứ nhất, về mặt tích cực: Về cơ bản, các công trình khoa học đã có những phân tích nhất định về mặt lý luận và pháp luật hiện hành về BĐS và thế chấp BĐS. Những phân tích này là nguồn tham khảo có giá trị cho tác giả trong việc triển khai các nội dung nghiên cứu liên quan của đề tài.

Thứ hai, về mặt hạn chế: Những nghiên cứu về BĐS và thế chấp BĐS còn chưa giải quyết được trên phương diện lý luận và thực tiễn về các vấn đề cơ bản sau đây:

- (i) Chưa có công trình nào nghiên cứu và luận giải có tính hệ thống và chuyên sâu về cơ sở lý luận của việc xác định các loại hình BĐS, đặc biệt là BĐS tồn tại ở dạng thức quyền, các công trình chưa đưa ra khái niệm BĐS thế chấp mà mới chỉ nghiên cứu chung về BĐS với tư cách là một loại hình tài sản trong tương quan so sánh với động sản.

- (ii) Chưa có công trình nào luận giải sâu sắc về bản chất của thế chấp BĐS, đồng thời, chưa có công trình nào chỉ ra được yếu tố vật quyền, trái quyền, mối liên hệ pháp lý giữa yếu tố vật quyền và yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS, những đặc điểm pháp lý của thế chấp BĐS trong tương quan so sánh với thế chấp động sản và các biện pháp bảo đảm khác, những nội dung pháp lý cơ bản của thế chấp BĐS.

- (iii) Chưa có công trình nào phân tích, đánh giá có tính hệ thống và chuyên sâu về hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS dựa trên nền tảng lý luận về thế chấp BĐS trong sự tham chiếu với các lý thuyết khoa học như lý thuyết vật quyền, trái quyền; lý thuyết về quyền sở hữu; lý thuyết về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

- (iv) Chưa có công trình nào có những nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS, những kết quả đạt được, những điểm hạn chế, đặc biệt là các quan điểm xét xử khác nhau đối với cùng một vụ việc giữa các cấp tòa án và ngay trong cùng một cấp tòa án.

- (v) Chưa có công trình nào xây dựng các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS có tính hệ thống, từ lý thuyết tiếp cận, đến cấu trúc của hệ thống pháp luật và các quy định cụ thể. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật của các công trình còn mang tính tản mạn, đơn lẻ, chưa dựa trên bản chất của thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm chứa đựng cả yếu tố vật quyền và trái quyền để kiến nghị điều chỉnh pháp luật phù hợp với từng yếu tố của biện pháp thế chấp BĐS trên nền tảng của lý thuyết vật quyền và trái quyền. Chủ thuyết về sự hài hòa hóa quyền và lợi ích giữa các bên trong biện pháp thế chấp BĐS nhằm dung hòa giữa yêu cầu về tính hiệu quả của biện pháp thế chấp và yêu cầu về bảo vệ con nợ để đảm bảo sự công bằng xã hội chưa được các công trình chú trọng khi nghiên cứu về những vấn đề liên quan đến thế chấp BĐS, trong đó có kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận án là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của thế chấp BĐS, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật trong lĩnh vực này.

Luận án có nhiệm vụ nghiên cứu sau:

Thứ nhất, phân tích và luận giải dưới giác độ lý luận về BĐS thế chấp và các yếu tố (nội dung pháp lý) cấu thành biện pháp thế chấp BĐS.Trên cơ sở đó, xây dựng các khái niệm khoa học về BĐS thế chấp, thế chấp BĐS; làm rõ bản chất, đặc điểm và nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS.

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS, từ đó nhận diện những hạn chế của pháp luật cần phải được nghiên cứu hoàn thiện.

Thứ ba, đề xuất các kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS dựa trên học thuyết khoa học, phù hợp với thực tiễn và truyền thống pháp lý của Việt Nam.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận án nghiên cứu thế chấp BĐS dưới giác độ biện pháp bảo đảm. Luận án không đi sâu nghiên cứu hợp đồng thế chấp BĐS cả trên phương diện lý luận và pháp luật thực định mà chỉ đề cập đến hợp đồng với tư cách là căn cứ phát sinh, tạo lập biện pháp thế chấp BĐS và là hình thức thể hiện, ghi nhận thỏa thuận của các bên về biện pháp thế chấp BĐS. Trong khuôn khổ của đề tài tiến sĩ, Luận án chỉ nghiên cứu, đánh giá khuôn khổ pháp luật thực định của Việt Nam về thế chấp BĐS. Cụ thể:

Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp BĐS, làm cơ sở cho việc phân tích, luận giải các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS và kiến nghị hoàn thiện.

Thứ hai, nghiên cứu pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng để đưa ra những đánh giá, nhận định về mức độ phù hợp và đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS.

Thứ ba, nghiên cứu đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS.

5. Cơ sở lý thuyết

Luận án nghiên cứu về thế chấp BĐS dưới góc độ lý luận, góc độ pháp luật thực định và góc độ thực tiễn thi hành trên cơ sở lý thuyết vật quyền và trái quyền. Bên cạnh đó, một số lý thuyết như lý thuyết về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, lý thuyết sở hữu, lý thuyết về tự do hợp đồng, lý thuyết về quan hệ giữa vật chính, vật phụ cũng được tác giả soi chiếu, tiếp cận trong quá trình triển khai các nội dung nghiên cứu có liên quan của đề tài.

6. Câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu thứ nhất: BĐS thế chấp là gì? Giả thuyết nghiên cứu thứ nhất:

- BĐS bao gồm các tài sản có bản chất vật lý tự nhiên không thể tự thân di dời là đất và tài sản gắn liền với đất; các động sản được chủ sở hữu gắn vào BĐS do bản chất tự nhiên với tư cách vật phụ nhằm phục vụ cho việc khai thác, sử dụng BĐS và các quyền đối vật trị giá được bằng tiền có đối tượng là BĐS do bản chất tự nhiên.

- BĐS thế chấp là BĐS thuộc sở hữu của bên thế chấp, được bên thế chấp dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo những điều kiện do pháp luật quy định.

Câu hỏi nghiên cứu thứ hai: Bản chất và nội dung pháp lý cơ bản của thế chấp BĐS là

gì?

Giả thuyết nghiên cứu thứ hai: Thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật được xác

lập trên BĐS mà không có sự chuyển giao BĐS từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp

nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh trên cơ sở thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp.

Nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS gồm: (1) Hiệu lực của biện pháp thế chấp BĐS; (2) Yếu tố vật quyền của biện pháp thế chấp BĐS; (3) Yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS và (4) Xử lý BĐS thế chấp.

Câu hỏi nghiên cứu thứ ba: Những thành tựu lập pháp và hạn chế, bất cập của pháp

luật Việt Nam hiện hành về thế chấp BĐS?

Giả thuyết nghiên cứu thứ ba: Khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS tuy Nhà nước đã có những nỗ lực đáng kể để hoàn thiện, song vẫn còn những hạn chế, bất cập dưới nhiều góc độ, từ lý thuyết tiếp cận, cấu trúc của hệ thống pháp luật đến các quy định cụ thể nên chưa phát huy hết hiệu quả các giá trị và vai trò “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của biện pháp thế chấp BĐS.

Câu hỏi nghiên cứu thứ tư: Quan điểm, lý thuyết tiếp cận và những giải pháp cụ thể để tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS?.

Giả thuyết nghiên cứu thứ tư: Việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS phải bảo đảm có quan điểm, lý thuyết tiếp cận khoa học rõ ràng, nhất quán, phù hợp với bản chất của thế chấp BĐS và thực tiễn Việt Nam. Những giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS phải có tính hệ thống, từ quy định của BLDS 2015 đến các quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan trên nền tảng của lý thuyết vật quyền.

7. Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

Luận án tiếp cận nghiên cứu thế chấp BĐS dưới giác độ biện pháp bảo đảm. Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu về thế chấp BĐS của Luận án là làm rõ yếu tố vật quyền và yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS trong sự tham chiếu các học thuyết pháp lý của hai hệ thống pháp luật có tầm ảnh hưởng đối với khoa học pháp lý đương đại, là hệ thống Civil law và hệ thống Common law, cũng như các quan điểm khoa học, quy định pháp luật của các nước là đại diện tiêu biểu của hai hệ thống này và cổ luật của Việt Nam. Từ đó, soi chiếu vào trong việc đánh giá các quy định của pháp luật thực định của Việt Nam, nhận diện những vướng mắc, bất cập, trên cơ sở đó đưa ra kiến giải về hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS phù hợp với bản chất của thế chấp BĐS.

Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, Luận án kết hợp chúng với một số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu dưới đây để thực hiện đề tài:

- Phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa lý luận và thực tiễn: Phương pháp này được tác giả sử dụng xuyên suốt ở tất cả các chương của Luận án. Cụ thể, từ các vấn đề lý luận đã được khái quát hóa về thế chấp BĐS ở Chương 1, tác giả đã soi chiếu để đánh giá khuôn khổ pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS ở Chương 2, đồng thời, trên cơ sở kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, tác giả đề xuất các kiến nghị hoàn thiện ở Chương 3.

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Đây là phương pháp nghiên cứu được sử dụng xuyên suốt trong quá trình tác giả triển khai nghiên cứu các nội dung liên quan của đề tài. Luận án phân tích, luận giải một số vấn đề lý luận của thế chấp BĐS, các quan điểm pháp

lý của các học giả và pháp luật của các nước là đại diện tiêu biểu của hệ thống luật Civil law và Common law, từ đó tổng hợp, khái quát hóa thành bản chất của thế chấp BĐS, đặc điểm và nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp này. Luận án cũng đã sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp trong việc đánh giá quy định của pháp luật thực định, những hạn chế của pháp luật và những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện.

- Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh được Luận án sử dụng trong quá trình triển khai các nội dung nghiên cứu về BĐS, bản chất pháp lý của thế chấp BĐS, đặc điểm pháp lý của thế chấp BĐS nhằm chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt giữa thế chấp BĐS trong tương quan so sánh với thế chấp động sản và một số biện pháp bảo đảm khác. Phương pháp này cũng được tác giả sử dụng trong quá trình phân tích, đánh giá pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp BĐS.

- Phương pháp hệ thống hóa: Tác giả sử dụng phương pháp hệ thống hóa để trình bày, thể hiện các nội dung nghiên cứu theo một trình tự, bố cục hợp lý, chặt chẽ nhằm đảm bảo tính khoa học, sự gắn kết giữa các nội dung của Luận án.

- Phương pháp phân tích tình huống: Luận án sử dụng phương pháp phân tích tình huống trong quá trình phân tích các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thế chấp BĐS; các tranh chấp và các bản án, quyết định của tòa án. Việc phân tích tình huống được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 và Chương 3 nhằm làm sáng tỏ những hạn chế của pháp luật thực định cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS, đặc biệt là trong giải quyết tranh chấp.

8. Những đóng góp mới của Luận án

Kết quả của việc nghiên cứu đề tài: “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” có thể đem lại những điểm mới sau đây:

Thứ nhất, Luận án đã xây dựng các khái niệm liên quan trực tiếp đến đề tài như khái niệm BĐS, BĐS thế chấp, thế chấp BĐS. Bên cạnh đó, những vấn đề lý luận như bản chất, đặc điểm và những nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS cũng đã được Luận án nghiên cứu toàn diện, sâu sắc và có hệ thống. Luận án có những phân tích, luận giải, từ đó đưa ra quan điểm khoa học về BĐS tồn tại ở dạng thức quyền, đồng thời có những nghiên cứu sâu sắc và hệ thống về yếu tố vật quyền, trái quyền, mối liên hệ pháp lý giữa yếu tố vật quyền và trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS.

Thứ hai, Luận án đã sử dụng lý thuyết khoa học phù hợp trong việc nghiên cứu, phân tích, luận giải những vấn đề pháp lý liên quan đến thế chấp BĐS như: lý thuyết vật quyền, trái quyền; lý thuyết về quyền sở hữu; lý thuyết về tự do hợp đồng; lý thuyết về mối quan hệ giữa vật chính và vật phụ; lý thuyết về sự hài hòa hóa lợi ích trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để xây dựng góc nhìn toàn diện, đầy đủ và sâu sắc về thế chấp BĐS từ giác độ lý luận, thực tiễn pháp lý và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Thứ ba, Luận án đã có những phân tích, luận giải mang tính hệ thống về những điểm tích cực, đồng thời nhận diện những hạn chế của pháp luật thực định, từ lý thuyết tiếp cận

đến cấu trúc của hệ thống pháp luật cũng như các quy định cụ thể trên cơ sở tham chiếu với những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp BĐS đã được nghiên cứu. Đây là một trong các nền tảng quan trọng, là cơ sở thực tiễn cho việc xây dựng các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS. Bên cạnh đó, Luận án đã có những phân tích, đánh giá sâu sắc và có tính hệ thống thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp BĐS trên cả hai phương diện những kết quả tích cực và một số hạn chế.

Thứ tư, Luận án bước đầu đã đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS có tính hệ thống và dựa trên chủ thuyết khoa học phù hợp với bản chất của thế chấp BĐS. Trên cơ sở nhận diện bản chất của thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm chứa đựng cả yếu tố vật quyền và trái quyền, Luận án kiến nghị cần phải có sự phân tách và nhận diện đúng quan hệ vật quyền và quan hệ trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS để lựa chọn áp dụng lý thuyết vật quyền và trái quyền điều chỉnh cho phù hợp và thích ứng với từng nhóm quan hệ, tránh tình trạng dùng lý thuyết trái quyền để điều chỉnh quan hệ có tính chất vật quyền, dẫn đến giảm vai trò và hiệu quả của chức năng “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của biện pháp thế chấp BĐS. Đồng thời, Luận án đã có những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS dựa trên chủ thuyết về sự hài hòa hóa quyền và lợi ích giữa các bên trong biện pháp thế chấp BĐS nhằm dung hòa giữa yêu cầu về tính hiệu quả của biện pháp thế chấp và yêu cầu về bảo vệ con nợ để đảm bảo sự công bằng xã hội.

9. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận án

Kết quả đạt được của Luận án sẽ góp phần làm sáng tỏ phương diện lý luận trong khoa học pháp lý về thế chấp BĐS. Cụ thể: xây dựng được hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp BĐS; phân tích thực trạng điều chỉnh pháp luật về thế chấp BĐS và thực tiễn áp dụng, chỉ ra những bất cập của pháp luật và đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS… Những giải pháp hoàn thiện pháp luật của Luận án sẽ là nguồn tham khảo có giá trị cho các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp BĐS.

10. Kết cấu của Luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục, nội dung của Luận án chia thành 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp bất động sản.

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp bất động sản.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản.

CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Tiếp cận khoa học về bất động sản và bất động sản thế chấp

1.1.1. Quan niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản có nguồn gốc từ Cổ luật La Mã. Theo đó, BĐS được hiểu là đất đai và những tài sản trực tiếp hoặc gián tiếp gắn liền (hoặc liên quan) đến đất đai trong một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý.

Dưới giác độ ngôn ngữ, BĐS là từ mà nghĩa của nó được tạo bởi hai từ, đó là từ “bất động” và từ “sản”. Theo Từ điển Hán Nôm3, “bất động” được hiểu là “im lìm, không nhúc nhích”, còn “sản” là “của cải”, “tài sản”4. Xét về ngữ nghĩa, BĐS là những tài sản có thuộc tính vật lý “bất động”, “im lìm, không nhúc nhích”. Trên cơ sở cách tiếp cận này, Từ điển Hán Nôm5 đã định nghĩa BĐS là từ dùng để “Chỉ chung những của cải không dời được (nhà cửa, ruộng đất…)”. Cũng có cách tiếp cận tương tự, cuốn Từ điển Tiếng Việt6 đã định nghĩa BĐS là “tài sản không chuyển dời đi được, như ruộng đất, v.v.; phân biệt với động sản”. Như vậy, hiểu theo nghĩa thông dụng nhất, hay nói cách khác là hiểu theo nghĩa truyền thống và cổ điển nhất, BĐS là những tài sản có thuộc tính “bất động”, không di dời được. Cách hiểu này thuần túy dựa trên thuộc tính (bản chất) vật lý (cấu tạo vật chất tự nhiên) của BĐS, đó là tính cố định, tính không thể di dời.

Dưới giác độ xã hội, BĐS là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa đặc biệt đối với các gia đình. BĐS là nơi ở, nơi sinh sống của các gia đình và cũng là nơi tổ chức các hoạt động sản xuất, kinh doanh của các gia đình. Đặc biệt, đối với những nước có nền văn minh lúa nước, nơi mà quan niệm “an cư” rồi mới “lạc nghiệp”, nơi mà việc tạo lập khối tài sản là BĐS có ý nghĩa quan trọng và được xem là trách nhiệm7, là tiêu chí đánh giá sự trưởng thành của người gia trưởng trong gia đình, thì BĐS lại càng được coi trọng hơn bao giờ hết. Bởi lẽ, khởi nguồn từ xa xưa, trong ý niệm thông thường của người dân, BĐS là tài sản có giá trị kinh tế hơn các động sản. Chính vì vậy, từ bao đời nay, quyền sở hữu và các quyền liên quan đến BĐS luôn là những quyền quan trọng nhất về tài sản của công dân. Người dân không chỉ dành tâm huyết và công sức để tạo lập nên khối BĐS thuộc sở hữu của riêng mình, của gia đình, dòng họ mà còn giữ gìn và lưu truyền khối tài sản đó từ đời này qua đời khác8.

Thực tế này bắt nguồn từ lý do kinh tế. “Thời xưa BĐS có giá trị hơn động sản. Trong Cổ luật La Mã có câu: res mobilis, res vilis, nghĩa là động sản là vật ít giá trị.”9. Tuy nhiên, lý do này tỏ ra không còn phù hợp trong bối cảnh của nền kinh tế hiện đại. Bởi lẽ, trong thời đại Cách mạng Công nghiệp 4.0 đã xuất hiện nhiều loại hình tài sản mới có giá trị gấp nhiều

3Nguồn: https://hvdic.thivien.net/hv/s%E1%BA%A3n, truy cập lúc 11h00 ngày 29/8/2018.

4Theo Từ điển Trần Văn Chánh, từ “sản” có nhiều nghĩa, trong đó có nghĩa là của cải, tài sản. Nguồn: https://hvdic.thivien.net/hv/s%E1%BA%A3n, truy cập lúc 11h00 ngày 29/8/2018.

5Nguồn: https://hvdic.thivien.net/hv/s%E1%BA%A3n, truy cập lúc 11h00 ngày 29/8/2018.

6Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà Xuất bản Đà Nẵng, Hà Nội, tr.50.

7Theo quan niệm của người Việt xưa, “tậu trâu, lấy vợ, làm nhà” được xem là ba việc quan trọng nhất đối với người gia trưởng trong gia đình. Quan niệm này vẫn còn có ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người Việt Nam hiện nay.

8Trên thực tế, bằng khoán điền thổ, các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu BĐS luôn được xem như một trong những giấy tờ quan trọng nhất của người dân, luôn được người dân coi trọng và gìn giữ.

9Nguyễn Quang Quýnh (1967), Dân luật quyển 1, Viện Đại học Cần Thơ, Sài Gòn, tr.106.