Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP‌

1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân‌

1.1. Khái niệm cơ bản‌

1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản‌

Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc do con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã.

Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép.

Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 56 trang tài liệu này.

- Đất đai :

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản )

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượng của đất đai đó )

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó :

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... (những nhà bạt của gánh xiếc, các lâu đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động )

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai.

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động sản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác )

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :

+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về bất động sản, góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về bất động sản kể trên.

Bất động sản bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để được thế chấp BĐS phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của người đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng các Bất động sản đó.

Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản của mình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay (bên nhận thế chấp) và được bên cho vay chấp nhận.

Như vậy thông qua hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản, Ngân hàng sẽ giảm thiểu được rủi ro khi khách hàng vay tín dụng của Ngân hàng không có khả năng trả nợ. Trong tình huống như vậy Ngân hàng sẽ phải xiết nợ bằng việc thu hồi bất động sản thế chấp để trang trải khoản nợ mà khách hàng không trả được Ngân hàng

1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân‌

Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung của đất nước. Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản. Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ. Việc này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành chính .

Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu được lợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm tăng

lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh và bền vững. Thị trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động không chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp.

1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản‌

Khái niệm

Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá, nhà định giá phải dựa trên các cơ sở phi thị trường. Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xác định giá, công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :

- Theo từ điển Oxford : “Định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một tài sản ”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”.

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.

- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh giá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do

vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.

- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sản Đại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.

Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.

Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, các phép tính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động sản.

Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của mình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan nhưng có tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một thời điểm nhất định.

Sự cần thiết của định giá bất động sản :

Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trò quan trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế như :

- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ như khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá

để xác định giá trị thị trường của bất động sản; khi định giá cho thuê, đi thuê bất động sản thì người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu trên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng.

- Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các bất động sản thế chấp. Như đã trình bày ở phần trên, thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định giá là một khâu quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng.

- Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảo hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá cho mục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.

1.1.4. Các căn cứ định giá‌

- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất

Vật liệu xây dựng : số lượng , chủng loại

Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng lao động tham gia tạo dựng bất động sản.

Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản, là căn cứ để đánh giá theo phương pháp chi phí.

- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về kĩ thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Thông qua chi phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa.

- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân. Giá trị của bất động sản bị tác động bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có tác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng biến động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh hưởng đến bất động sản.

- Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản và đóng góp của bất động sản. Yếu tố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua sự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh, môi trường xung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể hiện trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất động sản trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại.

- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào quy mô, số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình. Bất động sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động sản đạt được tỉ lệ tối ưu.

- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản. Việc phân tích khả năng cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.

- Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản. Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của bất động sản trong tương lai.

1.2. Nguyên tắc định giá‌

Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho

thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau : vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian.

Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản.

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu có khuynh hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự. Bất động sản có sự sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau, những bất động sản có giá trị thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nó tham gia hợp thành.

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khai các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có sự kết hợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đó giá của bất động sản là cao nhất.

Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường .