Kinh Nghiệm Định Giá Cổ Phiếu Trên Thế Giới Và So Sánh Với Việt Nam.

1.2. Về ý nghĩa và vai trò

Trên thế giới, phân tích công ty dù theo phương pháp Top-down hay Bottom-up thì các báo cáo phân tích được ứng dụng hết ý nghĩa của nó đặc biệt là trên các thị trường chứng khoán phát triển (TTCK), đã đạt đến mức độ hiệu quả. Các dữ liệu sử dụng để phân tích trên thế giới, nhất là ở các nền kinh tế phát triển như Mỹ, Nhật, Anh… thì tin cậy hơn, đầy đủ hơn do thị trường tài chính, chế độ thông tin, chế độ báo cáo tài chính minh bạch hơn. Do đó, các kết quả phân tích trên thế giới tin cậy hơn. Cho nên phân tích công ty hay còn gọi là phân tích cơ bản được phát huy gần như hết tác dụng của nó.

Ở Việt Nam, thị trường còn mới nổi nên trong nhiều trường hợp, các kết quả phân tích chỉ là mang tính chất tham khảo. Việt Nam hiện vẫn chưa công nhận là nền kinh tế thị trường thực thụ. Mối liên hệ giữa nhiều doanh nghiệp với ngành và tổng thể nền kinh tế vĩ mô còn chưa thực sự khăng khít. Thêm vào đó, các giao dịch tài chính còn chưa minh bạch, hiện tượng thông tin bất cân xứng còn phổ biến, chất lượng kiểm toán báo cáo tài chính vẫn còn nhiều bất cập và chất lượng nguồn nhân lực kế toán-tài chính còn hạn chế. Nhiều nhà đầu tư còn chưa quan tâm đến ứng dụng của phân tích cơ bản trong đầu tư chứng khoán. Do vậy, đôi khi phân tích ngành và phân tích nền kinh tế vĩ mô chưa phát huy hết tính hữu dụng của nó.

2. Kinh nghiệm định giá cổ phiếu trên thế giới và so sánh với Việt Nam.

Trên thế giới, các nhà đầu tư coi phân tích công ty là nền tảng để định giá cổ phiếu. Họ là những nhà đầu tư thực thụ nên rất coi trọng phân tích cơ bản bên cạnh phân tích kĩ thuật. Còn ở Việt Nam, nhiều nhà đầu tư phong cách còn chưa chuyên nghiệp, vẫn còn đầu tư theo tâm lý đám đông, chưa nhận thức được tầm quan trọng, chưa biết vận dụng phân tích công ty và cũng không quan tâm đến giá trị thực của cổ phiếu.

Hơn nữa, trên thế giới định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu luồng tiền (DCF), P/E và chiết khấu cổ tức là phổ biến nhất. Lý do là vì những phương pháp này có độ tin cậy và chính xác nhất. Mô hình DCF rất được ưa chuộng, theo đó, giá trị của cổ phiếu là giá trị của tất cả các dòng tiền ước lượng trong tương lai được chiết khấu về hiện tại với một tỷ suất chiết khấu hợp lý. Mô hình này khá phức tạp, đòi hỏi phải ước đoán chuỗi các kế hoạch tạo ra dòng tiền hoạt động nhưng nó phản ánh được tương đối đầy đủ mọi mặt bản chất hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty so với các phương pháp khác. Trên thế giới, họ có họ có đầy đủ các điều kiện và công cụ để ước tính và dự

báo dòng tiền trong tương lai nên việc sử dụng mô hình DCF không mấy khó khăn, còn phương pháp P/E lại dễ áp dụng vì có đủ số liệu về TTCK và ngành mà các thị trường này cũng đạt đến mức độ hiệu quả.

Tại Việt Nam, việc áp dụng mô hình các mô hình vẫn còn nhiều vấn đề. Trước hết, mô hình DCF có một số khó khăn làm cho việc ước tính nguồn thu trong tương lai của các công ty khó có thể chính xác như tình hình môi trường kinh doanh có nhiều biến động; các doanh nghiệp Việt Nam trong đó có các công ty đang niêm yết đều chưa quen với lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn, đặc biệt là còn xa lạ với việc dự báo chi tiết luồng tiền dài hạn ra, vào…Bên cạnh đó, việc áp dụng hệ số P/E để tính giá cổ phiếu tại Việt nam còn gặp phải nhiều khó khăn do thiếu số liệu và TTCK chưa phát triển. Về mô hình chiết khấu cổ tức, hiện nay do chưa có hệ số Beta nên việc áp dụng còn gặp trở ngại ở chỗ khi quyết định được tỷ suất chiết khấu.Vì thế, thực tế cho thấy phương pháp định giá theo tỷ số P/E thường được áp dụng hơn vì tính đơn giản, dễ hiểu của nó

CHƯƠNG 2:‌‌

PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIỂU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẨU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIÊP SÔNG ĐÀ

I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY

1. Lịch sử hình thành và phát triển:

Tháng 9/2001, Công ty được thành lập có tên Tiếng Việt đầy đủ là “Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà”, tên viết tắt là Sudico, có trụ sở chính đặt tại Tầng 7- Tòa nhà Tổng công ty Sông Đà, đường Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội. Khi thành lập, công ty có vốn điều lệ là 800 tỷ đồng và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Năm 2003, Sudico được chuyển đổi thành Công ty Cổ phần và được trao cờ thi đua xuất sắc của Bộ Xây dựng.

Năm 2005, dự án KĐT Mỹ Đình - Mễ Trì được đã hoàn thành; Khu dân cư Bắc Trần Hưng Đạo (Hòa Bình) đã hoàn chỉnh công tác quy hoạch, thi công san nền và triển khai kinh doanh. Doanh thu thuần đạt 314,69 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 174,2 tỷ.

Năm 2006, công ty vinh dự đạt giải Sao Vàng Đất Việt do Uỷ Ban Trung ương hội các nhà Doanh nghiệp trẻ Việt Nam trao tặng và một lần nữa được trao tặng cờ thi đua của Bộ Xây dựng dành cho đơn vị thi đua xuất sắc ngành xây dựng. Ngày 11/05/2006, công ty được niêm yết cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh với mã chứng khoán SJS.

Năm 2007, công ty tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên lên 400 tỷ đồng và thành lập các công ty con (Sudico Tiến Xuân, Công ty Cổ phần Dịch vụ Sudico và Công ty Cổ phần Tư vấn Sudico) và được Bộ Khoa học và Công nghệ trao giải Cúp vàng ISO 2007.

Năm 2008, công ty thành lập công ty con: Công ty TNHH Một thành viên Sudico An Khánh. Năm 2009, cổ phiếu Sudico được bình chọn là một trong 19 cổ phiếu vàng Việt Nam năm 2009.

2. Cơ cấu sở hữu và quản trị công ty

2.1. Cơ cấu sở hữu

Về cơ cấu sở hữu, Sudico vốn được cổ phần từ một doanh nghiệp nhà nước.

Bảng 1: Cơ cấu sở hữu

Sở hữu nhà nước (tổng công ty Sông Đà)

36.3%
Sở hữu nhà đầu tư nước ngoài	26.92%
Cá nhân và tổ chức khác trong nước	36.78%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

2.2. Quản trị công ty:

Các thành viên trong ban lãnh đạo của Sudico trước đây hầu hết đều đảm nhận các vị trí trong các công ty khác của tổng công ty Sông Đà, hơn nữa đây cũng là những con người có hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành xây dựng, vì vậy ban lãnh đạo Sudico là những người có kinh nghiệm trong hoạt động của mình. Họ cũng có nhiều mối quan hệ với tổng công ty Sông Đà và các thành viên khác. Bên cạnh đó, hiện nay Sudico cũng đang dự định thực hiện việc bán các căn hộ cho cán bộ công nhân viên cũng như các các cổ đông của mình Điều này một phần nào đó sẽ góp phần gắn kết hơn nữa giữa cán bộ nhân viên và cổ đông với công ty.

3. Hoạt động sản xuất kinh doanh

3.1. Lĩnh vực kinh doanh:

Hoạt động của Sudico là đầu tư kinh doanh BĐS. Cụ thể, Sudico cung cấp dịch vụ về BĐS và xây dựng từ tư vấn đầu tư lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp, tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp đến thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất; dịch vụ khách sạn, nhà hàng; xuất nhập khẩu thiết bị máy móc.

Tuy nhiên, hoạt động chính của công ty trong lĩnh vực BĐS là kinh doanh, khai thác các dịch vụ về nhà ở và khu đô thị (chiếm trên 95% doanh thu thuần và lợi nhuận gộp)5. Sản phẩm của công ty cung cấp cho khách hàng những căn hộ, biệt thự cao cấp nằm trong tổng thể kiến trúc được quy hoạch hiện đại và đồng bộ chiếm thị phần đáng kể trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, xấp xỉ 3 - 4%.

3.2.Các dự án đã và đang triển khai

Hiện nay, công ty đã hoàn thành nhiều dự án BĐS lớn trong đó phải kế đến dự án dự án KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì ở Hà Nội (2002-2009) với tổng vốn đầu tư khoảng 4500 tỷ đồng và quy mô 368000 m2, dự án KĐT Bắc Trần Hưng Đạo ở Hòa Bình (2004-2008) với tổng vốn đầu tư hơn 148 tỷ đồng và quy mô 240000 m2. Đặc biệt, công ty đang triển khai các dự án lớn mang tính chiến lược trong đó:

Bảng 2: Một số dự án lớn đang triển khai

Tên dự án

Vị trí

Quy mô

(m2)

Vốn đầu tư

(tỷ đồng)

Tiến độ thực hiện

KĐT Nam An

Khánh

Hoài Đức – Hà

Tây

2,888,000

3500

Khởi công 2004, đang kinh

doanh

5 Bản cáo bạch phát hành thêm 1000 tỷ, Sudico, 2009

KĐT Văn La- Văn Khê

Hà Đông

120,134

1300

Chuẩn bị kinh doanh

Tiế n Xuân

Lương Sơn – Hòa Bình

13,000,000

2700

Đề n bù giả i tỏ a 10%

(Nguồn: Bản cáo bạch phát hành thêm 1000 tỷ năm 2009)‌

II. PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CÔNG TY CỔ PHẨN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ

1. Phân tích định tính

1. 1 Phân tích môi trường kinh tế vĩ mô Việt Nam

1.1.1. Môi trường chính trị Việt Nam 2009 - Political

Nhìn chung, Việt Nam được đánh giá là nước có môi trường chính trị và xã hội ổn định so với các nước khác trong khu vực. Tổ chức Tư vấn Rủi ro Kinh tế và Chính trị (PERC) tại Hồng Kông xếp Việt nam ở vị trí thứ nhất về khía cạnh ổn định chính trị và xã hội sau sự kiện 11-2009. So với các nước ASEAN, Việt nam có ít các vấn đề liên quan đến tôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn. Sau khi đưa ra chính sách “đổi mới”, Việt Nam đã và đang đạt được mức tăng trưởng GDP ổn định. Việt nam được đánh giá là nơi an toàn để đầu tư tạo môi trường kinh doanh thuận lợi và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Đối với Sudico, ngoài môi trường chính trị ổn định, còn hưởng lợi từ sự kiện chính trị nổi bật là Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội. Sudico đang triển khai dự án KĐT Nam An Khánh, và Văn La-Văn Lê trên địa bàn Hà Tây cũ và nay là Hà Nội mới. Khi các dự án này hoàn thành, trong quy hoạch phát triển thu đô Hà Nội và trong tầm ảnh hưởng của thủ đô, thì những công trình này sẽ càng có giá trị, các căn hộ sẽ có giá bán cao hơn.

1.1.2. Tình hình kinh tế vĩ mô năm 2009 - Economic

a. Tổng quan về kinh tế thế giới 2009:

Bức tranh nền kinh tế thế giới đã dần sáng trở lại sau cơn bão tài chính. Cuộc khủng hoảng được coi là tồi tệ nhất kể từ sau đại suy thoái 1930-1931 đã khép lại đi khi các trung tâm kinh tế - tài chính lớn phát những tín hiệu phục hồi, điều làm ngạc nhiên cả những tổ chức dự báo, chuyên gia kinh tế lạc quan nhất. Những biện pháp quyết liệt trong chính sách tiền tệ nới lỏng và tài khóa mở rộng của các chính phủ được nhận định là nguyên nhân chính đem lại sự phục hồi nhanh chóng kinh tế thế giới theo mô hình chữ “V”. Sự kiện nổi bật nhất là kinh tế Trung Quốc trở hành đầu tàu của phục hồi và

tăng trưởng kinh tế thế giới 2009, vươn lên trở thành nền kinh tế lớn thứ ba thế giới với tăng trưởng GDP năm 2009 là 8.7%.

b. Kinh tế Việt Nam năm 2009

Thứ nhất, định hướng chủ đạo cho việc điều hành kinh tế vĩ mô năm 2009 là chính sách tài khóa mở rộng và tiền tệ nới lỏng. Nền kinh tế Việt Nam vốn bị ảnh hưởng phần nào từ cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu cũng đã dần dần hồi phục nhờ những nỗ lực kích thích kinh tế của Chính phủ thông qua gói kích cầu, đặc biệt là hỗ trợ lãi suất 4%, chính sách giảm, giãn thuế đối với doanh nghiệp, duy trì mặt bằng lãi suất thấp, giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc trong năm 2009.

Thứ hai, tăng trưởng kinh tế Việt Nam chính thức phục hồi từ quý II/2009. Những chính sách này thực sự đã trở thành lực kéo chính cho tăng trưởng GDP trong năm 2009. Kinh tế Việt Nam chính thức thoát đáy từ quý II/2009 với mức tăng 3,9%. Việt Nam có tốc độ tăng trưởng GDP cả năm 2009 đạt 5,32%. Thâm hụt thương mại năm 2009 lên tới 12,2 tỷ USD giảm 32,1% so với năm 2008, nhưng chiếm đến 21,6% kim ngạch xuất khẩu, mức khá cao so với bình quân các nước trong khu vực.

Thứ ba, các kích thích kinh tế cũng tạo ra những tác dụng phụ. Tăng trưởng tín dụng gần 38%, mức quá cao so với tốc độ tăng trưởng GDP (gấp 7,14 lần, trong khi bình thường chỉ dừng ở mức 3-4 lần so với GDP). Thâm hụt ngân sách trường kỳ và lập kỷ lục 7% GDP và đối diện nguy cơ lạm phát ở mức cao trong năm 2010. Chỉ số lạm phát tính trung bình cả năm 2009 đạt 6,88%. So sánh với các nền kinh tế trong khu vực và thế giới thì CPI của Việt Nam vẫn đang ở mức cao nhất, năm trước đó đã tăng gần 23%.

Xét về TTCK Việt Nam, năm 2009 là một năm đầy sóng gió. Sau giai đoạn suy thoái suy yếu nghiêm trọng tháng 1 – 2 (GDP quý I/2009 đạt mức thấp nhất là 3.1%), chỉ số VNIndex đã tạo đáy 235 điểm vào cuối tháng 2/2009. Tuy nhiên, thị trường hồi phục trở lại, VNIndex tăng lên đến 633 điểm vào cuối tháng 10 nhờ sự hỗ trợ của TTCK thế giới và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp 9 tháng đầu năm khả quan. Bước sang tháng 11 – 12, thị trường bước vào giai đoạn thoái lui và thận trọng. Điểm đáng chú ý năm 2009 có sự lên ngôi của nhóm cổ phiếu ngành BĐS, chứng khoán hay xây dựng thay cho cổ phiếu ngành ngân hàng như năm 2007-2008. Gói kích cầu hỗ trợ lãi suất có tác động tích cực nhất lên hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành xây dựng, BĐS, VLXD, chăn nuôi. Đây cũng là những nhóm cổ phiếu có mức tăng giá

mạnh nhất trên TTCK kể từ đầu năm đến nay. Cổ phiếu SJS cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Khi thị trường lên, có lúc cổ phiếu SJS tăng giá 140%.

1.1.3. Môi trường văn hóa-xã hội Việt Nam- Sociocutural

Thứ nhất, tốc độ di chuyển lao động, số người có việc làm, thu nhập của người dân và tăng trưởng dân số ở Việt Nam càng ngày càng cao, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và cư trú. Thu nhập người lao động ngày càng tăng (hiện nay trung bình 1000USD/năm), tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng phát triển. Do đó, họ không chỉ tăng nhu cầu về nhà ở mà còn quan tâm hơn đến chất lượng và các tiện ích, các dịch vụ du lịch, khu biệt thự, nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí khác.

Thứ hai, do tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa và sự phát triển các ngành dịch vụ, các ngành nghề mới ngày càng nhất nhất là ở nhũng vùng ngoại thành và vùng lân cận những thành phố lớn, nhiều cụm công nghiệp và khu đô thị hình thành. Theo đó, nhu cầu về thuê văn phòng, diện tích kinh doanh, khách sạn, nhà máy khu công nghiệp càng lớn..

Thứ ba, người Việt Nam có tín ngưỡng về phong thủy và văn hóa gia đình cũng đang thay đổi. Quan niệm về phong thủ hình thành thị hiếu của khách hàng đối với vị trí của sản phẩm BĐS. Bên cạnh đó, trong gia đình Việt Nam hiện nay các cặp vợ chồng trẻ thường muốn sống tách biệt với bố mẹ nên nhu cầu về nhà ở của những đối tượng này cũng cao hơn. Thống kê cho thấy khoảng 70% trên 80 triệu dân dưới 30 tuổi là lượng khách hàng dồi dào có xu hướng sống tách riêng khi lập gia đình mới.

1.1.4. Môi trường công nghệ - Technological

Xu hướng phát triển công nghệ hiện nay là điện tử - viễn thông. Công nghệ điện tử viễn thông được ứng dụng trong tất cả các lĩnh vực trong đó có công nghệ quản lý BĐS. Công nghệ này liên quan đến: quản lý vận hành và khai thác tòa nhà cao ốc văn phòng, chung cư, trung tâm thương mại, khu dân cư, quản lý dự án ; quản lý xây dựng, thiết kế quy hoạch đô thị và quản lý tài sản cho các nhà đầu tư BĐS.

Các công ty đầu tư và kinh doanh BĐS sẽ được các công ty quản lý BĐS hỗ trợ về kế hoạch kinh doanh và quản lý tòa nhà, tìm và lựa chọn khách thuê, khách mua, thương thảo và đàm phán hợp đồng... Các công ty bất động sản có thể mua và sử dụng công nghệ quản lý bất động sản trọn gói ngay từ giai đoạn đầu của việc lập dự án, đến triển khai và đưa vào hoạt động, cũng như khai thác trong suốt thời gian tồn tại của tòa nhà. Đây là một dịch vụ đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, và vì thế sẽ mang lại lợi ích rất

lớn cho các chủ đầu tư bất động sản trong việc khai thác có hiệu quả tối đa cũng như bảo vệ và nâng cao giá trị tài sản của mình. Đây là một cơ hội để Sudico ứng dụng công nghệ này nhằm nâng cao giá trị sản phẩm.

1.1.5. Môi trường tự nhiên – Environmental

Môi trường tự nhiên có vai trò quyết định giá trị của bất động sản. Về vị trị địa lý, những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trên các có giá cao hơn những BĐS cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm và các vị trí khác. Ưu thế về vị trí địa lý sẽ quyết định giá trị của đất. Về địa hình BĐS toạ lạc, nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác có tác động đến giá trị BĐS. Về hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà ở), nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Về, tình trạng môi trường, môi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào, có thuận lợi hay rủi ro của tự nhiên (các sự cố của thiên tai như bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

Đối với các sản phẩm BĐS của Sudico, vị trí thuận lợi về về môi trường tự nhiên đã là m tăng giá trị củ a cá c sả n phẩ m nà y . Các dự án bất động sản của SJS đều có vị trị đắ c đị a, gầ n trung tâm kinh tế , thương mạ i, tài chính, hành chính của thủ đô và các khu du lị ch, khu vui chơi, giải trí...

1.1.6. Môi trường pháp lý – Legal

Trước hết, hoạt động của Sudico chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Luật Doanh nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật đất đai, các quy định về chuyển nhượng BĐS và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, tác động của môi trường pháp lý đến ngành BĐS ở một số nét chính sau :

Năm 2007, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời. Theo điều 19 của luật, chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước và vốn ứng trước của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích, chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng