Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

=======

NGUYỄN THỊ TRÀ MI

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

Mã số: 60.38.50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2013

Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN, LỊCH SỬ VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 5

1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1.1 Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất 5

1.1.2 Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất 8

1.2 LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11

1.2.1 Khái niệm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và các yêu cầu

đối với pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất 11

1.2.2. Vai trò của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất 16

1.2.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với việc đăng ký quyền sử

dụng đất 20

1.3 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 22

1.3.1 Thời kỳ phong kiến 22

1.3.2 Thời Pháp thuộc 23

1.3.3 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1979 25

1.3.4 Giai đoạn 1954-1975 ở miền Nam 26

1.3.5 Từ năm 1980 đến năm 1988 26

1.3.6 Từ khi có Luât

Đất đai năm 1987 đến trước khi Luật Đất đai năm

2003 có hiệu lực thi hành 27

1.3.7 Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay 29

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT 32

2.1 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở VIỆT NAM 32

2.1.1 Quy định về đối tượng đăng ký 32

2.1.2 Giá trị pháp lý của việc đăng ký 34

2.1.3 Nguyên tắc đăng ký 36

2.1.4 Quy định về trình tự , thủ tục đăng ký 39

2.1.5 Quy định về tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký 48

2.1.6 Quy định về cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin

được cung cấp 51

2.2 THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 53

2.2.1 Những kết quả đạt được 53

2.2.2 Những hạn chế, yếu kém 59

2.2.3 Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém 71

Chương 3: CÁC KIẾN NGHỊ BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 74

3.1 NHỮNG YẾU TỐ CẦN TÍNH ĐẾN KHI XÂY DỰNG VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 74

3.1.1 Điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam 74

3.1.2 Mục tiêu cải cách hành chính, cải cách tư pháp của Việt Nam

trong giai đoạn hiện nay 76

3.1.3 Xu thế hội nhập quốc tế 77

3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 78

3.2.1 Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường 78

3.2.2 Đối với Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 79

3.2.3 Đối với các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp 83

KẾT LUẬN 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết nghiên cứu đề tài

Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và có tầm quan trọng đối với chủ sử dụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống. Do đó, đất đai cần phải được xác lập quyền sử dụng một cách một cách rõ ràng, hợp pháp nhằm tạo cơ sở pháp lí để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Để đạt được mục đích này, việc đăng ký quyền sử dụng đất là rất cần thiết.

Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này thông qua cơ chế công khai và minh bạch quyền sử dụng đất của cá nhân và tổ chức. Từ đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, trong những năm qua, Nhà nước đã áp dụng nhiều giải pháp để tăng cường công tác này và đạt được những kết quả tích cực như: Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất đã từng bước được hoàn thiện, hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện; mô hình “một cửa” ở nhiều địa phương cùng với một số cải cách về thủ tục đăng ký đã tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp. Số lượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng tăng.

Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục như sau: các quy định pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất vừa thiếu, vừa chồng chéo, việc quản lý nhà nước

về đăng ký quyền sử dụng đất còn phân tán, chia cắt, không có sự phối hợp giữa các quy định về như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất với các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất…

Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân, làm cho họ không hưởng ứng việc đăng ký và các giao dịch “ngầm” tiếp tục phát sinh. Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động sản, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất không có đủ chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thông qua việc chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, học viên muốn đi sâu nghiên cứu, xem xét, đánh giá thực trạng của các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó tìm ra những bất cập, lý giải nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

2. Tình hình nghiên cứu

Thời gian vừa qua, đã có một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam, trong đó bao gồm cả nội dung về đăng ký quyền sử dụng đất, đó là:

- “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” – luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học Việt- Pháp khoá I, 1998-2001).

- “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Ngọc Tú (cao học Luật ĐHQG Hà Nội năm 2007).

- “Một số vấn đề về ĐKBĐS trong luật dân sự- Thực trạng và phương hướng hoàn thiện” - luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn (cao học Luật Hà Nội năm 2008).

Bên cạnh các công trình nghiên cứu nêu trên, có rất nhiều các bài báo hoặc bài nghiên cứu được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trao đổi về nhiều nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: thực tiễn của việc cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giá trị pháp lý của việc đăng ký, thủ tục đăng ký, sự cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản...

Các công trình nghiên cứu, các bài viết nêu trên đã bước đầu đưa ra những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký hiện hành của Việt Nam cũng như thực tiễn của hoạt động đăng ký. Tuy nhiên đến nay, chưa có đề tài nghiên cứu nào tìm hiểu chuyên sâu về Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam , những ảnh hưởng và tác dụng của nó trong chính sách quản lí về đất đai của Nhà nước.

Ngoài việc kế thừa những mặt tích cực của các công trình, đề tài nghiên cứu của các tác giả, đề tài "Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam” mong muốn đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam cũng như hoàn thiện pháp luật quản lí nhà nước về đất đai.

3. Mục đích và nhiệm vụ của Luận văn

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật, tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam, luận văn đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Để thực hiện mục đích đã nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ sau:

- Góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất và pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

- Đánh giá thực trạng pháp luật, tổ chức, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.

- Định hướng và kiến nghị giải pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện Luận văn, học viên vận dụng các phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Lí luận Nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới.

Học viên sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra.

5. Ý nghĩa của việc nghiên cứu

Những kiến nghị của luận văn có giá trị tham khảo trong quá trình hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của các quy định trong lĩnh vực này. Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích tại các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.

6. Cơ cấu của Luận văn

Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận, lịch sử về đăng ký quyền sử dụng đất và về pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất.

Chương 3: Các kiến nghị bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất.

Chương 1‌‌

NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN, LỊCH SỬ VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu ở Việt Nam. Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu, được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt. D o đ ó , việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký quyền sử dụng đất nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan tâm.