Quy Trình Và Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau : i) Giá của đất đai, ii) Thu nhập của người tiêu dùng, iii) Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai, và v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu

dùng.

Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng.

Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông

nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.

Nguyên tắc thay đổi

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó. Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội

dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai.

Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như : mưa, nắng, bão, lụt… Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v.

Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đát đai. Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị đất đai. Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định.

Có thể bạn quan tâm!

• Định giá bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - 1
• Định giá bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - 2
• Khái Niệm Về Định Giá Bất Động Sản
• Định giá bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - 5
• Hồ Sơ, Chứng Thư, Báo Cáo Định Giá Bất Động Sản
• Các Hành Vi Bị Cấm Trong Định Giá Bất Động Sản

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn

nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản. Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là : cạnh

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.

Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch vềthu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai.

Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối;

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý.

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Quy trình định giá bất động sản

2.1.1. Xác định đối tượng và mục đích định giá bất động sản

Theo giáo sư Ulf Jensel ( Lund Universtity): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật ( Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu: Luật chung ( Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa ( Continetal Law) như Pháp, Tây Ban Nha và thuộc địa cũ của hai nước này, Đức và Bắc Âu, Liên Xô và Đông Âu cũ.

- Hình thức văn bản pháp luật về bất động sản:

Khung pháp lý về bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như sau:

- Hiến pháp 1992, 2013

- Bộ Luật dân sự 2005, 2015

- Luật kinh doanh bất động sản 2006, 2014

- Luật đất đai, nhà ở.....

- Các văn bản dưới Luật: Nghị định, Thông tư, Quyết định, Pháp lệnh, Nghị Quyết....

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

2.1.2. Điều tra thị trường và thu thập thông tin bất động sản

Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như:

- Quyền về bất động sản.

- Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuể, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bán và người mua bất động sản.

- Định giá bất động sản.

- Chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp và ngân sách Nhà nước từ hoạt động của thị trường bất động sản.

- Giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các hoạt động của thị trường bất động sản…

2.1.3. Phân tích thông tin về bất động sản a, Quyền sở hữu

- Định nghĩa: Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu.

- Hình thức sở hữu về bất động sản: Sở hữu Nhà nước; Sở hữu tập thể, cộng đồng; Sở hữu cá nhân.

- Quy định quyền sở hữu:

+ Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích của người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.

+ Quyền sở hữu BĐS được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế theo di chúc hoặc theo phán quyết của tòa án.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

+ Quyền sở hữu BĐS chấm dứt khi thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền, theo quy định của pháp luật hoặc theo phán quyết của tòa án.

- Quyền sở hữu bao gồm:

+ Thứ nhất là quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.

+ Thứ hai, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, nghĩa là chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng những cách thức khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu vật chất tinh thần của bản thân miễn là không gây thiệt hại và làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng không chỉ thuộc về chủ sở hữu tài sản mà còn thuộc về những người không phải chủ sở hữu nhưng được chủ sở hữu giao quyền hoặc theo qui định của pháp luật (người mượn tài sản, thuê tài sản thông qua các hợp đồng dân sự,...).

+ Thứ ba, quyền định đoạt theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Dân sự “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc bỏ quyền sở hữu đó“. Như vậy chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt của mình thông qua việc quyết định “số phận“ pháp lý hoặc “số phận“ thực tế của tài sản. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

2.1.4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

- Định nghĩa: Quyền cầm cố là quyền của người nhận cầm cố đối với bất động sản của người đi cầm cố sẽ được đảm bảo để người nơ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các trách nhiệm khác.

- Quy định về việc cầm cố:

+ Đối tượng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động sản. Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tiếp). Trong trường hợp này yêu cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của người cầm cố thứ nhất.

+ Hợp đồng cầm cố phải được làm thành văn bản có ghi rõ tên các bên, địa chỉ cố định, đối tượng cầm cố, trách nhiệm được đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện.

+ Đăng ký nhà nước về cầm cố được thực hiện tại cơ quan nhà nước về đăng ký bất động sản.

+ Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi: có đơn của người giữ giấy đăng ký, có đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo phán quyết của toà án.

2.1.5. Xác định giá trị bất động sản

- Định nghĩa: Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản và bất động sản) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bên thứ ba.

- Hơp đồng thế chấp:

+ Một hợp đồng thế chấp phải có tên của các bên, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trách nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện.

+ Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và người nợ nếu ngưòi thế chấp không phải là người nợ.

+ Hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký của các bên, được công chứng và phải đăng ký;

- Các quy định về việc thế chấp:

+ Các công trình có trên đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được coi là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng;

+ Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp kế tiếp). Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó. Nếu có thế chấp kế tiếp thì yêu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng trước;

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

+ Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được. Vì vậy người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - người chủ sở hữu của công trình có trước khi thế chấp và bán bất động sản đó;

+ Người thế chấp có quyền xây dựng các công trình trên thửa đất mang đi thế chấp mà không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp. Tuy nhiên nếu công trình xây dựng gây ra hoặc có thể gây ra thiệt hại cho thửa đất, thì người nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hơp đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trình được xây dựng trên thửa đất thế chấp;

+ Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp.

2.1.6. Lập báo cáo định giá bất động sản

- Định nghĩa: Chủ sở hữu một thửa đất được quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất bên cạnh cho phép sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó như đi qua thửa đất(đi bộ hoặc xe đạp), lắp đặt và sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại... Quyền đó gọi là quyền thông hành địa dịch (THĐD).

- Các quy định về quyền thông hành địa dịch:

+ Quyền THĐD có thể được xác lập tự nguyện hay bắt buộc. Quyền THĐD tự nguyện được xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa người có yêu cầu THĐD và người chủ sở hữu thửa đất bên cạnh;

+ Quyền THĐD bắt buộc được thiết lập bởi toà án khi người có yêu cầu THĐD chứng minh được không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;

+ Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định và được giữ nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD được bán cho người khác;

+ Chủ thửa đất có thiết lập quyền THĐD có quyền yêu cầu người hưởng quyền THĐD đền bù cho việc thiết lập quyền THĐD trên thưả đất của mình.

2.2. Các phương pháp định giá bất động sản

2.2.1. Phương pháp so sánh