Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG

Khái niệm: Giá BĐS là giá trị của BĐS thông qua giá bán. Số tiền này có thể khác với giá trị thị trường tùy thuộc vào một số yếu tố, chẳng hạn như những nhượng bộ của người bán để bán nhanh (George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998).

Tại Việt Nam có các khái niệm như sau:

Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận trên thị trường. Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nó được xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán. Giá cả thị trường gắn người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung – cầu. Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị trường. Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình sẽ tham gia mua hoặc bán (Vietnam Open Educational Resources).

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường. Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Bao gồm giá của đất và giá nhà. Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất. Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009).

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá của tất cả BĐS ảnh hưởng bởi yếu tố vật chất, kinh tế, chính trị và xã hội:

Yếu tố vật chất:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 32 trang tài liệu này.

– Kích thước, hình dáng và vị trí của BĐS.

– Hệ thống thoát nước, nguồn nước.

– Khoáng sản dưới lòng đất, thành phần của đất.

– Khí hậu.

– Gần trường học, mua sắm và vui chơi giải trí…

Yếu tố kinh tế:

– Mở rộng hay thu hẹp sản lượng công nghiệp cơ bản.

– Mở rộng hay thu hẹp các hoạt động của chính quyền địa phương.

– Phát hiện mới hay cạn kiệt các nguồn tài nguyên hiện có.

– Tính sẵn có hay không có của thị trường thế chấp để mở rộng tín dụng.

– Tỷ lệ thất nghiệp.

Yếu tố chính trị:

– Sự đảm bảo tài chính.

– Chính sách quy hoạch, xây dựng địa phương.

– Nhà ở giá rẻ và trợ cấp.

– Chính sách bảo vệ môi trường.

– Thuế địa phương.

– Các quy định của địa phương về kinh doanh và công nghiệp. Yếu tố xã hội

– Niềm tự hào về quyền sở hữu.

– Thái độ của con người.

– Sự thay đổi dân số, kích thước của gia đình (George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998).

Bên cạnh đó, còn có các yếu tố khác như:

Tăng trưởng kinh tế:

– Nhu cầu nhà ở phụ thuộc vào thu nhập. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh và thu nhập tăng, con người sẽ chi tiêu nhiều hơn cho nhà ở; việc này sẽ làm tăng nhu cầu và đẩy giá tăng cao

– Thực tế, nhu cầu nhà ở thường co giãn với thu nhập, tăng thu nhập dẫn đến tăng % lớn hơn về chi tiêu vào nhà ở trong thu nhập.

Tailieuthamkhao.com

– Trong một cuộc suy thoái cũng tương tự như vậy, thu nhập giảm làm cho người dân không còn khả năng mua nhà và những người bị mất việc sẽ chìm sâu trong những khoản thanh toán thế chấp và kết thúc là ngôi nhà của họ sẽ bị lấy lại (Pettinger, 2013).

Lãi suất:

Mức lãi suất ảnh hưởng đến khoản chi phí của các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Giai đoạn lãi suất cao sẽ làm tăng chi phí của các khoản thanh toán thế chấp và sẽ làm giảm nhu cầu mua nhà. Lãi suất cao sẽ khiến việc thuê nhà hấp dẫn hơn mua nhà (Pettinger, 2013).

Niềm tin tiêu dùng:

Niềm tin là quan trọng để quyết định liệu có nên chấp nhận rủi ro khi thế chấp tài sản hay không. Đặc biệt, là sự mong đợi vào thị trường BĐS là rất quan trọng; nếu người mua sợ giá nhà giảm xuống, thì họ sẽ trì hoãn việc mua BĐS.

Tính sẵn có của cho vay thế chấp:

– Trong giai đoạn bùng nổ kinh tế, nhiều ngân hàng đã rất quan tâm đến việc cho vay thế chấp. Họ cho phép vay gấp nhiều lần thu nhập. Ngoài ra ngân hàng yêu cầu khoản tiền gửi rất thấp (ví dụ như cho vay tối đa 100% tài sản thế chấp). Điều này có nghĩa là dễ dàng có được 1 khoản vay thế chấp, nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên, nhiều người hơn sẽ có thể mua nhà.

– Tuy nhiên, nếu sau một cuộc khủng hoảng tín dụng, các ngân hàng thắt chặt tiêu chuẩn cho vay, đòi hỏi phải có một khoản tiền gửi lớn hơn để mua một ngôi nhà. Điều này làm giảm sự sẵn có của các khoản vay thế chấp và nhu cầu vay nợ sẽ giảm. (Pettinger, 2013).

Nguồn cung BĐS:

Khi nguồn cung BĐS vượt quá lượng cầu sẽ dẫn đến giá BĐS giảm. Ngược lại, khi cung không đủ đáp ứng cầu, tình trạng thiếu như thế sẽ dẫn đến giá nhà ở tăng. (Pettinger, 2013).

Một số yếu tố cụ thể tác động đến giá BĐS tại Việt Nam:

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ… (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009).

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

1.1.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

– Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

– Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

– Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

– Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

– Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

– Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

– Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

Nhóm các yếu tố kinh tế:

– Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

– Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

– Tính hữu dụng của BĐS;

– Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009)

1.1.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…) (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009).

1.1.2.3 Các yếu tố bên ngoài

Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:

– Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

– Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS .

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

– Tình hình cung – cầu BĐS trong khu vực.

– Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.

– Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.

– Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…).

– Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng ảnh hưởng đến thu nhập, niềm tin về kinh tế trong tương lai và từ đó sẽ tác động đến cung cầu BĐS.

– Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.

– Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong khu vực;

– Mức giá bình quân các loại đất vị trí trong cùng khu vực.

– Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.

– Mức độ lạm phát chung.

– Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong khu vực.

Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, 2009)

1.1.3 Phương pháp xác định giá bất động sản

Có 5 phương pháp cơ bản để định giá BĐS:

Phương pháp so sánh:

Cách tiếp cận thị trường là tốt nhất trong 5 phương pháp, vì nó là trực tiếp nhất. Để đạt được hiệu quả, phải có 3 điều kiện: đầu tiên, phải có một con số đúng của giá bán gần đây, thường là từ 3 đến 5 giá. Thứ hai, thông tin về giá bán phải có sẵn để thực hiện định giá. Trong một số trường hợp, và vì một vài lý do khác nhau, thông tin này không được tiết lộ ra ngoài bởi những người am hiểu về giá cả và các điều khoản trong kinh doanh. Thứ ba, việc phân tích những giá bán có sẵn phải được thực hiện bởi một người am hiểu về các vấn đề như vậy.