Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

Đại học Quốc gia Hà nội Khoa luật

Nguyễn Mạnh Khởi

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

ở Việt Nam

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 60 38 50

Luận văn thạc sĩ luật học

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Tuyến

Hà Nội - 2010

Mục lục

Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục

MỞ ĐẦU

Trang

Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật7

đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng 7

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở7

1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở7

1.1.1.2. Phân loại nhà ở8

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng 13

1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng13

1.1.2.2. Phân loại công trình xây dựng15

1.2. Khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và17

công trình xây dựng

1.2.1. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng17

1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây20

dựng

1.2.2.1. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản20

1.2.2.2. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình22

xây dựng

1.2.3. Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây26

dựng

1.3. Khái quát pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công27

trình xây dựng 27

1.3.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 199129

1.3.2. Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 200530

1.3.3. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay 33

1.4. Kinh nghiệm xây dựng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu

tài sản của một số nước trên thế giới33

1.4.1. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Nhật Bản 35

1.4.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Hàn Quốc 36

1.4.3. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Liên bang

Nga37

1.4.4. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Australia 39

1.4.5. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc 41

1.4.6. Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc

nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới

Chương 2: Thực trạng pháp luật việt nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
	43
2.1.	Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây
	dựng	43
2.1.1.	Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở	48
2.1.2.	Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng	50
2.2.	Tác động của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
	công trình xây dựng đối với hoạt động quản lý nhà nước về
	bất động sản	50
2.2.1.	Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây
	dựng	52
2.2.2.	Về xác định tính pháp lý của nhà ở và công trình xây dựng khi
	tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản	53
2.2.3.	Về cung cấp các thông tin pháp lý và hiện trạng của nhà ở,

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

công trình xây dựng 55

2.2.4. Về giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền

sở hữu nhà ở và công trình xây dựng57

2.3. Đánh giá pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công

trình xây dựng57

2.3.1. Kết quả thực hiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

công trình xây dựng62

2.3.2. Hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công

trình xây dựng64

2.3.3. Tính nhất quán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu

nhà ở và công trình xây dựng66

2.3.4. Hiệu lực pháp lý của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà

ở và công trình xây dựng68

Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm

thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình

xây dựng ở việt nam68

3.1. Yêu cầu và xu hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và công trình xây dựng68

3.1.1. Sự phát triển kinh tế - cơ sở thực tiễn để thống nhất hoạt

động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng70

3.1.2. Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản - yêu cầu để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

công trình xây dựng72

3.1.3. Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở

và công trình xây dựng73

3.1.4. Yêu cầu và xu hướng thống nhất trong hệ thống pháp luật75

3.2. Định hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu

nhà ở và công trình xây dựng75

3.2.1. Thống nhất một hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký

quyền sử dụng đất 77

3.2.2. Xác định đăng ký quyền sở hữu là việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho chủ sở hữu, cũng đồng thời thực hiện công nhận cả hiện

trạng, kỹ thuật của các loại tài sản này79

3.2.3. Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các

quyền dân sự về tài sản trong thị trường bất động sản80

3.2.4. Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng với chế định về hợp đồng, giao dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng

bất động sản 81

3.3. Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà

ở và công trình xây dựng81

3.3.1. Thống nhất môt

văn bản quy pham

pháp luâṭ quy điṇ h về

đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình xây

dưn

g và quyền sử duṇ g đất . 82

3.3.2. Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng

đất84

3.3.3. Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với quyền sử dụng

đất 86

3.3.4. Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình

xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo

điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh88

KẾT LUẬN90

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Mở đầu

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản xuất - kinh doanh (SX - KD) của con người. Nhà ở và công trình XD phản ánh điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia. Do vậy, các tài sản này cần phải được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu.

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đối kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình XD. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê, nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v. Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với các chủ sở hữu mà còn đối với cả Nhà nước.

Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giành được độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưa đầy đủ và hoàn thiện. Mặc dù giữa nhà ở và công trình XD có cùng tính chất là một loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD và gắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản

mát ở nhiều văn bản khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau. Thực trạng này đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình triển khai thực thi pháp luật và gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu các tài sản này. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường BĐS đã hình thành và không ngừng phát triển, thì hàng hoá BĐS trở thành những tài sản có giá trị lớn cần được pháp luật bảo hộ. Muốn vậy, các nhà đầu tư, các chủ sở hữu và người dân phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, do pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD còn thiếu thống nhất, nên đã và đang là rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở hữu và làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với nhà ở, công trình XD. Để khắc phục tồn tại này, nước ta cần có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở và công trình XD thống nhất, hoàn chỉnh, làm cơ sở để Nhà nước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch trên thị trường. Như vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là rất cần thiết, nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở, công trình XD và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn; thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Sau khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký BĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở...mà tiêu biểu là các công trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký

BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xây dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về đăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học pháp lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v. Tuy nhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đề lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký BĐS hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa có công trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn; đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu, hệ thống hoá một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD; đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải