có khá nhiều quy định đang mâu thuẫn nhau như việc Nhà nước quy định sau 1 năm dự án không triển khai sẽ bị xem xét thu hồi. Thế nhưng, để chạy xong thủ tục triển khai, động thổ dự án thì doanh nghiệp tiêu tốn mất 3 năm. Điều này quả là thiệt thòi cho doanh nghiệp cho cá c doanh nghiệp BĐS iệc quy hoạch tổng thể , cung cấp thông tin quy hoạch là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, công khai minh bạch thông tin để mọi người biết chứ không có kiểu giấu giếm thông tin rồi bán, cho như là ân huệ.
Thực tế cũng cho thấy rất nhiều thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý , nhưng các địa phương lại bắt chủ đầu tư phải tự thực hiện khiến thời gian bị kéo dài, phiền hà cho chủ đầu tư và nảy sinh nhiều tiêu cực. Các dạng thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng trái pháp luật do địa phương tự đặt như: yêu cầu chủ đầu tư phải xin thoả thuận về kiến trúc; xin thoả thuận về hạ tầng của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ điện, nước; bổ sung thiết kế ngoài nội dung thiết kế cơ sở...
Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho phép làm những gì Nhà nước quy định. Quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển, đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu của xã hội.
Quả thực, hàng loạt thủ tục, từ chuyện “xin” thông tin quy hoạch, lập quy hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép xây dựng… đã trở thành nỗi ám ảnh thường trực của người đầu tư kinh doanh bất động sản.
Có thể đề xuất một số kiến nghị với Bộ Xâ y dự ng về cả i tiế n và giả m thiể u cá c thủ tụ c hành chính như sau:
+ Nghiên cứu, rà soát lại các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng, loại bỏ bớt những công đoạn, thủ tục không cần thiết hoặc ghép các công đoạn lại với nhau nhằm kéo giảm thời gian, công sức của chủ đầu tư, rút gọn thủ tục hành chính, bao gồ m:
- thủ tục xác nhận ranh giới đất không có tranh chấp, khiếu kiện;
- thỏa thuận địa điểm; chấp thuận đề cương đồ án quy hoạch chi tiết và nhiệm vụ 1/500; chấp thuận ranh giới, mốc giới và diện tích ô đất lập quy hoạch công trình xây dựng tỉ lệ 1/500 và lập dự án tại địa phương có đất.
- chấp thuận ranh giới, mốc giới;
+ Cải tiến, đơn giả n hó a cá c thủ tụ c mà vượ t quá thẩ m quyề n củ a Bộ xây dự ng như:
- thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy; giao đất, cho thuê đất;
- thỏa thuận về chiều cao;
- cấp giấy chứng nhận đầu tư...
Với việc cải cách về thủ tục hành chính như vậy, quy trình mẫu về thủ tục thực hiện một dự án kinh doanh bất động sản chỉ còn 8 loại thủ tục và thời gian cũng chỉ kéo dài tối đa là 1 năm. Hy vọng , với quy trình này sẽ hạn chế được việc công chức thực hành hạch sách doanh nghiệp; doanh nghiệp, chủ đầu tư không còn cảnh chạy lung tung gõ cửa nhiều nơi . Các DN bấ t độ ng sả n trong đó có Sudico cũ ng đượ c hưở ng lợ i từ sự cải cách này.
2. Khuyến nghị đối với Ủy ban chứng khoán Nhà nước
UBCKNN cần thực thi các chính sách để thị trườ ng chứ ng khoá n Việt Nam phát triển ổn định , bề n vữ ng và hiệ u quả . Thị trường chứng khoán Việt Nam mặc dù tăng giả m thất thường , nhưng vẫn có tốc độ tăng trưởng rất ấn tượng. Có thể điểm qua diễn biến của TTCK 11 tháng của năm(2).
Bảng19: Thống kê thị trường năm 2008 và 2009
Các chỉ tiêu thị trường | 31/12/2008 | 30/11/2009 | |
1. | Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng) | 225.934 | 669.000 |
2. | Mức độ vốn hóa/GDP năm 2008(%) | 18% | 55% |
3. | Số lượng cổ phiếu niêm yết | 338 | 385 |
4. | Số lượng công ty chứng khoán | 102 | 105 |
5. | Số lượng công ty quản lý quỹ | 43 | 47 |
6. | Số lượng công ty đại chúng đã đăng ký | 1.090 | 1.016 |
7 | Số tài khoản mở tại CTCK | 550.000 | 730.000 |
8. | Hệ số P/E | 9-10 | 15.8 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Các Tỷ Số Cơ Cấu Vốn (Gearing/leverage Ratio): -
Đá Nh Giá Hiệ U Quả Hoạ T Độ Ng Tà I Chí Nh Củ A Công Ty Và Nguyên Nhân. -
Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Của Công Ty -
Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà - 12
Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.
Tuy nhiên, với đặc thù thị trường mới nổi , TTCK Việt Nam độ hiệu quả thông tin còn yếu, đa số NĐT là cá nhân nhỏ lẻ , hoạt động đầu tư theo phong trào vẫn rất lớn.
NĐT quá nhạy cảm và đôi khi có phản ứng thái quá, điều này một phần xuất phát từ thị trường bị chi phối bởi đủ loại tin đồn. Khi những tin đồn lan rộng, thị trường lập tức phản ứng bằng một tuần giao dịch biến động mạnh, thể hiện tâm lý bất ổn, nghi ngại của NĐT. Theo đánh giá, chỉ trong một thời gian ngắn, TTCK Việt Nam là thị trường có tốc độ tăng trưởng rất mạnh, nhưng cũng là một thị trường có sự trượt dốc mạnh nhất nhì trên thế giới.
Mộ t thị trườ ng chứ ng khoá n phá t triể n thì khi đị nh g iá cổ phiếu, các ước lượng dù dựa trên mô hình định giá nào sẽ chính xác hơn , giá trị xác định được dựa trên các mô hì nh đó sẽ chí nh xá c hơn , phản ánh đúng giá trị của doanh nghiệp đó . Muố n thị trườ ng chứ ng khoá n phá t triể n thì cầ n phả i:
2.1. Nâng cao tí nh hiệ u quả :
Lý thuyết thị trường hiệu quả . Một thị trường vốn hiệu quả là nơi mà giá chứng khoán điều chỉnh nhanh chóng mỗi khi xuất hiện thông tin mới và do đó, mức giá hiện tại của một chứng khoán bất kỳ là kết quả phản ánh mọi thông tin liên quan đến nó. Nói một cách chính xác thì đây chính là thị trường hiệu quả về mặt thông tin . Muố n thị trườ ng hiệ u quả thì cầ n:
Tăng cườ ng minh bạ ch hó a thông tin, siế t chặ t hoạ t độ ng công bố thông tin bằ ng cá ch:
° Xây dựng hệ thống công bố thông tin trên TTCK Việt Nam:
Như chúng ta đều biết, công bố thông tin là một yêu cầu không thể thiếu để đảm bảo lòng tin và sự công bằng cho các nhà đầu tư trên TTCK. Đây chính là nguyên tắc công khai, được coi là một nguyên tắc quan trọng nhất của TTCK. Có thể nói, nếu không có một hệ thống công bố thông tin hoạt động theo đúng yêu cầu thì TTCK không thể vận hành được.
TTCK VN còn nhỏ bé và sơ khai, tuy nhiên, các văn bản pháp quy điều chỉnh vấn đề công bố thông tin trên TTCK đã và đang được xây dựng nhằm đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch thông tin trên thị trường và duy trì, củng cố lòng tin của nhà đầu tư. Xét về hình thức và chất lượng công bố thông tin, dòng thông tin đầu vào từ các tổ chức niêm yết và kinh doanh chứng khoán hiện nay, chủ yếu nhất vẫn là dạng văn bản do chưa có một hệ thống phần mềm thống nhất nối mạng giữa các tổ chức này. Trong khi đó, dòng thông tin đầu ra còn tính thiếu đa dạng và chất lượng thấp. Quy trình xử lý và công bố thông tin trên thị trường còn mất nhiều thời gian. Xét trên tổng thể thị trường, chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất và phần mềm công bố thông tin thông suốt từ các tổ chức phát hành, niêm yết và kinh doanh chứng khoán đến
Trung tâm giao dịch chứng khoán và các phương tiện truyền thông đại chúng. Trong tương lai không xa, khi quy mô thị trường lớn mạnh, hệ thống công bố thông tin hiện tại khó có thể đảm đương được tốt nhiệm vụ của mình do tốn nhiều thời gian công sức để xử lý.
Hiện nay, các công ty niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán VN phải nộp thông tin công bố (ví dụ các báo cáo tài chính cuối năm) cho Sở giao dịch chứng khoán VN dưới dạng văn bản. Đó là do mỗi công ty có cách xử lý thông tin số hóa riêng của mình, sử dụng các công cụ biên tập khác nhau, và chỉ duy nhất dưới dạng văn bản là hình thức chung nhất cho mọi công ty. Tại Sở giao dịch chứng khoán VN, thông tin công bố sau đó sẽ được nhập thủ công vào hệ thống trước khi thực hiện các công việc xử lý dữ liệu khác (ví dụ lưu trữ, xử lý và phân phối). Đồng thời những dữ liệu này sau đó cũng phải được kiểm tra, phát hiện lỗi một cách thủ công, phương pháp này có những nhược điểm là: kiểm soát lỗi và nhập dữ liệu tốn nhiều nhân lực và công sức, mất nhiều thời giờ mới có thể công bố ra các phương tiện thông tin đại chúng và cho nhà đầu tư.
Vì vậy, Sở giao dịch chứng khoán VN cần phải áp dụng công nghệ thông tin một cách nhanh chóng và chủ động nhằm đưa vào áp dụng hệ thống công bố thông tin đại chúng và cho nhà đầu tư.
° Tăng cường phối hợp với các phương tiện thông tin đại chúng trong việc tuyên truyền thông tin về TTCK. Việc công bố thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng là rất cần thiết nhất là những người quan tâm đến TTCK. Có thể thấy rằng, đây là một kênh truyền tải thông tin hết sức hiệu quả, đảm bảo tính công khai và dễ dàng tiếp cận của thông tin. Do vậy, Chính phủ cần chỉ đạo và giao trách nhiệm cho các phương tiện thông tin đại chúng như đài truyền hình, báo chí... phối hợp cùng Ủy ban chứng khoán nhà nước trong việc đưa tin về các hoạt động liên quan đến TTCK; tuyên truyền, giáo dục kiến thức về chứng khoán, về TTCK cho công chúng nhằm thu hút sự quan tâm của công chúng và nâng cao sự hiểu biết của họ về lĩnh vực mới mẻ này. Đây là công việc cần được thực hiện một cách thường xuyên và lâu dài, chứ không phải chỉ tập trung trong một thời điểm nhất định nào đó.
° Xây dựng cơ chế giám sát thông tin. Hiện nay ở VN, hầu như không có một cơ quan nào giám sát và đảm bảo chất lượng của các thông tin công bố trên TTCK. Với tình hình hiện nay, rò rỉ thông tin là một điều không tránh khỏi nhưng trong đó có một số thông tin không chính xác. Điều này càng bị phóng đại khi mà các nhà đầu tư ở nước
ta đa phần là các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, họ rất dễ bị dao động bởi những tin đồn. Từ đó, giá chứng khoán bị biến động mạnh. Trong những trường hợp này thì ai là người được lợi? Ai là người tung ra tin đồn? Tất cả đều không được kiểm soát và giá chứng khoán bị tác động bởi nhân tố con người rất nhiều. Do vậ y , xử lý nghiêm khắc các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng phương tiện truyền thông (báo, chí, trang tin…) đưa thông tin sai lệch, hoặc làm méo mó tin, hoặc thông tin bất lợi cho thị trường mà không rõ nguồn gốc
TTCK VN đang trong giai đoạn chuyển biến để trở thành một bộ phận của thị trường tài chính toàn cầu.. Một TTCK hiện đại và hội nhập không thể thiếu sự minh bạch trong hệ thống thông tin. Minh bạch thông tin có ý nghĩa quan trọng trong thúc đẩy tính hiệu quả của việc đầu tư kinh doanh chứng khoán và là lực đẩy cho sự phát triển của TTCK trong tương lai.
2.2. Phát triển bền vững và ổn định
Thứ nhất, tiếp tục tái cấu trúc thị trường chứng khoán một cách sâu, rộng theo hướng minh bạch, đồng bộ và thống nhất phù hợp với chuẩn mực quốc tế.
Việc chuyển đổi từ Trung tâm giao dịch TPHCM, Hà nội thành SGDCK hoạt động theo mô hình công ty TNHH Nhà nước một thành viên; tách bộ phận lưu ký thành Trung tâm lưu ký chứng khoán độc lập hoạt động theo mô hình công ty TNHH nhà nước một thành viên, xây dựng TTTP chuyên biệt…đó cũng là kết quả bước đầu của việc tái cấu trúc TTCK, tuy rất then chốt, nhưng chưa đủ cho một TTCK phát triển minh bạch, ổn định.
Nguyên tắc tái cấu trúc phải đảm bảo sự ổn định của hệ thống, theo đó xây dựng và vận hành có hiệu quả hệ thống thong tin tài chính, thực hiện các chuẩn mực tốt nhất trong quản trị công ty, chuẩn mực kế toán và công bố thông tin. Thực hiện vấn đề này theo hướng:
Phân định rõ từng thị trường để quản lý chúng: thị trường cổ phiếu: nơi niêm yết cổ phiếu của các doanh nghiệp lớn; thị trường các DNN&V; thị trường UpCoM; thị trường OTC; thị trường công cụ nợ và thị trường công cụ phái sinh. Hoàn thiện thị trường giao dịch cổ phiếu công ty đại chúng chưa niêm yết (UpCoM) để khắc phục ngay những quan ngại về tính thanh khoản của thị trường này. Thực hiện chuyển đổi sở hữu của SGDCK và Trung tâm lưu ký chứng khoán từ công ty TNHH Nhà nước một thành viên sang công ty cổ phần, trong đó nhà nước vẫn nắm giữ cổ phần chi phối (51%). Cho phép đại diện công ty chứng khoán, tổ chức niêm yết, một số chuyên gia
kinh tế tham gia vào Hội đồng quản trị của SGDCK. Khi đó SGDCK là công ty cổ phần đại chúng, hoạt động sẽ năng động và minh bạch vì mục tiêu phát triển lành mạnh của SGD.
Đối với các Công ty chứng khoán cũng cần thực hiện tái cấu trúc theo hướng nâng cao yêu cầu về vốn điều lệ tối thiểu, yêu cầu về cơ sở vật chất, năng lực quản trị công ty và nguồn nhân lực, song song với việc thực hiện sát nhập, mua lại… để giảm bớt về số lượng CTCK, hướng một số Công ty chứng khoán lớn phát triển thành Tập đoàn, cũng như các nhà tạo lập thị trường. Hiện nay trên TTCK Việt Nam có 105 CTCK, xét về thị phần môi giới cổ phiếu cho khối nhà đầu tư nước ngoài, thì 10 CTCK đứng đầu đã chiếm tới 95,18%, nếu xét thị phần môi giới cho khối nhà đầu tư trong nước, thì 10 CTCK đứng đầu đã chiếm 48,18%(5). Như vậy rõ ràng thị phần cho 95 CTCK còn lại là quá nhỏ, trong đó có một số công ty vốn điều lệ rất thấp, hiệu quả kinh doanh chủ yếu là hoạt động tự doanh. Vì vậy, để thị trường hoạt động có hiệu quả cũng rất cần sắp xếp các công ty chứng khoán có qui mô quá nhỏ, năng lực tài chính yếu này.
Phát triển một số tổ chức tạo lập thị trường. Ở một số nước, nhà tạo lập thị trường thường là các NHTM, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm, quĩ đầu tư, quĩ hưu trí, công ty tài chính… Đây là những tổ chức có năng lực tài chính mạnh, kinh doanh chuyên nghiệp, có khả năng liên kết cao. Nhưng ở Việt Nam hiện nay, không phải tất cả các tổ chức đều có thể trở thành nhà tạo lập thị trường. Vì vậy, trước mắt lựa chọn một số ngân hàng thương mại, CTCK lớn đáp ứng các điều kiện qui định thực hiện chức năng nhà tạo lập thị trường. Sự năng động và minh bạch của thị trường phụ thuộc không nhỏ vào hoạt động của các nhà tạo lập thị trường.
Thứ hai, hoàn thiện các văn bản pháp lý, cơ chế chính sách cho sự phát triển của TTCK:
Xem xét sửa đổi, bổ sung Luật chứng khoán theo hướng mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật cho phù hợp với xu thế hội nhập của nền kinh tế; ban hành các văn bản hướng dẫn về một số nghiệp vụ chứng khoán như giao dịch bán khống, vay và cho vay chứng khoán, giao dịch phái sinh; giao dịch chuyển nhượng của cổ đông sáng lập…Trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái, cầu tiêu dùng trong dân cư giảm mạnh, đi đôi với gói giải pháp kích cầu trung và dài hạn đến năm 2011, cần xem xét chính sách thuế để đảm bảo sự phát triển bền vững của TTCK.
Phối hợp CSTT với chính sách tài khoá trong việc thúc đẩy sự phát triển của TTCK Việt Nam. Mục tiêu cuối cùng của CSTT là ổn định tiền tệ, còn mục tiêu của
CSTK là đạt đến một chính sách ngân sách minh bạch, tạo sự ổn định sản lượng, cải thiện phân bổ nguồn lực và kiểm soát ảnh hưởng của phân phối. Hai chính sách này có mối quan hệ mật thiết, ràng buộc lẫn nhau và tác đông đến nền kinh tế và hệ thống thị trường tài chính. Nếu quản lý tài khoá yếu kém, sẽ tăng kỳ vọng lạm phát, có thể làm tăng lãi suất và cung tiền, điều này ảnh hưởng lớn đến việc vay nợ của Chính trên TTCK. Ngược lại, lạm phát và lãi suất tăng cao, không những làm giảm nguồn thu cho Chính phủ, mà còn làm cho giá chứng khoán biến động mạnh theo xu hướng giảm, làm nản lòng nhà đầu tư trên thị trường do tính thanh khoản của thị trường bị ảnh hưởng. Vì vậy rất cần một sự nhận thức đúng và đầy đủ về mối quan hệ giữa hai chính sách, nhằm tăng cường sự kết nối và giảm sung đột giữa chúng để cùng đạt được mục tiêu đặt ra
Thứ ba;Tạo hàng hoá có chất lượng tốt cho thị trường. Tiếp tục thực hiện cổ phần hoá để tạo hàng hoá có chất lượng cao cho TTCK. Tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chiến lược (trong và ngoài nước) mua cổ phiếu của các doanh nghiệp nghiệp Việt Nam theo phương thức thoả thuận, hoặc đấu giá giữa các nhà đầu tư chiến lược với nhau, để cải thiện nhanh hơn về năng lực tài chính, chất lượng quản trị doanh nghiệp.
3. Khuyế n nghị đầ u tư cổ phiế u SJS đố i vớ i nhà đầ u tư
Hiệ n tạ i trên thị trườ ng , cổ phiế u SJS đang đượ c giao dị ch ở mứ c giá 78000- 80,000đ. Theo phương phá p chiế t khấ u cổ tứ c thì giá nội tại cổ phiếu SJS bằng 82100 sát với giá giao dịch trên TTCK. Nhà đầu tư có thể mua vào và nắm giữ cổ phiếu này.
Mặt khác do ướ c lượ ng hệ số chiế t khấ u cho ra kế t quả hệ số chiế t khấ u cao và beta chưa chí nh xá c do TTCK Việt Nam chưa hiệ u quả và chưa phá t triể n dẫ n đế n giá trị thực của cổ phiếu còn chưa xứng với tiềm năng , thế mạ nh tà i chí nh và khả năng sinh lờ i củ a công ty. Do vậ y, xét về mặt dài hạn với triển vọng tươi sáng của công t y đặ c biệ t là giai đoạn 5 năm tớ i khi cá c dự á n đi và o kinh doanh và khả năng sinh lờ i cao cù ng
vớ i triể n vọ ng phá t triể n củ a ngà nh bấ t độ ng sả n khi kinh tế phụ c hồ i trong dà i hạ n thì
cổ phiế u SJS rấ t đá ng để đầ u tư bởi tiề m năng tươi sá ng . Nhà đầu tư nếu có ý định đầu tư dà i thì nên nắm giữ cổ phiế u nà y.
Giá SJS theo P/E là tương đố i cao. Theo phương phá p nà y, giá SJS là 128,200đ Thị trường đang định giá thấp hơn giá trị thực của cổ phiếu này. Nhà đầu tư nên mua vào và nắm giữ giá cổ phiếu này trong ngắn hạn .
KẾT LUẬN
Qua phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà trong mối liên hệ với về tổng thể nền kinh tế vĩ mô, ngành bất động sản với môi trường cạnh tranh ngành, phân tích SWOT, phân tích báo cáo tài chính công ty trong tương quan với quá khứ và ngành, tình hình hoạt động kinh doanh của Sudico trong năm 2009 có thể nói là rất tốt so với các năm trước và so với nhiều doanh nghiệp cùng ngành niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Nhìn chung, năm 2009 nền kinh tế thế giới, kinh tế Việt Nam hồi phục và thị trường bất động sản Việt Nam sôi động trở lại cùng với những thế mạnh vốn có là những nguyên nhân đưa công ty đạt được kết quả hoạt động kinh doanh khá mỹ mãn và thành công. Mặc dù có một số hạn chế rất nhỏ, công ty có tiềm lực tài chính vững chắc, khả năng sinh lời cao, thương hiệu được khẳng định và lợi thế cạnh tranh về sản phẩm. Đồng thời, qua các phương pháp định giá cổ phiếu, giá trị cổ phiếu công ty xác định được là tương đối phù hợp với giá trị và thế mạnh của công ty.
Các kết quả phân tích khẳng định Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà là một trong những công ty hàng đầu trong ngành bất động sản Việt Nam. Trong tương lai, công ty còn không ngừng phát triển và lớn mạnh bởi có những tiềm năng nhất định và sự phát triển của nền kinh tế và ngành bất động sản trong dài hạn. Điều dó cũng đồng nghĩa công ty đã, đang và sẽ chiếm được vị trí ưu tiên trong nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nói riêng và cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam nói chung từ phía các nhà đầu tư và các chuyên gia phân tích.