Thực Tiễn Việc Thực Hiện Quyền Sử Dụng Đất Ở Việt Nam

được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BĐS và thị trường BĐS. Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS. Cuốn sách cũng đã phân tích các nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả BĐS. Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó.

Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ chức tốt hoạt động của các loại của thị trường. Mỗi loại thị trường đều có tính độc lập tương đối lại vừa kiềm chế và thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước. Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh, trong đó có thị trường bất động sản. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất

đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. (Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị).

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 115 trang tài liệu này.

Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa quy định của Hiến pháp về quyền sử dụng đất: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Luật dành Chương XI quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền chung như: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất. (Quốc hội nước

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Đến 12/2003 cả nước cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha đạt 94,8% diện tích đất đang sử dụng cần cấp. (Văn phòng chính phủ (2014), Thông báo số 204/TB-VPCP về Kết luận của Phó Thủ Tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 06/5/2014).

khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích;

tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội. (Đào Trung Chính 2007, “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường).

Quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê - cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho. Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.

Về tình hình chuyển nhượng QSDÐ: Chuyển nhượng QSDÐ đã thực sự đáp ưng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDÐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, nhiều hộ dân chuyển nhượng QSDÐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. (Luật số: 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015, Bộ luật dân sự).

Về tình hình thừa kế QSDÐ: Thừa kế QSDÐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDÐ là công việc nội bộ gia đình theo truyên thống "cha truyền con nối", khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDÐ.

Hiến pháp năm 2013 quy định rõ mọi người có quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Về tình hình tặng cho bằng QSDĐ: bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay nước ta khi con cái trưởng thành łập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc dùng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến phải được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và łợi ích hợp pháp biến cần của người được tặng cho quyền sử dụng đất.

Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT- BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Quy định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các cấp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2010), Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

Ngày 4/4/2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Cũng theo Thông tư, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương.

* Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, co quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch vì còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn Ðình Bồng và các tác giả, 2007).

Công tác đăng ký thực hiện các quyền sử dụng đất hiện nay còn có một số hạn chế, vướng mắc bởi vì giữa việc thực hiện các quyền và đăng ký các quyền đó còn có nhiều khoảng cách do những nguyên nhân về thủ tục hành chính, các chính sách quy định hay yếu tố chủ quan do con người chi phối.

Chương 2

ÐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Ðối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Ðối tượng nghiên cứu

Ðối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian: Trong 11 xã và 01 thị trấn thuộc huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Phạm vi về thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017