Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM - 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN TRUNG HOÀNG

NGHIÊN CỨU SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM

Chuyên ngành : Tài chính – Ngân Hàng

Mã số : 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG

Tp.Hồ Chí Minh – Năm 2013

Có thể bạn quan tâm!

• Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM - 2
• Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM - 3
• Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM - 4

Xem toàn bộ 32 trang: Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng tất cả nội dung của đề tài này là hoàn toàn được hình thành và phát triển từ những quan điểm của cá nhân, do chính Tôi thực hiện; các số liệu thu thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Ngày 11 tháng 11 năm 2013

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Trung Hoàng

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các hình vẽ, bảng biểu

LỜI MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………………………………………1

CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG………………………………………………………………………………………………5

1.1 Giá bất động sản ………………………………………………………………………………………………..5

1.1.1 Khái niệm giá bất động sản ………………………………………………………………………….5

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản …………………………………………………..6

1.1.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản ……………………………….9

1.1.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ………………………………….10

1.1.2.3 Các yếu tố bên ngoài …………………………………………………………………………11

1.1.3 Phương pháp xác định giá bất động sản ……………………………………………………….12

1.2 Tín dụng ngân hàng …………………………………………………………………………………………..15

1.2.1 Khái niệm ………………………………………………………………………………………………..15

1.2.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng………………………………………………………………..16

1.2.3 Phân loại…………………………………………………………………………………………………..17

1.2.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng ……………………………………………………………………19

1.2.4.1 Đối với ngân hàng ……………………………………………………………………………..19

1.2.4.2 Đối với nền kinh tế …………………………………………………………………………….20

1.3 Sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng………………………………………21

1.3.1 Mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa tín dụng ngân hàng và giá bất động sản…..21

1.3.2 Sự tác động từ giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng ………………………………..23

1.3.3 Một số kết quả nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới về sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng………………………………………………………………………..24

Kết luận chương 1 …………………………………………………………………………………………………28

CHƯƠNG 2 SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM ……………………………………………………………………………………………..29

2.1 Thực trạng giá bất động sản tại TP.HCM……………………………………………………………..29

2.2 Thực trạng tín dụng ngân hàng tại TP.HCM…………………………………………………………34

2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTM trên địa bàn TP.HCM ………………34

2.2.1.1 Hệ thống NHTM trên địa bàn TP.HCM………………………………………………..34

2.2.1.2 Phát triển quy mô hoạt động………………………………………………………………..36

2.2.2 Diễn biến hoạt động tín dụng NHTM tại TP.HCM ………………………………………..38

2.3 Thực trạng sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM……45

2.4 Kiểm định sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM ……48

2.4.1 Phương pháp nghiên cứu ……………………………………………………………………………48

2.4.2 Các bước thực hiện nghiên cứu……………………………………………………………………50

2.4.3 Số liệu nghiên cứu……………………………………………………………………………………..50

2.4.4 Thực hiện nghiên cứu…………………………………………………………………………………51

2.4.4.1 Kiểm định tính dừng của các biến sử dụng trong mô hình ………………………51

2.4.4.2 Ước lượng độ trễ của các biến sử dụng trong mô hình ……………………………52

2.4.4.3 Kiểm định nhân quả Granger cho các biến sử dụng trong mô hình…………..53

2.4.4.4 Sử dụng mô hình VAR để ước lượng tác động………………………………………54

2.4.5 Đánh giá kết quả ……………………………………………………………………………………….57

2.5 Đánh giá sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM ……..57

2.3.1 Những thành quả đạt được………………………………………………………………………….57

2.3.2 Một số tồn tại ……………………………………………………………………………………………59

2.3.3 Nguyên nhân ……………………………………………………………………………………………59

Kết luận chương 2 …………………………………………………………………………………………………61

CHƯƠNG 3 – CÁC KHUYẾN NGHỊ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH VÀ BỀN VỮNG TRƯỚC SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TƯƠNG LAI …………………………………………………………………………………………………………62

3.1 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trường bất động sản tăng trưởng âm như hiện nay ……………………………………………………………………………..62

3.1.1 Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng ……………………………………………………63

3.1.1.1 Phân khúc khách hàng………………………………………………………………………..63

3.1.1.2 Định hướng lãi suất ……………………………………………………………………………64

3.1.1.3 Hỗ trợ giải quyết đầu ra cho các doanh nghiệp bất động sản……………………64

3.1.1.4 Đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu………………………………………………………….65

3.1.1.5 Thực hiện giảm lãi suất cho vay…………………………………………………………..66

3.1.1.6 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, tăng cường giám sát, kiểm tra hoạt động tín dụng ……………………………………………………………………………………………………….66

3.1.2 Đối với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản…………………..66

3.1.2.1 Giải quyết hàng tồn kho bất động sản, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp …………………………………………………………………………………………………………….66

3.1.2.2 Phát triển thị trường căn hộ cho thuê giá rẻ …………………………………………..67

3.1.2.3 Nâng cao năng lực về vốn …………………………………………………………………..68

3.1.3 Đối với chính sách của cơ quan Nhà nước ……………………………………………………68

3.1.3.1 Thực hiện quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng ………………………………68

3.1.3.2 Tăng cường giám sát ngân hàng chấp hành các quy định của Ngân hàng Nhà nước ……………………………………………………………………………………………………………69

3.1.3.3 Thực hiện rà soát lại các dự án đã giao …………………………………………………69

3.1.3.4 Hỗ trợ vốn trung dài hạn cho các ngân hàng………………………………………….69

3.1.3.5 Hoàn thiện văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản …………..70

3.1.3.6 Tăng cường xử lý nợ xấu trong nền kinh tế …………………………………………..70

3.1.3.7 Tiếp tục giảm lãi suất, cung cấp thêm các gói ưu đãi cho thị trường bất động sản ………………………………………………………………………………………………………………72

3.1.3.8 Hỗ trợ liên kết các chủ thể trong nền kinh tế………………………………………….74

3.1.3.9 Thực hiện đánh giá, phân loại ngân hàng để giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ……………………………………………………………………………………………………………74

3.2 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định ………………………………………………………………………………………….74

3.2.1 Giảm tần suất định giá tài sản đảm bảo ………………………………………………………..75

3.2.2 Cam kết lãi suất cho vay ổn định trong thời gian dài ……………………………………..75

3.2.3 Bảo đảm về hạn mức tín dụng và mở rộng cho vay với quy mô lớn…………………75

3.3 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trường bất động sản tăng trưởng bùng nổ ………………………………………………………………………………………….75

3.3.1 Thường xuyên kiểm tra tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo……………………………..75

3.3.2 Tăng cường công tác định giá tài sản đảm bảo………………………………………………76

3.3.3 Chú trọng thẩm định năng lực tài chính khách hàng vay vốn ………………………….76

3.3.4 Thường xuyên theo dõi đánh giá khoản vay của khách hàng…………………………..76

Kết luận chương 3 ………………………………………………………………………………………………….77

Kết luận…………………………………………………………………………………………………………………78

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1. BĐS : Bất động sản

2. GDP : Tổng sản phẩm quốc nội

3. GTGT : Giá trị gia tăng

4. HTX : Hợp tác xã

5. IRF : Hàm phản ứng đẩy (Impulse Response Function)

6. NHNN : Ngân hàng Nhà nước

7. NHTM : Ngân hàng thương mại

8. TCTD : Tổ chức tín dụng

9. TCTD : Tổ chức tín dụng

10.TMCP : Thương mại cổ phần

11.TNDN : Thu nhập doanh nghiệp

12.TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

13.USD : Đôla Mỹ

14.VAMC : Công ty Quản lý và Khai thác tài sản của TCTD Việt Nam

15.VAR : Vec- tơ tự hồi quy (Vector Autoregression Model)

16.VNĐ : Việt Nam đồng

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

I. Hình vẽ

1. Hình 2.1 : Diễn biến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

2. Hình 2.2 : Dư nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn đến 31/12/2011

3. Hình 2.3 : Diễn biến tốc độ tăng trưởng chỉ số giá BĐS và tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

4. Hình 2.4 : Diễn biến lãi suất cho vay và tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

5. Hình 2.5 : Ước lượng độ trễ của các biến sử dụng trong mô hình

6. Hình 2.6 : Kiểm định nhân quả Granger cho các biến sử dụng trong mô hình

7. Hình 2.7 : Phản ứng đẩy của các biến sử dụng trong mô hình

8. Hình 2.8 : Phân rã phương sai của các biến sử dụng trong mô hình

II. Bảng biểu

1. Bảng 2.1 : Thị trường nhà ở bán TP.HCM Q4/2010

2. Bảng 2.2 : Thị trường nhà ở bán TP.HCM Q.4/2011

2. Bảng 2.3 : Thị trường nhà ở bán TP.HCM Q.2/2012

3. Bảng 2.4 : Thị trường nhà ở gắn liền với đất (biệt thự/nhà phố) TP.HCM Q2/2012

4. Bảng 2.5 : Tỷ lệ thế chấp BĐS trong tổng tài sản thế chấp của một số ngân hàng

4. Bảng 2.6 : Nguồn vốn huy động của các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM

5. Bảng 2.7 : Dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM

6. Bảng 2.8 : Dư nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn tại thời điểm 30/09/2011

7. Bảng 2.9 : Thống kê mô tả các biến trong mô hình

8. Bảng 2.10 : Kiểm định tính dừng của các biến sử dụng trong mô hình

LỜI MỞ ĐẦU

1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI:

Sau mỗi cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới các nhà kinh tế xác định nguyên nhân gây ra, những hậu quả do cuộc khủng hoảng mang đến và quá trình hồi phục của nền kinh tế dưới sự điều hành chính sách từ Chính phủ của các nước, rút ra các bài học nhằm tăng thêm khả năng chống chọi, hạn chế ảnh hưởng trước các cuộc khủng hoảng trong tương lai.

Đặc trưng như cuộc khủng hoảng cuối thập niên 1990 tại Châu Á với việc tăng trưởng kinh tế nhanh chóng trong một thời gian dài, tự do hóa tài khoản vốn, lãi suất ở các nước này cao hơn ở các nước phát triển đã kéo theo một dòng vốn lớn đổ vào thông qua hệ thống ngân hàng, sự gia tăng giá tài sản nhanh chóng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản bắt nguồn từ việc mở rộng cho vay trong nước với tốc độ rất nhanh.

Qua đó đã có rất nhiều mối quan tâm, nghiên cứu được thực hiện liên quan đến cho vay và giá bất động sản và sự tương tác qua lại lẫn nhau. Nhu cầu về bất động sản có nhiều khả năng bị ảnh hưởng bởi môi trường kinh doanh và niềm tin vào nền kinh tế. Sự trùng hợp của chu kỳ trong thị trường tín dụng và bất động sản đã được ghi nhận rộng rãi và thảo luận trong rất nhiều tài liệu. Đặc biệt là các nghiên cứu tại các nước ở Châu Á như Hong Kong, Đài Loan, Trung Quốc, các bài viết này lựa chọn giá bất động sản và dư nợ cho vay tại các thành phố lớn trong nước để đại diện đưa vào các mô hình nghiên cứu … đưa ra những quan điểm khác nhau về mối tương quan thực nghiệm này, họ đều tìm thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa cho vay ngân hàng và giá BĐS nhưng chiều hướng ảnh hưởng lại không đồng nhất ở các giai đoạn trước, trong và sau các cuộc khủng hoảng kinh tế lý do là việc tăng trưởng cho vay quá mức đã bơm phồng bong bóng giá bất động sản hay chính giá bất động sản đã thổi bùng cơn sốt vay nợ của hộ gia đình và doanh nghiệp.

Ví dụ như nghiên cứu ở Hong Kong của (Stefan Gerlach and Wensheng Peng, 2005) đã đưa ra quan điểm rằng giá bất động sản ảnh hưởng một chiều đến cho vay nhưng tại Trung Quốc thì theo một chiều ngược lại (Qi Liang and Hua Cao, 2007) và ở các nước Đông Á là ảnh hưởng hai chiều (Charles Collyns and Abdelhak Senhadji, 2002). Tuy nhiên còn phụ thuộc rất lớn vào mối quan hệ là dài hạn hay chỉ trong ngắn hạn nhất thời như trong bài nghiên cứu của (Hofmann, 2003) thì giá BĐS ảnh hưởng đến cho vay của ngân hàng trong mối quan hệ dài hạn nhưng trong ngắn hạn lại là tác động qua lại lẫn nhau. Tính phức tạp trong từng giai đoạn sẽ đánh giá mức độ ảnh hưởng mạnh yếu chiều hướng giữa các yếu tố này.

Các kết quả nghiên cứu thực nghiệm trước đây cho thấy mối liên hệ của hai biến số này hầu như không có một xu hướng chung cho tất cả các thị trường. Xuất phát từ các bằng chứng ở các nước Châu Á vậy ở Việt Nam thì như thế nào.

Thêm vào đó mối quan hệ này lại được nhắc đến một lần nữa trong cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 một phần nguyên nhân xuất phát từ bong bóng giá bất động sản, lãi suất rẻ, cho vay thế chấp dưới chuẩn vào thị trường bất động sản.

Đề tài nghiên cứu tại TP.HCM làm trường hợp đại diện bởi vì bộ số liệu đầy đủ chuỗi dữ liệu từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 5 năm 2012. Đó là lý do tôi chọn đề tài “Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM” rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp để vấn đề nghiên cứu được hoàn thiện hơn.

2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:

– Đề tài tập trung nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM trong thời gian qua là mạnh hay yếu với một độ trễ nhất định. Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp thiết thực giúp cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản.

3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU:

– Tại TP.HCM có tồn tại tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng hay không ? Nếu có thì tác động này là mạnh hay yếu ?

– Tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng với độ trễ là bao nhiêu ?

4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU:

– Đối tượng nghiên cứu: hoạt động tín dụng ngân hàng và giá bất động sản trên địa bàn TP.HCM.

– Phạm vi nghiên cứu: tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM. Chuỗi số liệu từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 5 năm 2012 trên địa bàn TP.HCM

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

– Phương pháp nghiên cứu:

• Xây dựng mô hình VAR không cần phải lo lắng về việc xác định các biến nào là biến nội sinh và biến nào là biến ngoại sinh. Tất cả các biến trong VAR đều là biến nội (đôi khi các biến ngoại sinh thuần túy được đưa vào mô hình để tính tới các yếu tố xu hướng và yếu tố mùa). Các dự báo tính được bằng phương pháp này, trong nhiều trường hợp, tốt hơn các dự báo tính được từ các mô hình phương trình đồng thời phức tạp hơn. Trong phép lập mô hình VAR, giá trị của một biến được biểu diễn là một hàm tuyến tính của các giá trị quá khứ hay trễ của biến đó và tất cả các biến khác trong mô hình.
• Thứ nhất, tác giả tiến hành kiểm định nghiệm đơn vị của từng biến riêng biệt để xác định thuộc tính dừng của chuỗi số liệu các biến quan sát; phương pháp sử dụng phổ biến để kiểm định nghiệm đơn vị là phương pháp ADF (Augmented Dickey-Fuller).
• Thứ hai, tác giả tiến hành tìm sự ảnh hưởng của các biến số thông qua mô hình kiểm định nhân quả theo đề xuất của Granger (1969) để khẳng định tác động một chiều của các biến số.
• Thứ ba, tác giả sử dụng hàm phản ứng đẩy và phân rã phương sai để xác định tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng.

– Số liệu nghiên cứu:

• GDP, tín dụng ngân hàng: số liệu thứ cấp được thu thập từ Cục Thống kê TP.HCM.
• Lãi suất cho vay: số liệu thứ cấp được thu thập từ IMF.
• Chỉ số giá bất động sản: nguồn số liệu được thu thập từ Công ty bất động sản Vinaland.

6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI:

– Kiểm định sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

– Đưa ra đánh giá về sự tác động giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM.

– Từ kết quả nghiên cứu đưa ra các giải pháp thiết thực giúp cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản.

7. KẾT CẤU LUẬN VĂN :

Luận văn được chia thành 3 chương với nội dung cụ thể như sau:

– Chương 1: Cơ sở lý luận sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng

– Chương 2: Sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

– Chương 3: Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản