Xác Định Bất Động Sản Cần Định Giá Và Giá Trị Cơ Sở

- Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị. Khi công trình đã cũ và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phần giảm giá khó ước lượng.

- Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ

- Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất.

- Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xét một cách cẩn thận.

- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng và có kinh nghiệm.

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu, trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải điều chỉnh.

Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp

Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu dáng, kiến trúc... sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp. Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, nhà máy... mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phải định giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí.

Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý: nếu là bất động sản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại đã qua sử dụng thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất động sản khác. Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khả năng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 56 trang tài liệu này.

1.3.3 Phương pháp vốn hoá Khái niệm‌

Phương pháp vốn hoá dùng định giá các bất động sản tạo thu nhập, là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại.

Áp dụng của phương pháp vốn hoá:

- Các bất động sản tạo thu nhập: đối với loại bất động sản này thì người đầu tư thường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để tạo ra nó.

- Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực.

- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá.

Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm :

- Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung (R0) và tỷ lệ vốn hoá tự có (Re)

- Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung ( Y0), tỷ lệ chiết khấu (r), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye)

* Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp

G = NOI/Ro

hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/Ro)

* Phương pháp vốn hoá lợi tức (dòng tiền chiết khấu )

Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ...) áp dụng với quyền quản lý và sử dụng BĐS có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữ có thời hạn)

Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hoá

- Khi sử dụng phương pháp vốn hoá người định giá cần phải am hiểu về bất động sản và có các tài liệu chính xác. Trong thực tế khi định giá một bất động sản tạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phương pháp vốn hoá lợi tức. Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ước lượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại. Trong phương pháp này việc tính toán để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào, đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiết khấu.

Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản

Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ là những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn ... Những bất động sản này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương pháp chi phí thì không thể phản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này. Chính vì vậy mà người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định.

1.4. Quy trình định giá bất động sản‌

Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp định giá viên có thể hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.

Quy trình định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp cho định giá viên đưa ra những kết luận vững chắc hoặc ước tính giá trị bất động sản một cách có cơ sở và có thể đảm bảo được.

Quy trình định giá gồm các bước sau

1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở‌

Người định giá xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản về pháp lý (địa chỉ bất động sản, bản đồ địa chính, giấy tờ sở hữu hợp pháp..), về kinh tế (tuổi công trình, bảo dưỡng sửa chữa, quy mô...), về kĩ thuật (kiến trúc, cấu trúc, trang thiết bị toà nhà... ) của tài sản cần định giá.

Người định giá phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng. mục đích định giá phải được nêu trong báo cáo định giá.

Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá.

Xác định các điều kiện ràng buộc và các hạn chế trong xác định đối tượng định giá. Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá.

Người định giá phải xác định thời điểm định giá. Việc xác định đặc điểm, bản chất ( tự nhiên, pháp lý ) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

Xác định nguồn thông tin dữ liệu: người định giá khai thác thu thập các thông tin trên thị trường từ trước đến nay, tìm hiểu thông tin qua đồng nghiệp, qua các công ty bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước, xem trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Xác định cơ sở giá trị của tài sản. Trên cơ sở xác định khấi quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, người định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ

sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay phi thị trường. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

1.4.2. Lập kế hoạch định giá‌

Từ các nhận thức trên người định giá cần lập kế hoạch định giá. Nội dung kế hoạch phải thể hiện rõ những công việc cơ bản như sau :

+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua bán và đặc điểm thị trường.

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.

+ Xác định và phát triển các nguồn tư liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.

1.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin‌

* Khảo sát hiện trường

Người định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường. Đối với bất động sản, người định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:

- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp thoát nước, điện, đường, thông tin liên lạc... ) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu , sửa chữa.

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định giá phải cần chụp ảnh tài sản theo các dạng và các hướng khác nhau.

* Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, người định giá cần phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so

sánh.

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái

người mua, người bán tiềm năng.

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận.

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng... )

Người định giá thu thập thông tin dựa vào các nguồn như : khảo sát thực địa, các giao dịch mua bán bất động sản, thông qua các công ty bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí, các cơ quan quản lý của nhà nước. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin

1.4.4. Phân tích thông tin‌

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định giá.

Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường, chọn ra các bất động sản để so sánh định giá, áp dụng phương pháp định giá cụ thể.

Phân tích thông tin về thị trường bao gồm phân tích hành vi ứng xử của thị trường và phân tích cung- cầu trên trị trường.

Phân tích về khách hàng tiềm năng của bất động sản bao gồm: sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản và môi trường kinh doanh bất động sản; phân tích về khả năng thanh toán của khách hàng.

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản gồm :

1.4.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá‌

Trong bước này người định giá phải chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để chỉ ra giá trị của bất động sản cần định giá, cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng. Người định giá phải chỉ rõ giá trị của bất động sản, đó có thể là một con số hoặc một khoảng giá trị.

1.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá‌

Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá.

Chứng thư định giá : là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất động sản.

2. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp‌

Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng , Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số quy định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng kí và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các tổ chức tín dụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau :

2.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp‌

- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:

+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai...

+ Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.

+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

Trước khi tiến hành cho vay, Ngân hàng phải kiểm tra tất cả các điều kiện trên để đảm bảo việc cho vay đúng pháp luật và tránh rủi ro cho ngân hàng.

2.2. Các loại bất động sản thế chấp‌

Ngân hàng Nhà nước đã quy định rất cụ thể các loại bất động sản được thế chấp, áp dụng cho tất cả các tổ chức tín dụng. Theo đó bất động sản thế chấp gồm có :

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận.