Định Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật Việt Nam Về Thế Chấp Và Xử Lý Tài Sản

thuyết về vật quyền, trái quyền cần được quan tâm nghiên cứu và áp dụng. Yêu cầu này đòi hỏi chúng ta phải nghiên cứu một cách căn bản, có hệ thống kinh nghiệp lập pháp của các nước tiêu biểu trên thế giới và khu vực để vận dụng có chọn lọc phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam.

3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

Yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế là vấn đề đang đặt ra trước mắt đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng và tính hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật. Chủ trương chính sách của Đảng ta trong những năm đổi mới là phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã ảnh hưởng sâu sắc tới toàn bộ hệ thống pháp luật, trong đó có pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nói riêng.

Hệ thống pháp luật của nước ta không tạo ra một chỉnh thể thống nhất, còn nhiều chồng chéo và mâu thuẫn, các văn bản về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mới chỉ mang tính chất tình thế, tạm thời, chưa thực sự đảm bảo được các nguyên tắc chung của việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật từ trong xã hội. Thực trạng pháp luật và những vấn đề đặt ra như đã phân tích cho thấy còn nhiều nội dung cần được hoàn thiện trong các quy định của pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như các vấn đề về thế chấp tài sản, về nguyên tắc xử lý, thủ tục và phương thức xử lý tài sản. Vấn đề này đặt ra nhu cầu phải hoàn thiện pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và các quy định pháp luật khác có liên quan. Hệ thống pháp luật cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế điều chỉnh, nguyên tắc điều chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức xử lý nhanh tài sản của các khoản nợ vay.

Khi hoàn thiện pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp cần quán triệt những quan điểm có tính nguyên tắc sau:

Thứ nhất, nhận thức đầy đủ, tôn trọng và vận dụng đúng đắn các quy luật khách quan của kinh tế thị trường, thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện phát triển của Việt Nam, bảo đảm định hướng xã hội chủ nghĩa của nền kinh tế. [19]

Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện thể chế về sở hữu trong nền kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa theo hướng khẳng định sự tồn tại khách quan, lâu dài. [19]

Thứ ba, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh. Xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Ban hành chính sách định giá bảo đảm hài hòa quyền lợi của người sử dụng đất, của nhà đầu tư và của Nhà nước trong quá trình giải tỏa, thu hồi đất. Nhà nước chủ động tham gia thị trường bất động sản với tư cách là chủ sở hữu đất đai và nhiều bất động sản trên đất. [19]

Thứ tư, hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính, bất động sản. Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch... tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản. Xây dựng cơ chế tài phán để giải quyết những khiếu nại liên quan đến đất đai. [19]

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

Thứ năm, xuất phát từ thực tiễn Việt Nam, đồng thời tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế về xây dựng và tổ chức thi hành pháp luật; kết hợp hài hoà bản sắc văn hoá, truyền thống tốt đẹp của dân tộc và tính hiện đại của hệ thống pháp luật. [18]

Thứ sáu, đảm bảo nguyên tắc vật quyền ở biện pháp thế chấp, bảo vệ triệt để quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm là các tổ chức tín dụng trên cơ sở công nhận giá trị pháp lý của các thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm tiền vay để tạo thuận lợi cho quán trình xử lý tài sản. [24]

3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

3.3.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản

3.3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về quan hệ giữa bên thế chấp tài sản và bên có nghĩa vụ

Cần có quy định về mối quan hệ giữa bên có nghĩa vụ với bên thế chấp trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác. Một số thuật ngữ được sử dụng trong Nghị định 163/2006/NĐ- CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP như “người thứ ba”, “cam kết dùng tài sản đó” chưa được giải thích cụ thể nên đã gây lúng túng cho các chủ thể trong quá trình áp dụng các điều luật này. Trong khung cảnh của Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì cần phải giải thích rõ như sau: bên bảo đảm (bên thế chấp) có tài sản bảo đảm (tài sản thế chấp) được hiểu là bên thứ ba trong mối quan hệ pháp lý được xác lập giữa bên có quyền (bên cho vay) với bên có nghĩa vụ (bên vay). [38, tr.134]. Vì vậy, các thông tư hướng dẫn cho việc thực thi các Nghị định này cần có sự giải thích cụ thể về người thứ ba như trên để tránh sự hiểu lầm, dẫn đến tình trạng hợp đồng thế chấp được xác lập nhưng lại bị tuyên bố vô hiệu. Nội hàm của việc cam kết đó cũng cần có hướng dẫn cụ thể của pháp luật, đó là người thứ ba cam kết với ai và nội dung cam kết là gì, trách nhiệm phát sinh trong các cam kết đó như thế nào. Một người dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, sẽ có các quan hệ pháp lý được phát sinh như sau:

(i) Quan hệ giữa bên nhận thế chấp với bên có nghĩa vụ (là căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ được bảo đảm)

(ii) Quan hệ giữa bên thế chấp với bên có nghĩa vụ (là căn cứ làm phát sinh quan hệ thế chấp)

(iii) Quan hệ giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp (là căn cứ làm phát sinh quyền của bên nhận thế chấp đối với bên thế chấp và đối với tài sản thế chấp)

Quan hệ thứ nhất được thể hiện qua hợp đồng tín dụng, quan hệ thứ ba được thể hiện qua hợp đồng thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba. Quan hệ thứ hai hiện nay hầu hết không được lập thành hợp đồng quy định quyền và nghĩa vụ của hai bên dẫn đến trường hợp bên thế chấp có thể “mất trắng” tài sản nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình. Vì vậy, cần có một loại hợp đồng quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ giữa bên thế chấp với bên có nghĩa vụ. Loại hợp đồng trên có thể được đặt tên là hợp đồng dịch vụ thế chấp [38, tr.135], với các nội dung cơ bản sau đây: (i) Đối tượng của hợp đồng là công việc dùng tài

sản của mình thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của người khác; (ii) Quyền và nghĩa vụ của các bên như sau: Bên thế chấp có nghĩa vụ thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên vay và phải đưa tài sản thế chấp ra xử lý khi nghĩa vụ bảo đảm có sự vi phạm; bên thế chấp có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ trả tiền thù lao (phí dịch vụ) theo thỏa thuận; bên có nghĩa vụ phải hoàn trả phí dịch vụ và phải hoàn lại toàn bộ giá trị của tài sản thế chấp đã bị xử lý cho bên thế chấp.

(iii) Hiệu lực của hợp đồng dịch vụ thế chấp và hiệu lực của hợp đồng thế chấp là độc lập với nhau, sự vô hiệu của hợp đồng này sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng kia. Trên thực tế, bên có tài sản thường lập hợp đồng ủy quyền cho bên có nghĩa vụ để thế chấp tài sản. Mục đích của hợp đồng ủy quyền chỉ bảo đảm tính nhân danh của người được ủy quyền có thể dùng tài sản của bên thế chấp để thế chấp. Quan hệ ủy quyền có thể có thù lao hoặc không có thù lao (bên thế chấp - ủy quyền trả tiền). Nếu tài sản thế chấp bị xử lý và có tranh chấp xảy ra thì chỉ với quan hệ ủy quyền, bên thế chấp sẽ không thể có căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mình trước bên có nghĩa vụ. Vì vậy, với những điều khoản cơ bản của hợp đồng dịch vụ thế chấp như trên thì quyền của bên thế chấp mới được bảo vệ và tính công bằng trong quan hệ giữa bên thế chấp với bên có nghĩa vụ mới được bảo đảm. Quy định trên còn tránh cho bên thế chấp rơi vào tình trạng trắng tay, vừa mất tài sản khi chúng bị xử lý theo quy định của pháp luật và hợp đồng thế chấp, vừa không biết dựa vào đâu để yêu cầu bên có nghĩa vụ phải có trách nhiệm với mình.

Pháp luật dân sự hiện hành cần có những quy định để tránh gây nhầm lẫn giữa hợp đồng thế chấp tài sản của người thứ ba với hợp đồng bảo lãnh. BLDS 2005 chỉ quy định về bảo lãnh đối nhân (cam kết thực hiện thay) mà không quy định bảo lãnh đối vật. Xuất phát từ bản chất của thế chấp và bảo lãnh, có thể chỉ ra những điểm khác biệt cơ bản giữa chúng là: thời điểm yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm và phạm vi trách nhiệm của bên thế chấp khác phạm vi trách nhiệm của bên bảo lãnh. Thứ nhất, tài sản thế chấp được xử lý khi nghĩa vụ được bảo đảm có sự vi phạm còn tài sản trong bảo lãnh chỉ được xử lý theo thứ tự các bước thời gian: Có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm; phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh và có sự vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh (vi phạm nghĩa vụ thực hiện thay). Thứ hai, trách nhiệm của bên thế chấp chỉ

giới hạn trong phạm vi của tài sản thế chấp. Trong khi đó thì bên bảo lãnh phải chịu trách nhiệm về toàn bộ phạm vi bảo lãnh đã thỏa thuận.

Pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể hơn trong trường hợp các bên sử dụng sai tên gọi của hợp đồng bảo đảm thì hiệu lực của hợp đồng thế chấp sẽ không bị ảnh hưởng. Ví dụ như: Lẽ ra tên của hợp đồng là hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba thì lại được đặt tên là hợp đồng bảo lãnh hoặc lẽ ra hợp đồng thế chấp thì lại được đặt tên là hợp đồng cầm cố…). Điều này nhằm trách cho hợp đồng thế chấp đã được giao kết, sau đó lại bị tuyên bố là vô hiệu do đặt tên hợp đồng sai, hoặc để tránh việc cơ quan công chứng lấy lý do đặt tên không đúng của hợp đồng để từ chối công chứng những hợp đồng bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào Điều 122 BLDS 2005 thì các căn cứ để tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bao gồm yêu tố về đặt tên hợp đồng sai và căn cứ vào các quy định cụ thể của phần các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong BLDS 2005 cũng không có quy định cụ thể về vấn đề này; còn dự trên nguyên tắc chung của pháp luật dân sự để suy xét thì việc đặt tên hợp đồng sai không xâm phạm hay ảnh hưởng đến lợi ích chung của các bên trong quan hệ và đến lợi ích chung của cộng đồng, của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Vì vậy, hướng giải quyết chung là khi có tranh chấp xảy ra thì đặt tên lại hợp đồng theo đúng bản chất của nó và căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng thực chất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

3.3.1.2 Thống nhất quy định pháp luật về thời điểm xác lập quyền sở hữu

Pháp luật cần thống nhất trong quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu để giúp cho việc thẩm định quyền sở hữu của tài sản thế chấp.

Theo Luật Đất Đai thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Còn theo Luật Nhà ở, quyền sở hữu được xác lập dựa trên nhiều thời điểm khác nhau, là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, thời điểm mở thừa kế, thời điểm

bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư (Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014). Những sự bất nhất trên đã gây ra biết bao phiền toái trong thực tiễn áp dụng và rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vốn dĩ được gắn kết liền khối thống nhất với nhau, đều có chung đặc điểm của bất động sản và đều thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng pháp luật lại dành cho chúng những quy chế pháp lý khác nhau. BLDS 2005 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu là thời điểm sang tên, còn tài sản không đăng ký quyền sở hữu là thời điểm giao vật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, hệ thống pháp luật cần có sự thống nhất, đó là dựa vào đặc tính của tài sản như chúng cùng là bất động sản hoặc dựa vào đặc điểm quản lý của nhà nước đối với các loại tài sản này là cùng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để đất và nhà có cùng một thời điểm xác lập quyền sở hữu, sử dụng.

3.3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về hộ gia đình – chủ thể thế chấp tài sản đặc biệt của pháp luật Việt Nam

Đối với hộ gia đình thì cần phải có phương án trước mắt và lâu dài: Về trước mắt, cần hoàn thiện các điểm còn bất cập của quy định về Hộ gia đình và chỉ nên giới hạn các giao dịch của Hộ gia đình liên quan đến tài sản chung là quyền sử dụng đất; Về lâu dài thì không nên ghi nhận đây là một chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự vì đặc tính thiếu ổn định và bền vững của Hộ gia đình cũng như khó xây dựng các quy định để điều chỉnh các quan hệ nội bộ giữa các thành viên trong gia đình.

Trong thời gian tới, BLDS cần sửa đổi theo hướng không ghi nhận hộ gia đình là một chủ thể độc lập của quan hệ pháp luật dân sự và ghi nhận sở hữu chung của hộ gia đình là sở hữu chung theo phần. Tuy nhiên, cần phân biệt sự khác nhau hay tính chất đặc thù của sở hữu hộ gia đình với các hình thức sở hữu chung theo phần khác. Về căn cứ xác lập quyền sở hữu thì phải tuân thủ theo các căn cứ xác lập quyền sở hữu chung theo phần nói chung được quy định trong BLDS và các luật khác có liên quan. Cần thống nhất khái niệm về hộ gia đình trong hệ thống pháp luật. Theo chúng tôi, quy định về hộ gia đình tại Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai

2013 là khá hợp lý khi xác định thành viên thông qua quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng giữa các thành viên trong gia đình tại thời điểm được xác lập quyền đối với quyền sử dụng đất. Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “ Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.

Hơn nữa, chúng tôi cho rằng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì cần phải ghi cụ thể tên của những người được đứng tên chủ quyền đất bên cạnh việc đã ghi tên của người đại diện; Những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình cần được chỉnh sửa theo hướng ghi rõ các cá nhân là thành viên, nghĩa là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc ghi một hay một số cá nhân là chủ sử dụng đất thực sự khi có đủ căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân được chuyển nhượng, chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. Với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã và ghi nhận đầy đủ tên của các thành viên có quyền. Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ.

3.3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Cần có những quy định để hạn chế tối đa những rủi ro cho bên nhận thế chấp khi thẩm định quyền sở hữu của tài sản thế chấp. Để bảo đảm tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp thì cần có cơ chế công khai các thông tin liên quan đến tài sản thế chấp. Pháp luật Việt Nam hiện hành cần ban hành Luật Đăng ký bất

động sản quy định về đăng ký xác lập quyền và đăng ký biến động quyền đối với bất động sản nói chung trong đó có quyền sử dụng đất nói riêng. Sự ra đời của Luật này sẽ giúp cho việc hoàn thiện “hồ sơ pháp lý” của các bất động sản, thể hiện đầy đủ quá trình biến động về bất động sản, về chủ sở hữu và chủ sử dụng bất động sản đó; xây dựng dữ liệu thông tin tập trung về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể: Chính phủ cần giao cho Bộ Tư pháp (Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm) làm đầu mối tổng hợp và thống nhất quản lý dữ liệu thông tin về giao dịch bảo đảm. Các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm khác (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Giao thông và Vận tải …) cần phối hợp kết nối, chuyển tải kịp thời, đầy đủ các thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký tại đơn vị mình vào hệ thống dữ liệu thông tin về giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần nhanh chóng đổi mới cơ chế cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân đã đăng ký với mình (đăng ký mua dịch vụ) được tra cứu thông tin trực tuyến về giao dịch bảo đảm. Đây được coi là cách thức hữu hiệu để bảo đảm cho các thông tin về bất động sản được công khai, minh bạch, phục vụ cho giao dịch thế chấp nói riêng và cho thị trường kinh doanh bất động sản nói chung.

Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm cũng phải được đơn giản hóa, thực hiện một cách nhanh chóng, đặc biệt là các trường hợp sửa đổi, bổ sung, thay thế giao dịch bảo đảm đã đăng ký. Cùng với đó, nâng cao hiệu quả phối hợp công tác giữa các bộ, ngành, cơ quan, tổ chức hữu quan; tăng cường chất lượng, hiệu quả hoạt động của các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký, của người yêu cầu đăng ký.

3.3.1.5 Quy định cụ thể các điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai trở thành tài sản thế chấp

Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định với nội hàm khá rộng tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP nhưng chưa quy định các điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai trở thành tài sản thế chấp. Bản thân tài sản hình thành trong tương lai cũng chưa đáp ứng được các điều kiện về tính chắc chắn của một vật quyền bảo đảm dẫn đến rủi ro cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, không thể vì lý do trên mà không cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bởi đây sẽ là