Điều Kiện Bồi Thường Và Không Bồi Thường Về Đất

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Phối hợp với UBND cấp xã, phường phổ biến và niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, phường và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi toàn bộ các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; việc niêm yết công khai và gửi quyết định nêu trên phải được lập biên bản, có xác nhận của UBND cấp xã, phường tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn và đại diện người bị thu hồi đất;

Trao Quyết định thu hồi đất và Quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất bị thu hồi.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận Quyết định thu hồi đất và Quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm đề nghị UBND cấp xã, phường chủ trì phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc cấp xã, phường tổ chức vận động, thuyết phục.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp thị xã ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất.

Bước 11: Tổ chức chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu lực thi hành, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ trì, phối hợp với Chủ đầu tư dự án, UBND xã, phường nơi thực hiện dự án, tiến hành chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo phương án được phê duyệt.

Trường hợp người sử dụng đất không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền không nhận vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc nhà nước.

Bước 12: Quản lý và bàn giao quỹ đất đã thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng; bàn giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.

Có thể bạn quan tâm!

• Quản lý nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk - 2
• Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất
• Vai Trò, Trách Nhiệm Của Các Chủ Thể Trong Quản Lý Nhà Nước Đối Với Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất
• Kiểm Tra, Giám Sát Và Giải Quyết Khiếu Nại Tố Cáo Về Bồi Thường, Hỗ, Trợ Và Tái Định Cư
• Kinh Nghiệm Quản Lý Nhà Nước Đối Với Bồi Thường, Hỗ Trợ, Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Của Các Địa Phương Và Bài Học Rút Ra Cho Thị Xã
• Thực Trạng Bồi Thường, Hỗ Trợ, Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất Trên Địa Bàn Thị Xã Buôn Hồ, Tỉnh Đắk Lắk

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

1.2.3.2. Điều kiện bồi thường và không bồi thường về đất

a. Điều kiện bồi thường về đất:

* Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất khi thu hồi đất, song không phải tất cả các trường hợp Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường. Người sử dụng đất được xem xét bồi thường phải đáp ứng được một trong các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất

đai;

- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật về đất đai;

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được xem xet bồi thường:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

đất;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng

+ Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của

tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50, Luật đất đai 2003 nay là khoản 1 Điều 100, Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng đất đã được sử dụng ổn định không tranh chấp đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp;

- Tổ chức sử dụng đất mà đất có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước; đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp;

- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian

thuê.

- Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà

người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các trường hợp không được bồi thường về đất:

- Người sử dụng đất không đủ điều kiện bồi thường như đã nêu trên;

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật Đất đai 2013;

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

- Đất được Nhà nước giao để quản lý;

- Đất thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.

b. Điều kiện bồi thường và không bồi thường tài sản trên đất

Khác với đất đai, phần lớn tài sản trên đất là thuộc quyền sở hữu của chủ sử dụng đất. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, ngoài việc bồi thường thiệt hại về đất Nhà nước còn phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về tài sản cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải tài sản nào cũng được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà việc bồi thường được xem xét tùy từng trường hợp cụ thể.

Một là, những tài sản được xem xét bồi thường:

- Tài sản được hình thành trên đất đủ điều kiện bồi thường;

- Tài sản hình thành trước trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hai là, những tài sản không được xem xét bồi thường:

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng.

- Tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

c. Xác định giá tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất

* Xác định giá tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất:

Theo quy định của pháp luật, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc là phải được xác định theo mục đích sử dụng hợp pháp và phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, các loại đất khác nhau sẽ có giá khác nhau. Trong từng thời kỳ, pháp luật đất đai nước ta có những quy định khác nhau về việc áp dụng giá đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất áp dụng để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi đất.

* Xác định giá tính tiền bồi thường, hỗ trợ về tài sản:

Tùy từng loại tài sản mà có cách xác định giá bồi thường khác nhau, cụ thể:

Thứ nhất, đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp là nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại như sau:

- Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại cộng với khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

+ Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

+ Tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử

dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

- Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp như đã nêu trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Thứ ba, giá bồi thường về cây trồng.

- Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

- Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

- Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Thứ tư, khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo thiệt hại thực tế, mức bồi thường cụ thể do UBND tỉnh quy định.

1.2.3.3. Xác định vị trí, quy mô khu tái định cư phù hợp với quy hoạch phát triển chung của địa phương

Nguyên tắc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện bằng việc Nhà nước giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp như hiện nay thì việc bồi thường bằng đất ở cho người bị thu hồi đất ở là hết sức khó khăn và không khả thi.

Trong các phương án bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng hiện nay hầu hết việc bồi thường cho dân đều được trả bằng tiền. Với số tiền bồi thường đó, có hộ dân đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, song cũng có không ít hộ dân do nhu cầu cuộc sống còn khó khăn, nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền để tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với điều kiện sống rất thấp, có thể làm cho người dân gặp khó khăn, nghèo túng hơn sau khi phải di chuyển. Do vậy, phương án bồi thường bằng hình thức bố trí các hộ dân trong diện giải tỏa vào các khu tái định cư được xem là phương án khả thi và thiết thực. Vấn đề đặt ra là các khu tái định cư được xây dựng ở vị trí nào và quy mô ra sao để đáp ứng yêu cầu tái định cư bền vững.

Thứ nhất, về vị trí khu tái định cư:

Khu tái định cư được xây dựng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao… UBND cấp có thẩm quyền phải bố trí quỹ đất đáp ứng nhu cầu tái định cư trên địa bàn.

Đối với dự án phát triển khu đô thị mới, khu nhà ở mới có nhu cầu tái định cư thì ưu tiên bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở tái định cư ngay trong khu đô thị mới hoặc trong dự án khu nhà ở đó; đối với dự án hạ tầng khu công nghiệp mà có nhu cầu nhà ở tái định cư thì bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở tái định cư trong khu quy hoạch xây dựng nhà ở công nhân phục vụ khu công nghiệp hoặc bố trí quỹ đất khác trên địa bàn, phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương và điều kiện sống của các hộ dân tái định cư.

Xem tất cả 110 trang.