Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết

Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH - HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.

Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương.

Dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metrocity trên địa bàn huyện Nhà Bè Thành phố Hồ Chí Minh là một dự án quan trọng của Thành phố Hồ Chí Minh do Tổng công ty GS làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 349,4 ha trên địa bàn xã Nhơn Đức và Phước Kiển. Trong quá trình thực hiện dự án, mặc dù đã được sự quan tâm của UBND Thành phố, UBND huyện Nhà Bè, các ngành, các cấp nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện công trình. Tính đến thời điểm tháng 12/2017, trong tổng số 830 hộ bị thu hồi đất đến nay đã có 825 hộ nhận tiền đền bù, hỗ trợ và cam kết bàn giao mặt bằng. Vì vậy việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này sẽ rút ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hồ Chí Minh. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác thu h i đất b i thường giải phóng mặt bằng của dự án GS Metro City tr n đ a bàn hu n hà thành ph h inh

2. Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng của công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City tại huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh làm cơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này của dự án trên địa bàn nghiên cứu.

3. Nội dung nghiên cứu

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB và tái định cư.

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB và tái định cư của Nhà nước từ sau khi có Luật Đất đai 2013 đến nay.

- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Xây dựng mẫu phiếu điều tra về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư.

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án.

- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB tại khu vực huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

4. Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu, đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường và GPMB đối với các hộ dân trong diện bị thu hồi đất tại dự án xây dựng khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập những tài liệu, số liệu có sẵn tại các cơ quan chức năng của Trung ương, của địa phương và trên các trang website để phục vụ cho mục đích nghiên cứu. Cụ thể là các văn bản pháp lý có liên quan; điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố và của huyện; báo cáo về kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB tại dự án nghiên cứu;

- Phương pháp điều tra xã hội học: Tiến hành thực hiện cuộc điều tra xã hội học đối với những người bị thu hồi đất thuộc địa bàn nghiên cứu. Sử dụng phiếu điều tra đã được thiết kế sẵn để phỏng vấn, nhằm đánh giá về giá bồi thường, mức hỗ trợ; tìm hiểu về tình hình đời sống, lao động, việc làm, thu nhập của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu; cũng như những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực hiện công tác GPMB, tái định cư. Các số liệu thu thập được là dữ liệu cần thiết để có thể thực hiện đánh giá hiệu quả thực tế của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ đối với người dân.

- Phương pháp thống kê, so sánh: Được thực hiện trên cơ sở nguồn số liệu thu thập được từ phiếu điều tra, phỏng vấn, sử dụng các thuật toán và sự hỗ trợ của phần mềm Excel để thống kê, tính toán bình quân mức thu nhập của từng hộ, số tiền bồi thường trung bình mà từng hộ gia đình được nhận, những sự thay đổi trong công việc, nơi ở,… Những số liệu thống kê, tính toán được sau đó sử dụng để phân tích, minh chứng vấn đề hoặc để so sánh giữa thời điểm trước khi thực hiện thu hồi đất và sau khi thực hiện thu hồi đất của dự án.

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh giá các tài liệu, số liệu về thực trạng của công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Từ đó tìm ra những tồn tại và nguyên nhân làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng bao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu.

6. Cấu trúc của luận văn

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được cấu trúc gồm 3 chương:

- Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

- Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Cơ sở lý luận về công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1. Khái vi m về thu h i đất b i thường hỗ trợ và tái đ nh cư

Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ GPMB đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.

Theo khoản 11, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo khoản 12, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi cho người sử dụng đất.

Theo khoản 14, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

1 1 2 T nh đa dạng và phức tạp của công tác b i thường hỗ trợ và tái đ nh cư khi hà nước thu h i đất

Bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc trọng tâm và quan trọng, nó tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Để giải quyết được vấn đề này đòi

hởi sự nhạy bén bởi cán bộ trực tiếp thực hiện dự án và có sự quan tâm của nhiều đơn vị đảm bảo mặt bằng thi công dự án, cần có phương pháp giải quyết hợp lý, nhanh và hiệu quả. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm, trình độ người dân ngày một nâng cao, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.

Tính đa dạng

Huyện Nhà Bè có 06 xã và 01 Thị Trấn, với diện tích 10ha, tất cả đều có dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, mỗi dự án được tiến hành trên từng khu vực, với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư của từng dự án khác nhau. Khu vực Thị Trấn Nhà Bè; xã Phú Xuân và xã Phước Kiển với mật độ dân cư và trình độ dân trí cao, nhiều ngành nghề đa dạng, đời sống kinh tế văn hóa xã hội, thương mại dịch vụ phát triển, giá trị đất và tài sản trên đất lớn. Đối với các xã như xã Phước Lộc; xã Nhơn Đức; Xã Long Thới và xã Hiệp Phước ngành nghề chủ yếu là sản xuất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản. Do đó mỗi khu dự án bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng, được sự quan tâm của Huyện Ủy huyện Nhà Bè, Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè có những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm của từng khu vực có đất bị thu hồi.

Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị nó đóng vai trò quan trọng đối với đời của người dân, góp phần ổn định đời sống kinh tế - xã hội trên địa bàn. Đối với khu vực nông thôn chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của người dân còn nhiều hạn chế, việc chuyển đổi từ nông nghiệp, sang ngành công nghiệp còn gặp nhiều khó, do đó tâm lý của người dân là giữ được đất

để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nông nghiệp, nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trong khu vực cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động người dân chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm gặp rất nhiều khó khăn, chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm là rất cần thiết trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nhằn tạo cho người dân ổn định cuộc sống sau này.

Đối với đất ở lại càng khó khăn hơn là tài sản có giá trị, nó găn bó trực tiếp đến đời sống và sinh hoạt của người dân, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển chỗ ở.

Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên, ảnh hưởng nhiều đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, quỹ đất xây dựng khu TĐC không đản bảo theo yêu cầu, làm ảnh hưởng đến công tác phê duyệt chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân, nếu có không đảm bảo chất lượng (như cơ sở hạ tầng, điện nước chư có...).

1.1.3. hững ếu t ảnh hưởng đến đến công tác b i thường hỗ trợ tái đ nh cư khi hà nước thu h i đất

Bồi thường hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình phức tạp chịu nhiều bở cá yếu tố trong đó có cả yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan.

a) Yếu tố khách quan

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai; công tác thẩm định và tài sản trên đất phải đảm bảo minh bạch khách quan, đúng quy định của pháp luật.

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể:

+ Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách đúng đắn, chính xác để khi tiến hành xác lập hồ sơ bồi thường đúng đối tượng và khách quan.

+ Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động rất quan trong, đòi hỏi phải chuyên nghiệp, chính xác, kịp thời thì việc kiểm kê diện tích sử dụng đất, xác định đối tượng được bồi thường mới chính xác, không xảy ra tình trạng bồi thường, hỗ trợ chồng chéo giữa các quyết định thu hồi đất của nhiều dự án khác nhau trên cùng một thời điểm và cùng một chủ sử dụng đất.

+ Công tác thống kê, kiểm kê đất đai cần được thực hiện một các nghiêm túc có trách nhiệm để không gây thiệt hại cho cả người bị thu hồi đất và chủ đầu tư làm thiệt hại đến ngân sách Nhà nước. Việc kiểm kê sai dẫn tới khiếu nại kéo dài, thời gian thực hiên công tác bàn giao mặt bằng bị đình trệ ảnh hưởng đến tiến độ dự án, gây thiệt hại về kinh tế cũng như mất an ninh trật tự xã hội trên địa bàn.

+ Việc xác định nguồn gốc nhà, đất đúng đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Giá đất để tính bồi thường do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành chưa sát với giá thị trường, đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, từ đó dẫn đến hiện tượng người có đất bị thu hồi đất không đồng ý, phải thẩm định nhiều lần gây tốn kém kinh phí.

b) Yếu tố chủ quan

- Do chủ đầu tư không đáp ứng đủ về tài chính.

- Công tác quản lý, cập nhật biến động cũng như lưu trữ hồ sơ hồ sơ còn sơ sài, lỏng lẻo, chưa được quan tâm, ảnh hướng lớn đến công tác xác định đối tượng và tìm kiếm chủ sử dụng đất.

- Phong tục tập quán sinh hoạt, sản xuất của người có đất bị thu hồi còn nặng về sản xuất nông nghiệp là chính.

- Trình độ hiểu biết pháp luật của người dân còn nhiều hạn chế; công tác tuyên truyền, vận động, thuyết phục nhân dân chưa được quan tâm, được sựu quan tâm của chính quyền địa phương nơi có đất bị thu hồi quan tâm thì công tác bồi thường sẽ đạt kết quả.