Chuyển Đổi Các Trung Tâm Cung Cấp Dịch Vụ Thẩm Định Giá Sang Mô Hình Doanh

hành vi bị cấm đối với thẩm định viên về giá. Như vậy căn cứ vào các quy định của pháp luật, các tổ chức có chức năng cấp giấy phép hành nghề cần thiết phải có sự kiểm tra, kiểm soát theo đúng quy định của nhà nước trong việc cấp thẻ hành nghề và qúa trình sử dụng thẻ thẩm định giá cho các đối tượng.

Cùng với việc kiểm soát hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên thông qua thu hồi gíây phép hành nghề (thể thẩm định viên) của những người sai phạm, cần có nhiều cách khác nữa để Chính phủ có thể đưa hoạt động này vào nề nếp như tạm giữ giấy phép có thời hạn, phạt hành chính...

Thẩm định giá là một loại hình nghề nghiệp mang cả tính nghệ thuật và tính khoa học, do đó sẽ không thể tránh khỏi những tranh cãi, tranh chấp, khiếu kiện xẩy ra từ những kết quả thẩm định giá do cán bộ, chuyên gia thẩm định giá tiến hành.. Qua nghiên cứu thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam và theo kinh nghiệm của các nước nên thành lập một cơ quan để tiếp nhận và xử lý những bất đồng đó. Như thành lập phòng tái thẩm định giá để phân xử những tranh chấp liên quan đến thẩm định giá để đánh thuế tài sản; hoặc thành lập Phòng Kháng cáo để phân xử.

Nhà nước cần có định chế về phòng ngừa và hạn chế rủi ro trong thẩm định giá tài sản.

Đó là việc nên hình thành Quỹ Bảo hiểm Bồi thường, quỹ bảo hiểm rủi ro nghề nghiệp.

Nền kinh tế thị trường phát triển, sự rủi ro ngày càng trở thành một trong những vấn đề được quan tâm và đồng hành cho bất cứ hoạt động nghề nhiệp tư vấn nào. Những loại rủi ro này đã được bảo đảm bởi các dịch vụ bảo hiểm. Trên thực tế, những loại rủi ro khác nhau kéo theo và có thể nhận thấy ở mọi nơi. Trong hàng loạt những rủi ro chưa được công nhận, rủi ro nghề nghiệp là một thách thức to lớn nhất. Ở các nước, số vụ kiện kinh tế các công ty kiểm toán và các tổ chức thẩm định giá đã ngày càng tăng. Từ đó, có thể xem việc thẩm định giá thực sự là một nghề có rủi ro nghề nghiệp. Vì vậy, giải pháp này nhằm góp phần phòng ngừa và hạn chế rủi ro có thể xảy ra ở mức thấp nhất cho các Công ty thẩm định giá cũng như các thẩm định viên trong thẩm định giá tài sản, để

dịch vụ tư vấn thẩm định giá không trở thành tác nhân của những cuộc khủng hoảng tài chính hay tài sản.

Để có thể đề ra những giải pháp, trước tiên cần tìm hiểu những yếu tố tạo ra rủi ro nghề nghiệp của dịch vụ thẩm định giá.

Giả thiết là tất cả các rủi ro xảy ra có thể dẫn đến làm sai lệch kết quả thẩm định giá tính từ khách quan, tính công bằng và cơ sở khoa học gây tai tiếng và tổn thất kinh tế cho các doanh nghiệp thẩm định giá. Bằng cách phân chia theo đối tượng và chủ thể thẩm định giá, rủi ro thẩm định giá có thể chia làm các loại như sau:

Những rủi ro từ doanh nghiệp được thẩm định giá (hoặc tổ chức, cá nhân có tài sản được thẩm định giá). Loại rủi ro này có nguyên nhân từ doanh nghiệp được thẩm định giá. Một cách khách quan hoặc chủ quan, họ đã gây trở ngại và làm ảnh hưởng đến thẩm định viên trong việc chấp hành những thủ tục thẩm định giá cần thiết, khi thẩm định giá tài sản.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 122 trang tài liệu này.

Thẩm định giá là loại hình dịch vụ rất cần kinh nghiệm chuyên môn và thực tiễn nghề nghiệp. Kinh nghiệm chuyên môn là những kinh nghiệm tích luỹ được trong suốt quá trình hoạt động lâu dài của doanh nghiệp qua nhiều lần thẩm định giá. Một doanh nghiệp thẩm định giá tốt, là doanh nghiệp biết phân tích và sử dụng thông tin từ những lần thẩm định giá trước, cũng như biết huấn luyện nhân viên nhằm tăng cường khả năng thẩm định giá nói chung và giảm thiểu các ý kiến sai lệch.

Một khía cạnh khác cũng cần được quan tâm trong hoạt động thẩm định giá là việc tổ chức và quản lý công việc thẩm định giá. Việc tổ chức và quản lý thẩm định giá được thực hiện tốt hay không sẽ quyết định tiến trình và chất lượng của kết quả thẩm định. Trên thực tế, trật tự trong việc tổ chức và quản lý thẩm định giá không khoa học là nguyên nhân tiềm ẩn dẫn đến những rủi ro nghề nghiệp.

Ngoài ra, công việc thẩm định giá còn đòi hỏi phải có một hệ thống kiểm soát chặt chẽ. Nếu không có những kiểm soát này, doanh nghiệp thẩm đinh giá sẽ phải đối mặt với những rủi ro kỹ thuật.

Rủi ro con người: Là những rủi ro do những nguyên nhân liên quan đến khả năng và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên.

Do sự phức tạp và những đặc điểm nghề nghiệp riêng của công việc thẩm định giá, đòi hỏi một thẩm định viên phải có “đức và tài”, nghĩa là họ không chỉ đạt tiêu chuẩn nghề nghiệp mà còn phải có các kỹ năng nghề nghiệp, đặc biệt trong một số lĩnh vực nhất định (như xây dựng, máy móc thiết bị, kế toán, vi tính, kinh tế,...) cũng như khả năng tổ chức tốt, sự nhiệt tình mà còn phải đảm bảo đạo đức nghề nghiệp. Khả năng nghề nghiệp quyết định việc một cá nhân đạt tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá và đạo đức nghề nghiệp thể hiện trách nhiệm của họ đối với nghề nghiệp. Sự kém hiệu quả ở bất kỳ khả năng nào của thẩm định viên cũng sẽ dẫn đến kết quả thẩm định giá kém chính xác, gây ra rủi ro.

Những rủi ro liên quan: Là những rủi ro gây nên bởi những tổ chức liên quan đến doanh nghiệp thẩm định giá, công ty được thẩm định giá và do ảnh hưởng của môi trường bên ngoài.

Trên thực tế, quá trình chuyển hoá những rủi ro tiềm tàng thành những rủi ro thực sự thường là quá trình xảy ra đồng thời nhiều loại rủi ro. Vì vậy, những công cụ ngăn ngừa rủi ro phải được sử dụng đồng bộ để ngăn ngừa những rủi ro từ công ty được thẩm định giá, giảm rủi ro thẩm định giá và hạn chế những rủi ro liên quan. Những công cụ phòng ngừa rủi ro cũng giống như tấm lưới lọc nhiều lớp có khả năng lọc những rủi ro thẩm định giá

Những rủi ro của khách hàng thẩm định giá và doanh nghiệp thẩm định giá, có thể được khắc phục thông qua các công cụ phòng ngừa rủi ro đã nêu trên. Riêng những rủi ro liên quan nằm ngoài tầm kiểm soát của họ, do đó không thể ngăn chặn chỉ bằng nỗ lực của doanh nghiệp thẩm định giá. Trên thức tế, loại rủi ro này đe doạ doanh nghiệp thẩm định giá, cá nhân thẩm định viên cũng như toàn bộ thị trường dịch vụ thẩm định giá. Theo quan điểm của luận văn, những biện pháp cơ bản phòng ngừa rủi ro loại này mà hoạt động thẩm định giá cần có là :

Thứ nhất: Hoàn thiện hành lang pháp lý và các quy định về thẩm định giá.

Sự ra đời của Pháp lệnh giá đã đạt được sự tiến bộ đáng kể. Tuy nhiên, cùng với sự tăng cường tái cấu trúc nền kinh tế và phát triển đa thành phần kinh tế, thì việc nhanh chóng ban hành một số bộ luật cần thiết, hệ thống văn bản hướng dẫn và những quy định đầy đủ là hết sức cần thiết cho dịch vụ thẩm định giá. Sự trì trệ sẽ là một cản trở lớn cho việc phát triển hoạt động, làm cho các tổ chức và cá nhân người thẩm định viên về giá phải đối mặt với những rủi ro lớn do thiếu khung pháp lý đầy đủ để bảo vệ trong quá trình thẩm định giá của họ.

Thứ hai: Cần ban hành đầy đủ các tiêu chuẩn cho dịch vụ thẩm định giá Việt Nam

Việt Nam cần thiết phải có một số tiêu chuẩn riêng phù hợp với điều kiện thực tế của mình. Việc chưa hình thành đầy đủ hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp không chỉ giới hạn sự phát triển mà còn mang đến nhiều rủi ro và nguy hiểm tiềm tàng cho cả doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá.

Thứ ba: Khẳng định vị trí thị trường của dịch vụ thẩm định giá, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh.

Thứ tư: Bộ Tài chính cần xây dựng một cơ chế bảo vệ rủi ro cho doanh nghiệp thẩm định giá, triển khai xây dựng quỹ bảo hiểm nghề nghiệp chung của ngành đưới sự quản lý của Hội Thẩm định giá Việt Nam. Bên cạnh đó cần có một Hội đồng trọng tài để giải quyết các vấn đề mâu thuẫn trong việc đưa ra kết quả thaamr định giá giữa các doanh nghiệp khác nhau và có chính sách chuẩn mực hoá hay độc lập hoá ngành thẩm định giá với các ngành khác.

Dịch vụ thẩm định giá tồn tại dựa vào những nỗ lực của những nhà quản lý điều hành vĩ mô nền kinh tế, của các tổ chức và cá nhân những người làm thẩm định giá đã đóng góp những việc hữu ích cho xã hội. Quá trình phát triển hoạt động thẩm định giá tất yếu sẽ nảy sinh sự cạnh tranh. Cạnh tranh ban đầu là điều kiện tốt để khuyến khích phát triển, nhưng cũng khó tránh khỏi những hình thức cạnh tranh không lành mạnh đã từng xảy ra ở các nước, chẳng hạn như chiều theo khách hàng bằng cách hạ thấp giá cả, giảm chất lượng và hoạt động kinh doanh không minh bạch, sử dụng những quan hệ không bình thường để hạ đối thủ cạnh tranh .... Đây là những hình thức luôn gây ra những mối nguy hại

làm huỷ hoại hình ảnh và trực tiếp đe doạ sự tồn tại của thị trường dịch vụ này, do đó rất cần được các cấp quản lý và toàn ngành quan tâm.

Tóm lại, để hạn chế rủi ro, các nhà quản lý và toàn ngành thẩm định giá cần ủng hộ quan điểm thẩm định giá phải gắn liền với kỹ thuật, chất lượng, danh tiếng và cạnh tranh công bằng nhằm thiết lập một vị trí thị trường đúng đắn cho dịch vụ thẩm định giá.

Ngoài những biện pháp cơ bản trên, một số biện pháp khác cũng cần được tính đến như thiết lập ngân hàng dữ liệu và công khai thông tin dưới nhiều hình thức trên thị trường, tăng cường lâu dài cho hoạt động thẩm định giá bằng đầu tư cho giáo dục đào tạo ...

3.3.2. Chuyển đổi các Trung tâm cung cấp dịch vụ thẩm định giá sang mô hình doanh nghiệp

Do nhu cầu thẩm định giá ở nước ta ngày càng lớn, đặc biệt hiện nay khi nước ta đã là thành viên của WTO thì nhu cầu thẩm định giá ngày càng tăng. Việt nam cần đẩy nhanh tiến độ chuyển đổi các mô hình Trung tâm thẩm định giá sang mô hình doanh nghiệp thẩm định giá để phát huy đầy đủ tính tự chủ, tự chịu trách nhiệm của đơn vị và nâng cao tính độc lập khách quan của kết quả thẩm định giá phục vụ cho nền kinh tế quốc dân. Theo thông lệ quốc tế, khách hàng nước ngoài thường chọn các tổ chức thẩm định giá có tính chuyên nghiệp và là một doanh nghiệp độc lập (không là doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp trực thuộc một Bộ, ngành nào). Mặt khác không nên kéo dài tình trạng như hiện nay: dịch vụ thẩm định giá vừa do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện vừa do các Trung tâm thẩm định giá thuộc các Bộ ngành, các địa phương thẩm định. Điều này sẽ dẫn đến việc các đơn vị tham gia thẩm định giá không bình đẳng với nhau, không thúc đẩy, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động dịch vụ thẩm định giá.

Theo thống kê của Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính, tính đến thời điểm hết năm 2006 cả nước ta có 37 trung tâm có chức năng thẩm định giá (trong đó có hai trung tâm trực thuộc Bộ Tài chính, các trung tâm còn lại hầu hết thuộc Sở Tài chính hoặc UBND các tỉnh) và khoảng hơn 50 doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá. Để việc chuyển đổi mô hình trung tâm thẩm định giá sang mô hình

doanh nghiệp thẩm định giá diễn ra đúng lộ trình và thuận lợi thì Bộ Tài chính cần ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể riêng cho việc chuyển đổi này. Đồng thời, Bộ Tài chính cũng cần đẩy nhanh tiến độ tổ chức thi thẻ và cấp thẻ thẩm định viên về giá trước thời điểm chuyển đổi (31/8/2007) để các Trung tâm thẩm định giá có đủ điều kiện về nguồn nhân lực chuyển đổi sang mô hình doanh nghiệp theo quy định (trung tâm muốn chuyển đổi sang mô hình doanh nghiệp phải có ít nhất 3 thẩm định viên về giá). Trong trường hợp các Trung tâm không đủ điều kiện chuyển đổi sang mô hình doanh nghiệp thì có thể chuyển thành chi nhánh hoặc văn phòng đại diện của các doanh nghiệp đủ điều kiện. Khi nào đủ điều kiện thì được phép tách ra thành lập doanh nghiệp riêng. Bộ Tài chính cũng cần nghiên cứu trường hợp đến hết ngày 31/8/2007 các Trung tâm vẫn đang trong quá trình chuyển đổi vẫn được tiếp tục được ký hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá đến hết năm 2007, nhằm tháo gỡ khó khăn, đảm bảo công ăn việc làm cho người lao động tại các trung tâm này.

3.3.3. Tăng cường các điều kiện về trang thiết bị cơ sở vật chất kỹ thuật, kỹ năng chuyên ngành và hệ thống thông tin thị trường tài sản

Để có một hệ thống dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp trên cả nước, ngoài quy định về số thẻ thẩm định viên (nguồn nhân lực) cần thiết quy định rõ điều kiện về trụ sở, trang thiết bị cơ sở vật chất tối thiểu phục vụ hoạt động thẩm định giá. Việt Nam cần tiến hành xây dựng ngay hệ thống ngân hàng dữ liệu về tài sản nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá.

Ở giác độ Quốc gia, Bộ Tài chính cần nghiên cứu, kiến nghị Chính phủ cho thành lập Trung tâm dữ liệu Quốc gia (có thể trực thuộc Bộ Tài chính) như các nước có nghề thẩm định giá phát triển. Trung tâm này có nhiệm vụ cung cấp các thông tin về giao dịch mua, bán tài sản, bất động sản... một cách chính thức, giúp doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá có thông tin tin cậy phục vụ nghiệp vụ thẩm định giá.

Về phía các doanh nghiệp thẩm định giá, trước mắt và cả về lâu dài mỗi doanh nghiệp cần thiết lập một ngân hàng thông tin, dữ liệu nội bộ cho riêng mình, bao gồm thông tin từ bên trong và thông tin từ bên ngoài. Thông tin bên trong là thông tin có từ việc lưu trữ các mức giá, các kết quả thẩm định giá doanh

nghiệp đã ban hành, đã trả lời cho khách hàng. Thông tin bên ngoài là các thông tin thu thập được từ giao dịch hoạt động mua bán từ thị trường (ngoài doanh nghiệp thẩm định giá). Ngân hàng dữ liệu này cần được lưu giữ khoa học theo thời gian và theo loại hình tài sản để thuận tiện nhất cho việc tham khảo, sử dụng thẩm định giá.

3.3.4 Phát triển nguồn nhân lực cho hoạt động thẩm định giá

Nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá ở nước ta trước mắt và tương lai rất lớn, đòi hỏi phải có nguồn nhân lực đủ mạnh làm công tác thẩm định giá. Để thực hiện đựơc yêu cầu của nghề thẩm định giá, những người làm công tác thẩm định giá phải là những người được đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống về trình độ chuyên môn, có kiến thức, có kinh nghiệm thực tế và đủ tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp.

Hiện nay, nguồn nhân lực đang hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá ở nước ta chất lượng còn thấp. Chúng ta còn thiếu nhiều cán bộ có trình độ, kiến thức và kinh nghiệm được đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống về thẩm định giá.

Nhìn lại công tác đào tạo cán bộ thẩm định giá từ khi nền kinh tế nước ta chuyển sang hoạt động theo cơ chế kinh tế thị trường, về cơ bản chỉ do hai trường thuộc Bộ Tài chính, một số tổ chức có chức năng thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính: Trung tâm Thẩm định giá và Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, Hiệp hội Bất động sản; Trung tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh Bất động sản - ĐH Kinh tế Quốc dân,... thực hiện với các hình thức đào tạo:

- Đào tạo ngắn hạn với những nội dung hết sức cơ bản, thời gian đào tạo từ 3-5 ngày, hoặc vài ba tuần. Mục đích là trang bị những kiến thức cơ bản trong việc thẩm định giá (chủ yếu là bất động sản) cho những đối tượng đang hành nghề trong lĩnh vực thẩm định giá ở trung ương, địa phương.

- Gần đây, hệ đào tạo dài hạn chuyên ngành về Bất động sản của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (4 năm), chuyên ngành định giá tài sản của Học Viện Tài chính, hệ Cao đẳng 3 năm của 2 trường Cao đẳng Bán công Marketing và trường Cao đẳng Bán công Quản trị kinh doanh mới được mở.

Nhìn chung, công tác đào tạo cán bộ cho hoạt động thẩm định giá ở nước ta đã hình thành, song vẫn đang trong quá trình mò mẫm và thử nghiệm, chưa có sự tích luỹ cả về lý thuyết và thực tiễn. Qua nghiên cứu hệ thống các môn học và nội dung từng môn học bồi dưỡng kiến thức cho các cán bộ đang thực thi công tác thẩm định giá hiện nay ở nước ta, chúng tôi thấy còn nhiều bất cập và chưa thật phù hợp. Điều quan trọng đầu tiên là xây dựng, thiết kế nội dung chương trình cho thật phù hợp và có tác dụng thiết thực. Nghĩa là, cần khẩn trương hoàn thiện nội dung và chương trình đào tạo bồi dưỡng cán bộ thẩm định giá ở trong nước. Đồng thời phân 2 loại chương trình bồi dưỡng cho 2 loại cán bộ thẩm định giá bất động sản (đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc) và thẩm định giá máy thiết bị riêng. Vì mỗi loại cán bộ này tuy có những đặc điểm chung giống nhau, nhưng đối tượng tài sản thẩm định giá khác nhau, nên việc phân loại những kiến thức bồi dưỡng cho mỗi đối tượng thẩm định giá cũng nên có sự khác nhau. Việc cấp thẻ thẩm định giá cũng nên có sự phân biệt thẻ của chuyên gia thẩm định giá bất động sản và thẻ của chuyên gia thẩm định giá máy thiết bị.

Cần đặc biệt chú ý xây dựng đội ngũ giáo viên có năng lực thực sự chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định giá. Trong trường hợp cần thiết, có thể mời các chuyên gia nước ngoài (Thái Lan, Singapore, Malaysia...) có kinh nghiệm giúp đỡ.

Trong tương lai, nhu cầu về thẩm định giá trong nền kinh tế nước ta rất lớn. Do vậy số lượng cán bộ chuyên ngành thẩm định giá cần phải có để đáp ứng nhu cầu đó trong tương lai của nước ta có thế cần là rất lớn. Để đáp ứng nhu cầu này, Việt Nam cần phải có một chương trình đào tạo chuyên nghiệp, một số lượng rất lớn đội ngũ cán bộ có trình độ đại học, cao đẳng để thực thi.

Nhằm đáp ứng yêu cầu đào tạo một đội ngũ có khả năng hành nghề độc lập, cần xác đinh rõ mục tiêu và nội dung chương trình đào tạo đại học về thẩm định giá. Tham khảo chương của các nước trên thế giới, đặc biệt là ở các nước trong khu vực. Ví dụ, nội dung đào tạo cán bộ thẩm định giá tài sản là bất động sản, bao gồm: Đầu tư và Tài chính; Định giá Bất động sản; Quy hoạch Phát triển Đô thị; Luật học; Kinh tế học và Quản lý, Công nghệ. Một cán bộ thẩm định giá tốt nghiệp ở bậc đại học đạt tiêu chuẩn, phải thông hiểu các vấn đề sau: Những