Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

pháp góp phần hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD ở nước ta.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích:

- Hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này;

- Đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là:

- Tập hợp, xem xét, bình luận các văn kiện của Đảng, các chính sách của Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD nói riêng;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

- Tập hợp, hệ thống hoá, phân tích các quy định đề cập trực tiếp về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;

- Đánh giá, xem xét các báo cáo tổng kết quá trình thực thi pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;

- Nghiên cứu các chủ trương, giải pháp ở tầm vĩ mô của Nhà nước về quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thế giới.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác

nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Các quy định này nằm trong các đạo luật:

- Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992;

- Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005;

- Luật XD năm 2003;

- Luật Nhà ở năm 2005;

- Luật Đầu tư năm 2005;

- Luật Kinh doanh BĐS năm 2006;

Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt

Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các

phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và quyền sở hữu tài sản nói riêng;

- Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu, xây dựng định hướng và các giải pháp nhằm thống nhất và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD.

6. Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn được nghiên cứu và thể hiện giá trị khoa học bởi các đóng góp cơ bản sau đây:

- Hệ thống hoá toàn diện cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cũng như pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam;

- Đánh giá pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới về vấn đề này, nhằm nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, tồn tại cũng như nguyên nhân của các bất cập làm cơ sở để đưa ra các giải pháp khắc phục;

- Đưa ra định hướng và một số giải pháp góp phần hoàn thiện, thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đáp ứng các yêu cầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập KT quốc tế.

7. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương:

- Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Chương 2: Thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD ở Việt Nam.

Chương 1‌‌

Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở

1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở

Hiện nay, nhà ở được coi là một trong những tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" . Như vậy, để được gọi là nhà ở thì cần phải đáp ứng hai yếu tố:

Một là, nhà ở phải là công trình XD do con người tạo lập nên bằng công sức lao động kết hợp với các loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD (phải là công trình XD theo quy định của pháp luật về XD);

Hai là, công trình XD này được XD để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như: để duy trì cuộc sống, là không gian văn hoá của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống...;

Trên thực tế, cụm từ “nhà ở” không phải lúc nào cũng được hiểu theo đúng bản chất của nó. Trong lĩnh vực xã hội (XH) học, nhiều người thường sử dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở" nhiều lúc cũng thay thế bằng cụm từ địa chỉ hoặc nơi cư trú (nơi tạm trú hoặc thường trú) của mỗi cá nhân khi cán bộ, công chức trong ngành thực hiện các tác nghiệp công vụ... Nếu hiểu theo cách thông thường, nói đến chỗ ở tức là nói đến nơi ở, nơi sinh sống, cư trú của mỗi người. Tuy nhiên, chỗ ở không thể thay thế cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian

và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở đó có thể không được gọi nhà ở, vì không đáp ứng đủ tiêu chí là một nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở. Ví dụ: sinh sống trên thuyền, trên nhà nổi, ở tại các khu ổ chuột...;

Để phân biệt nhà ở với công trình XD hoặc với nơi ở, pháp luật về nhà ở đã đưa ra một số đặc điểm sau đây của nhà ở:

Thứ nhất, nhà ở phải do con người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng và được XD bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định;

Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định;

Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp, công trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); trong đó các công trình phụ có thể được XD khép kín trong cùng một căn hộ hoặc XD tách biệt.

Hiện nay, trong mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành một nước dân giàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước đã coi tiêu chí người dân có nhà ở khang trang và đủ tiêu chuẩn về diện tích đứng thứ hai sau tiêu chí về lương thực. Phấn đấu để người dân có cuộc sống giàu có cũng đồng nghĩa với việc phải tạo điều kiện để mọi người có nhà ở theo đúng tiêu chuẩn quy định, bởi vì nhà ở không chỉ thể hiện tiêu chí "dân giàu" mà còn là một trong những tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại".

Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiết kế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

1.1.1.2. Phân loại nhà ở

Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các công trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực

hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở khác nhau. Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua được gọi là nhà ở XH. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ không phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD.

Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về nhà ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở và các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1 đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là cấp 1. Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục phân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêu chuẩn để phân cấp nhà theo quy định. Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm một số mục đích:

Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở. Ví dụ: tuổi thọ quy định của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm;

Hai là, để xác định suất đầu tư 1m2 nhà ở. Nhà ở có các cấp khác nhau thì

có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất đầu tư cao hơn nhà cấp 4;

Ba là, để tính giá bán và các khoản thuế, lệ phí khi làm thủ tục tài chính với cơ quan nhà nước. Nhà ở có giá thành XD khác nhau thì giá bán và các khoản tài chính phải đóng góp cũng khác nhau;

Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc XD, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phân nhà ở thành các loại sau đây:

- Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là nơi cư trú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Trong thời kỳ bao cấp trước đây, loại nhà này chủ yếu do Nhà nước đầu tư XD và một phần tiếp quản từ chế độ cũ để phân cho cán bộ, công nhân viên ở. Khi chuyển sang nền KT thị trường, Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà chung cư cũ từng bước được hóa giá, bán cho các hộ gia đình đang thuê ở. Hiện nay, ngoài quỹ nhà ở chung cư cũ nêu trên, các nhà chung cư thương mại mới ra đời và đang ngày càng trở nên phổ biến ở các khu đô thị, các thành phố lớn nơi có mật độ dân số đông và diện tích đất ở hạn hẹp.

Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cư thấp tầng. Theo quy định của pháp luật về XD, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầng trở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng. Việc phân chia loại như trên là để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

- Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế) nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm...Các nhà ở được XD sát nhau nhưng không chung tường, chung móng. Loại nhà ở này thường có một mặt tiền hướng ra đường, ngõ, hẻm. Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền với QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân. Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏ hơn diện tích SDĐ. Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau. Loại nhà ở này thường là nhà ở thấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư.

Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m2 và có

chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật không khống chế diện tích XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m2 đến 100m2, trên diện tích đất khoảng 100 đến 120m2 và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao tối đa không quá 4 tầng.

- Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ buồng, phòng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung...), phòng phụ (vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe...). Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sân hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc ba mặt giáp đường, phố. Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích đất sử dụng riêng, độc lập. Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao nhất trên thị trường. Do diện tích XD và diện tích SDĐ rộng, chi phí đầu tư XD cao, nên giá nhà ở này thường đắt hơn nhiều so với các loại nhà ở khác. Hiện nay, nhà biệt thự thường được XD trong các dự án nhà ở thương mại hoặc những khu vực nông thôn có điều kiện thuận lợi về đất đai. Số lượng nhà biệt thự được đầu tư XD trong mỗi dự án phát triển nhà ở là không nhiều để phục vụ cho một số lượng ít người có khả năng về tài chính.

Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định khống chế diện tích đất tối thiểu để XD nhà biệt thự, nhưng có quy định về tiêu chuẩn thiết kế loại nhà này, theo đó nhà biệt thự không được XD quá 3 tầng và diện tích XD không vượt quá 50% diện tích đất. Theo quy chuẩn XD Việt Nam hiện nay, diện tích đất tối thiểu của một biệt thự đơn lập là khoảng 250m2/căn và biệt thự song lập khoảng 140m2/căn. Trên thực tế, tuỳ theo từng dự án nhà ở mà diện tích đất dùng để XD mỗi biệt thự cũng dao động từ khoảng 180m2 đến 500m2, bình quân là khoảng 350m2.