Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La

DANH MỤC HÌNH

Hình 1:Sơ đồ vị trí thành phố Sơn La 38

Hình 2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế thành phố Sơn La năm 2019 44

Hình 3: Biểu đồ hiện trạng nhóm đất năm 2019 của Thành phố Sơn La 57

Hình 4: Sơ đồ Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La 68

Hình 5: Sơ đồ Khu quy hoạch kè suối Nậm La, thành phố Sơn La 76

Hình 6: Sơ đồ Khu quy hoạch dân cư lô 4B – Kè suối Nậm La 82

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Do đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất. Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội.

Cùng với sự phát triển nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Tuy nhiên, hiện nay việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, hình thành nên “Thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Vì lẽ đó đã làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản (BĐS) nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.

Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nó là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân

sách. Để khắc phục tình trạng trên Nhà nước có chủ trương giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất do UBND tỉnh quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch). Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản.

Thành phố Sơn La là đô thị trung tâm của tỉnh Sơn La, hiện được công nhận là đô thị loại II trực thuộc tỉnh Sơn La (Quyết định 466/QĐ-TTg ngày 25/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ), Phía Bắc giáp huyện Mường La; Phía Tây giáp huyện Thuận Châu; Phía Đông và phía Nam giáp huyện Mai Sơn, nằm cách Hà Nội khoảng 320 km về phía Tây Bắc theo trục Quốc lộ 6 có tổng diện tích tự nhiên 32.351,50ha; là đơn vị hành chính có diện tích nhỏ nhất trong 12 huyện, thành phố thuộc tỉnh Sơn La và chiếm 2,29% diện tích toàn tỉnh (theo số liệu thống kê đất đai đến 31/12/2015). Thành phố có 12 đơn vị hành chính bao gồm 5 xã: Chiềng Đen, Chiềng Cọ, Hua La, Chiềng Ngần và Chiềng Xôm; 7 phường: Chiềng Lề, Chiềng An, Tô Hiệu, Quyết Thắng, Quyết Tâm, Chiềng Cơi và Chiềng Sinh. Trong những năm gần đây với quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất tại địa phương, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế của địa phương. Công tác đấu giá QSDĐ đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố Sơn La tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Do đó, để có được cái nhìn tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La và hiệu quả của công tác này đối với chính quyền địa phương và người dân thì việc nghiên cứu “Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La” là rất cần thiết.

Thực tế, về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được các nhà khoa học trong và ngoài nước đã nghiên cứu. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu mới dừng lại ở việc nêu thực trạng và đề xuất giải pháp. Với nghiên cứu này tác giả đề cập theo một góc nhìn mới hơn. Trong nghiên cứu, ngoài việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tác giả còn đưa ra điều tra, phỏng vấn việc đánh giá của người dân đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó thấy được khó khăn, thuận lợi, yếu tố ảnh hưởng nhiều và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.

2. Mục tiêu nghiên cứu

2.1. Mục tiêu tổng quát

Thông qua việc đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La để góp phần đáp ứng định hướng phát triển kinh tế xã hội và nâng cao chất lượng đấu giá đất, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2017-2019

- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.

3. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.

- Phạm vi thời gian: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019.

- Phạm vi nội dung: Tập trung đi sâu vào tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án:

+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La (Bản Sẳng , phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La)

+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch kè suối Nậm La

(Bản Mé Ban, Phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La)

+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch dân cư lô 4B – Kè suối Nậm La (Tổ 9, Phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La)

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

4.1. Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể kết quả đấu giá QSDĐ phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, giá khởi điểm, cơ sở hạ tầng, nhu cầu của người tham gia đấu giá của khu đất được đấu giá quyền sử dụng đất.

4.2. Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Thành phố Sơn La là một trong những địa phương thực hiện nhiều công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho áp dụng đấu giá đất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thuận lợi và hạn chế nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.

Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền liên quan đến công tác đấu giá của thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để nâng cao kết quả công tác đấu giá của thành phố Sơn La nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung.

Chương 1

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1. Những khái niệm có liên quan

1.1.1.1. Đất đai

Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học...thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên, 2014).

Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước, mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2006)

1.1.1.2. Giá đất

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).

Theo Điều 113, Điều 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu; Quy luật cạnh tranh; Biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng

đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

1.1.1.3. Quyền sở hữu đất đai

Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Định giá đất.

Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.