Các Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản

Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh, phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường làm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bất động sản nào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mình sang loại bất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản. Khi nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi nhuận trung bình. Tuy vậy do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên tính chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.

Nguyên tắc dự báo

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời của bất động sản.

Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản mục tiêu chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng hoặc làm giảm giá trị của bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản được xây dựng trong khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thì chắc chắn giá trị hơn nhiều so với một bất động sản tương tự nhưng được đặt tại khu vực không có các điều kiện tốt.

1.3.Các phương pháp định giá bất động sản‌

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 56 trang tài liệu này.

1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp‌

Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch

trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là định giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện trên thị trường do đó là định giá giá trị thị trường. Sử dụng phương pháp này không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ thuật, khi sử dụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công quyền chấp nhận. Tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có kiến thức và nắm chắc về thị trường.

Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.

- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.

- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.

- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào giao dịch xuất hiện trên thị trường.

- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánh được.

- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung cầu hoặc theo lạm phát

Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá cho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường,

sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để thực hiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :

- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất động sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng ...

- Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.

- Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tích. Những bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu.

- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh.

- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.

- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.

Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng chứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sản được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để so

sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất động sản mục tiêu. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyền của bất động sản (toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương thức thanh toán (trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc USD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua (chi phí khôi phục bắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường (chính sách thuế, cung - cầu trên thị trường bất động sản...), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản ( như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn...), các đặc điểm kinh tế của bất động sản ( chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê), phân vùng (điều chỉnh sự khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản.

Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Ta có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánh trực tiếp như sau :

P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh

Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm.

Hạn chế của phương pháp

- So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất rằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm.

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh hưởng tới các giao dịch trước đó.

- Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường là không đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.

- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các bất động sản như vậy là rất khó khăn.

- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp.

- Đối với những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được.

- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu.

- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan của định giá viên.

Tuy còn nhiều hạn chế trong phương pháp so sánh song đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp.

Ứng dụng của phương pháp

Định giá bất động sản thế chấp là một nghiệp vụ rất quan trọng trong công tác tín dụng của ngân hàng, nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ. Kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay ...Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như : nhà ở, đất, kho tàng, bến bãi, của hàng... nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình định giá.

Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năng chuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấy trên thị trường là tương đối dễ dàng. Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ dễ dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao.

Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định, các cơ quan nhà nước khi xác định giá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở cho việc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.

1.3.2. Phương pháp chi phí‌

Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó có những bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đáp ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện...chính vì thế những giao dịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụng phương pháp so sánh

Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành trên cơ sở chi phí tạo ra nó được gọi là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động sản thay thế.

Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp sau

- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu như

không có thông tin giao dịch trên thị trường.

- Định giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên chi phí công trình tại thời điểm định giá.

- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách bắt

buộc.

- Định giá cho mục đích bảo hiểm.

Cơ sở của phương pháp

Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản

được tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.

Các phương pháp xác định chi phí

* Các loại chi phí

- Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, bố cục công trình.

- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó.

Chi phí thay thế/ tái tạo công trình bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp tạo ra công trình và lợi nhuận của người đầu tư

* Các phương pháp xác định chi phí

Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác định được tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản. Có nhiều phương pháp ước tính chi phí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụng những phương pháp sau :

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu sẵn có trên thị trường tương tự với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thị trường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình.

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị theo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích, khối lượng.

- Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chất lượng của các loại vật liệu sử dụng cho xây dựng công trình, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng để xây dựng công trình.

Bên cạnh các chi phí trực tiếp tạo ra công trình, nếu các phương pháp chưa tính đến chi phí gián tiếp và lợi nhuận của người đầu tư thì cần tính thêm các khoản mục này để có chi phí đầy đủ

Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phí người định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp đồng thời tham khảo giá cả thị trường.

Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí

Quá trình này gồm bảy bước như sau :

- Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.

- Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà đầu tư.

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.

- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tại của công trình.

Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá

- Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình tái tạo khác trên địa điểm.

- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình phụ đã được giảm giá.

- Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cá nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết.

Những hạn chế của phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau:

- Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào thông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh.