Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU‌‌‌‌‌

..........................................................................................................................5

LỜI M

Ở ĐẦU 1

‌

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4

1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. .4

1.1. Khái niệm cơ bản 4‌

1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản 4

1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân 6

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 56 trang tài liệu này.

1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản 7

1.1.4. Các căn cứ định giá 9

1.2. Nguyên tắc định giá 10

1.3.Các phương pháp định giá bất động sản 12

1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 12

1.3.2. Phương pháp chi phí 17‌

1.3.3 Phương pháp vốn hoá 21

1.4. Quy trình định giá bất động sản 22‌

1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở 23

1.4.2. Lập kế hoạch định giá 24

1.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 24

1.4.4. Phân tích thông tin 25‌

1.4.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá 26

1.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá 26

2. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp 26

2.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp 26

2.2. Các loại bất động sản thế chấp 27

2.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp 28

2.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp 28

2.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên 28

2.3.3. Mức cho vay tối đa 30

2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp 31

3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới 31

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN 33

1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín 33

1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín 33

1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín 33

1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng 33

1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín 36

1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 39

1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ 39

1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức 39

1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng 39

1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh 39

1.2.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp Bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Tín 43

2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 46

2.1. Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân hàng Đại Tín 46

2.2. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp

............................................................................................................................48

2.2.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng 48

2.2.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp 49

2.2.2.1. Đối với đất đai, công trình trên đất của cá nhân , hộ gia đình 49

2.2.2.2. Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức 49

2.3. Thực trạng định giá bất động sản thế chấp ở Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 51

2.3.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp 51

2.3.1.1 Phỏng vấn về khoản vay 51

2.3.1.2. Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ

...............................................................................................................................52 2.3.1.3. Thẩm định điều kiện cho vay...................................................................53

2.3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 60

2.3.2.1. Định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 60

2.3.2.2. Định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 64

3. Đánh giá chung 69

3.1. Những kết quả đạt được 69

3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân 71

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI

NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 75

1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới 75

2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín 77

3. Những kiến nghị 79

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

CBQLKH : Cán bộ quản lý khách hàng CP : Chính phủ

NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định

TMCP : Thương mại cổ phần UBND : Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh 41

Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng 43

Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân

hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 44

Bảng 2.4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08 45

Bảng 2.5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh...66

Bảng 2.6: Điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu

.........................................................................................................................67

LỜI MỞ ĐẦU‌

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế.

Trong năm 2008, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh ... thì các hoạt động cho vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được coi như là trung gian, như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế.

Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng. Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng.

Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác.

Trong thời gian thực tập tại phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng

2. Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới.

Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín .

Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín.

3. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín trên địa bàn thành phố Hà Nội. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3 năm gần đây : 2006- 2008.

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh...

5. Kết cấu , nội dung đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3 chương: Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội

Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội

Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh.

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.

Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị Thảo đã góp ý, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.