Đá Nh Giá Hiệ U Quả Hoạ T Độ Ng Tà I Chí Nh Củ A Công Ty Và Nguyên Nhân.

EPS

Nhận xét: Giá tính theo P/E tương đối phù hợp và phản ánh giá trị của công ty và giá SJS chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố sau:

- EPS năm 2009 của SJS. EPS của SJS khá cao trong ngành chịu ảnh hưởng từ lợi nhuận sau thuế năm 2009. EPS của SJS ở mức cao trong ngành khiến giá cổ phiếu xứng tầm với vị thế của Sudico trong ngành.

- P/E ngành BĐS bị chi phối bởi một số công ty có giá trị vốn hóa thị trường chiếm tỷ trọng lớn trong ngành như HAG (chiếm 22% tổng giá trị vốn hóa toàn ngành), KBC (chiếm 11%), VIC (chiếm 19%). Trong khi đó tỷ trọng giá trị vốn hóa của SJS chỉ chiếm 8%.‌

- Lĩnh vực kinh doanh đa dạng. Hoạt động kinh doanh chính của các công ty trong ngành là BĐS. Tuy nhiên, hầu hết Sudico và các công ty đều phân tán rủi ro đầu tư sang các lĩnh vực kinh doanh khác trong đó có đầu tư tài chính và xây dựng thi công các công trình mà các khoản lợi nhuận từ mảng kinh doanh này cũng chiếm một phần không nhỏ trong tổng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. Lĩnh vực kinh doanh càng đa dạng thì P/E càng bị phân tán. Có thể nói P/E ngành BĐS được quyết định một phần bởi hoạt động kinh doanh ngoài ngành.

III. ĐÁ NH GIÁ HIỆ U QUẢ HOẠ T ĐỘ NG TÀ I CHÍ NH CỦ A CÔNG TY VÀ NGUYÊN NHÂN.

1. Thành công đạt được và nguyên nhân :

1.1. Thành công

Phải nói rằng , nhìn năm 2009 là một khá mỹ mã n đố i vớ i Sudico so vớ i cá c năm trướ c và đặ c biệ t so vớ i ngà nh , vị thế tài chính của Sudico rất cao . Dự a trên nhữ ng kế t quả phân tí ch về tì nh hì nh tà i chí nh Sudico , có thể tóm t ắt những kết quả đạt được : Tiề m lự c tà i c hính vững mạnh , nguồ n tiề n mặ t dồ i dà o , tính thanh khoản cao , có thể thanh toá n cá c khoả n nợ ngắ n hạ n ngay lậ p tứ c mà không cầ n tí nh đế n thanh lý hà ng

Có thể bạn quan tâm!

• Tổng Quan Ngành Bất Động Sản Việt Nam Hiện Nay
• Các Chỉ Số Hiệu Quả Hoạt Động (Efficiency Ratio)
• Các Tỷ Số Cơ Cấu Vốn (Gearing/leverage Ratio):
• Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Của Công Ty
• Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà - 11
• Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà - 12

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

tồ n kho và cá c khoả n phả i thu . Tố c độ tăng trưở ng doanh thu và lợ i nh uậ n cao. Khả năng sinh lờ i và tạ o lợ i nhuậ n cao . Cơ cấ u vố n an toà n , ít rủi ro, khả năng thanh toán lãi vay tốt. Với những thành tích về hoạt động tài chính năm 2009, Sudico đã vượ t qua thờ i kì suy thoá i kinh tế khá ngoạ n m ục so với các công ty trong ngành BĐS, sự hồ i

phục và tăng trưởng của Sudico có thể nói là mạnh hơn sự hồi phục của thị trường BĐS và nền kinh tế.

1.2. Nguyên nhân:

a. Thị trường bất động sản hồi phục

Năm kinh tế Việ t Nam h ồi phục sau giai đoạn suy tho ái năm 2008, thị trường BĐS cũng ấm lên . Năm 2009 chứng kiến sự phục hồi ngoạn mục của thị trường bất động sản và theo đó hàng loạt dự án BĐS được triển khai một cách nhanh chóng dưới sự hỗ trợ của Chính phủ với các gói kích thích kinh tế . Cầ u BĐS tăng, kích thích các doanh nghiệp BĐS tiêu thụ sả n phẩ m . Đặc biệt trên phân khúc thị trường bất động sản Hà Hội, khu vự c phí a Tây Hà Nộ i trên trụ c đườ ng Lá ng Hò a Lạ c , lên cơn số t mạ nh và o thờ i điể m cuố i thá ng 10/2009.. Giá đất nền Khu Nam An Khánh - An Thượng được bán ở mức giá tăng 22-23 triệu mỗi mét tăng từ 16tr/m, với những lô đất vị trí đẹp giá lên tới 25-26 triệu đồng/m2".

b. Sudico có lợ i thế nổ i trộ i về sả n phẩ m : quỹ đất dồi dào, đầ y tiề m năng và có vị trí đẹ p

Lợi thế nổi trội của SUDICO so với các công ty bất động sản khác trong ngành là sở hữu một quỹ đất khổng lồ cùng với 7 dự án lớn rất triển vọng tạo nguồn thu của công ty trong năm 2009 (chủ yếu là từ dự án Nam An Khánh ) ty. SUDICO được đánh giá sẽ có triển vọng rất lớn khi thị trường nhà đất đang hồi phục . Đặc biệt trong thời gian vừ a qua , Nam An Khánh là một trong những điểm nóng của thị trường bất động sản tại Hà Nội. Dự á n Nam An Khá nh hộ i tụ nhữ ng lợ i thế vượ t trộ i về vị trí đị a lý và kinh tế -xã hội. Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ở phía Tây thủ đô Hà Nội chạy dọc theo 2 km chiều dài tuyến đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, tuyến đường cao tốc hiện đại bậc nhất của Việt Nam nối liền các vùng lân cận thành phố Hà Nội, chỉ cách Trung tâm Hội nghị Quốc gia 5 km. Khác biệt với quy hoạch của các khu đô thị khác, khu đô thị mới Nam An Khánh là một khu đô thị mới cao cấp có không gian mở và kiến trúc cảnh quan hiện đại bao gồm các khu biệt thự nhà vườn hiện đại có hệ thống hồ điều hòa nằm giữa các khu vực trung tâm của dự án góp phần tạo nên một khu đô thị Nam An Khánh hài hòa, ưu việt rất đặc trưng ở Việt Nam.

c. Sudico có sự hẫ u thuẫ n củ a Tổ ng công ty sông Đà và kế thừ a thương hiệ u Sông Đà .

Sudico là một công ty con thuộc tổng công ty Sông. Tổng Công ty Sông Đà là một cổ đông sáng lập nắm giữ 36,3% vốn điều lệ của Công ty, là một Tổng công ty

mạnh trong ngành xây dựng Việt Nam với mạng lưới hàng trăm công ty con và các chi nhánh có mặt khắp nơi trên toàn quốc, hoạt động trong nhiều lĩnh vực đa dạng. Mỗi công ty con của tổng công ty Sông Đà đảm nhiệm một khâu của dây chuyền xây dựng (tư vấn, vận tải, xi măng, xây lắp, thi công....). Là thành viên của tổng công ty sông Đà, Sudico được giao làm chủ dự án lớn ,được hỗ trợ về đầu tư , tư vấn, thi công các dự án . Nhờ đó công ty đã tí ch lũ y đượ c quỹ đấ t dồ i dà o , có địa thế và vị trí đẹp . Điề u đó đã làm nên thành công của Sudico từ nhiều năm nay , uy tí n và thươ ng hiệ u Sudico ngà y càng được khẳng định.

2. Hạn chế và nguyên nhân

2.1. Hạn chế :

Một là, công ty chưa tậ n dụ ng mộ t cá ch triệ t để í ch lợ i củ a đò n bả y tà i chí nh . Cơ cấ u vố n an toà n nhưng tỷ lệ nợ vẫ n ở mứ c khá thấ p so vớ i ngà nh. Nế u tỷ lệ nợ đượ c nâng cao hơn nữ a bằ ng vớ i mứ c trung bì nh củ a ngà nh thì ROE chắ c chắ n sẽ cao hơn làm tăng giá trị doanh nghiệp bởi vì Sudico đang sẵn có tiềm lực tài chính khỏe mạnh , khả năng thanh toán lãi vay rấ t cao.

Hai là, so vớ i đố i thủ cạ nh tranh trự c tiế p là công ty cổ phầ n phá t triể n đô thị Từ Liêm, khả năng sinh lời , hiệ u quả sử dụ ng tà i sả n và tố c độ tăng trưở ng vẫ n chưa cao . So vớ i NTL , SJS có quy mô tổ ng tà i sả n và phạm vi hoạt động rộng hơn nê n SJS cầ n phải khai thác lợi thế về quy mô hoạt động để khuếch đại tỷ suất khả năng sinh lời so

vớ i NTL.

Ba là giá cổ phiế u SJS theo mô hì nh chiế t khấ u cổ tứ c cò n chưa xứ ng tầ m vớ i quy mô, thế mạnh và tiề m năng củ a công ty do lãi suất chiết khấu trên thị trường Việt Nam còn quá cao.

2.2. Nguyên nhân:

a. Công ty chưa chủ động trong việc tiế p thị sản phẩm.

Công ty chưa chú trọ ng giới thiệu , quảng bá hình ảnh các khu đô thị với môi trường, tiện ích, phong cách một cách bài bản như các đơn vị phát triển bất động sản mới hiện nay , điều này tạo cảm giác không chuyên nghiệp . Lợ i thế về sả n phẩ m rấ t vượ t trộ i và quy mô hoạ t độ ng cũ ng rộ ng hơn NTL nhưng việ c marketing sả n phẩ m cò n chưa mạ nh mẽ . Hơn nữ a cá c dự á n cò n chậ m triể n khai và tiế n độ thự c hiệ n cò n chậ m dẫ n đế n hoạ t độ ng kinh doanh và bá n hà ng chưa đẩ y nhanh.

b. Thị trường chứng khoán Việt Nam hiệu quả, ước lượng Beta chưa chính xác , lãi suất chiết khấu cao.

Lãi suất thị trường Rm của TTCK VN cũng quá cao so với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, thể hiệ n mộ t thị trườ ng chưa hiệ u quả . Giai đoạ n 2006-2007 thị trường chứ ng khoá n VN tăng trưở ng quá nó ng và đế n cuố i năm 2007, bong bó ng chứ ng khoá n vỡ ké o theo thị trườ ng chứ ng khoá n rơi tự do từ 1002.71 điể m và o ngà y 15.11.2007 xuố ng đá y là 370.45 điể m và o ngà y 11/6/2008. Thị trường chứng khoán VN mới ở giai đoạ n hì nh thà nh nên nó cò n chưa ổ n đị nh, bề n vữ ng và chưa hiệ u quả .

Lãi suất chiết khấu cao khiến giá cổ phiếu thấp trong giai đoạn 1 từ 2010-2015, bở i vì giai đoạ n nà y sử dụ ng giả thiế t là lã i suấ t chiế t khấ u tí nh theo mô hì nh CAPM.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NẦNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ‌‌

I. TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2010 VÀ KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI

1. Triển vọng ngành bất động sản năm 2010-05-25

Thị trường nhà ở năm 2010 sẽ tiếp tục xu hướng hồi phục của năm 2009. Diễn biến thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của chính sách tài chính tiền tệ nên nhìn chung sẽ không có sự tăng trưởng đột biến trong năm tới. Cơ hội phát triển vẫn rất lớn khi các DN khai thác được thị trường và kiểm soát tốt chi phí. Ngành bất động sản 2010 có thể có những xu hướng sau :

1.1. Điểm sáng

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) theo vùng miền, địa phương trong lĩnh vực BĐS vẫn có kế hoạch đổ vào các dự án lớn. Tuy nhiên, khía cạnh tích cực trong năm 2009 là vốn FDI thực hiện so với FDI đăng ký đạt mức kỷ lục 46.5%, cao nhất trong vòng 3 năm qua. Tỷ lệ giải ngân đầu tư nước ngoài được mong đợi là tăng hơn trong năm 2010 khi các nước đầu tư vào Việt Nam đã phục hồi tương đối và các nhà đầu tư có thể nhìn thấy lợi hơn từ việc Việt Nam phá giá đồng tiền.

Hà Nội, một trong những tâm điểm của thị trường BĐS Việt Nam, sẽ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long vào năm nay. Điều đó sẽ có thể là một cú huých cho thị trường BĐS Hà Nội do nhiều dự án BĐS hiện nay chịu áp lực cao để hoàn thành. Điểm đáng chú ý, các dự án hạ tầng trọng tâm như cầu Thanh Trì, Vĩnh Tuy, hầm Kim Liên vừa đưa vào hoạt động trong Quý 3, 4 - 2009. Chúng ta cũng có thể sớm thấy đường cao tốc Láng – Hòa Lạc hoàn thành giữa năm nay và điều đó sẽ là một điểm sáng về sự tiện lợi cho hạ tầng Hà Nội trong thời gian tới.

Dòng tiền chảy vào các lĩnh vực BĐS: khi thị trường vào giai đoạn thoái trào, tiền mặt sẽ trở nên khan hiếm, và những nhà đầu tư sẵn tiền mặt sẽ có thể lựa chọn những BĐS ưu thích với chi phí phù hợp hơn. Theo một cách nào đó, một thị trường thoái trào có thể kích thích nhu cầu khi giá BĐS rơi về giá hấp dẫn các nhà đầu tư tiềm năng. Như thế, những công ty BĐS hiện sở hữu những vị trí tốt có thể thấy cơ hội để vượt qua giai đoạn thoái trào của thị trường hiện nay thông qua nhiều mô hình kinh doanh khác nhau.

Thị trường nhà ở căn hộ vẫn hấp dẫn. Theo khảo sát của Công ty BĐS Việt Nam, chỉ tính riêng khu vực Tp.HCM, nhu cầu cho mảng căn hộ thương mại trong giai đoạn 2010 – 2011 là khoảng 75,000 căn hộ, trong khi cung trong giai đoạn này chỉ đáp ứng khoảng 23,500 căn. Xu hướng thị trường sẽ tiếp tục tập trung ở phân khúc nhà ở hạng trung và bình dân do nhu cầu cho sản phẩm loại này chiếm tới 62%. Như thế, với giá bán hợp lý, mảng thị trường này vẫn còn nhiều cơ hội để đầu tư.

Thị trường nhà ở cao cấp có nhu cầu nhưng vẫn sẽ lệch về phía cung trong năm 2010. Năm 2009 số lượng căn hộ cao cấp tung ra thị trường mới bằng một nửa so với dự báo. Nếu phần còn lại khoảng hơn 2,000 căn hộ được chuyển sang năm 2010 sẽ làm khi nguồn cung tăng lên hơn 5,000 căn, gấp 2 lần so với năm vừa qua. Trong khi đó nhu cầu hồi phục chậm, mất cân đối cung cầu lớn có thể sẽ gây áp lực giảm giá của mặt hàng này.

Những quan ngại về viễn cảnh vĩ mô và VND bị giảm giá có thể gây ra những bất ổn tới tâm lý người dân về nội tệ. Đầu tư vào vàng năm 2010 có thể không lãi lớn do sự thất thường của thị trường này. Từ đó có thể khuyến khích người có tiền quay lại công cụ

1.2. Điểm tối

Mặc dù có mối tương quan thuận giữa tăng FDI và xu hướng tăng của ngành BĐS, thì FDI vẫn chỉ có tác nhân hỗ trợ ngành BĐS tăng trưởng trong khi các nhà đầu tư không nên sử dụng FDI là một chỉ báo duy nhất cho ngành BĐS. Bên cạnh việc theo dõi FDI, các nhà đầu tư nên để tâm tới các yếu tố vĩ mô khác của nền kinh tế để có thể cái nhìn toàn diện hơn khi muốn nhận biết khi nào ngành BĐS phục hồi thật sự.

Kỳ vọng về lạm phát vẫn còn đó, đẩy giá nguyên vật liệu tăng cao lên. Từ đó lại ảnh hưởng tới lợi nhuận BĐS và có thể tăng giá BĐS vốn đã ở mức cao.

Tín dụng BĐS vẫn sẽ bị hạn chế. Chính sách tiền tệ thắt chặt có thể sẽ hãm đà của các nhà đầu cơ vào thị trường. Với chính sách tài chính nhằm mục tiêu mục tiêu kiềm chế lạm phát dưới 7%, các NH không thể hỗ trợ nhiều cho sự phát triển của thị trường BĐS. Mặc dù điều đó có thể giúp tránh bong bóng BĐS nhưng điều đó làm ngưng các giao dịch, tăng áp lực giảm giá nhà trong nhiều phân khúc.

Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS. Khi dư nợ cho vay của các NH với lĩnh vực BĐS thường chiếm tỷ lệ cao và đa phần nguồn vốn vay BĐS là trung, dài hạn thì các quy định của NHNN về tăng trưởng tín dụng giảm còn 25% trong năm 2010 hay giảm từ 40% xuống còn 30% nguồn vốn

ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn, sẽ hạn chế rất nhiều khả năng cấp vốn của các ngân hàng cho thị trường BĐS: doanh nghiệp mất đi một chỗ dựa vững chắc về vốn; người tiêu dùng khó tiếp cận với vốn vay để mua BĐS. Các công ty BĐS hiện nay vốn có đòn bảy tài chính cao sẽ có thể tiếp tục phải vay nợ thêm. Trong hoàn cảnh thị trường BĐS ảm đảm hiện nay khi các dự án còn nhiều khó khăn để tìm tới các khách hàng có đủ nguồn lực tài chính, các đơn vị phát triển dự án có thể phải tìm cách cắt giảm giá bán để tránh khó khăn về tài chính hay thậm chí tránh phá sản.

Các nguồn tài chính truyền thống bị thiếu hụt trong năm 2010 có thể dẫn tới các công ty BĐS, các nhà đầu tư và người mua BĐS quan ngại thêm về tính thanh khoản, mức hợp lý của giá BĐS trong khi các công ty BĐS lại đau đầu về tìm vốn để tài trợ cho các dự án. Điều này rõ ràng sẽ tạo ra vòng luẩn quẩn cản trở BĐS phục hồi.

Bên cạnh khó khăn vốn, quy định pháp lý liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS khiến các nhà đầu tư BĐS giảm đầu tư ngắn hạn. Do đó, việc đầu cơ và mua đi bán lại có nhiều khả năng vẫn ở mức thấp. Giá BĐS nhiều khả năng sẽ ổn định và giảm nhẹ trong năm 2010.

Những điều kiện khó khăn năm 2010 có thể ép các công ty BĐS, đặc biệt ở HN, giảm giá bán các sản phẩm. Điều đó có thể tạo ra cuộc cạnh tranh về giá ở thị trường BĐS phía Bắc. Nêu điều đó xảy ra, chúng ta co thể thấy thị trường BĐS ở Hà Nội điều chỉnh như ở HCM năm 2009.

Tuy nhiên, khó khăn nhưng không bi quan, bởi cầu với BĐS ở Việt Nam vẫn còn rất lớn. Thay vì vì mua bất động sản giá cao, cầu sẽ chuyển về các phân khúc giá hợp lý hơn. Vì vậy, các doanh nghiệp thuộc phân khúc bất động sản trung cấp và có khả năng kiểm soát chi phí vẫn có nhiều khả năng tăng trưởng tốt trong năm 2010.

2. Kế hoạ ch, chiế n lượ c củ a công ty .

2.1. Chiến lược sản phẩm

Công ty tập trung chủ yếu vào chính sách đa dạng hóa sản phẩm. Công ty đã phối hợp với các nhà tư vấn thiết kế chuyên nghiệp nước ngoài như Tập đoàn PDI (Mỹ), Công ty Xây dựng Hanshin (Hàn Quốc)...tiến hành nghiên cứu, phát triển những mô hình thiết kế phù hợp với đặc trưng của từng khu đô thị. Mỗi dự án khu đô thị khác nhau sẽ hướng đến những đối tượng khách hàng mục tiêu khác nhau. Vì vậy kiến trúc của các căn hộ, biệt thự... trong mỗi khu đô thị sẽ mang những dáng vẻ khác biệt. Việc đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở cho phép Sudico thu hút nhiều khách hàng và nâng cao khả năng cạnh tranh so với các doanh nghiệp trong cùng ngành xây dựng.

Với tỷ trọng doanh thu nhà ở và khu đô thị chiếm trên 95% tổng doanh thu, Công ty đang có định hướng đa dạng hóa lĩnh vực kinh doanh và trong tương lai sẽ mở rộng sang các lĩnh vực du lịch, bảo hiểm, đầu tư chứng khoán nhằm giảm thiểu các rủi ro từ thị trường nhà đất.

2.2. Chiến lược thị trường

Sudico có kế hoạch quy hoạch các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp trải rộng trên cả ba miền bao gồm:

- Miền bắc: Các khu thuộc Hà Nội, Thái bình, Vĩnh phúc, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hòa Bình, Hà Tây …

- Miền Trung: Các khu thuộc Hà Tĩnh, Nghệ An, Huế, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam, Buôn Mê Thuột …

- Miền Nam: Các khu thuộc Sài Gòn, Đồng Nai, Vĩnh Long, Cần Thơ, Long Xuyên…

2.3. Kế hoạ ch về mô hì nh tổ chứ c

Mục tiêu trong những năm tới Sudico sẽ trở thành Tổng công ty Bất động sản. Trong đó Sudico sẽ đóng vai trò là công ty mẹ với vài trò chính là bộ máy đầu não điều hành mọi hoạt động của các công ty con. Bên cạnh đó, Tổng công ty Sông Đà đã quyết định giao cho Sudico quản lý một số doanh nghiệp kinh doanh khác trong Tổng công ty.

Đặc biệt, với định hướng đã được Đại hội cổ đông thông qua, công ty sẽ chủ động góp vốn thành lập các doanh nghiệp, công ty cổ phần trong lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng, xây lắp... để làm tăng giá trị doanh nghiệp. Ngoài ra, Sudico tiếp tục mở rộng hợp tác với doanh nghiệp dưới mọi hình thức để phục vụ cho hoạt động sản xuất của công ty.

2.4. Kế hoạ ch về doanh thu , lợ i nhuậ n

Ngày 10/4/2010, Công ty CP ĐTPT Đô thị và KCN Sông Đà (SJS) đã tiến hành tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2010. Đại hội đã nhất trí thông qua kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2010 mà HĐQT của SJS đưa ra.

Theo kế hoạch doanh thu năm 2010 tăng trưởng 74% so với 2009. Năm 2010 Sudico đặt ra chỉ tiêu tổng giá trị sản xuất kinh doanh trong năm đạt khoảng 3.468 tỷ đồng tăng trưởng 146% so với giá trị thực hiện năm 2009. Tổng giá trị đầu tư khoảng

3.206 tỷ đồng tăng trưởng 164% so vói giá trị thực hiện năm 2009. Tổng doanh thu dự kiến 2.312 tỷ đồng, tăng trưởng 74% so với thực hiện năm trước, lợi nhuận khoảng

1.006 tỷ đồng tăng trưởng 16% so với thực hiện của năm 2009. Năm 2009, SJS đạt