Thủ Tục Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

pháp, hợp lệ của đất một lần nữa để quy định xác lập quyền sử dụng đất ( xác lập về pháp lý) cho người sử dụng đất.

Trước khi ban hành LĐĐ 2003, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được quy định rõ ràng, cụ thể, chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính. Chưa tạo ra được quyền chủ động cho cơ quan và sự thuận lợi, dễ dàng cho người dân. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận trong thời gian qua.

Khắc phục tình trạng trên, Luật đất đai năm 2003 ra đời trên cơ sở xây dựng hệ thống pháp luật đất đai thống nhất đã có các quy định sửa đổi, bổ sung về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiếp theo đó, căn cứ vào tình hình thực tiễn của công tác cấp GCNQSDĐ Quốc hội tiếp tục sửa đổi Điều 52 Luật đất đai năm 2003, do đó quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp.

Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quy định

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 95 trang tài liệu này.

tại khoản 1 và khoản 2 Điều này để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Quy định này cho thấy tính cụ thể và rõ ràng trong việc xác định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đối tượng được uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở đối tượng sử dụng đất và cũng được xác định trên cơ sở thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Quy định này nhằm mục đích đảm bảo sự thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Xác định người chịu trách nhiệm đến cùng trong công tác phân bổ, điều chỉnh đất đai và kiểm tra, kiểm sát tính hợp pháp của mảnh đất đó.

Bên cạnh việc quy định cụ thể và rõ ràng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Luật sửa đổi bổ sung luật đất đai năm 2003 tiếp tục đề cập đến việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được uỷ quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 3 điều 52 và cụ thể hoá các điều kiện uỷ quyền tại Điều 5 Nghị định 88/NĐ-CP như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các điều kiện sau:

1. Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;

2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai còn quy định rõ hơn về việc phân công trực tiếp cho Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp

quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 52 để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đây là một quy định cần thiết và phù hợp cho công tác quản lý đất đai, để đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cải cách thủ tục hành chính. Quy định này vừa giảm áp lực công việc cho Uỷ ban nhân dân, vừa tăng trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Về vấn đề này cũng có quan điểm cho rằng cấp huyện cũng được phép uỷ quyền hoặc rộng hơn là giao hẳn cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường chuyên môn thực hiện. Khi công tác cấp giấy chỉ đơn giản là các thủ tục thì công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân dựa trên những cơ sở pháp lý chắc chắn như quy định tại điều 56 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 thì có sự khác nhau nào giữa cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai cấp huyện trong vịêc tiến hành các thủ tục hợp thức hoá quyền sử dụng đất. Phải chăng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một biện pháp quan trọng thể hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên phải do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và uỷ ban nhân dân cấp huyện thực hiện? Cơ quan quản lý đất đai là cơ quan tham mưu giúp việc cho uỷ ban nhân dân trong việc quản lý Nhà nước về đất đai, là cơ quan trực tiếp thực hiện các công việc trong hoạt động điều tra, đo đạc, thống kê, theo dõi những biến động đất đai, lưu giữ những hồ sơ địa chính ….nên sẽ nắm giữ tình hình đất đai và thuận lợi hơn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa làm thế không những không làm mất đi tính thống nhất trong quản lý Nhà nước đối với đất đai, không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt đất đai của Nhà nước và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp nhanh hơn tới người dân. Quy định này về mặt lý thuyết thì rất phù hợp, tuy nhiên trong thực tiễn cho thấy: nếu giao cho Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện thực hiện, trong những trường hợp được uỷ quyền của uỷ ban nhân dân cấp huyện thì trên thực tế cơ quan này sẽ không đảm trách được nghĩa vụ của mình. Bởi lẽ hiện nay lực lượng cán bộ cấp huyện trong lĩnh vực này còn mềm mỏng; trình độ chuyên môn chưa chưa được chính quy hoá trên phạm vi rộng ở tất cả các địa bàn trong cả nước ( đặc biệt là địa

bàn nông thôn hoặc khu vực biên giới). Đây cũng là một vấn đề bất cập của quy định về thẩm quyền trong Luật đấi đai bởi lẽ nó chưa hợp lý đối với tình hình phát triển kinh tế - xã hội không đồng đều ở nước ta.

2.1.3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những cách thức, bước đi, các trình tự cần thiết cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm định hướng, chỉ dẫn cho người dân, thực hiện các quyền của mình một cách chính xác, đúng pháp luật.

Luật đất đai năm 2003 với chủ trương đơn giản hoá thủ tục hành chính đã có những sửa đổi lớn về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công khai hoá thủ tục hành chính; quy định rõ trình tự thủ tục cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình gắn với việc giao đất, cho thuê đất cũng như chuyển quyền sử dụng đất, nộp thuế thu nhập với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chu trình. Gắn kết hoạt động của cơ quan quản lý đất đai với hoạt động của cơ quan thuế theo hướng cải cách hành chính, khắc phục việc lặp đi lặp lại nhiều lần hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, thẩm tra nghĩa vụ nộp thuế rồi mới làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trước đây. Tại Điều 122, Điều 123 Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 đã quy định rõ vấn đề này tuy nhiên chưa phân định rõ các trường hợp cấp GCNQSDĐ cho đất có hay không có nhà ở và các công trình trên đất. Nghị định 88/2009/NĐ-CP đã chi tiết hoá các quy định cụ thể về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp GCN. Theo đó xác định người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn với các trường hợp cụ thể như sau:

* Trường hợp thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu hoặc có tài sản nhưng thuộc quyền sở hữu của chủ khác [11 , Điều 14]

1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);

c) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất; trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt.

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai;

c) Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 3 Điều này.

3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau:

a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b khoản 2 Điều này đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;

b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

c) Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

d) Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để trao cho người được cấp giấy.

* Trường hợp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất [11, Điều 15]

1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì nộp giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 8 của Nghị định này; trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì nộp giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại các khoản 1 và 3 Điều 9 của Nghị định này; trường hợp chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì nộp một trong các giấy tờ về quyền sở hữu rừng cây quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và giấy tờ tại khoản 7 Điều 10 của Nghị định này;

c) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

d) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm b khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).

a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản;

b) Kiểm tra, xác nhận vào sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng đã có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ);

c) Công bố công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày, xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai;

d) Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 3 Điều này.

3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau:

a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều này đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;

b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác định đủ điều kiệ

n hay không đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản và xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp cấp huyện. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

c) Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (nơi chưa có bản đồ địa chính) để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận;

d) Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi GCNQSDĐ cho UBNDxã, thị trấn để trao cho người được cấp giấy.

* Trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng [11, Điều 16]

1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);

c) Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là nhà ở;

d) Giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng;

đ) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

e) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại các điểm b, c và d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).

2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 2 Điều 14 và khoản 2 Điều 15 của Nghị định này.

3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 3 Điều 14 và khoản 3 Điều 15 của Nghị định này.

Có thể khái quát hoá trình tự cấp GCNQSDĐ theo sơ đồ như sau: