Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng trong pháp luật Việt Nam

Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất là UBND cấp tỉnh, kể cả trường hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại về giá đất. Đây là một cơ chế không tạo được tính hợp lý, trung lập và công bằng trong định giá đất. Các cơ quan hành chính thường nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là nghiêng về quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Trên cơ sở kinh nghiệm của các nước, giải pháp đưa ra là áp dụng cơ chế Hội đồng để quyết đinh giá (Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia và UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh). Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền: ban hành quyết định về giá đất đai, bất động sản; ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về đất đai, bất động sản mới đăng ký hành nghề. Hội đồng cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết khiếu nại về giá đất do Hội đồng cấp tỉnh quyết định; giải quyết lần cuối đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên bậc cao về đất đai, bất động sản. Điều quan trọng là thành phần của Hội đồng phải bao gồm chủ yếu là các định giá viên có cấp hạng cao. Giải pháp này cho phép giảm nguy cơ tham nhũng và giảm khiếu kiện của dân về giá đất.

Thống nhất về điều chỉnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại các văn bản luật

Theo quan điểm của pháp luật La Mã được thể hiện trong luật dân sự một số quốc gia Châu Âu thì quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Với những lợi ích đem lại từ việc sử dụng tài sản đã làm cho quyền sử dụng trở thành đối tượng của giao dịch, trong đó có góp vốn. Cũng như các tài sản khác, chủ

sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà chuyển giao cho các chủ thể khác thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Mặc dù, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng việc thực thi một số quyền của chủ sở hữu lại thuộc về người sử dụng đất (NSDĐ). Với quy định của pháp luật hiện nay cho thấy, quyền của NSDĐ ở nước ta đã tiệm cận đến quyền sở hữu đất đai. QSDĐ không chỉ là quyền sử dụng đất đai, mà còn là quyền sở hữu một loại tài sản đặc biệt. Chính vì thế, NSDĐ có thể góp vốn trên phương diện quyền sử dụng đất đai và trên phương diện quyền sở hữu tài sản. Do đó, góp vốn bằng QSDĐ vừa có đặc trưng của hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng tài sản, vừa có đặc trưng của hình thức góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản. Với cách tiếp cận này, pháp luật Việt Nam ghi nhận hai hình thức góp vốn là góp vốn chuyển QSDĐ và góp vốn không chuyển QSDĐ.

Thứ nhất, hình thức góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất

Trên phương diện này, QSDĐ là quyền khai thác và sử dụng đất đai. Do mục đích của các bên trong quan hệ này là khai thác và sử dụng đất đai, vì thế, bên góp vốn chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho bên nhận góp vốn mà không chuyển giao các quyền khác của NSDĐ. Do chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất đai, nên bên góp vốn vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ như thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho QSDĐ.

Theo khoản 3, khoản 4 Điều 730 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên góp vốn “được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết”; “hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán đầy đủ” [4, Điều 730]. Khoản 3 Điều 732 Bộ luật Dân sự 2005 quy định, bên nhận góp vốn có quyền “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trừ trường hợp góp vốn

trong hợp đồng hợp tác kinh doanh” [3, Điều 732]. Còn theo điểm a khoản 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại”.

Như vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Bên góp vốn sẽ nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn. So với thuê đất, hình thức góp vốn bằng QSDĐ này có một số điểm giống nhau: (i) Góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất đều không chuyển QSDĐ, nhưng có thay đổi chủ thể sử dụng đất, vì vậy, bên góp vốn, bên cho thuê phải đăng ký biến động đất đai. Do không chuyển QSDĐ, nên bên nhận góp vốn, bên thuê đất không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (trừ trường hợp thuê đất giữa Nhà nước với NSDĐ); (ii) Do không chuyển QSDĐ nên bên góp vốn, bên cho thuê vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ như tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp; (iii) Góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất đều có thời hạn, thời hạn góp vốn, thuê đất không được vượt quá thời hạn sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

Mặc dù, góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất có điểm tương đồng, song hai hình thức này có nhiều điểm khác nhau. Với góp vốn, bên góp vốn dùng giá trị QSDĐ góp vốn và trở thành đồng sở hữu đối với bên nhận góp vốn. Thuê đất, bên cho thuê sử dụng tiền thuê vào mục đích khác mà không phải góp vốn. Do cùng mục đích kinh doanh, nên giữa bên góp vốn với bên nhận góp vốn có quan hệ chặt chẽ hơn so với giữa bên cho thuê và bên thuê đất. Bên góp vốn được hưởng lợi ích theo sự thỏa thuận giữa các bên và tỷ lệ tương ứng theo phần vốn góp mà không cố định như trong thuê đất.

Thứ hai, hình thức góp vốn có chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý. Ngoài diện tích đất do Nhà nước sử dụng vì mục đích công cộng, phần lớn đất đai do các chủ thể khác sử dụng. Nhà nước chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể khác thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. QSDĐ trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch là đối tượng của giao dịch trong đó có góp vốn. Trên phương diện này, góp vốn bằng QSDĐ giống với góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản cho dù người góp vốn không có quyền sở hữu đất đai.

Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định phân biệt hình thức góp vốn là quyền sử dụng đất đai và hình thức góp vốn là quyền sở hữu tài sản, nhưng căn cứ quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 có thể thấy: Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty” [13, Điều 4]. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập. Về tài sản góp vốn có thể là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2014). Với từng loại hình doanh nghiệp, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau. Đối với tài sản đăng ký hoặc giá trị QSDĐ, thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014). Bên nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân. Theo khoản 10 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng QSDĐ”. Nhà nước cấp giấy chứng nhận

QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế… nhận góp vốn bằng QSDĐ (điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013). Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm c khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013).

Với quy định trên cho thấy, hình thức góp vốn bằng QSDĐ trên phương diện quyền sở hữu tài sản là để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập. Đặc trưng của hình thức góp vốn này là có sự chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Khi góp vốn hoàn thành, tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp mà bên góp vốn trở thành thành viên của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; cổ đông của công ty cổ phần; xã viên của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Khi trở thành thành viên của công ty hoặc xã viên hợp tác xã, bên góp vốn có quyền tham gia hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

So với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ thì hình thức góp vốn này có một số điểm khác: (i) Bên góp vốn trở thành chủ sở hữu hoặc đồng sở hữu doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp đang hoạt động, có quyền tham gia quyết định các vấn đề sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, vốn góp bằng QSDĐ sẽ tăng theo giá trị của doanh nghiệp; (ii) Bên nhận góp vốn trong trường hợp này là doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanh nghiệp đang hoạt động sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Bên nhận góp vốn có thể sử dụng QSDĐ thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn nhằm phát triển sản xuất, kinh doanh. Cũng như tài sản khác, khi góp vốn, QSDĐ không chỉ được phát huy trên phương diện sử dụng, mà còn được phát huy trên phương diện vốn; (iii) Ba là, so với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ, thì hình thức góp vốn này mang tính bền vững hơn. Do QSDĐ

được chuyển sang doanh nghiệp mới nên việc chuyển nhượng, rút vốn ra khỏi doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của các thành viên trong doanh nghiệp và sự điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp, Luật Phá sản.

Hai hình thức góp vốn bằng QSDĐ có đặc thù riêng, nhưng pháp luật lại không có những quy định đặc thù áp dụng cho mỗi hình thức góp vốn nên thực tiễn áp dụng gặp rất nhiều vướng mắc, cụ thể như sau:

Một là, theo khoản 4 Điều 730 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bên góp vốn được quyền hủy bỏ hợp đồng góp vốn và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ. Quy định này không phù hợp với hợp đồng góp vốn. Bởi lẽ, với góp vốn có chuyển QSDĐ, thì QSDĐ là tài sản của bên nhận góp vốn khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nếu bên nhận góp vốn vi phạm nghĩa vụ thanh toán lợi nhuận thì sẽ được giải quyết bằng một vụ án kinh doanh, thương mại. Với góp vốn không chuyển QSDĐ thì căn cứ để hủy hợp đồng nêu trên cũng không phù hợp, bởi lẽ, khi góp vốn bằng QSDĐ bên nhận góp vốn phải đầu tư để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu chỉ vì nghĩa vụ chậm thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ mà hủy hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ sẽ gây thiệt hại cho bên nhận góp vốn khi mà họ đã đầu tư tài sản trên đất và tài sản này không thể di dời.

Hai là, theo quy định tại khoản 3 Điều 730 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bên góp vốn được nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc theo khi hết thời hạn góp vốn. Quy định này chỉ phù hợp với góp vốn không chuyển QSDĐ. Đối với góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập, thì QSDĐ trở thành tài sản của doanh nghiệp hình thành từ góp vốn. Theo nguyên lý chung của góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản, thì bên góp vốn không được nhận lại tài sản đã góp vốn. Việc nhận lại vốn góp được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp tương ứng với từng loại hình doanh nghiệp.

Ba là, theo khoản 2 Điều 730 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì bên góp vốn được để lại thừa kế phần vốn góp bằng giá trị QSDĐ. Do không quy định cụ thể nên việc áp dụng quy định này đối với góp vốn không chuyển QSDĐ gặp nhiều vướng mắc. Trường hợp góp vốn không chuyển QSDĐ, di sản thừa kế của người góp vốn bao gồm phần đó là phần vốn đã góp và QSDĐ sau khi hết thời hạn góp vốn. Người góp vốn bằng QSDĐ có thể để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Vì thế, di sản là phần vốn góp và QSDĐ có thể được chia cho hai chủ thể khác nhau. Ví dụ, năm

2012 ông A góp vốn bằng quyền sử dụng 1.000 m2 đất trong thời hạn 20

năm trị giá 1 tỷ đồng với ông B để thành lập Công ty TNHH X, vốn góp của ông A tương đương với 50% vốn điều lệ của Công ty X. Năm 2014, ông A chết, trước khi chết ông A lập di chúc để cho bà M được thừa kế phần vốn góp vào Công ty X. Do ông A góp vốn không chuyển QSDĐ nên QSDĐ sau khi hết hạn góp vốn sẽ được chia theo pháp luật. Trong khi các thừa kế theo pháp luật của ông A yêu cầu chia di sản thừa kế và chuyển nhượng QSDĐ trong khi bà M muốn kế thừa tư cách của ông A ở Công ty X. Vấn đề đặt ra, khi các thừa kế theo pháp luật của ông A không đồng ý để bà M tiếp tục góp vốn bằng QSDĐ tại tại Công ty X thì bà M có được tiếp tục góp vốn bằng QS

Ngoài ra, còn có điểm không tương thích, gây lúng túng, liệu sử dụng thuật ngữ nào sẽ chính xác hơn: góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất?

Điểm không tương thích thứ hai sẽ đặt bên nhận góp vốn trong tình thế bất lợi nếu như việc góp vốn bị chấm dứt trong các trường hợp mà Nghị định 43 quy định.

Ví dụ ông A góp đất còn công ty B góp tiền để thành lập nên công ty

C. Liệu khi ông A qua đời, việc góp vốn sẽ chấm dứt, con cháu ông A sẽ được nhận lại đất đã góp vốn? Tương tự, công ty D góp vốn vào công ty E để trở thành cổ đông mới của công ty E, luật quy định rằng công ty D

chỉ được góp vốn trong thời hạn sử dụng đất còn lại (“sổ đỏ” của công ty E cũng chỉ ghi thời hạn sử dụng đất còn lại đó), vậy khi hết hạn công ty E sẽ có quyền xin gia hạn để tiếp tục sử dụng đất hay công ty D sẽ được nhận lại đất? Liệu một ngày “đẹp trời” D và E có thể thỏa thuận để D nhận lại đất hay không? Khi công ty D phá sản, đất đã góp sẽ thuộc về ai?

Từ những phân tích trên, chúng tôi cho rằng, pháp luật cần có quy định cụ thể đối với hai hình thức góp vốn bằng QSDĐ. Góp vốn bằng QSDĐ trên phương diện là quyền sử dụng đất đai cần có quy định phù hợp với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng tài sản. Việc hủy hợp đồng chỉ được đặt ra với những trường hợp vi phạm nghiêm trọng không thể khắc phục được. Đối với hình thức góp vốn chuyển QSDĐ, do bên nhận góp vốn là NSDĐ mới có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ. Vì thế, không nên quy định bên góp vốn được nhận lại QSDĐ khi thời hạn góp vốn. Đối với trường hợp người góp vốn bằng QSDĐ để lại thừa kế mà phần vốn góp và QSDĐ được chia cho các chủ thể khác nhau cần quy định theo đó người thừa kế QSDĐ bị hạn chế việc thực hiện quyền của NSDĐ trong thời hạn góp vốn được xác định trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ.

3.2.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế - chủ đầu tư có đất khai thác được tối đa và nhanh chóng lợi ích từ quyền sử dụng đất, pháp luật về đất đai cần phải thích nghi với tình hình thực tế đang tồn tại để điều chỉnh, qua đó tạo điều kiện cho thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhanh chóng. Khi người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất không có nghĩa là họ được thực hiện quyền đó bất cứ khi nào mà phải đáp ứng được những điều kiện nhất định. Theo quy định hiện nay, một trong những điều kiện đó là phải có giấy chứng