Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
- Khái niệm: là phương pháp định giá dựa trên cở phân tích mức giá của BĐS tương tự ( loại đất, diện tích, hình dạng…) với giá giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm xác định giá ước tính, xác định giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
o Cơ sở lý luận
- Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế; nguyên tắc đóng góp.
+ Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho 1 tài sản nhiều hơn chi phí để mua 1 tài sản lựa chọn mà có cùng 1 sự hữu ích như nhau.
+ Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận tài sản đối với tổng số giá trị thị trường.
- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau.
- Có thể sử dụng giá bán trên thị trường của các BĐS so sánh để xác định giá trị của BĐS chủ thể bằng việc cộng thêm hoặc trừ bớt đi của BĐS so sánh do dự khác biệt về một số yếu tố nào đó.
- Việc điều chính này là dựa theo tính chất tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với BĐS so sánh và BĐS chủ thể.
o Các trường hợp áp dụng
-Sử dụng tốt nhất cho các BĐS để ở hoặc đất trống trong các khu dân cư, các BĐS thương mại – dịch vụ;
- Sử dụng cho các BĐS có tính chất tương đồng: căn hộ chung cư, dãy nhà được xây dựng 1 kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng, các phân xưởng, các nhà kho…
- Ít được sử dụng cho các BĐS công nghiệp, BĐS đặc biệt: trường học,...
o Các bước tiến hành
Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin về những BĐS được giao dịch “ tươngtự” trên thị trường trong thời gian gần có thể so sánh với BĐS chủ thể.
Loại BĐS | Đơn vị so sánh chuẩn | |||
a. Đất đai - Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng - Đất khu dân cư nông thôn | Giá/m2; giá/sào( 360m2); giá/ ha Giá/m2; giá/sào( 360m2); giá/ mét mặt tiền | dài | ||
b. Nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng, khách sạn, bệnh viện. | Giá/m2; giá/ căn hộ; giá / phòng | |||
c. | kho tàng | Giá/m2; Giá/ mét khối dung tích | ||
d. | Sân bay, bến cảng | Giá/m2 | ||
e. | Rạp hát, tiệm ăn | Giá/ chỗ ngồi | ||
Bước 3: Lựa chọn và điều chỉnh | 34 | |||
Có thể bạn quan tâm!
-
Định giá bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - 2 -
Khái Niệm Về Định Giá Bất Động Sản -
Quy Trình Và Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản -
Hồ Sơ, Chứng Thư, Báo Cáo Định Giá Bất Động Sản -
Các Hành Vi Bị Cấm Trong Định Giá Bất Động Sản -
Những Vấn Đề Cơ Bản Về Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản
Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
- Trên thực tế người định giá thường sử dụng 3 -5 BĐS tương tự để so sánh, điều chỉnh cho phù hợp với BĐS cần định giá.
- Nguyên tắc: lấy BĐS cần định giá làm chuẩn. BĐS cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá đối với từng BĐS so sánh. Sự khác biệt về giá có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ %.
Bước 4: Xác định giá trị của BĐS dựa trên giá trị BĐS tương tự sau khi điềuchỉnh
Xác định bằng cách lấy số bình quân của mức giá của 3 -5 BĐS so sánh đã tính toán và điều chỉnh khác biệt ở bước 3.
o Công thức tính giá BĐS
- Mô hình tính giá của BĐS chủ thể:
AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA
Trong đó:
AP – giá BĐS chủ thể S – giá BĐS so sánh
BA – lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí
BeA – lượng điều chỉnh cho những khác biệt về quy mô, kích thước
GA – lượng điều chỉnh cho những khác biệt về tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất
IA – lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán cho đến ngày kiểm tra CA – lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về điều kiện quy hoạch
NA – lượng điều chỉnh cho sợ khác biệt về cơ sở hạ tầng
Ngoài ra, điều chỉnh tỷ lệ lạm phát được xác định: IA = T x I x S T- thời gian lúc bán đến lúc điều tra tính bằng tháng
i – tỷ lệ lạm phát theo năm ( tháng) theo ghi nhận của địa phương S- Số tiền bán được tại thời điểm diễn ra giao dịch.
o Ưu, nhược điểm
- Ưu điểm:
35
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
+ Phương pháp này được sử dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, và hầu hết được sử dụng trong thực tế khi có sự phân biệt định giá tài sản.
+ Là phương pháp không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
+ Phương pháp này thể hiện đánh giá về giá trị thị trường nên có sơ sở vững chắc để khách hàng cũng như cơ quan pháp lý công nhận.
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp khác
- Nhược điểm:
+ Cần có thông tin rõ ràng, chuẩn xác về các giao dịch tương tự.
+ Phương pháp sử dụng giá bán trên thị trường nên trong trường hợp thị trường có những biến động mạnh thì pp không chính xác
+ Chỉ sử dụng cho những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển, còn đối với thị trường kém phát triển thì kết quả thu được không vững chắc và không có sứ thuyết phục.
2.2.2. Phương pháp thu nhập
- Khái niệm: ước tính giá trị của BĐS dựa trên thu nhập BĐS đo mang lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị được ước tính bằng việc vốn hóa trực tiếp giá trị của các thu nhập trong tương lai về thời điểm hiện tại.
o Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên nguyên lý cho rằng, thu nhập hàng năm có được từ BĐS và giá trị vốn đầu tư ban đầu có liên quan đến nhau, nếu biết trước được giá trị thu nhập hàng năm thì giá trị vốn cũng có thể được tìm ra. Có nghĩa là giá trị của BĐS bằng với giá trị hiên tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.
o Các trường hợp áp dụng
- Áp dụng trong lĩnh vự đầu tư để chọn phương án đầu tư
- BĐS đang cho thu nhập như BĐS thươgn mại dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp….
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
- Định giá BĐS mang lại khả năng thu nhập đều đặn qua tường thời gian
o Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác đên thu nhập
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để khấu trừ hàng năm, như thuế BĐS, bảo hành, sửa chữa…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lại thích hợp dùng để tính toán, dựa vào phân tích tỷ lệ lãi cảu các BĐS tương ứng
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS
o Công thức
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Là hình thức thu nhập mà thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành 1 giá trị hiện tại cảu vốn.tại thời điểm định giá.
n
- Ước tính giá trị BĐS trên cơ sở thu nhập năm đầu tiên từ BĐS hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Kn= K0 (1+r )
Trong đó:
Kn– vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận đươch tính ở năm cuối K0 – vốn đầu tư ban đầu
r – lãi suất bình quân năm
n – số ăm sự kiến thuê hoặc kinh doanh
* Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
- Là phương pháp thu nhập thông qua kỹ thuật chuyển đỏi dòng thu nhập ước tính trong tương lai vào giá trị hiện tại của BĐS.
- Sử dụng công thức dòng tiền chiết khấu phát sinh không đều giữa các năm, giữa các giai đoạn trong quá trình kinh doanh:
K0 =
K1
1+ r +
K 2
( 1+ r )2 +
K3
(1+r )3 + ...…. +
Kn
(1+r )n
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
Khi đó, giá trị hiên tại của lợi nhuận thuần thu đượctại năm n của tương lai:
1
K0 = Kn
(1+r )n
Trong đó:
K0 - giá trị hiên tại
Kn– giá trị dòng tiền hoặc thu nhập năm n r – lãi suất bình quân năm
n – số năm phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập
1
Hệ số
(1+r )n : hệ số chiết khấu
o Ưu nhược điểm
- Ưu điểm:
+ PP dòng tiền chiết khấu: đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng.
+ Có độ chĩnh xác tương đối cao.
- Nhược điểm:
+ Nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh nên cần đòi hỏi kinh nghiệm và trình độ của người định giá
+ Mang những thông tin hạn chế gải định về dòng tiền trong tương lai
+ PP này đòi hỏi phải xác định chính xác về tổng thu nhập BĐS trong từng năm và dự đoán thu nhập các năm còn lại. Đây là công việc rất khó khăn.
2.2.3. Phương pháp chi phí
- Khái niệm: là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
o Cơ sở lý luận
- Dựa trên giả định giá trị của BĐS cần định giá có thể đo lường bằng chi phí tạo ra 1 BĐS tương tự.
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
- Giá trị thị trường của 1 thửa đất có thể được ước tính bằng tổng giá trị đất đai và giá trị các đầu tư đã được khấu hao.
- Phương pháp chi phí chứng minh 1 phần của nguyên tắc thay thế: Người mua sẽ trả cho 1 BĐS đã được phát triển không qua mức giá bỏ ra để mua 1 mảnh đất trống và xây dựng 1 ngôi nhà ở mức độ sử dụng bình thường.
o Các trường hợp áp dụng
- Định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng riêng biệt (bệnh viên, trường học nhà thờ, thư viện..)
- Định giá cho mục đích bảo hiểm
- Là phương pháp của người tham gia đấu thầu và kiểm tra đấu thầu
- Dùng với tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác
o Các bước thực hiện
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá; coi như miếng đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là tốt nhất và cao nhất
Bước 2: ước tính các chi phí hiên tại để xây dựng mới hoặc để thay thế những công trình hiện có trên miếng đất
Bước 3: ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy( hao mòn thực tế) của các công trình hiện có trên miếng đất.
Hao mòn gồm: hữ hình và vô hình. Sự giảm giá được chia làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chưc năng, lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình hiện có, thu đươc giá trị hiện tại của công trình.
Bước 5: cộng giá trị bước 1 vầ bước 4 được giá trị BĐS cần định giá
o Các công thức
- Công thức tổng quát tính giá trị BĐS: GBĐS = (SĐ x GĐC ) + ( SCT x GCTC )
GĐ = SĐ x GĐC GCT = SCT x GCTC
Trong đó:
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc
GBĐS – Giá trị BĐS
SĐ – Số met vuông đất
GĐC – giá chuẩn cho 1m2 đất GĐ – giá trị đất
SCT – diện tích sản sử dụng ( m2)
GCTC – đơn giá chuẩn cho 1m2 sàn sử dụng GCT – tổng chi phí xây dựng công trình
- Ngoài ra còn có công thức tính giá thành phức tạp theo chi phí thay thế: Pi = P – G( kh)
GĐ = GBĐS - Pi
Trong đó:
P – chi phí thay thế
G( kh) – giá trị khấu hao
Pi – chi phí thay thế đã khấu hao
GBĐS – giá trị thị trường của BĐS được thay thế GĐ – giá trị đất
- Công thức tính giá thành phức tạp theo chi phí tái tạo: Pi’= P’ – G( kh)
GĐ = G ‘BĐS - Pi’
Trong đó:
P’ – chi phí tái tạo
G( kh) – giá trị khấu hao
Pi’– chi phí tái tạo đã khấu hao
G ‘BĐS – giá trị thị trường của BĐS được tái tạo GĐ – giá trị đất
o Ưu, nhực điểm
- Ưu điểm:
+ Được dùng để định giá khi thiễu những thông tin để so sánh
+ Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học.