Các Chỉ Số Hiệu Quả Hoạt Động (Efficiency Ratio)

tăng từ 2005 đến đỉnh là 2007, sau đó giảm vào năm 2008 và thiết lập đỉnh mới vào 2009.

b. Nguyên nhân

Năm 2008 ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế và bong bóng BĐS bùng vỡ sau khi Ngân hàng nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao, thị trường BĐS tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy. Từ quý II 2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm trở lại do kinh tế phục hồi. Ngoài ra, lãi suất cơ bản duy trì ở mức thấp 7% đã giúp tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư, giảm áp lực phải bán ở giá thấp. Các gói kích cầu nhằm vào lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản, nâng cấp cơ sở hạ tầng đã tạo nên giá trị mới cho đất tại các khu vực có dự án. Do vậy cũng đẩy mạnh hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp BĐS nhất là ở khu vực Hà Nội

Doanh thu thuần 2009 tăng trưởng mạnh đầy ấn tượng, cao gấp 3.5 lần doanh thu thuần năm 2008 và thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2009 gấp 5.03 lần của năm 2008 là do:

- Năm 2008, doanh thu giảm mạnh là do nguyên nhân từ phía công ty Sotraco. Khoản doanh thu 142 tỷ đồng bị loại ra khỏi tổng doanh thu trong quý 4 làm giảm doanh thu thuần. Tháng 8/2008, Sudico đã chuyển nhượng một miếng đất cho Sotraco với giá hơn 750 tỷ đồng. Khoảng 400 tỷ đồng trong đó đã được hạch toán vào doanh thu quý 4-2008. Tuy nhiên, tính đến quý 3, Sotraco mới thanh toán 20% giá trị hợp đồng và theo kỳ hạn thanh toán, phần còn lại đã trễ hẹn. Bản thân Sotraco cũng gặp nhiều khó khăn trong việc chia nhỏ miếng đất để bán lại cho bên thứ 3 trong điều kiện thị trường BĐS đang ở điểm đáy. Sotraco sau đó đã quyết định trả lại một phần nhỏ mà họ không thể chia nhỏ hơn để bán. Phần này có giá trị 142 tỷ đồng. Theo nguyên tắc thận trọng, công ty chỉ hạch toán phần doanh thu của hợp đồng với Sotraco khi đã nhận được tiền. Do đó, 110 tỷ đồng đã được loại bỏ khỏi doanh thu và làm giảm con số doanh thu thực tế từ hợp đồng với Sotraco được ghi nhận trong năm 2008 xuống 150 tỷ đồng.

- Năm 2009, SJS ghi nhận doanh thu bán 26ha trong tổng số 288ha ở Nam An Khánh cùng với một phần doanh thu từ Trần Hưng Đạo – Hòa Bình và dự án Văn La Văn Khê – Hà Đông. Tính đến hết 2009, Sudico đã bán được 26ha đất tại dự án Nam An Khánh trị giá khoảng 2590 tỷ và 1000 tỷ được tính vào doanh thu năm 2009 cộng

thêm doanh thu từ dự á n Trần Hưng Đạo và Văn La Văn Khê tương ứng là 30 tỷ và 190 tỷ.2.1.2. Chỉ số thanh khoản (liquidity ratio)

Nhìn chung, khả năng thanh khoản của Sudico năm 2009 tốt hơn năm 2008 và ở mức độ hợp lý và tương đối cao so với ngành trên xét trên cả thanh khoản nợ ngắn hạn và thanh toán lãi vay. Cụ thể:

a. Thanh khoản nợ ngắn hạn

b. a1. So sánh qua các năm

Hình 4: Các hệ số khả năng thanh khoản qua các năm 2005-2009

2.00

1.80

1.60

1.40

1.20

1.00

0.80

0.60

0.40

0.20

0.00

Hệ số thanh toán hiện hành

Hệ số thanh toán nhanh

Hệ số khả năng thanh toán tức thời

2,005

2,006

2,007

2,008

Q1/2009

Q2/2009

Q3/2009

2,009

+ Các hệ số đo lường khả năng thanh khoản của SJS nhìn chung tăng dần từ 2005 đến 2007 và xuống mức thấp nhất vào năm 2008 và tăng trở lại từ quý 1 đến hết năm 2009. Khả năng thanh toán tức thời từ 2005 đến 2008 đều nhỏ hơn 1.

+ Năm 2008, cả 3 hệ số này đều thấp hơn 1, đặc biệt hệ số khả năng thanh toán tức thời ở mức báo động 0.03 cho thấy công ty duy trì lượng tiền mặt quá ít. Nguyên nhân là do năm 2008, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm hơn 145 tỷ đồng. Công ty đầu tư tiền vào chi phí xây dựng cơ bản dở dang cho các dự án và rút hết khoản đầu tư tài chính ngắn hạn trị giá hơn 34 tỷ VNĐ của năm 2007 về. Lượng tiền mặt còn lại rất ít (9.185 triệu tiền mặt so với 312.402 triệu nợ ngắn hạn). Bên cạnh đó đường hệ số khả năng thanh toán tức thời cách xa so với đường hệ số khả năng thanh toán nhanh. Qua đó cho thấy, giá trị các khoản phải thu chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của SJS (năm 2008, phải kể đến khoản phải thu của Sotraco, khoảng 150 tỷ trong tổng số hơn 175 tỷ giá trị khoản phải thu năm 2008).

+ Cuối năm 2009, cả ba hệ số này đều cao hơn 1, ở mức an toàn cho thấy khả năng thanh toán của SJS khá tốt, tổng giá trị tài sản ngắn hạn ngay cả khi chỉ tính tiền mặt và giá trị các chứng khoán ngắn hạn cũng đủ để trả các khoản nợ ngắn hạn. Hơn

nữa, các hệ số lớn hơn 1 cho thấy vốn lưu động dương và ko chứa đựng rủi ro thanh khoản, sức khỏe tài chính khá tốt và được cải thiện mạnh mẽ so với tình hình tài chính năm 2008.

a2. So sánh với một số doanh nghiệp cùng ngành năm 2009

Sudico cùng với các công ty trong dưới đây đều là các đại gia lớn nhất trong ngành bất động sản được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh:

Bảng 3: Khả năng thanh khoản so với ngành năm 2009

SJS	BCI	DIG	HAG	ITC	KBC	LCG	NTL	TDH
Hệ số thanh toán hiện hành	1.33	2.04	3.07	2.02	1.80	1.43	2.22	1.80	3.17
Hệ số thanh toán nhanh	1.20	0.52	2.15	1.38	0.59	1.42	1.68	0.88	1.48
Hệ số khả năng thanh toán tức thời	1.06	0.18	1.53	0.57	0.02	0.81	0.85	0.60	0.37

Có thể bạn quan tâm!

• Phương Pháp Định Giá Cổ Phiếu Theo Tỷ Số P/e (Price-Earnings Ratio)
• Kinh Nghiệm Định Giá Cổ Phiếu Trên Thế Giới Và So Sánh Với Việt Nam.
• Tổng Quan Ngành Bất Động Sản Việt Nam Hiện Nay
• Các Tỷ Số Cơ Cấu Vốn (Gearing/leverage Ratio):
• Đá Nh Giá Hiệ U Quả Hoạ T Độ Ng Tà I Chí Nh Củ A Công Ty Và Nguyên Nhân.
• Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Của Công Ty

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Xét về hệ số khả năng thanh toán hiện hành thì khả năng thanh toán của SJS là thấp nhất so với các DN trong ngành mặc dù vẫn đảm bảo khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn bằng tài sản ngắn hạn. Tuy nhiên, qua đó cho thấy so với các DN cùng ngành, chính sách tài trợ vốn lưu động của SJS năng nổ hơn, ít dùng các nguồn dài hạn bổ sung thêm vào nguồn vốn lưu động.

Xét về hệ số thanh toán nhanh, khả năng thanh toán của SJS là vào mức trung bình của ngành sau khi loại bỏ hàng tồn kho. Chứng tỏ, so với các DN khác, SJS nắm giữ ít hàng tồn kho hơn. Khoảng cách giữa hệ số khả năng thanh toán hiện hành và thanh toán nhanh rất sát nhau.

Đặc biệt, xét về hệ số thanh toán tức thời, sau khi loại bỏ hàng tồn kho và các khoản phải thu thì khả năng thanh khoản của SJS là chỉ thấp hơn so với DIG nhưng cao hơn các doanh nghiệp còn lại trong ngành. Các doanh nghiệp còn lại trừ DIG đều có hệ số này thấp hơn 1, thậm trí ở mức báo động (như BCI, ITC, TDH). Cho thấy các DN này tài sản ngắn hạn chủ yếu tồn tại dưới dạng hàng tồn kho và các khoản phải thu. Đây là một tín hiệu rất tốt cho thấy SJS là một trong những công ty có tiềm lực tài chính mạnh nhất trong ngành. Như vây, SJS sẽ dễ dàng đối phó hơn một số DN khác khi gặp khó khăn trong ngắn hạn nếu thị trường bất động sản biến động không tốt, hàng tồn kho không tiêu thụ được và việc đòi nợ từ khía khách hàng gặp khó khăn.

b. Thanh khoản lãi vay

Khả năng thanh toán lãi vay dựa trên lợi nhuận và tiền mặt đều cải thiện rất đáng kể so với năm 2008. Cụ thể:

b1. So sánh với quá khứ

Bảng 4: Khả năng thanh toán lãi vay bằng tiền mặt qua các năm 2008- 2009

Năm

2008	2009
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay LN (lần)	65.45	386.16
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay TM (lần)	-51.27	324.61

Nguyên nhân:

Năm 2008, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh năm 2008 âm (CFO là -145,847 triệu) do phần lớn lượng tiền được đầu tư vào hàng tồn kho mà chủ yếu dưới dạng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (năm 2008, SJS tăng vốn lưu động cho hàng tồn kho dẫn đến làm giảm dòng tiền tới 265,484 triệu).

Năm 2009, lợi nhuận thuần lợi nhuận tăng đột biến (tăng lên gấp 4 lần). Trong khi đó, chi phí lãi vay giảm từ 2,790 triệu đồng xuống 2,347 triệu đồng so với năm 2008. Mặt khác, doanh thu ghi nhận chủ yếu dưới dạng tiền mặt, đồng thời, tiền mặt do người mua trả trước tăng lên (từ hơn 8 tỷ của năm 2008 lên đến hơn 296 tỷ của năm 2009) góp phần làm tăng mạnh dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, lượng tiền mặt cao còn do khoản tiền huy động được hoạt động tài chính: việc phát hành trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng vào tháng 7-2009. Công ty đã thu được tiền về khoảng 50% giá trị hợp đồng, khoảng 900 tỷ tại thời điểm cuối tháng 10-2009. Ngoài khoản phát hành trái phiếu 500 tỷ, SJS còn thu về 200 tỷ từ việc phát hành thêm cổ phiếu và đã trả hết các khoản nợ ngắn hạn và dài hạn khác trong quý 3-2009, đồ ng thờ i phá t hà nh

60.000.000 cổ phiếu trong quý 3 nhằm bổ sung vốn đầu tư cho khu đô thị mới Nam An Khánh và các dự án khác8.

b2. So sánh với ngành năm 2009

Bảng 5: Khả năng thanh toán lãi vay bằng tiền mặt so với ngành năm 2009

SJS	BCI	HAG	ITC	KBC	LCG	NTL
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay LN	386.16	115.87	11.75	5.78	20.13	8.16	2,241.40
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay TM	324.61	-44.62	7.71	8.16	5.60	7.95	1,154.29

So với một số công ty trong ngành bất động sản, các hệ số này của SJS rất cao, chỉ thấp hơn so với NTL, đối thủ cạnh tranh trực tiếp của SJS trên thị trường bất động sản Hà Nội. Chứng tỏ, khả năng thanh toán lãi của SJS rất sáng sủa trong ngành bất động sản. Với tình hình tài chính khỏe mạnh, SJS sẽ có lợi thế cạnh tranh so với các

Báo cáo phân tích Sudico_CTCP Chứ ng khoá n SJC

DN bất động sản khác trong việc huy động vốn lưu động từ ngân hàng hay chiếm dụng vốn từ nhà cung cấp do khả năng thanh khoản bằng tiền mặt cao hơn.

2.1.3. Các chỉ số hiệu quả hoạt động (efficiency ratio)

a. Hiệu quả sủ dụng vốn lưu động:

Năm 2009, nhìn chung Sudico sử dụng vốn lưu động rất hiệu quả hơn so với các năm trước và tốt hơn so với nhiều doanh nghiệp BĐS khác trong ngành. Cụ thể:a1. So sánh với quá khứ:

Bảng 6: Hiệu quả sử dụng vốn lưu động qua các năm 2005-2009

Năm

2006	2007	2008	2009
Vòng quay các khoản phải thu (lần)	1.24	2.72	1.42	3.92
Vòng quay hàng tồn kho (lần)	25.89	35.52	7.43	7.93
Vòng quay các khoản phải trả (lần)	1.81	2.62	0.92	4.29
Kì thu tiền bình quân (ngày)	294	134	257	93
Thời gian lưu kho bình quân (ngày)	14	10	49	46
Thời gian chậm trả bình quân (ngày)	202	139	397	85
Chu kì quay vòng vốn lưu động (ngày)	107	5	-91	54

Thứ nhất, cả ba hệ số vòng quay các khoản phải thu, vòng quay hàng tồn kho, và vòng quay các khoản phải trả tăng từ 2006 đến 2007, giảm xuống vào 2008 và tăng trở lại vào 2009. Hoạt động của SJS vẫn không năm ngoài chu kì kinh tế và BĐS. Kì thu tiền bình quân năm 2009 là thấp nhất chứng tỏ năm 2009, chính sách bán chịu rất tốt, thời gian thu hồi nợ nhanh, ít bị khách hàng chiếm dụng vốn. Doanh thu bằng tiền nhiều cũng là lý do tại sao tỷ trọng tiền mặt của SJS rất cao, khả năng thanh khoản tốt.

Thứ hai, thời gian lưu kho bình quân năm 2009 được cải thiện chút ít so với 2008 nhưng vẫn không tốt bằng giai đoạn 2006-2007. Chứng tỏ trong năm 2009, SJS đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm cải thiện hơn so với năm 2008 do trong năm 2009, thị trường bất động sản hồi phục, hoạt động bán nhà tăng trở lại, hoạt động bán hàng của SJS cũng khởi sắc.

Thứ ba, thời gian chậm trả bình quân thấp hơn các năm trước. Cho thấy SJS mua hàng không phải chịu tiền hàng nhiều, thời gian thanh toán cho nhà cung cấp ngắn. Điều này có thể lý giải do SJS luôn sẵn lượng tiền mặt dồi dào hơn các năm trước nên không cần phải nợ lâu và mua hàng chịu nhiều. Tuy nhiên, SJS nên tận dụng các chính sách bán chịu của nhà cung cấp để chiếm dụng vốn tài trợ cho tài sản lưu động tốt hơn.

Thứ tư, chu kì lưu chuyển tiền mặt cho thấy hiệu quả sử dụng vốn lưu động năm 2009 được cải thiện mạnh mẽ so với 2008 tuy không hiệu quả bằng năm 2007. Nguyên nhân là do năm 2009, SJS cải thiện được thời gian thu tiền bình quân từ các khoản phải thu (rút ngắn một cách đáng kể từ 257 ngày xuống còn 93 ngày). Còn năm 2008, chu kì lưu chuyển tiền mặt bị âm 54 ngày ở mức báo động do tính thanh khoản bằng tiền mặt quá thấp nên trì trệ trong việc thanh toán tiền hàng cho nhà cung cấp.a2. So sánh với các DN cùng ngành năm 2009

Bảng 7: Hiệu quả sử dụng vốn lưu động so với ngành

SJS	BCI	DIG	HAG	ITC	KBC	LCG	NTL	TDH	Trung bình
Vòng quay các khoản phải thu (lần)	3.92	1.31	5.01	1.76	0.86	0.80	1.21	8.22	4.37	3.05
Vòng quay hàng tồn kho (lần)	7.93	0.13	1.24	1.16	0.35	20.60	1.22	1.16	0.61	3.82
Vòng quay các khoản phải trả (lần)	4.29	9.38	13.47	8.26	6.75	10.81	5.76	26.41	0.80	9.55
Kì thu tiền bình quân (ngày)	93	278	73	207	426	458	302	44	84	218
Thời gan lưu kho bình quân (ngày)	46	2773	294	315	1035	18	300	316	594	632
Thời gian chậm trả bình quân (ngày)	85	39	27	44	54	34	63	14	456	91
Chu kì quay vòng vốn lưu động (ngày)	54	3012	340	477	1407	442	539	346	221	760

Riêng đối với vòng quay vốn lưu động, chu kì lưu chuyển tiền mặt của SJS là ngắn nhất hay tố c độ luân chuyể n tiề n mặ t là nhanh nhấ t. Qua đó, chứ ng tỏ hiệu quả sử dụng vốn lưu động của SJS là cao hơn so với ngành trên cả 3 phương diện: chính sách bán chịu, quản lý hàng tồn kho và quản lý các khoản phải trả.

b. Hiệu quả sử dụng tài sản:

Năm 2009, hiệu quả sử dụng tài sản của Sudico cao hơn so với các năm trước nhưng còn ở mức trung bình-thấp so với ngành BĐS. Cụ thể: b1. So sánh với các năm trước

Hình 5: Hiệu quả sử dụng tài sản qua các năm 2006-2009

3.00

2.50

0.78

0.76

2.00

0.68

1.28

1.50

1.02

Vòng quay vốn chủ sở hữu Vòng quay tài sản cố định

Vòng quay tổng tài sản

1.00

0.69

0.50

0.57

0.13

0.39

0.30

0.20

0.48

0.00

2,006

2,007

2,008

2,009

- Năm 2009, tỷ trọng tài sản lưu động/tổng tài sản của SJS cao hơn so với các năm trước do có sự đóng góp của lượng tiền mặt trong tổng tài sản tăng lên vượt trội so với 2008.

- Hệ số vòng quay tổng tài sản/doanh thu tăng so với năm 2008 là do năm 2009, doanh thu tăng đột biến so với năm 2008 (tăng 2.7 lần) trong khi quy mô tài sản chỉ tăng lên 0.8 lần.

- Hiệu quả sử dụng tài sản cố định tăng lên vượt trội so với năm 2008 và vượt qua mức đỉnh của năm 2007, một năm mà thị trường bất động sản tăng trưởng vượt bậc. Qua đó cho thấy, công suất hoạt động của tài sản cố định cao hơn năm 2008.

b2. So sánh với một số doanh nghiệp trong ngành năm 2009:

Bảng 8: Hiệu quả sử dụng tài sản so với ngành năm 2009

SJS	BCI	DIG	HAG	ITC	KBC	LCG	NTL	TDH
Tài sản lưu động/tổng tài sản	33%	71%	64%	61%	84%	41%	63%	98%	49%
Vòng quay tổng tài sản	0.48	0.16	0.52	0.41	0.28	0.15	0.36	1.29	0.64
Vòng quay tài sản cố định	1.28	0.68	6.22	1.99	18.71	0.85	2.08	149.63	6.30
Vòng quay vốn chủ sở hữu	0.76	0.39	1.08	1.03	0.66	0.35	0.66	3.47	0.48
XDCB/TSCĐ	0.98	0.94	0.14	0.70	0.10	0.97	0.93	0.26	0.58

Tỷ trọng tài sản lưu động/tổng tài sản của Sudico thấp nhất so với các công ty trên. Có thể Sudico đang trong giai đoạn triển khai các dự án và đầu tư nhiều vào tài

sản cố định và chi phí xây dựng cơ bản nên tỷ trọ ng chi phí xây dự ng cơ bả n trong tổ ng tài sản cố định của Sudico cao hơn dẫn đến tỷ trọng tài sản lưu động thấp hơn. Hơn nữ a, Sudico lạ i phả n á nh chú ng và o chi phí xây dự ng cơ bả n là mộ t phầ n củ a tà i sả n cố đị nh. thay vì hạ ch toá n và o hà ng tồ n kho như một số doanh nghiệp khác .

Vòng quay tổng tài sản và vòng quay tài sản cố định thấp so với ngành . Mặc dù tố c độ luân chuyể n vố n lưu độ ng và hiệ u quả sử dụ n g tà i sả n lưu độ ng đặ c biệ t cao nhưng do tỷ trọng tài sản lưu động là rất nhỏ trong tổng tài sản nên hiệu quả sử dụng tổng tài sản bị pha loãng khi bao gồm cả khoản mục tài sản cố định.

Tuy nhiên, đối với Sudico, hệ số này chưa cao không hẳn là xấu. Thứ nhất, nó thể hiện tiềm năng phát triển trong tương lai khi các dự án hoàn thành . Do đặ c thù củ a ngành BĐS , thờ i gian thi công ké o dà i , chi phí xây dự ng cơ bả n thườ ng rấ t cao trong nhữ ng năm đầ u triể n khai dự á n . Khoản mục tài sản dài hạn có thể được xem như một tiêu chí để đánh giá tiềm năng tăng trưởng dài hạn của công ty, do nó có khả năng chuyển hóa thành doanh thu. Thứ hai, càng chứng tỏ Sudico sử dụng tài sản lưu động rất hiệu quả. Tỷ trọng tài sản lưu động/tổ ng tà i sả n của Sudico thấ p nhấ t so vớ i cá c công ty khác trong ngà nh mà tố c độ luân chuyể n vố n lưu độ ng là nhanh nhấ t cà ng chứ ng tỏ SJS cà ng cho thấ y Sudico đã khai thá c rấ t triệ t để tà i sả n lưu độ ng.

2.1.4. Các tỷ số khả năng sinh lời

Năm 2009, khả năng sinh lời của Sudico tốt hơn so với các năm trước và ở mức rất tốt so với ngành xét trên cả lợi nhuận biên, ROA, ROE, ROCE và EPS. Cụ thể

a. Các tỷ suất lợi nhuận biên

a1. So với các năm trước

Hình 6: Tỷ suất lợi nhuận biên từ 2005-2009

90.00%

80.00%

70.00%

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

Tỷ suất lợi nhuận gộp biên

Tỷ suất lợi nhuận hoạt động biên EBIT

Tỷ suất lợi nhuận sau thuế biên

2,005

2,006

2,007

2,008

2,009