Chỉ Tiêu Sử Dụng Đất Dự Án Suối Nước Nóng Xuân Đám

thuộc vùng chuyển tiếp vườn quốc gia Cát Bà. Với quy mô diện tích 34,5 ha, ranh giới diện tích dự án được giới hạn như sau:

+ Phía Bắc giáp ranh giới vườn quốc gia Cát Bà.

+ PhÝa Nam h−íng ra biÓn.

+ Phía Đông và Tây giáp núi.

Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự sinh thái cao cấp suối nước nóng Xuân Đám nằm trong quần thể du lịch sinh thái Cát Bà. Các công trình xây dựng bao gồm các công trình từ biệt thự nhà vườn, công trình dịch vụ công cộng, đến công trình thể dục thể thao, điều dưỡng suối nước nóng, chăm sóc sức khỏe... và áp dụng các công nghệ năng lượng sạch, năng lượng tái tạo (năng lượng mặt trời, năng lượng gió...) và áp dụng công nghệ tiên tiến tái sử dụng nước sinh hoạt cho tưới tiêu. Sử dụng các công nghệ hiện đại phù hợp nhằm khai thác và bảo tồn hợp lý nguồn nước suối khoáng nóng phục vụ điều dưỡng cho khách hàng trong khu du lịch. Dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Tổng mức đầu tư dự án được lập năm 2012 là 447.683.324.000 đồng.

Cơ cấu sử dụng đất của dự án như Bảng 2.2 dưới đây sau:

Bảng 2.2: Chỉ tiêu sử dụng đất dự án suối nước nóng Xuân Đám - Cát Bà

STT

Loại đất	Đơn vị	Diện tích	Tỷ lệ
1	Tổng diện tích đất xây dựng	ha	34.5	100.0%
2	Đất biệt thự sinh thái	ha	10.7	31.0 %
3	Đất resort	ha	1.0	2.9%
4	Đất dịch vụ hành chính	ha	0.9	2.6%
5	Đất khu vui chơi, giải trí thể thao	ha	0.8	2.3%
6	Đất sân tập golf	ha	0.6	1.7%
7	Đất hạ tầng kỹ thuật	ha	0.4	1.2%
8	Đất cây xanh	ha	11.9	34.5%
9	MỈt n−íc	ha	2.2	6.4%
10	Đất tôn giáo	ha	0.1	0.3%
11	Bãi đỗ xe	ha	0.3	0.9%
12	Đất giao thông	ha	5.6	16.2%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 120 trang tài liệu này.

(Nguồn: Theo bản đồ quy hoạch chi tiết Khu du lịch suối nước nóng Xuân Đám năm 2012)

2.2 Phân tích Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

Từ thực tế công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung của Công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương cũng như công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải nói riêng, tác giả đi sâu vào phân tích thực trạng các vấn đề còn tồn tại trong quá trình thực hiện dự án, trong đó tập trung vào giải quyết ba mảng lớn trong công tác quản lý dự án đó là các công tác quản lý chi phí, quản lý tiến độ và quản lý chất lượng của dự án.

2.2.1 Đặc điểm của dự án

Nằm ở trung tâm Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải, Khu biệt thự trung tâm là một trong những hợp khu công trình trọng điểm của Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải, bao gồm các dãy biệt thự liền kề bao quanh hồ nước nhân tạo nhỏ nối liền với một nhánh của hồ Đại Lải.

Theo quy hoạch được phê duyệt, Khu biệt thự trung tâm có các chỉ tiêu như

Bảng 2.3: Chỉ tiêu sử dụng đất Khu biệt thự trung tâm - dự án khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

STT

Loại đất	Đơn vị	Diện tích	Tỷ lệ
1	Tổng diện tích đất xây dựng	ha	13.556	100.00%
2	Biệt thự nghỉ dưỡng 50 năm	ha	1.814	13.38%
3	Đất dịch vụ	ha	0.244	1.80%
4	Đường giao thông	ha	0.323	2.38%
5	MỈt n−íc	ha	2.427	17.90%
6	Cây xanh cảnh quan	ha	8.748	64.53%

(Nguồn: Theo bản đồ quy hoạch chi tiết Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại

Lải năm 2011)

* Chức năng: Khu biệt thự trung tâm là tổ hợp các biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp được bán dưới dạng hợp đồng cho thuê 50 năm.

2.2.2 Thực trạng công tác quản lý chi phí

2.2.2.1 Các quy định về quản lý chi phí tại công ty

a. Các văn bản quản lý chi phí nội bộ:

Ngoài các văn bản pháp quy như luật xây dựng, luật đầu tư, các nghị định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng...công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương ban hành danh mục văn các bản nội bộ với mục đích quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng do công ty thực hiện như sau:

-Quyết định phân công nhiệm vụ và quyền hạn của các phòng ban chức

năng.

-Quy trình thanh toán, quyết toán đối với các hợp đồng xây lắp, hợp đồng

mua bán thiết bị.

-Mẫu biểu thanh toán, quyết toán.

-Ban hành tập đơn giá xây dựng nội bộ cho các công tác xây dựngtại dự án Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

-Ban hành đơn giá nhân công nội bộ cho các công tác xây dựng tại dự án Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

b. Sơ đồ quy trình quản lý chi phí tại công ty

P. QUẢN LÝ DỰ ÁN

Lập, thẩm tra tổng mức đầu tư Thanh toán, quyết toán các hợp đồng tư vấn.

P. KẾ HOẠCH KỸ THUẬT

Lập, thẩm tra dự toán xây dựng Lập giá gói thầu, giá hợp đồng

Quy trình quản lý chi phí của công ty hiện nay được tổ chức theo Hình 2.2 dưới đây:

BAN LÃNH ĐẠO

Chủ trương đầu tư Quyết định đầu tư

P. KẾ TOÁN TÀI CHÍNH

Thẩm tra hợp đồng

Thẩm tra hồ sơ thanh toán, quyết toán.

Trình Tổng giám đốc phê duyệt thanh toán , quyết toán

P. QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

Thanh toán quyết toán các hợp đồng tư vấn

Thẩm tra giá gói thầu, giá hợp đồng.

Thẩm tra quyết toán, thanh toán.

BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

Lựa chọn nhà thầu

Lập giá gói thầu, giá hợp đồng Lập thanh toán, quyết toán công trình

TỔNG GIÁM ĐỐC

Phê duyệt dự án, dự toán Phê duyệt hợp đồng

Phê duyệt thanh toán, quyết toán Phê duyệt quyết toán vốn đầu tư

Hình 2.2: Sơ đồ quy trình quản lý chi phí đầu tư xây dựng của công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương

Diễn giải sơ đồ:

Ban lãnh đạo công ty là người đưa ra các chủ trương đầu tư và quyết định

đầu tư.

Phòng Quản lý dự án sau khi có quyết định đầu tư dự án của Ban lãnh đạo

công ty sẽ phối hợp với phòng Quy hoạch kiến trúc để lập hồ sơ xin phê duyệt dự án

và xin cấp phép xây dựng đồng thời thực hiện các công tác quản lý chi phí trong giai

đoạn chuẩn bị đầu tư như:

+ Tự lập hoặc lựa chọn nhà thầu tư vấn tổng mức đầu tư, tính toán phân tích tài chính dự án đầu tư. Thẩm tra lại dự án đầu tư đối với các dự án thuê tư vấn lập.

+ Kiểm soát chi phí: Lựa chọn nhà thầu tư vấn thực hiện các công tác như lập quy hoạch chi tiết 1/500; thiết kế sơ bộ công trình, thiết kế kỹ thuật và lập dự toán. Tiến hành thanh toán, quyết toán các hợp đồng tư vấn này. Tất cả các các công tác như giá hợp đồng, giá thanh toán, quyết toán đều thông qua phòng Tài chính - Kế toán xem xét, thẩm tra cho ý kiến và trình Tổng giám đốc phê duyệt.

Phòng Quy hoạch Kiến trúc hỗ trợ phòng dự án trong công tác lập hồ sơ xin phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng đồng thời cũng quản lý chi phí trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư như:

Kiểm soát chi phí: Lựa chọn nhà thầu tư vấn thiết kế sơ bộ, thiết kế kỹ thuật và lập dự toán các hạng mục công trình trong dự án. Tiến hành thanh toán, quyết toán các hợp đồng tư vấn này. Tất cả công tác như giá hợp đồng, giá thanh toán quyết toán

đều thông qua phòng Tài chính - Kế toán xem xét, thẩm tra cho ý kiến và trình Tổng giám đốc phê duyệt.

Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý các chi phí hình thành trong giai đoạn này:

+ Lập dự toán công trình.

+ Thẩm tra dự toán công trình (dự toán công trình do các phòng ban khác thuê nhà thầu tư vấn lập).

+ Kiểm soát chi phí: Lập hồ sơ thầu, giá thầu, lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng, Thẩm tra giá hợp đồng, giá hợp đồng (đối với các hợp đồng và công tác lựa chon thầu do Ban Quản lý dự án thực hiện); Thẩm tra thanh toán, quyết toán công trình. Sau đó chuyển hồ sơ thanh toán, quyết toán cho phòng Tài Chính, kế toán xem xét và trình Tổng Giám đốc phê duyệt.

Ban Quản lý dự án sẽ tiến hành quản lý dự ỏn trong giai đoạn thực hiện đầu tư xõy dựng và quản lý cỏc chi phớ hỡnh thành trong giai đoạn này:

+ Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng, xác định giá hợp đồng, tạm ứng và thanh toán hợp đồng (Điều chỉnh phạm vi hợp đồng; Điều chỉnh tiến độ hợp đồng;

Điều chỉnh giá hợp đồng), quyết toán giá hợp đồng. Các hồ sơ thanh toán, quyết toán lập sẽ chuyển phòng Kế hoạch- Kỹ thuật thẩm tra.

Phòng Tài chính - Kế toán Kiểm tra hợp đồng, giá hợp đồng, các hồ sơ thanh toán, quyết toán, trước khi trình Tổng giám đốc phê duyệt.

Những tồn tại trong quy trình quản lý chi phí tại công ty:

Quy định về chức năng nhiệm vụ quản lý chi phí còn không rõ ràng giữa các bộ phận, phòng ban. Phòng Dự án và Phòng Quy hoạch - Kiến trúc đồng thời quản lý các chi phí đầu tư xây dựng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Các phòng này cùng có chức năng lựa chọn các nhà thầu tư vấn để thực hiện một nội dung công việc: thuê thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và lập dự toán. Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật và Ban Quản lý dự án cùng có chức năng và nhiệm vụ lựa chọn nhà thầu xây dựng, lập giá thầu và giá hợp đồng, lập thanh toán quyết toán. Tùy tính chất của gói thầu mà các công việc này sẽ thuộc phòng ban nào chịu trách nhiệm. Việc phân công nhiệm vụ cụ thể này lại do Tổng Giám đốc điều phối trong các cuộc họp giao ban hàng tuần mà không có bất kỳ quy định cụ thể việc triển khai này sẽ thuộc về bộ phận, hay phòng ban chức năng nào. Việc này dẫn đến hiệu quả, tiến độ công việc triển khai kém, chậm.

Mọi khâu trong quá trình kiểm soát chi phí dự án từ giá thầu, giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán đều phải thông qua phòng kế toán xem xét cho ý kiến trước khi trình Tổng giám đốc phê duyệt. Trong khi nhân sự phòng kế toán không có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, không thể kiểm soát hết được các công việc liên quan đến xây dựng. Sự bất hợp lý này trong cơ chế quản lý chi phí khiến công tác thanh toán quyết toán còn chậm chễ. Thời gian phê duyệt xử lý hồ sơ kéo dài.

2.2.2.2 Thực trạng hoạt động quản lý chi phí trong đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm

Hiện nay, dự án Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải đang được công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương xem làm trọng tâm đầu tư trong chiến lược đầu tư của mình. Trong đó, Khu biệt thự trung tâm đang được tiến hành triển khai gắt gao và là trọng tâm hàng đầu của toàn khu du lịch, Ban lãnh đạo công ty đã chỉ đạo tập trung toàn bộ các nguồn lực để thực hiện dự án này. Chính vì vậy việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý dự án đối với giai đoạn thực hiện đầu tư này càng thực sự có ý

nghĩa. Từ thực thế thực hiện dự án, tác giả đi sâu vào phân tích quá trình quản lý chi phí dự án xây dựng Khu biệt thự trung tâm theo 3 quá trình : Dự toỏn chi phớ, thiết lập ngân sách và kiểm soát chi phí. Ba quá trình này cơ bản này sẽ được xem xét

đồng thời trong từng giai đoạn đầu tư xây dựng của dự án, đó là: Giai đoạn chuẩn bị

đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư đưa vào sử dụng. Tuy nhiên do

đặc thù của dự án khu biệt thự trung tâm là một dự án con trong tổng thể dự án Khu du lịch sinh thái Đại Lải và đang trong quá trình thực hiện nên tác giả sẽ tập trung chủ yếu vào phân tích quá trình quản lý chi phí trong giai đoạn thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư đưa vào sử dụng.

a. Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, tổng mức đầu tư được hình thành bao gồm toàn bộ chi phí để đầu tư xây dựng công trình: chi phi xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng. Trong giai đoạn này tổng mức đầu tư và các khoản mục liên quan đến chi phí khác của Khu biệt thự trung tâm nằm trong tổng thể Khu du lịch sinh thái Đại Lải nên tác giả phân tích cho toàn bộ dự án Khu du lịch sinh thái Đại Lải. Ta phân tích giai đoạn này theo ba quá trình sau:

Dự toán chi phí: Quá trình dự toán chi phí này thực chất là quá trình xác

định tổng mức đầu tư, đây chính là cơ sở để thiết lập ngân sách và là căn cứ để kiểm soát chi phí.

- Phòng ban phụ trách: Công tác này hiện do phòng Quản lý dự án phụ trách.

- Cơ sở để lập tổng mức đầu tư :

Tổng mức đầu tư của dự án Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải được lập lần đầu vào năm 2002 và được điều chỉnh lại vào năm 2011. Trong tổng mức đầu tư lần đầu, do quy hoạch ban đầu chưa hoàn chỉnh nên chưa hình thành chi tiết khu biệt thự trung tâm, chính vì thế trong tổng mức đầu tư năm 2002 chưa bao gồm tổng mức đầu tư tính cho Khu biệt thự trung tâm. Trong tổng mức đầu tư điều chỉnh năm 2011, do trong quy hoạch 1/500 có nhiều điều chỉnh thay đổi so với bản cũ đã được phê duyệt, trong đó có Khu biệt thự trung tâm, tổng mức đầu tư đã được bổ sung và hoàn chỉnh. Các cơ sở để lập tổng mức đầu tư năm 2011 được liệt kê dưới đây:

+ Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

+ Thông tư số 04/ 2010/ TT-BXD ngày 26/ 5/ 2010 về việc hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình;

+ Quyết định 957/ QĐ-BXD ngày 29/ 9/ 2009 của Bộ xây dựng công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

+ Thuế GTGT đầu ra 10% áp dụng theo Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ tài chính.

+ Tập suất vốn đầu tư 2010 của Bộ xây dựng.

Dưới đây là tổng mức đầu tư của Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

được lập năm 2002 và tổng mức đầu tư điều chỉnh năm 2011:

Bảng 2.4: Tổng mức đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải - năm 2002

Đơn vị: 1.000 đồng

Stt

Hạng mục	Thành tiền			Ký hiệu
Hạng mục	Trước thuế	Thuế VAT	Sau thuế	Ký hiệu
1	Chi phí xây dựng	81.403.338	8.140.334	89.543.672	Gxd
2	Chi phí thiết bị các công trình	3.771.273	377.127	4.148.400	Gtb
3	Chi phí bồi thường GPMB, tiền sử dụng đất	22.728.102		22.728.102	GPMB
4	Chi phí Quản lý dự án	936.921		936.921	QL
5	Chi phí Tư vấn	6.023.615	602.362	6.625.977	TV
6	Chi phí khác	798.182	79.818	878.000	CK
7	Dự phòng phí	11.351.006	1.135.101	12.486.107	DP
8	Lãi vay trong thời gian xây dựng	38.072.883		38.072.883	LV
	Tổng cộng	165.085.321	10.334.741	175.420.062	G
	Làm tròn số	165.085.000	10.335.000	175.420.000

(Nguồn: Theo tổng mức đầu tư dự án năm 2002)