Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay

phường, thị trấn xác nhận và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xác định diện tích đất để tính, thu tiền sử dụng đất đối với ông B so với hạn mức của tỉnh qui định là trên tổng toàn bộ diện tích đất 280m2 (cả phần có giấy tờ hợp lệ và phần không có giấy tờ hợp lệ) hay chỉ tính trên phần diện tích đất không có giấy tờ hợp lệ. Điều này hiện nay chưa có văn bản nào qui định cụ thể, nên còn nhiều ý kiến tranh luận trái ngược nhau. Có ý kiến cho rằng tính trên tổng diện tích đất 280 m2 so với hạn mức 150 m2 nghĩa là ông B phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo qui định Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ cho phần diện tích đất vượt hạn mức là 280 m2 - 150 m2 = 130 m2; chứ không phải chỉ tính đối với phần diện tích đất không có giấy tờ hợp lệ là 180m2 so với hạn mức đất 150 m2 nghĩa là ông B phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất vượt hạn mức 180 m2 - 150 m2 = 30 m2. Quả thật đây là hai đáp số chênh lệch nhau quá nhiều khi mà người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trong điều kiện giá đất đang ngày một cao. Đấy là chư80a kể đến những hộ gia đình có diện tích [27]‌

3.1.5. Cấp GCNQSDĐ là một việc khó khăn, phức tạp

Do một thời gian dài buông lỏng quản lý đất đai; tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong sử dụng đất (như lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép, tranh chấp, không sử dụng hoặc sử dụng không hết, không hiệu quả đất được giao) của các tổ chức, cá nhân là khá phổ biến với số lượng lớn; nhiều vụ việc vi phạm kéo dài nhiều năm chưa được xử lý dứt điểm. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường đất đai hiện nay là một tài sản rất có giá trị dẫn đến những vi phạm pháp luật và tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng lớn về số lượng và phức tạp về tính chất. Do đó công tác cấp GCNQSDĐ ngày càng gặp nhiều khó khăn, phức tạp.

3.1.6. Một bộ phận người sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của GCN hoặc chưa có nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất (thế chấp vay vốn, chuyển quyền sử dụng đất...) nên chưa thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN. Người dân chưa nhận thức được việc xin cấp GCNQSDĐ là để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất và tạo điều kiện cho cơ quan quản lý nhà nước quản lý được

tình hình sử dụng đất một cách triệt để nhất. Vì vậy, cần tiến hành các biện pháp để người dân hiểu rõ tầm quan trọng của GCNQSDĐ để nhanh chóng tiến hành các thủ tục xin cấp và nhận GCNQSDĐ theo đúng tiến độ quy định. .‌

3.2. Các kiến nghị và giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thiết nghĩ có thể dẫn lời của tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa trong việc khẳng định vai trò quan trọng của những giải pháp nhằm áp dụng các các quy định mới của Luật đất đai năm 2003 vào thực tiễn: “ Buông lỏng đất đai để lại những hậu quả lâu dài trong đời sống xã hội; việc thực hiện chính sách pháp luật một cách không nhất quán sẽ sinh ra những hậu quả khó lường; Chính sách pháp luật đúng đắn là điều rất quan trọng nhưng điều quan trọng hơn là phải kiên trì tổ chức thực hiện và phải có nguồn kinh phí cần thiết để tiến hành các biện pháp cụ thể”

3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 95 trang tài liệu này.

Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai có những hướng dẫn cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp trên từ điều 45 đến điều 55. Nhà nước quy định chi tiết đối với các chủ thể khác nhau cho phù hợp với đặc trưng cũng như yêu cầu đối với từng đối tượng. Trong đó người viết chú ý đến quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể tại điều 46. Cần làm rõ khái niệm “đồng quyền sở hữu” được đề cập đến đặc biệt những quy định về quyền và nghĩa vụ của từng thành viên tham sự vào chế độ này. Khi quy định rằng “ Trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư cho thuê thì quyền sử dụng đất thuộc về nhà chung cư” Sẽ thiếu cơ sở pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà. Mặc khác việc đăng kí và quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất còn nhiều khoảng chống như trường hợp sở hữu nhà chung cư và sử dụng đất nhà chung cư của nhà đầu tư để bán và cho thuê.

Mặt khác nên có sự sửa đổi trong quy định của pháp luật về tài sản nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành ngày 1/1/2004 của Bộ tài

nguyên môi trường thì trong trường hợp này trên giấy chứng nhận có ghi: Nhà công trình diện tích xây dựng, diện tích chiếm đất…m2. Quy định này áp dụng vào thực tiễn còn gây nhiều thắc mắc cho người dân. Khi người sử dụng đất cải tạo, nâng cấp làm thay đổi diện tích xây dựng cũng như giá trị của nhà hay công trình kiên trúc thì không dẫn tới việc sửa đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Đối chiếu khoán 4,5 điều 41 Nghị định 181/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003). Điều đó làm ảnh hưởng tới giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là cơ sở cho người sử dụng đất được lợi ích trong khi thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Nên chăng sự quy định về tài sản cũng nên được quy định tại khoản 9 điều 3 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Vấn đề này trong tương lai sẽ được gIải quyết rõ ràng hơn khi Nhà nước làm rõ các quy định về đăng kí bất động sản.

Bên cạnh đó cần làm rõ thêm một số chủ trương chuyên môn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên dùng những thuật ngữ “đăng kí quyền sử dụng đất ban đầu” sẽ chuẩn xác hơn là “đăng kí quyền sử dụng đất lần đầu” như luật định bởi lẽ một thửa đất trong quá trình sử dụng có thể trải qua nhiều lần “đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu”. Hơn nữa, ngoài hai trường hợp đăng kí quyền sử dụng đất ban đầu quy định tại điều 38 nghị định 181/2004/NĐ – CP ra còn có một số trường hợp khác cũng được tiến hành đăng kí quyền sử dụng đất lần đầu như: tách thửa, nhập thửa, chuyển từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới.

Ngoài những nhiệm vụ nói trên muốn đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới thì phải có những giải pháp nhằm thể chế hoá các quy định pháp luật của đất đai một cách đồng bộ.

Pháp luật đất đai phải nhằm tạo ra sự thống nhất của hệ thống pháp luật. Chỉ có như vậy các quy định của pháp luật đất đai mới có tính khả thi và hiệu lực pháp luật cao đồng thời nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này. Trong phạm vi hẹp, các quy định của Luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất phải tạo thuận lợi cho người dân, cho các nhà đầu tư nước ngoài và có sự thống nhất với các quy định của pháp luật liên quan.

Trước hết phải đảm bảo các văn bản hướng dẫn của các đại phương không được trái hay hạn chế hơn so với văn bản pháp luật. Để hướng dẫn thi hành chắc chắn rằng cơ quan Nhà nước, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương sẽ có những văn bản hướng dẫn cụ thể, phân công trách nhiệm cho phù hợp với tình hình và đặc điểm của địa phương. Song vẫn tồn tại tình trạng văn bản cấp dưới ban hành phải hạn chế hơn so với khung mà luật đã định. Để khắc phục vấn đề này, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi xây dựng văn bản mới phải dựa trên tinh thần của Luật đất đai năm 2003, nghiêm cấm đặt ra các khoản thu tuỳ tiện hoặc kết hợp với việc truy thu các khoản tài chính khác tại địa phương đối với người sử dụng đất.

Ngoài ra các quy định liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như cần được thực hiện đồng bộ tạo điều kiện cho người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó các quy định về tài chính. Về nguyên tắc giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất cũng như lệ phí trước bạ. Việc xác định khung giá đất nên có cơ sở tham khảo hợp lý giá thị trường, tránh tình trạng theo giá ảo tại địa phương và cập nhật trong thời gian ngắn bởi rất dễ có biến động trên thị trường này.

Như chương 2 chúng ta đã đề cập một trong những nguyên nhân làm cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua chững lại là do quy định không thống nhất giữa các quy định của luật đất đai với quy định của luật nhà ở. Để khắc phục tình trạng này Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai và Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, hiện nay có một vấn đề nổi cộm ở các tỉnh, thành phố nói chung và Hà Nội nói riêng là hiện nay vẫn chưa có một quy trình cho việc cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp nhà đất do các tổ chức, cơ quan đang quản lý nhưng chưa bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền. Tình trạng này đã kéo dài một thời gian dẫn đến việc người dân luôn trong tình trạng phải “chờ” có văn bản hướng dẫn thì các

cơ quan có thẩm quyền mới tiến hành cấp GCNQSDĐ cho họ. Đây là một điểm còn thiếu hụt trong hệ thống văn bản hướng dẫn và thi hành Luật đất đai của thành phố Hà Nội cần phải bổ sung nhanh chóng và kịp thời.

3.2.2.Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để việc cấp GCNQSDĐ được tiến hành nhanh chóng và kịp tiến độ đề ra chúng ta cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ

Theo tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho các loại đất là một chính sách hoàn toàn đúng đắn, nó là một bước đột pháp đầu tiên xác lập trật tự về quyền sử dụng đất". Phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi loại đất với mọi đối tượng. Chấp nhận những sai sót và hệ quả của những năm buông lỏng quản lý, phải loại bỏ tất cả các thủ tục phức tạp khác trên thực tế đã cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là nghĩa vụ của Nhà nước, cán bộ quản lý nhà nước phải tìm đến người sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận, là trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo chỉ thị số 09/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003 thì "Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, trong tâm là đất ở đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến ngày 01/01/2007 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Luật đất đai 2003 quy định rất mở rộng tạo điều kiện nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi chủ sử dụng, với mọi loại đất. Tuy vậy, chưa có quy định cụ thể quá thời hạn đó thì phải có các biện pháp xử lý như thế nào với những người sử dụng đất không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý những cán bộ quản lý, viên chức Nhà nước không tuân theo các quy định của Nhà nước về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần quy định các biện pháp xử lý cụ thể như quá thời hạn đó mà người sử dụng đất không đăng ký xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không cấp giấy cho

các đối tượng đó và họ không được chuyển quyền sử dụng đất thì mới bảo đảm đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.2.3. Kiện toàn về Bộ máy nhà nước về công tác quản lý đất đai.

Muốn hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra nhanh chóng và chính xác thì trước hết cần xác lập một cơ chế quản lý đất đai đồng bộ.

Về tổ chức bộ máy quản lý nhà nước hiện nay cần có sự chỉ đạp tập chung thống nhất, Chính phủ cần thành lập một tổ soạn thảo văn bản pháp luật có chuyên môn sâu để tránh việc luật đã ban hành rồi có tuổi thọ không cao, bị sửa đi sửa lại nhiều lần. Chính phủ cũng cần chỉ đạo các bộ ngành, địa phương kiểm điểm trách nhiệm của mình trong việc có nhiều tồn tại và chậm trong cấp GCNQSĐ; tăng cường kiểm tra, thanh tra ở các cấp, khắc phục tình trạng đùn đẩy trong việc giải quyết đơn thư khiếu nại của người dân. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố khẩn trương kiện toàn bộ máy các cơ quan chuyên môn, đảm bảo đủ năng lực giúp uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai, trước mắt là việc thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố chí đủ cán bộ, công chức phù hợp với nhiệm vụ được giao. Ở tại các địa phương chưa có phòng tài nguyên và môi trường huyện ,quận, thị xã thành phố thuộc tỉnh, phải khẩn trương thành lập theo quy định tại Nghị định 172/2004/NĐ – CP ngày 29/09/2004 của Chính Phủ quy định tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã thành phố thuộc tỉnh. Bố chí cán bộ công chức phù hợp với nhiệm vụ được giao. Chỉ đạo sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có trách nhiệm liên quan trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhất là các cơ quan thuế để thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người xin cấp giấy; đối với cơ quan quản lý xây dựng quy hoạch, kiến trúc, trong công tác quản lý quy hoạch và việc xác định diện nhà cải tạo nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về việc mua bán và kinh doanh nhà ở; đối với sở nông nghiệp và phát triển nông thôn trong việc đẩy mạnh sắp xếp đổi mới các nông trường, lâm trường quốc doanh.

Phải kiện toàn tổ chức của văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất tại những huyện, quận , thị xã, thành phố thuộc tỉnh có số lượng lớn giấy chứng nhận cần phải được

cấp hoặc có nhiều giao dịch về đất đai. Chỉ đạo cụ thể để đưa các văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất đi vào hoạt động nề nếp, bảo đảm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về lâu dài cần cần xác định rõ mối quan hệ giữa văn phòng với các cơ quan nhà nước bởi chừng nào văn phòng phụ thuộc vào cơ quan hành chính, nhân viên là các cán bộ công chức nhà nước thì khó có sự đảm bảo trong cung cách làm việc tại đây, mặt khác cũng tránh được sự tồn đọng hồ sơ cũng như sự đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan này. Thủ tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế " một cửa" song về cơ bản ở nhiều địa phương vẫn cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt là tại các đô thị. Do quản lý nhà nước về đất đai vẫn con những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Cái gốc là cung cách làm việc quan liêu cũ vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để "cải cách". Việc triển khai thực hiện mô hình một cửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức nhà nước, hưởng lương ngân sách. Vậy liệu có những bảo đảm nào cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại do chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trước mắt cần phải bố trí cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn ở những nơi chưa bố trí; kịp thời thay thế những cán bộ địa chính năng lực yếu hoặc có vấn đề về phẩm chất, đạo đức. Đối với những quận huyện thành phố, thị xã thuộc tỉnh có số lượng lớn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lực lượng cán bộ, công chức tại chỗ không đủ sức đảm bảo mục tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2010, cần phân công cán bộ, công chức đang công tác tại sở hoặc các đơn vị trực thuộc sở tài nguyên và môi trường trực tiếp về giúp cấp huyện trong một thời gian.

Cần tổ chức tập huấn nghiệp vụ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cán bộ phụ trách công tác này. Khi tập huấn cần lưu ý trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các công việc của mỗi bước trong trình tự đó, các quy định về xử lý đối với những hành vi vi phạm trình tự thủ tục thực hiện các thủ tục hành chính của cán bộ công chức làm công tác quản lý đất đai.

Qua khảo sát thực tế về tình hình áp dụng các quy định của LĐĐ 2003 ở các địa phương người viết thấy rõ còn “ Khoảng trống” khá lớn về từ luật định cho đến khi áp dụng vào thực tiễn. Ở trong đó là tâm lý chờ đợi văn bản hướng dẫn cụ thể của địa phương, chờ nguồn kinh phí để thực hiện và thậm trí cần phải có sự chỉ đạo đôn đốc của cấp trên. Như vậy có thể khẳng định có làm tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố con người cũng như cơ chế hoạt động của cơ chế hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền . Chỉ có một giải pháp duy nhất là phải khắc phục những yếu kém, trì trệ, bảo thủ quan liêu của bộ máy nhà nước và công chức nhà nước.

3.2.4. Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng hệ thống thông tin về đất đai.

Hệ thống bản đồ địa chính chính xác, rõ ràng là cơ sở để Nhà nước tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên bản đồ địa chính ở nhiều nơi không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này trong trong thời gian nhanh nhất, Việc hoàn chỉnh hệ thống bản đồ địa chính chính quy, tin học hay hệ thống quản lý đất đai cần được xúc tiến nhanh hơn theo hướng ứng dụng công nghệ thống tin, thiết bị kỹ thuật hiện đại.

Tại các địa phương chưa triển khai dự án thành lập bản đồ nền địa chính cần chuẩn bị lực lượng để triển khai kịp thời tiến độ theo hướng dẫn của Bộ tài nguyên và Môi Trường. Tuy nhiên không được máy móc chờ lập xong bản đồ mà khai thác triệt để các loại tài liệu sẵn có như : Bản đồ 229, bản đồ quy hoạch phân lô… để điều chỉnh lại hiện trạng sử dụng đảm bảo đủ chính xác làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai. Cần tăng cường chỉ đạo, kiểm tra, giám sát việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ở tất cả các Văn phòng đăng ký quyền sử