Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

Khoản mục cho vay của các ngân hàng bắt nguồn từ bốn nguồn chủ yếu: trực tiếp từ người vay, qua việc mua các trái phiếu từ những người bán xe hơi và các hàng hóa tiêu dùng khác, bằng việc mua lại các khoản nợ có nguồn gốc từ các ngân hàng khác và bằng việc mua các hối phiếu từ người bán thương phiếu. (Edward W.Reed and Edward K.Gill, 1989)

1.2.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng

1.2.4.1 Đối với ngân hàng

Trong hoạt động sản xuất kinh doanh mục tiêu hàng đầu của DN, các tổ chức kinh tế là đối đa hoá lợi nhuận, mục tiêu hàng đầu của ngân hàng. Một tổ chức kinh doanh tiền tệ cũng không nằm ngoài mục đích đó. Ngân hàng thu được lợi nhuận thông qua các hoạt động dịch vụ, cung cấp cho khách hàng như thanh toán, tư vấn quan trọng nhất là hoạt động tín dụng.

Thật vậy, ngân hàng với tư cách là một trung gian tài chính kinh doanh trên nguyên tắc tiền gửi của khách hàng (nghiệp vụ huy động vốn) dưới hình thức tài khoản vãng lai và tài khoản tiền gửi. Trên cơ sở đó ngân hàng tiến hành các hoạt động cho vay dưới nhiều hình thức khác nhau, tuỳ theo yêu cầu vay của khách hàng. Sự chênh lệch giữa tiền lãi kiếm được thông qua hoạt dộng và tiền lãi phải trả cho các khoản huy động là lợi nhuận thu được. Đây chưa phải là toàn bộ lợi nhuận của ngân hàng, tuy nhiên nghiệp vụ tín dụng là nghiệp vụ chủ yếu của ngân hàng, chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng số lợi nhuận của ngân hàng.

Ngân hàng hoạt động trong môi trường cạnh tranh của cơ chế thị trường thì hoạt động tín dụng ngân hàng càng trở nên đa dạng. Đối với các ngân hàng thương mại để có thể tồn tại và phát triển trong môi trưòng cạnh tranh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội. Hệ thống NHTM luôn phải tìm cách nâng cao chiến lược tín dụng bằng cách mở rộng tín dụng. Hiện nay trong nền kinh tế dòng tiền luân chuyển ở mọi trạng thái trong xã hội, vì vậy lượng tiền đọng lại ở hàng hoá chưa tiếp thu được hoặc khi đó đã bán nhưng lại chưa thu được tiền về. Mà khi đó doanh nghiệp lại muốn đầu tư thêm vì vậy doanh nghiệp tìm đến kênh tín dụng. Khi thu lại được lượng tiền hàng đã bán trả nợ cho các tài khoản tín dụng (Vietnam Open Educational Resources, 2010).

Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động tín dụng dành cho BĐS do đây là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá nhanh. Vì vậy các NHTM cạnh tranh bằng cách đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng BĐS, nâng tỷ trọng của dư nợ BĐS cùng lúc với việc tăng năng lực tín dụng cho hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh BĐS, góp phần vào quá trình tái tạo BĐS.

1.2.4.2 Đối với nền kinh tế

– Tín dụng ngân hàng thúc đẩy quá trình tích tụ tập trung vốn nhàn rỗi trong xã hội và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

– Tín dụng ngân hàng góp phần thúc đẩy nhanh quá trình tải sản xuất mở rộng, đẩy mạnh đầu tư phát triển.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 32 trang tài liệu này.

– Tín dụng ngân hàng có vai trò quan trọng trong việc tổ chức điều hòa lưu thông tiền tệ. – Tín dụng ngân hàng góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia

– Nguồn vốn tín dụng BĐS là một trong những nguồn lực trong xã hội mang lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn người dân, nhằm ổn định và nâng cao hiệu quả cuộc sống cũng như phát triển sản xuất cho các DN, từ đó tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm và thu hút lao động. Thêm vào đó thông qua nguồn vốn tín dụng dành cho các chương trình và dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hệ thống ngân hàng góp phần đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô thị, thu hút đầu tư từ các nguồn lực bên ngoài góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. (Vietnam Open Educational Resources, 2010).

1.3 Sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng

1.3.1 Mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa tín dụng ngân hàng và giá bất động sản

Thứ nhất, tín dụng ngân hàng có mối liên hệ chặt chẽ với giá BĐS trong nền kinh tế, bao gồm nền kinh tế đang hoặc đã phát triển. Theo các nghiên cứu thực nghiệm của (Ben Bernanke and Mark Gertler, 2000; Nobuhiro Kiyotaki and John Moore, 1997; Zhu, 2003), có tồn tại một quan hệ nhân quả hai chiều giữa tín dụng ngân hàng và giá BĐS, sự trùng hợp ngẫu nhiên của chu kỳ giá BĐS với chu kỳ tín dụng ngân hàng. Sự tăng giá BĐS, tạo thêm những kỳ vọng lạc quan về triển vọng kinh tế trong tương lai, làm tăng khả năng vay vốn của các doanh nghiệp và hộ gia đình bằng cách tăng giá trị của tài sản thế chấp. Cộng thêm một phần tín dụng sẵn có cũng có thể được sử dụng để mua BĐS, đẩy giá BĐS hơn nữa.

Một mặt, nghiên cứu của (I-Chun Tsai and Chien-Wen Peng, 2010) trong các mô hình năng lực vay nợ và nhu cầu tín dụng của các hộ gia đình và các công ty bị ảnh hưởng bởi những thay đổi trong giá tài sản, cái mà thường được sử dụng như là tài sản thế chấp để vay ngân hàng. Một sự lao dốc giá BĐS có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán, tiềm năng, sự sẵn sàng trả nợ của hộ gia đình và công ty vay nợ. Giá nhà đất tăng liên tục trong thời gian đủ lâu sẽ hình thành trạng thái neo tâm lý ở mức giá cao trong những người dân, tâm lý này được hỗ trợ bởi một vài nhân tố kích thích nào đó có thể kích hoạt một đợt đầu cơ nhà đất tràn lan khiến cầu tín dụng tăng cao. Mặt khác, theo nghiên cứu của (Song Hà, 2013) dòng vốn tín dụng đổ vào thị trường ngày càng lớn sẽ góp phần hỗ trợ cầu nhà đất và qua đó góp phần thúc đẩy giá BĐS tiếp tục tăng. Khi thị trường BĐS suy giảm, tính thanh khoản của sản phẩm đóng băng, các doanh nghiệp BĐS và người vay tiền mua nhà đất gặp khó khăn, hệ quả là để lại các khoản nợ xấu khổng lồ trong các ngân hàng thương mại.

Thứ hai, theo lý thuyết giảm phát nợ (Fisher, 1933), thì một chuỗi các mối liên hệ giữa giá tài sản, giá cả hàng hóa, hoạt động kinh tế và lĩnh vực tài chính, có thể khởi động một cú sốc giảm phát tiêu cực xảy ra. Sau khi một làn sóng lạc quan và tự tin, dẫn đến đầu tư quá mức, nợ quá mức và giá tài sản tăng cao, bảng cân đối kế toán của công ty, hộ gia đình chịu tác động lớn từ giá tài sản và biến động lãi suất. Sự sụt giảm đột ngột lòng tin gây nên một mong muốn giảm nợ, tiếp theo là thanh lý tài sản, dẫn đến giảm giá tài sản và lãi suất thực tăng cao. Kết quả là giảm giá trị tài sản thế chấp ngân hàng cho vay gây nên một làn sóng phá sản, thu hẹp cho vay ngân hàng và giảm sản lượng (GDP). Những vấn đề này lại tiếp tục tạo nên một làn sóng suy yếu niềm tin, thị trường tiếp tục có những phản ứng thái quá hơn, càng làm thêm giảm giá tài sản, dẫn đến giảm tiếp giá trị tài sản khách hàng vay, do đó sự “suy giảm” này dần dần phát triển.

Quá trình này được gia tăng bởi ảnh hưởng tiêu cực trên bảng cân đối của các tổ chức tài chính do giá trị tài sản giảm và tỷ lệ gia tăng nợ xấu, càng làm cho TCTD thu hẹp cho vay (dù tự giác hay bị bắt buộc bởi các nhà điều hành), và cá nhân người đi vay cũng mong muốn giảm nợ lại, thanh lý tài sản để bắt đầu lại một chu trình phát triển mới. Ở cách giải thích tổng quát hơn thì giá tài sản đã ảnh hưởng đến giá trị của vốn ngân hàng, cả trực tiếp theo nghĩa tài sản các ngân hàng đang sở hữu và gián tiếp là tác động đến các khoản vay có bảo đảm bằng tài sản BĐS. Thông qua tác động trên bảng cân đối của các ngân hàng, giá tài sản BĐS ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận rủi ro của các ngân hàng và sự sẵn sàng mở rộng cho vay khi mà giá trị các tài sản thế chấp này thay đổi, cũng đồng thời tác động đến tâm lý của các hộ gia đình và doanh nghiệp khi mà giá trị tài sản của họ thay đổi. Có thể nói rằng tác động của giá BĐS đến tín dụng ngân hàng theo 2 hướng khác nhau và đến từ cả 2 đối tượng là người cho vay và người đi vay.

Theo nghiên cứu thực nghiệm (Đoàn Thanh Hà và Lê Thanh Ngọc, 2013) tại Việt Nam, trong giai đoạn 2000-2010, dư nợ tín dụng BĐS tăng cao đã góp phần hỗ trợ cầu nhà đất, qua đó thúc đẩy những cơn sốt giá nhà đất diễn ra nhanh và mạnh hơn. Tuy nhiên, quá trình tăng trưởng nhanh của giá nhà đất cũng có tác động trở lại, kích thích cầu cầu tín dụng tăng cao. Sự tương tác giữa giá nhà đất và dòng vốn tín dụng từ ngân hàng do đó mang tính hai chiều.

1.3.2 Sự tác động từ giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng

Thứ nhất, giá tài sản có thể có ảnh hưởng trực tiếp đến cầu tín dụng . Giá tài sản ảnh hưởng đến nhận thức của cải của người tiêu dùng , lôi kéo họ thay đổi chi tiêu và kế hoạch vay vốn để có thể cân đối chi tiêu cả đời. Một sự thay đổi tăng trong giá tài sản do đó có thể gây ra tâm lý giàu có hơn, và họ sẵn sàng tăng chi tiêu cũng như mạnh dạn hơn trong kế hoạch vay vốn, từ đó dẫn đến một sự thay đổi trong nhu cầu tín dụng.

Thứ hai, giá BĐS ảnh hưởng đến giá trị vốn của ngân hàng, trực tiếp đến tài sản mà ngân hàng sở hữu và gián tiếp ảnh hưởng đến giá trị của các khoản cho vay được đảm bảo bằng BĐS (Davis, 1993). Giá BĐS ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận rủi ro của ngân hàng và việc họ sẵn sàng mở rộng cho vay. Giá của BĐS có thể được xác định bởi chiết khấu các dòng tiền tương lai của nguồn thu từ BĐS. Sự gia tăng của tín dụng có thể hạ lãi suất và khuyến khích các hoạt động triển vọng kinh tế trong hiện tại và tương lai. Kết quả là, giá BĐS có thể tăng vì lợi nhuận kỳ vọng cao hơn trên tài sản và hệ số chiết khấu thấp hơn.

Thứ ba, các hộ gia đình và các công ty có thể bị hạn chế vay nợ do thông tin bất đối xứng trong thị trường tín dụng và các vấn đề rủi ro đạo đức . Kết quả là , các hộ gia đình và các doanh nghiệp chỉ có thể vay khi họ có thể cung cấp tài sản thế chấp (mà cụ thể ở đây là BĐS) và kể từ khi tài sản BĐS chiếm một phần lớn hơn đáng kể trong tài sản khu vực tư nhân hơn những tài sản khác (OECD, 2000), do đó khả năng vay của họ phụ thuộc khá lớn vào giá trị tài sản thể chấp của họ. Và theo cách giải thích này thì giá tài sản là một yếu tố tác động đến tín dụng ngân hàng.

Thứ tư, khi dòng vốn lớn đầu tư nước ngoài đổ vào các quốc gia đang phát triển việc hấp thu vốn sẽ vượt quá khả năng và lúc này vốn sẽ chảy vào các thị trường trong đó có thị trường BĐS kéo theo giá BĐS tăng lên, bắt đầu cho một cuộc chạy đua đầu cơ giá BĐS thông qua vay nợ tín dụng. Bên cạnh đó các khoản vay thế chấp bằng BĐS cũng được cấp tăng thêm hạn mức do giá đã tăng kéo theo tỷ lệ cho vay cũng cao hơn. Điều kiện cho vay dễ dàng dẫn đến vay nợ tràn lan từ đó kéo lãi suất cho vay lên cao, lợi nhuận các ngân hàng tăng nhanh. Đến khi thị trường không còn đủ hấp dẫn và sinh lợi nhiều bằng việc tư do hoá tài chính mà dòng vốn đầu tư nước ngoài sẽ nhanh chóng rút khỏi thị trường của các nước đang phát triển kéo theo bong bóng tài sản bị vỡ, giá BĐS giảm mạnh, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, nợ xấu tăng nhanh và tín dụng bị thu hẹp. Thứ năm, về phía cung BĐS, khi cung tăng lên dẫn đến sự cạnh tranh giữa các dự án làm giá BĐS có thể giảm cộng thêm tâm lý chờ đợi giá giảm thêm mới vay nợ để đầu tư. Ngược lại về phía cầu, đó là cầu BĐS tăng lên cộng thêm đẩy giá vì các nhà đầu tư lạc quan về viễn cảnh tài chính trong tương lai, trong khi đó phản ứng phía cung chậm bởi vì thời gian xây dựng có thể mất vài năm nhu cầu thị trường giảm cuối cùng thì nguồn cung lại trở nên quá nhiều so với nhu cầu dẫn đến giảm giá BĐS. Các ngân hàng có thể chỉ đơn giản là bỏ qua các tác động của cú sốc giá BĐS tần số thấp trong thời gian tốt đẹp và cấp tín dụng khi cú sốc mạnh xảy ra dẫn đến hiệu quả không tốt.

1.3.3 Một số kết quả nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới về sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng

Deflation, Credit and Asset Prices (Charles Goodhart and Boris Hofmann)

Trong bài nghiên cứu này, các tác giả ước lượng mô hình VAR bao gồm tín dụng ngân hàng thực tế, GDP thực tế, giá BĐS và lãi suất ngắn hạn. Phân tích bao gồm 12 quốc gia: các nước thuộc nhóm G7, Thụy Điển, Na Uy, Phần Lan, Hồng Kông và Singapore. Chuỗi dữ liệu từ Quý 1 năm 1985 đến Quý 4 năm 2001

Mô hình nghiên cứu như sau:

xt = A1xt-1 +  + Anxt-n + µ + t + t

Theo (Charles Goodhart and Boris Hofmann, 2003) thì nhìn lại từ các cuộc khủng hoảng tài chính lịch sử cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20 và các giai đoạn gần đây của các chu kỳ bùng nổ trong thị trường tín dụng cho thấy sự tích tụ của sự mất cân bằng tài chính được phản ánh trong giá tài sản, đặc biệt là giá BĐS, chứ không phải là trong giá tiêu dùng. Giá tiêu dùng phản ứng với một độ trễ nhất định sau sự phát triển trong thị trường tín dụng. “Lạm phát” giá tiêu dùng thường là thấp hoặc thậm chí giảm trong thời gian bùng nổ tín dụng và đạt đỉnh điểm sau đó. Giá tài sản, đặc biệt là giá BĐS, mặt khác, xuất hiện để theo sát phía sau hoặc thậm chí là trước tín dụng ngân hàng. Kết quả đánh giá bản chất của mối tương quan thực nghiệm chặt chẽ giữa ngân hàng và giá tài sản cho thấy những thay đổi trong giá BĐS có ảnh hưởng đáng kể đến tín dụng ngân hàng trong phần lớn các quốc gia, trong khi đó những cú sốc tín dụng ngân hàng có tác động đến giá BĐS chỉ được tìm thấy ở vài quốc gia. Thay đổi của lãi suất được tìm thấy có một tác động tiêu cực đáng kể đến giá tài sản ở một số nước, trong khi nhìn chung tín dụng ngân hàng không nhạy với diễn biến lãi suất.

Bank Lending and Property Prices: Some International Evidence (Boris Hofmann)

Tác giả bài nghiên cứu này phân tích mối quan hệ giữa tổng tín dụng ngân hàng, GDP thực tế như một biện pháp đo lường hoạt động kinh tế tổng hợp, giá BĐS nhà ở và lãi suất thị trường tiền tệ thực tế ở 20 quốc gia: Mỹ, Nhật Bản, Đức, Pháp, Ý, Anh, Canada, Thụy Sĩ, Thụy Điển, Na Uy, Phần Lan, Đan Mạch, Tây Ban Nha, Hà Lan, Bỉ, Ai-len, Úc, New Zealand, Hồng Kông và Singapore. Các dữ liệu cho các nước công nghiệp được lấy từ IMF và BIS. Dữ liệu cho Hồng Kông và Singapore là từ cơ sở dữ liệu CEIC. Chuỗi dữ liệu từ Quý 1 năm 1985 đến Quý 1 năm 2004.

Mô hình nghiên cứu:

t = 0CIt-1 + + 2 t+ 3 t+ 4 t- 1 +  t

Với ∆l là tăng trưởng tín dụng, ∆y là tăng trưởng GDP, ∆p là sự thay đổi của giá bất động sản và ∆r là sự thay đổi của lãi suất cho vay trong ngắn hạn.

Kết quả nghiên cứu là quan hệ nhân quả dài hạn xuất hiện đi từ giá BĐS đến tín dụng ngân hàng hơn là ngược lại. Phát hiện này cho thấy rằng chu kỳ giá BĐS, phản ánh thay đổi niềm tin về triển vọng kinh tế trong tương lai, sự truyền động đến chu kỳ tín dụng chứ không phải là ngân hàng cho vay quá mức, tự do hóa tài chính, chính sách tiền tệ nới lỏng, là nguyên nhân của bong bóng giá BĐS.

Bank Lending and Property Prices in Hong Kong (Stefan Gerlach and Wensheng Peng)

Tác giả của nghiên cứu này điều tra các mối quan hệ dài hạn giữa tín dụng ngân hàng và giá BĐS tại Hồng Kông dưới mô hình hồi quy đồng kết hợp với đa biến như giá BĐS, tín dụng ngân hàng, lãi suất và GDP, và thấy rằng sự tương quan mạnh mẽ giữa giá BĐS và tín dụng ngân hàng dường như là do giá BĐS ảnh hưởng đến tín dụng ngân hàng, hơn là ngược lại. Họ cho rằng ngân hàng cho vay quá mức không phải là nguyên nhân gốc rễ của chu kỳ bùng nổ và phá sản của thị trường BĐS tại Hồng Kông

Convoy Regulation, Bank Management, and the Financial Crisis in Japan (Yoshinori Shimizu)

Tác giả trình bày một lý thuyết về tín dụng ngân hàng và tài sản thế chấp để giải thích hoạt động cho vay của các ngân hàng và vai trò quan trọng từ việc giá đất tăng lên ở Nhật Bản với chuỗi dữ liệu từ tháng 3 năm 1955 đến tháng 3 năm 1999 bao gồm giai đoạn giá BĐS tăng cao từ tháng 3 năm 1955 đến tháng 12 năm 1974, giai đoạn giá BĐS giảm từ tháng 1 năm 1974 đến tháng 12 năm 1990 và cuối cùng là giai đoạn thị trường BĐS đóng băng từ tháng 1 năm 1991 đến tháng 3 năm 1999. Dựa trên những hàm phản ứng ước lượng, phân tích thực nghiệm về mối quan hệ giữa giá đất, tín dụng ngân hàng và vốn huy động trên thị trường vốn chỉ ra rằng có tồn tại quan hệ giữa giá đất và các hoạt động thị trường tài chính, và các khoản vay cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa và nguồn vốn huy động trên thị trường vốn đang bị ảnh hưởng bởi giá nhà đất.