Luật đất đai năm 2003 đã thể hiện sự luật hoá,các bước đi, trình tự cụ thể cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho người dân sử dụng đất, đặc biệt là các chủ thể đầu tư. Bên cạnh đó, thời gian để tiến hành thủ tục ngày càng rút ngắn hơn; trình tư, xem xét và quyết định cũng thông thoáng hơn. Nếu trước đây, người được giao đất, thuê đất phải thực hiện một quy trình khá công phu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với những hồ sơ và thủ tục gần như lặp lại quá trình thẩm định để xem xét quyết định giao đất, cho thuê đất; thì nay theo quy định của Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất mà họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì được trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đât mà không phải thực hiện thêm nghĩa vụ hành chính nào nữa. Có thể thấy rõ mọi thủ tục về phía cơ quan Nhà nước đều do cơ quan quản lý đất đai thực hiện. Bởi vậy, nhà đầu tư không phải lên xuống nhiều cửa, mất nhiều thời gian để hoàn thành các thủ tục về đất đai cho dự án của mình.
Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất) người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong văn bản là vậy nhưng trong thực tế hiện nay người dân khi nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ vẫn phải chịu những thủ tục rườm rà xoay quanh vấn đề nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ. Điển hình là vụ việc như sau:
Ông Nguyễn Văn Hồng có căn nhà và đất tại phường Bùi Thị Xuân - quận Hai Bà Trưng – Hà Nội. Tháng 2/2008 ông đi nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND quận Hai Bà Trưng. Khi giấy tờ của ông đã hợp lệ, hồ sơ của ông đã được duyệt ông đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để nhận giấy tờ đi nộp thuế nhưng lại được trả lời là hồ sơ đã chuyển về UBND phường Bùi Thị Xuân, ông về đó lấy rồi lên đây lấy mẫu tờ khai đi nộp thuế. Ông Hồng lại phải về UBND phường Bùi Thị Xuân nhận thông báo rồi lại phải lên Văn phòng đăng ký xin tờ khai kê khai rồi tiếp mới đi nộp thuế được.
Rõ ràng, việc quy định về thủ tục cấp GCNQSDĐ tưởng chừng như đơn giản và gọn nhẹ nhưng trên thực tế áp dụng lại gây rất nhiều phiền toái cho người dân. Đó là do chưa có sự phối hợp hợp lý giữa các cơ quan có thẩm quyền, tưởng chừng như thủ tục một cửa nhưng người dân lại phải làm việc với nhiều cơ quan khác nhau.
2.1.4. Phí, lệ phí và việc ghi nợ tiền sử dụng đất trên GCNQSDĐ
2.1.4.1. Phí, lệ phí cấp GCNQSDĐ
Lệ phí địa chính được coi là khoản chi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc về địa chính cho người sử dụng đất như :
Có thể bạn quan tâm!
-
Các Trường Hợp Được Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất -
Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Cho Tổ Chức, Cơ Sở Tôn Giáo Đang Sử Dụng Đất -
Thủ Tục Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất -
Thực Trạng Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội Từ Năm 2003 Đến Nay -
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay - 10 -
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay - 11
Xem toàn bộ 95 trang tài liệu này.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trích lục hồ sơ địa chính.
- Chứng nhận biến động đăng kí đất đai bao gồm chứng nhận thay đổi về chủ sử dụng đất, hình thể thửa đất, diện tích đất, hoặc mục đích sử dụng đất.
Nghĩa vụ này được quy định tại văn bản riêng của UBND tỉnh, thành phố căn cứ vào tình hình thực tiễn và mức thu nhập của người dân của địa phương đó. Dựa trên tình thần này UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 10/2009/QĐ- UBND ngày 09/01/2009 về việc thu các khoản lệ phí địa chính liên quan đến việc cấp mới, đăng ký biến động, cấp đổi….giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Cấp GCN quyền sử dụng đất
- Đối với quận, phường, thị xã 250.000đ/giấy
- Khu vực khác 10.000đ/giấy
- Đối với Tổ chức 10.000đ/giấy
Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai
đối với quận, phường, thị xã 15.000đ/lần
khu vực khác 5.000đ/lần
Đối với Tổ chức 20.000đ/lần
Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ hành chinh:
* Trích lục văn bản
- Đối với quận, phường, thị xã 10.000đ/văn bản
- Khu vực khác 5.000đ/văn bản
- Đối với Tổ chức 10.000đ/văn bản
* Trích lục bản đồ
- Đối với quận, phường, thị xã 10.000đ/văn bản
- Khu vực khác 5.000đ/văn bản
- Đối với Tổ chức 10.000đ/văn bản
Cấp lại, đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận tính pháp lý của giấy tờ nhà đất
- Đối với quận, phường, thị xã 20.000đ/lần
- Khu vực khác 10.000đ/lần
- Đối với Tổ chức 20.000đ/lần
2.1.4.2. Vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất trong GCNQSDĐ
Khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về việc thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất nếu chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; số tiền sử dụng đất ghi nợ được tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), tặng cho quyền sử dụng đất đối với người ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự (trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật Đất đai) hoặc được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi thì phải nộp cho Nhà nước số tiền còn nợ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất có trách nhiệm chỉnh lý xoá số tiền nợ đã ghi trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trong các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ cho Nhà nước.
Các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn ghi nợ tiền phải nộp cho Nhà nước đều không có giá trị pháp lý.
Tiếp theo đó Điều 5 Nghị định số 84/2007/NĐ- CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về cấp GCNQSDĐ quy định:
1. Hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai ….thì được ghi “nợ tiền sử dụng đất” trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị được ghi nợ kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa “nợ tiền sử dụng đất” đã ghi trên Giấy chứng nhận.
2. Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi là Nghị định số 198/2004/NĐ-CP) thì người sử dụng đất trả nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 5 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP đối với trường hợp đã ghi nợ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì người sử dụng đất trả nợ tiền sử dụng đất theo số tiền nợ đã ghi trên Giấy chứng nhận.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ.
2.1.5.. Chỉnh lý biến động, cấp lại, cấp đồi, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.5.1. Chỉnh lý biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ.
Chỉnh lý biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động này, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể theo dõi sát sao, kịp thời mọi diễn biến trong
quá trình sử dụng đất. Trước những yêu cầu của thực tế, thị trường bất động sản sôi động, nhu cầu dịch chuyển lớn, và diễn ra hàng ngày; sự biến động của đất đai do tác động của tự nhiên và xã hội… Thực tế đó đòi hỏi phải có những quy định về chỉnh lý biến động về đất đai sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 ra đời đã đáp ứng được những nhu cầu thực tế đó. Khoản 4 Điều 41 quy định những biến động phải được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .Trong những trường hợp quy định tại điều 41 có những biến động dẫn tới việc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Khi tách thửa, hợp thửa, chuyển quyền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất một phần thửa đất); Có những biến động chỉ cần ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Có thể thấy rõ việc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn gắn với việc chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể.
Thẩm quyền chỉnh lý, biến động thuộc về Sở tài nguyên và môi trường; Phòng tài nguyên và môi trường; văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất tuỳ theo những trường hợp cụ thể [6, Điều 57]. Theo quan điểm của người viết thì thẩm quyền này nên giao cho Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thực hiện. “ Chỉnh lý biến động” được hiểu là chỉnh lý giấy tờ khi những nội dung trong đó có sự thay đổi. Khi chúng ta phân biệt rõ sự khác nhau giữa người ra quyết định làm biến động đất đai (Nhà nước hoặc người sử dụng đất) và người ghi nhận các giấy tờ đó vào giấy tờ quản lý thì chúng ta có nhiều cơ sở để mạnh dạn giao chức năng này cho Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Mặt khác nếu giao cho Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất còn góp phần làm giảm bớt nhiệm vụ cho Sở tài nguyên và môi trường và tăng thêm trọng trách cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.
2.1.5.2. Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 không quy định cụ thể các trường hợp cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng theo điều 144 thì cấp lại, cấp đổi được thực hiện khi giấy chứng nhận bị ố, nhoè, hư hại hoặc bị mất. Tuy nhiên, đến Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì đã quy định đầy đủ về trường hợp cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ như sau:
* Cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận
1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 4 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản; cấp đổi Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hư hỏng hoặc do đo đạc lại được thực hiện như sau:
a) Người có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận nộp đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận kèm theo Giấy chứng nhận đã cấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận;
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
2. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp quy định tại khoản 1 Điều này mà có yêu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp đổi giấy và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để giải quyết theo quy định tại Điều 15, Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định này mà có yêu cầu xác nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp thì nộp đơn đề nghị và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để giải quyết theo quy định tại Điều 15, Điều 20 của Nghị định này [11, Điều 23]
* Cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất
1. Người đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận;
b) Giấy tờ xác nhận việc mất Giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất
giấy;
c) Giấy tờ chứng minh đã đăng tin mất Giấy chứng nhận trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương (trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hoả hoạn) đối với tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; trường hợp hộ gia đình và cá nhân thì chỉ cần có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp lại Giấy chứng nhận mới; trao Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.[11, Điều 24]
Như vậy thủ tục cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể và đơn giản hơn. Nếu trước đây người sử dụng đất có nhu cầu có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp hồ sơ tại uỷ ban nhân dân xã, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nộp hồ sơ tại cơ quan địa chính thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đến nay người dân chỉ đến một địa chỉ duy nhất – Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất khi có nhu cầu.
2.1.5.3. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đính chính GCNQSDĐ là một việc làm cần thiết khi phát hiện sai sót trên GCN, nó đảm bảo cho các thông tin trên GCNQSDĐ luôn chính xác và phản ánh kịp thời những thay đổi của người sử dụng đất. Do đó khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp .
Chế định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ tác động đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà còn có tác động rất lớn đến người sử dụng đất. Thông qua hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
Khoản 2,3 điều 42 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 đã quy định cụ thể các trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như thẩm quyền trong vấn đề này. Theo đó người sử dụng đất bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sạt nở tự nhiên đối với cả thửa đất, có thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thửa đất bị thu hồi theo quy định tại điều 138 Luật đất đai 2003.
Luật đất đai 2003 quy định khá cụ thể các trường hợp được quyền thu hồi đất:
- Nhà nước sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, bị phá sản, chuyển đi nơi khác hoặc phá sản không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Sử dụng đất không đúng mục đích, không có hiệu quả.
- Người sử dụng đất có ý huỷ hoại đất.
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
- Đất bị lấn chiếm trong trường hợp: Đất chưa sử dụng bị lấn chiếm, đất không được phép sử dụng theo quy định của luật này mà người sử dụng do thiếu trách nhiệm mà bị lấn chiếm.
- Cá nhân sử dụng đất mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại.
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không gia hạn khi hết hạn.
- Đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền đối với đất trồng cây hàng năm, 18 tháng liền đối với đất trồng cây lâu năm, 24 tháng liền đối với đất trồng rừng.