Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

Phương pháp tiếp cận thị trường là một mô hình của sự đơn giản hóa. Nó chỉ yêu cầu việc thu thập số liệu bán hàng cho những phần đất tương đương nhau đã được bán gần đây. Những giá bán này sau đó được so sánh với những lô đất được đưa ra bàn bạc. Vấn đề ở hầu hết các khu vực là sự khó khăn trong việc tìm kiếm đủ giá bán gần đây của những lô đất trống. Một khi đã tìm kiếm đủ dữ liệu, bước thứ hai chỉ liên quan đến việc đánh giá bởi cá nhân có thẩm quyền.

Phương pháp phân bổ:

Phương pháp phân bổ chỉ định một tỷ lệ nhất định của tổng giá trị tài sản trên miếng đất. Ví dụ, trong một khu vực dân cư, giá bán trung bình của những tài sản được cải thiện vào khoảng 200,000 USD. Trong nhiều khu vực dân cư, tỷ lệ của tổng giá trị trên giá trị khu đất khoảng 4:1. Nếu toàn bộ tài sản có giá 200,000 USD thì phần đất chỉ có giá 50,000 USD. Tỷ lệ này thay đổi không đáng kể ở những vùng lân cận, hầu hết các thẩm định viên & nhà chứng khoán đều biết rõ về khu vực của họ. Ở một số vùng mà nhu cầu đất đai và khả năng mua đất không nhiều bằng những vùng khác, thì tỷ lệ tài sản trên đất sẽ là 6:1 hoặc cao hơn.

Phương pháp phát triển đất:

Phương pháp này được áp dụng tốt nhất cho việc thẩm định những khu đất lớn hoặc đất trống. Giả sử bạn được yêu cầu thẩm định lô đất 25 mẫu với khả năng cao là phát triển thành khu dân cư.

Phương pháp đất thặng dư:

Phương pháp đất thặng dư được gọi là khái niệm của các đại lý trong sản xuất. Nó là một loại tương tự phương pháp phát triển đất; tuy nhiên, nó được sử dụng tốt nhất trong việc ước tính giá trị của các khu vực cá nhân. Mặc dù phương pháp này được sử dụng hiệu quả trong việc đánh giá một khu vực thương mại, như là khu vực ga dịch vụ, khu vực nhà hàng, hoặc khả năng thương mại hay công nghiệp, thì điều chúng ta bàn bạc ở đây là sự áp dụng của nó cho việc đánh giá khu vực căn hộ.

Vốn hóa đất thuê:

Phương pháp quyết định giá trị đất này có thể được sử dụng khi chủ tài sản giữ lại quyền sở hữu của miếng đất, trong khi cho thuê quyền phát triển và sử dụng nó. Quy định cho thuê đất và số tiền thuê được quyết định bởi vị trí và loại hình phát triển mà khu đất nhắm tới. Hầu hết các vùng đều ra quy định về điều khoản cho thuê. (George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998).

Tại Việt Nam thường áp dụng các phương pháp định giá BĐS sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 32 trang tài liệu này.

Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009).

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hoá):

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hoá) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của chính phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009).

Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành):

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…). Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009).

Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó; mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009).

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định):

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009).

1.2. Tín dụng ngân hàng

1.2.1 Khái niệm

Tín dụng ngân hàng là giao dịch tài sản giữa ngân hàng với bên đi vay (là các tổ chức kinh tế, cá nhân trong nền kinh tế) trong đó ngân hàng chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thoả thuận, và bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện cả vốn gốc và lãi cho ngân hàng khi đến hạn thanh toán. Xuất phát từ đặc trưng của hoạt động ngân hàng là kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ nên tài sản giao dịch trong tín dụng ngân hàng chủ yếu là dưới hình thức tiền tệ. Tuy nhiên trong một số hình thức tín dụng, như cho thuê tài chính thì tài sản trong giao dịch tín dụng cũng có thể là các tài sản khác như tài sản cố định (Dân Kinh Tế, 2013). Trong luận văn chỉ đề cập đến tín dụng ngân hàng dưới hình thức tiền tệ.

1.2.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng

Ba đặc điểm chung về tín dụng là lãi suất, thời gian đáo hạn và các điều khoản thanh toán. Mỗi yếu tố sẽ ảnh hưởng đến khoản cấp tín dụng sẽ được hoàn trả như thế nào.

Lãi suất:

Lãi suất là một khoản phí (có thể có phí và lệ phí khác), người đi vay sẽ trả tiền để sử dụng vốn của TCTD. Lãi suất được tính dựa trên số dư hàng ngày hoặc số dư trung bình hàng tháng của khoản vay. Có hai loại lãi suất là lãi suất cố định và lãi suất linh hoạt:

– Lãi suất cố định: là khi thị trường thay đổi thì lãi suất vẫn được giữ cố định theo độ dài của khoản vay. Đối với tín dụng mở – kết thúc thì khi muốn thay đổi lãi suất thì TCTD thông báo đến khách hàng trước về sự thay đổi này.

– Lãi suất linh hoạt: là tỷ lệ thay đổi dựa trên một chỉ số hay công thức. Bằng cách sử dụng lãi suất linh hoạt mà ngân hàng hạn chế rủi ro lãi suất (Credit Union National Association, 2001).

Lãi suất dành cho hình thức cấp tín dụng BĐS thường được áp dụng lãi suất cho vay trung dài hạn tùy vào quy định của ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn được cố định mỗi năm hay thả nổi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào.

Thời gian đáo hạn:

Thời gian đáo hạn khoản vay là ngày mà khoản vay được hoàn trả đầy đủ. TCTD xác định thời hạn dựa trên các hình thức cho vay, số tiền, tài sản thế chấp… Đối với thời hạn cho vay BĐS thường mang tính trung và dài hạn do tài sản được đầu tư là BĐS mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn).

Cung cấp cho người đi vay sự lựa chọn về thời gian đáo hạn lên đến tối đa giúp TCTD đưa ra chương trình cho vay phù hợp với nhu cầu của khách hàng (Credit Union National Association, 2001).

Các điều khoản thanh toán:

Là các điều kiện mà người đi vay phải hoàn trả khoản vay của họ. Ngân hàng thiết lập các điều khoản dựa trên thu nhập và khả năng trả nợ của người đi vay cũng như số tiền vay, mục đích, tài sản thế chấp.

Khi người đi vay gặp khó khăn không đáp ứng được các điều kiện ban đầu về việc trả nợ có thể yêu cầu sự giúp đở từ TCTD. Trong trường hợp này, TCTD có hai lựa chọn, hoặc là thỏa thuận gia hạn hoặc cho vay tái cấp vốn. Một thỏa thuận gia hạn trì hoãn ngày thanh toán cho người đi vay thời gian để phục hồi sau khi bị sa thải hoặc bệnh tật… Một khoản tái cấp vốn là trả hết nợ gốc của người đi vay và tạo ra một khoản vay mới. Nếu thời hạn của khoản vay mới được mở rộng, các khoản thanh toán sẽ thấp hơn (Credit Union National Association, 2001).

1.2.3 Phân loại

Các khoản cho vay có thể được phân loại bằng nhiều cách, bao gồm mục đích, hình thức bảo đảm (nếu có), kỳ hạn, phương pháp hoàn trả, nguồn vốn…ngoài ra còn có những cách phân loại khác.

Mục đích:

Cách phân loại thường thấy trong tín dụng là căn cứ vào mục đích hoặc việc sử dụng vốn vay. Ví dụ như cho vay bất động sản, cho vay thương mại và công nghiệp, cho vay cá nhân, cho vay nông nghiệp… Trong đó cho vay bất động sản bao gồm nhiều mục đích như mua, xây dựng, sửa chữa nhà, đầu tư dự án, nhà xưởng…

Cho vay có bảo đảm và không có bảo đảm:

– Cho vay có bảo đảm biểu hiện việc cho vay có cầm giữ các vật thế chấp cụ thể nào đó, như xe cộ hoặc một hình thức nào đó về tài sản cá nhân. Vật thế chấp cho những khoản nợ có bảo đảm có thể bao gồm nhiều loại tài sản như bất động sản, các khoản phải thu, nhà máy và trang thiết bị… Yêu cầu cơ bản của các loại tài sản này là có thể bán được. Lý do chủ yếu đòi hỏi một khoản cho vay phải được bảo đảm là nhằm tạo điều kiện để người cho vay giảm bớt rủi ro mất mát trong trường hợp người vay không muốn hoặc không thể trả nợ vay khi đáo hạn.

– Sự bảo đảm là yêu cầu phải có đối với các khoản cho vay, vì một số lý do. Một trong những lý do thông thường nhất là sự yếu kém về tài chính của người vay. Sự yếu kém này có thể được biểu hiện thông qua một số yếu tố, bao gồm nợ nần chồng chất, quản lý yếu kém và lợi nhuận thấp.

– Khác với cho vay có bảo đảm, cho vay không bảo đảm được dựa trên sự trung thực, tình hình tài chính của người vay, lợi tức có thể có trong tương lai và tình hình trả nợ trước đây. Trái với điều mà nhiều người vẫn tin, những khoản cho vay lớn nhất, được một số ngân hàng thực hiện, lại được dựa trên cơ sở cho vay không bảo đảm. Một số công ty được các ngân hàng xem là người vay chủ yếu, trong nhiều trường hợp, họ được hưởng lãi suất ưu đãi nhất. Những công ty ấy có cách quản lý hiệu quả, có các sản phẩm và các dịch vụ được thị trường sẵn sàng chấp nhận, có lợi nhuận tương đối ổn định và với một tình hình tài chính vững mạnh. Các doanh nghiệp không phải là những đơn vị duy nhất được vay trên cơ sở không bảo đảm mà nhiều cá nhân cũng được hưởng đặc quyền này.

Kỳ hạn:

Các khoản cho vay của ngân hàng có thể được phân loại theo kỳ hạn trong hợp đồng cho vay: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Cho vay ngắn hạn là các khoản cho vay có kỳ hạn một năm hoặc ít hơn; cho vay trung hạn có kỳ hạn trên một năm và có thể lên tới bảy hoặc tám năm; cho vay dài hạn có kỳ hạn dài hơn.

Phương pháp hoàn trả:

Các khoản cho vay của ngân hàng có thể được hoàn trả một lần hoặc trả góp. Những khoản cho vay hoàn trả một lần thường được quan niệm như những khoản cho vay thẳng, nghĩa là hợp đồng yêu cầu hoàn trả toàn bộ một lần vào thời gian đáo hạn cuối cùng. Cho vay trả góp đòi hỏi việc hoàn trả gốc và lãi theo định kỳ. Việc hoàn trả có thể là hàng tháng, hàng quý, nửa năm hoặc hàng năm. Cho vay trả góp được thực hiện theo nguyên tắc trả dần, trong suốt kỳ hạn thực hiện hợp đồng. Nhờ vậy, việc hoàn trả không trở thành một gánh nặng lớn đối với người đi vay như trong trường hợp toàn bộ khoản cho vay phải được trả một lần.

Nguồn vốn: