Định Hướng Phát Triển Thị Trường Bđs Của Việt Nam

đầu tư vào Việt Nam là Đài Loan, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Hồng Kông đã chiếm 60,6% tổng vốn đăng ký. Trong năm 2006 có 44 nước và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam. Trong đó, Hàn Quốc dẫn đầu với vốn đầu tư trên 2,5 tỷ USD, chiếm 25,2% tổng vốn cấp mới. Tiếp theo là Hồng Kông với vốn đầu tư là 1,59 tỷ USD, chiếm 15,6%. Nhật Bản đứng thứ 3 với vốn đầu tư là 1,33 tỷ USD, chiếm 13,1%; Mỹ đứng thức 4 với vốn đầu tư là 790,6 triệu USD, chiếm 7,7% tổng vốn cấp mới. Nếu tính cả một số dự án của Mỹ thông qua nước thứ ba thì Mỹ đứng thứ 2. Tuy nhiên, về lâu dài, sẽ có nhiều đối tác đến từ Châu Âu và Mỹ sẽ đầu tư vào Việt nam do Việt Nam mở cửa thị trường dịch vụ khi gia nhập WTO. Tuy nhiên, có một vấn đề cần được lưu ý là nhiều công ty nước ngoài đã đầu tư vào Việt Nam thông qua nước thứ ba để được hưởng các ưu đãi về chi phí, thủ tục và thuế tại các nước này. Vì vậy, quốc tịch của chủ đầu tư nước ngoài trong giấy chứng nhận đầu tư có thể không giống với quốc tịch thật của họ.

 Các quỹ đầu tư phát huy vai trò xúc tiến đầu tư vào BĐS

Sẽ có nhiều dự án đầu tư phát triển BĐS thương mại thông qua các quỹ đầu tư BĐS. Vai trò của các quỹ đầu tư sẽ càng ngày trở nên quan trọng đối với hoạt động kinh doanh BĐS vì khả năng huy động vốn và sử dụng vốn có hiệu quả của họ rất lớn, các nhà đầu tư có thể tin tưởng giao vốn của họ cho những quỹ này quản lý. Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư có vốn nhưng không có điều kiện tìm hiểu thị trường hoặc không hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vì thế học có thể thông qua quỹ đầu tư để kinh doanh BĐS tại Việt Nam khi nhận thấy đây là thị trường có nhiều triển vọng và có khả năng thu được lợi nhuận. Mặc khác, các quỹ đầu tư có khả năng huy động nhiều nguồn vốn nhỏ lẻ để phát triển những dự án lớn.

 Sự mở rộng của các công ty BĐS hiện nay:

Sẽ có nhiều nhà kinh doanh BĐS hiện tại mở rộng kinh doanh của mình bằng cách tìm kiếm và thực hiện các dự án mới. Đã có rất nhiều nhà đầu tư thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt Nam và họ sẽ không bỏ lỡ cơ hội hiện nay để tiếp tục phát triể việc kinh doanh của mình với những lợi thế sẵn có về nghiên cứu thị trương, uy tín đã tạo dựng được, nguồn khách hàng tiềm năng, các kinh nghiệm về xây dựng và quản lý…‌

3.2. Định hướng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam

Ngày 6 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 6/2004/NQ-CP về phát triển thị trường BĐS với những nội dung chủ yếu sau

3.2.1. Mục tiêu phát triển thị trường BĐS

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

Khai thác có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình xây dựng để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất – kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, góp phần hình thành đồng bộ các lại thị trường tạo điều kiện thuận lợi tham gia hội nhập kinh tế quốc tế.

3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trường BĐS

3.2.2.1. Giải pháp chung gồm

Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật.; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích

sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển các giao dịch chính thức trên thị trường; hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp, bảo lãnh vay vốn để phát triển thị trường BĐS; tăng cường khả năng cung cấp hàng hóa BĐS, nhất là đất để sản xuất – kinh doanh và BĐS nhà ở để góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu; từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và làm lành mạnh các giao dịch trên thị trường BĐS.

3.2.2.2. Các giải pháp cụ thể

Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tạo điều kiện cho các chủ thể giao dịch hợp pháp, công khai trên thị trường; tập trung chỉ đạo lập quy hoạch xây dựng chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 và quy hoạch điểm dân cư nông thôn để quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dưng BĐS; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai, triển khai thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để khai thác có hiệu quả nguồn đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, thu hồi đất để phục vụ triển khai các dự án BĐS.

Trong định hướng phát triển thị trường BĐS của Nhà nước Việt nam, việc thu hút FDI vào thị trường là một trong những nội dung quan trọng. Theo quan điểm của Đảng, phát triển thị trường BĐS phải “từng bước làm cho thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư”. Quan điểm của Việt Nam là thu hút FDI vào các dự án BĐS đòi hỏi vốn lớn, các dự án gắn liền với cơ sở hạ tầng và khuyến khích đầu tư vào các khu vực, địa bàn khó khăn cũng như là các dự án BĐS cho những người có thu nhập thấp. Sở dĩ VIệt Nam khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào những dự án này vì đây là những dự án cần vốn lớn, thời gian

thu hồi vốn khá chậm. Với những dự án này thì thường các nhà đầu tư trong nước không mấy hào hứng hoặc không đủ năng lực tài chinh cũng như năng lực kỹ thuật để triển khai dự án. Ngoài ra, chính sách thu hút FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam cũng khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức liên doanh, trong đó doanh nghiệp Việt Nam thường góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hình thức đầu tư 100% vốn FDI được cho phép thực hiện ở Việt Nam ngay từ ban đầu nhưng ít được nhà nước khuyến khích hơn hình thức liên doanh vì đây là hình thức đòi hỏi nhà đầu tư nước ngoài phải có hiểu biết sâu sắc về môi trường pháp lý cũng như các yếu tố liên quan đến dự án BĐS của mình. Với đặc thù là một lĩnh vực khá phức tạp với các quy định pháp lý chưa rõ ràng, thì đầu tư theo hình thức 100% vốn FDI có thể là trở ngại đôi với nhiều nhà đầu tư mới thâm nhập thị trường Việt Nam.‌

3.3. Giải pháp nhằm tăng cường đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam

3.3.1. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực đất đaii

Để tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS, thì một trong những yếu tố quan trọng là thị trường BĐS phải phát triển lành mạnh và minh bạch. Xin kiến nghị một số giải pháp sau.

 Về nguyên tắc, phải xây dựng và phát triển thị trường BĐS lành mạnh, cạnh tranh theo quy định của pháp luật. Đối tượng tham gia thị trường BĐS phải được đào tạo có hiểu biết nhất định về hoạt động của thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Mặt khác, đối tượng tham gia vào thị trường BĐS phải có năng lực về tài chính thực sự, tạo môi trường pháp lý

thuận lợi nhằm thúc đẩy các cơ hội đầu tư của nước ngoài để từ đó tăng trưởng kinh tế đất nước.

 Về quy hoạch sử dụng đất, phải được nghiên cứu toàn diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế - xã hội, trong đó việc lập quy hoạch sử dụng đất làm tăng tối đa giá trị kinh tế của từng đơn vị BĐS. Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham gia rộng rãi hơn của cộng đồng dân cư, các nhà quản lý và kinh tế, đồng thời phải lồng ghép được các yếu tố phát triển trong quan hệ của các ngành kinh tế, giảm thiểu một cách tối đa sự chồng chéo, lãng phí trong quy hoạch. Quy hoạch đô thị, nông thôn, nông nghiệp và công nghiệp, dịch vụ cần có quan hệ chặt chẽ với nhau, không nên tiến hành riêng rẽ. Quy hoạch phải mang tính khả thi. Tạo cơ chế phối hợp rõ ràng giữa các loại quy hoạch. Kết quả quy hoạch của ngành này phải thông báo cho ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại trong quá trình thực hiện.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần có sự điều chỉnh hài hoà giữa các nhu cầu khác nhau trong việc sử dụng cùng một diện tích đất, giải quết hài hoà nhu cầu sử dụng đất.

 Về điều tra, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải tạo ra một cơ chế hợp lý để tiến hành điều tra đánh giá tổng thể về tiềm năng đất đai, đặc biệt là ở vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị để nâng cao giá trị BĐS. Đồng thời cũng phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tạo cơ sở pháp lý trong việc giao dịc BĐS, từng bước minh bạch thị trường.

 Xây dựng thị trường tài chính lành mạnh vừa giải quyết các quan hệ tài chính trong mối quan hệ với đất đai vừa tạo ra mối quan hệ lôgic trong việc tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển.

 Hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho phép hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch. Hệ thống thông tin hỗ trợ thị trường BĐS phải đủ mạnh để cung cấp dịch vụ chính xác, đầy đủ về BĐS cho người tham gia thị trường đồng thời tạo cơ sở cho Nhà nước quản lý. Thường xuyên cập nhật và theo dõi biến động về thị trường BĐS tạo điều kiện cho các giao dịch được chính xác và hiệu quả. Thành lập và mở rộng hơn nữa hoạt động của các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới để đa dạng hoá hoạt động thị trường BĐS.

 Hoạt động tư vấn về BĐS nói chung và tư vấn giá đất nói riêng nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư. Với quá trình phát triển nền kinh tế, nhu cầu cho công tác thẩm định giá đất sẽ càng cao, từ đo cho thấy một triển vọng lớn sẽ đến trong tương lai cho ngành thẩm định giá đất.

 Đào tạo chuyên gia cho thị trường BĐS bao gồm: nghiệp vụ về mua, bán, tư vấn BĐS, định giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm,… Đây là lĩnh vực mà thực tiễn hiện nay chưa được quan tâm đúng tầm quan trọng của nó.

3.3.2. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực xây dựng

Pháp luật về đầu tư và xây dựng của Việt Nam đã có những thay đổi cơ bản kể từ năm 1990 đến nay và đang từng bước được hoàn thiện. Về cơ bản, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng đã được xây dựng tương đối đồng bộ, hoàn chỉnh và có những đóng góp thiết thực trong việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tư bất động sản ở Việt Nam.

Tuy nhiên, trong thời gian tới cần tiếp tục theo dõi, nắm bắt và thu thập các kiến nghị từ địa phương, cơ sở để từng bước bổ sung, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

3.3.3. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tín dụng

Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường BĐS là vô cùng quan trọng. Đến này chỉ có các ngân hàng phần nào phát huy được vai trò của mình và có các quy định liên quan đến cho vay kinh doanh BĐS, còn các quy định định về tổ chức trung gian khác như tổ chức định giá, bảo hiểm, các quỹ đầu tư phát triển BĐS, công ty tư vấn và môi giới BĐS chưa có hoặc hạn chế, do vậy các tổ chức này chưa đóng vai trò trong thị trường BĐS.

Để tạo khung pháp lý cho hoạt động này và đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS, cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc thành lập các tổ chức, các doanh nghiệp định giá của Nhà nước chuyên phục vụ công tác xác định giá đất cho mục đích tính thuế, và các công ty định giá độc lập tư vấn về giá cho các đối tượng tham gia giao dịch BĐS. Nhà nước cũng phải có quy định cụ thể về hành nghề dịch vụ định giá, tư vấn, môi giới BĐS; yêu cầu các doanh nghiệp này phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế như các pháp nhân khác.

Thị trường BĐS sẽ ngày càng phát triển và sôi động hơn với nhiều hình thức đầu tư và nhiều đối tượng tham gia đầu tư. Vì vậy, cần phải đa dạng các loại hình đầu tư vào thị trường này, bên cạnh đầu tư trực tiếp nên có hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư BĐS (REIT – Real estate investment Trust). REIT là một định chế cho phép nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước) có tiền nhàn rỗi tham gia đầu tư lĩnh vực BĐS dựa trên khả năng, kinh nghiệm chuyên môn và uy tín của công ty quản lý đầu tư chuyên nghiệp. REIT cho phép các nhà đầu tư nhỏ có thể tiếp cận vào các dự án lớn mà không thể tự mình thực hiện được nhưng lại là nơi quy tụ vốn

vào những công trình lớn. Đây là một hình thức phân tán rủi ro mà vẫn hiệu quả nếu các công ty quản lý quỹ hoạt động chuyên nghiệp và có hành lang pháp lý hoàn thiện điều chỉnh hoạt động của mô hình này.

3.3.4. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tài chính

Hệ thống ngân hàng tài chính là điểm quan trọng, mấu chốt nhất trong các hoạt động kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn bởi thị trường BĐS có giá trị lớn, tất cả mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi số vốn đầu tư khổng lồ. Do vậy, nếu như không xây dựng được một thị trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh, thì khó có thể làm cho thị trường BĐS phát triển được. Một số giải pháp đối với ngành Ngân hàng như sau.

 Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng;

Hệ thống ngân hàng tiếp tục thực thi chính sách tiền tệ theo các nguyên tắc của thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, xây dựng môi trường hoạt động tín dụng bình đẳng đối với mọi thành phần kinh tế, thông thoáng, với khung pháp lý đồng bộ, minh bạch, phù hợp dần với thông lệ và chuẩn mực quốc tế.

- Phối hợp với các Bộ, ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính – tiền tệ để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn cho vay các thành phần kinh tế và kinh doanh BĐS, đồng bộ với mức phát triển của thị trường BĐS.

- Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế (WB, ADB,…) để thu hút nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư BĐS khác.