Nhận định trên cũng phù hợp với kết quả điều tra tại Bảng 3.8: cả người nộp thuế và người hoạch định chính sách đều chọn tập trung ở ý 4- “đồng ý” với mệnh đề nêu ra.
Bảng 3.9: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về biểu thuế lũy tiến theo hạn mức sử dụng đất ở
3.15). Là thấp nếu thuế suất sử dụng là 0,03% đối với đất ở trong hạn mức. | 3.16). Là thấp nếu thuế suất sử dụng đất là 0,07% đối với đất ở vượt hạn mức không quá 3 lần | 3.17). Là thấp nếu thuế suất sử dụng đất là 0,15% đối với đất ở vượt hạn mức quá 3 lần | ||||
Đối tượng điều tra | Người nộp thuế | Người hoạch định | Người nộp thuế | Người hoạch định | Người nộp thuế | Người hoạch định |
Số phiếu | 580 | 150 | 580 | 150 | 580 | 150 |
Trung bình | 3.08 | 3.38 | 3.03 | 3.18 | 3.40 | 3.41 |
Mốt | 3 | 3 | 3 | 3 | 4 | 4 |
Độ lệch chuẩn | .830 | .910 | .966 | 1.004 | .976 | .984 |
Giá trị nhỏ nhất | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
Giá trị lớn nhất | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Ý Kiến Của Đối Tượng Nộp Thuế Và Hoạch Định Chính Sách Về Giá Nhà Ở, Đất Ở Tính Lệ Phí Trước Bạ -
Ý Kiến Của Đối Tượng Nộp Thuế Và Hoạch Định Chính Sách Về Đối Tượng Nộp Thuế Sử Dụng Nhà Ở -
Ý Kiến Của Đối Tượng Hoạch Định Chính Sách Về Phân Chia Diện Tích Vượt Hạn Mức Đối Với Đất Ở -
Sự Quyết Tâm Của Các Cấp, Các Ngành Trong Công Cuộc Cải Cách Nói Chung Và Cải Cách Chính Sách Thuế Nhà Ở, Đất Ở Nói Riêng -
Mẫu Phiếu Điều Tra Đối Tượng Hoạch Định Chính Sách -
Đánh Giá Kết Quả Điều Tra Đối Tượng Hoạch Định Chính Sách Theo Các Giá Trị: Trung Bình, Độ Lệch Chuẩn.
Xem toàn bộ 231 trang tài liệu này.
Nguồn:Số liệu điều tra, Tác giả (2011)
Hiện tại, trước tình trạng đầu cơ đất đai, gây các cơn sốt ảo để tăng giá BĐS của giới đầu cơ, đã có nhiều ý kiến xung quanh việc áp dụng biểu thuế lũy tiến đối với những người nắm giữ các BĐS có giá trị lớn, trong đó có quyền sử dụng đất. Theo kết quả điều tra về mức thuế suất được nêu ở Bảng 3.9 thì cả người nộp thuế và người hoạch định đều có nhận định mức thuế suất 0,03% đối với phần diện tích trong hạn mức, 0,07% đối với phần vượt hạn mức không quá 3 lần và 0,15% đối với phần vượt hạn mức trên 3 lần là thấp, bản thân Tác giả cũng đồng ý với những nhận định này, vì vậy, Tác giả đề xuất như sau:
- Mức thuế suất đối với phần diện tích trong hạn mức là 0,05%, vì trước ngày 01/01/2012 tỷ lệ động viên thuế bình quân trên cả nước cũng xoay quanh mức thuế suất này (xem Phụ lục 6), còn từ ngày 01/01/2012 trong Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp đã quy định là 0,03%, hơn nữa khả năng nộp thuế của người dân cũng ngày càng được cải thiện, biểu hiện là thu nhập bình quân đầu người trong một năm ở Việt Nam đã tăng lên khoảng 1.300 USD vào năm 2011. Ví dụ giá tính thuế một mảng đất là 10 triệu đồng/m2, mảng đất có diện tích 50 m2, hạn mức sử dụng đất là 100 m2, thì số thuế phải nộp hàng năm sẽ là: 10 triệu đồng/m2 x 50 m2 x 0,05% =
250.000 đồng/năm.
- Đối với phần vượt hạn mức không quá 3 lần là 0,1%, giá tính thuế một mảng đất là 10 triệu đồng/m2, mảng đất có diện tích 150 m2, hạn mức sử dụng đất là 100 m2, thì số thuế phải nộp hàng năm cho phần diện tích vượt hạn mức sẽ là: 10 triệu đồng/m2 x (150 m2 - 100 m2) x 0,1% = 500.000 đồng/năm (tổng số tiền thuế phải nộp hàng năm là 1.000.000 đồng).
- Đối với phần vượt hạn mức trên 3 lần là 0,2%, giá tính thuế một mảng đất là 10 triệu đồng/m2, mảng đất có diện tích 350 m2, hạn mức sử dụng đất là 100 m2, thì số thuế phải nộp hàng năm cho phần diện tích vượt hạn mức quá 3 lần sẽ là: 10 triệu đồng/m2 x (350 m2 - 300 m2) x 0,2% = 1.000.000 đồng/năm.
Mức thuế suất xây dựng cho diện tích đất ở vượt hạn mức phải có sự so sánh hợp lý với mức thuế của đất sử dụng vào sản xuất phi nông nghiệp. Có thể số thuế phải nộp đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức sẽ lớn hơn số thuế đối với diện tích đất sử dụng vào sản xuất phi nông nghiệp. Điều này, một mặt góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất sang hướng hợp lý, hiệu quả hơn; mặt khác tránh các trường hợp người sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau nhưng kê khai sai mục đích sử dụng để được áp dụng thuế suất thấp. Kết quả tính thử số tiền thuế sử dụng đất ở theo các đề xuất nêu trên trong phạm vi cả nước được trình bày tại Phụ lục số 7, tổng số thu theo đề xuất mới đối với đất ở trong toàn quốc là hơn 2,1 nghìn tỷ đồng, số thu này gấp gần 1,7 lần so với số thu hiện tại (việc tăng thu này chủ yếu là do thu từ thuế đánh trên diện tích vượt hạn mức, còn đối với diện tích trong hạn mức có tăng, nhưng không nhiều).
Thêm vào đó, cũng cần xác định mức thuế suất thích hợp (ít nhất phải gấp mười lần mức thuế suất cao nhất đề cập ở trên) cho những thửa đất sử dụng không
đúng mục đích, đất bỏ hoang và đất lấn chiếm. Kết hợp với kết quả điều tra (xem Bảng 3.10), Tác giả cũng đề xuất mức thuế suất 1% đối với đất ở sử dụng không đúng mục đích, đất bỏ hoang và 1,5% đối với đất lấn chiếm và được tính trên tổng diện tích của thửa đất, bởi chỉ có như thế chính sách thuế mới có tác dụng đẩy lùi
đầu cơ và định hướng người dân sử dụng tiết kiệm, hiệu quả qũy đất ở. Ví dụ, một thửa đất biệt thự bỏ hoang có diện tích đất 200m2, giá đất theo công bố là 10 triệu đồng/m2, thì số thuế hang năm phải nộp là: 200m2 x 10 triệu đồng/m2 x 1% = 10 triệu đồng.
Bảng 3.10: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về thuế suất đối với đất ở sử dụng sai mục đích và lấn chiếm
3.18). Là thấp nếu thuế suất sử dụng đất là 0,15% đối với đất ở dùng không đúng mục đích, chưa sử dụng theo đúng quy định | 3.19). Là thấp nếu thuế suất sử dụng là 0,2% đối với đất ở lấn chiếm | |||
Đối tượng điều tra | Người nộp thuế | Người hoạch định | Người nộp thuế | Người hoạch định |
Số phiếu | 580 | 150 | 580 | 150 |
Trung bình | 3.02 | 3.24 | 3.67 | 2.85 |
Mốt | 3 | 3 | 4 | 2 |
Độ lệch chuẩn | 1.030 | 1.034 | 1.137 | 1.195 |
Giá trị nhỏ nhất | 1 | 1 | 1 | 1 |
Giá trị lớn nhất | 5 | 5 | 5 | 5 |
Nguồn:Số liệu điều tra, Tác giả (2011)
Ngoài ra, đất sử dụng để ở trong các nhà cao tầng cần có sự phân bổ hợp lý giữa các tầng lầu khác nhau trong diện tích đất đó. Đất ở được sử dụng để cho thuê cũng phải được xếp vào đất sử dụng cho mục đích kinh doanh phi nông nghiệp và chịu mức thuế suất của đất kinh doanh phi nông nghiệp.
Mức thuế suất cụ thể của từng loại đất nêu trên cần được xem xét, xây dựng theo các điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể, yêu cầu về nguồn thu NSNN và tính đồng bộ trong chính sách thuế, chính sách tài chính, quản lý đất đai của Nhà nước trong các thời điểm khác nhau. Hướng cơ bản là xây dựng các mức thuế suất thấp để
không gây ra sự đột biến trong số thuế phải nộp so với sự điều tiết của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện tại.
(4). Về miễn thuế, giảm thuế sử dụng đất:
Việc miễn thuế, giảm thuế sử dụng đất cần được quy định áp dụng đối với từng loại đất khác nhau. Riêng đối với đất ở, cũng giống như các khoản thuế đánh vào đất đai khác, việc miễn giảm thuế nên thực hiện đối với người nghèo, đói, tàn tật, người già yếu, cô đơn không nơi nương tựa, người chưa đến tuổi thành niên, những người không có khả năng nộp thuế. Thêm vào đó, những đối tượng phải nộp thuế, nhưng gặp phải thiên tai, địch hoạ, hay tai nạn bất ngờ làm ảnh hưởng đến cuộc sống, cũng như khả năng nộp thuế cũng nên được miễn giảm tiền thuế.
Vì đây là một chính sách thuế có phạm vi ảnh hưởng rộng lớn đến hầu hết người dân, cho nên chế độ miễn thuế, giảm thuế sử dụng đất ở cần được quy định rõ ràng, cụ thể, chi tiết để mọi người trong xã hội đều có thể hiểu và nắm được. Thêm vào đó, các quy định về miễn giảm này cũng cần phải có sự đồng bộ với các quy định về ưu đãi, miễn, giảm trong các chính sách xã hội hiện hành khác. Cần thiết kế sắc thuế để sao cho các thủ tục, hồ sơ xét miễn thuế, giảm thuế sử dụng đất ở được đơn giản, minh bạch, dễ thực hiện nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân.
3.4. Các điều kiện để thực hiện thành công các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở
Chính sách thuế nhà ở, đất ở được xây dựng trên những cơ sở lý luận, cũng như thực tiễn gắn liền với điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của Việt Nam. Tuy nhiên, chính sách chỉ là chính sách nếu như nó không được triển khai một cách đúng đắn, đầy đủ trong những điều kiện, hoàn cảnh đã hội đủ được các yếu tố cần thiết cho việc áp dụng chính sách đó. Chính vì vậy, bên cạnh việc đổi mới, hoàn thiện các chính sách bộ phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam nêu trên, cần thiết phải hoàn thiện các điều kiện, các cơ sở, các tiền đề để các chính sách đó
được áp dụng thành công trong thực tiễn. Các điều kiện để thực hiện thành công các giải pháp nêu trên bao gồm:
3.4.1. Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, xây dựng và nhà ở
Hiện nay, ở Việt Nam hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, xây dựng cũng đang từng bước được hoàn thiện, tuy nhiên nhiều quy định còn chồng chéo nhau, thậm chí mâu thuẫn, không thống nhất và vẫn còn bỏ ngỏ nhiều lĩnh vực mà Nhà nước cần quản lý, mà chính sách thuế nhà ở, đất ở lại được xây dựng và đảm bảo thực hiện thành công hay không phụ thuộc rất nhiều vào các quy định pháp lý đó. Chính vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có lộ trình để từng bước hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở,...
Một mặt, hệ thống các văn bản pháp luật trên là những cơ sở pháp lý và là căn cứ để xác định các quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể trong xã hội liên quan đến các tài sản nói chung và nhà ở, đất ở nói riêng của mỗi người dân, từ đó làm cơ sở xây dựng các văn bản pháp luật về thuế liên quan đến nhà ở, đất ở. Đặc biệt, trong thời gian trước mắt, Nhà nước cần đưa ra danh mục các tài sản thuộc diện Nhà nước quản lý để làm cơ sở cho việc đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng đối với tài sản. Phân định rõ trách nhiệm của các cấp chính quyền trong việc quản lý các tài sản thuộc diện Nhà nước phải quản lý và gắn liền với đó là thực thi các chính sách liên quan đến tài sản trong đó có chính sách thuế đánh vào nhà ở, đất ở.
Mặt khác, Nhà nước cũng cần chuẩn hóa các chứng từ pháp lý liên quan, như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, và các tài sản khác thuộc diện Nhà nước quản lý. Đây là các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của các chủ thể đối với các tài sản làm cơ sở pháp lý để các chủ thể này thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ của mình, nhất là trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế.
Thêm vào đó, Nhà nước cần hoàn thiện và ban hành các văn bản pháp lý nhằm quản lý thị trường BĐS giúp thị trường được minh bạch, qua đó tạo điều kiện để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá cả BĐS làm cơ sở cho xác định giá tính thuế sau này. Nhà nước cũng cần thực hiện việc điều tra, khảo sát, thống kê về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc trên đất trên phạm vi toàn quốc; quá trình điều tra, khảo sát này phải được thực hiện thường xuyên nhằm giúp cho công tác quản lý của Nhà nước đối với các tài sản này, mặt khác, các số liệu điều tra này là cơ sở để đánh giá lượng của cải trong dân cư, sự phân bố tài sản, chất lượng tài sản... làm căn cứ cho việc hình thành các quy định trong các sắc thuế..
3.4.2. Chuyên nghiệp hóa hoạt động của các đơn vị định giá tài sản
Để phát triển dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp cần tập trung vào giải quyết các vấn đề sau:
Một là, tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý Nhà nước đối với dịch vụ định giá tài sản, cụ thể cần thực hiện sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý Nhà nước về định giá tài sản sao cho vừa linh hoạt, lại vừa tập trung. Ở Trung ương có thể tập trung việc quản lý vào một Bộ nào đó, tiếp đến phân cấp cho các địa phương theo hướng tăng tính chủ động cho các chính quyền địa phương. Tuy nhiên, giải pháp này cũng chỉ mang tính chất ngắn hạn, còn về dài hạn cần phát triển các Hội nghề nghiệp, và chính các Hội nghề nghiệp này có trách nhiệm quản lý hành nghề và chịu trách nhiệm trước Nhà nước về các lĩnh vực liên quan đến nghề nghiệp;
Hai là, thúc đẩy hơn nữa sự ra đời của các tổ chức dịch vụ định giá tài sản. Cần có chính sách để các tổ chức này được quyền yêu cầu các cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin về quản lý nhà nước như thông tin về pháp lý liên quan đến tài sản, quy hoạch sử dụng đất. Hoạt động của tổ chức này hoàn toàn độc lập và khi cần thiết có thể tham vấn cho các cơ quan liên quan như cơ quan thuế, cơ quan tài chính, quản lý thị trường. Do đó, cần có các quy định đầy đủ về trách nhiệm, quyền hạn của tổ chức này và cơ chế phối hợp hoạt động của các tổ chức đó với các
cơ quan liên quan. Hoạt động của các tổ chức này là rất quan trọng, giúp cho việc tính thuế được chính xác, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người nộp thuế.
Ba là, có các giải pháp cụ thể để đào tạo, bồi dưỡng, thậm chí đào tạo lại nhằm nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ làm việc trong lĩnh vực dịch vụ định giá tài sản, giúp họ lĩnh hội được những kiến thức cơ bản về định giá tài sản, cũng như những nghiệp vụ nâng cao tuỳ theo vị trí công tác thực tiễn.
Bốn là, chấn chỉnh việc học và thi để cấp chứng chỉ bồi dưỡng của các cơ sở đào tạo: cần tổ chức các buổi hội thảo tầm cỡ quốc gia để xây dựng một khung chương trình chuẩn, đồng thời quản lý chặt chẽ và có thanh tra kiểm tra các cơ sở đào tạo về việc thực hiện khung chương trình, thời gian đào tạo, tăng cường tính thực hành nghiệp vụ trong đào tạo.
3.4.3. Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch bất động sản, sớm xây dựng và công bố chỉ số giá bất động sản
Một trong những vấn đề không kiểm soát được hiện nay là rất khó xác định số lượng thực tế BĐS của mỗi người nắm giữ. Đối với những người kê khai chỉ có một BĐS thì khi chuyển nhượng, họ sẽ không phải chịu thuế thu nhập chuyển nhượng. Đối với những người có nhiều BĐS tại nhiều nơi khác nhau, nếu không trung thực trong kê khai, nhà nước sẽ bị thất thu thuế đối với BĐS. Bên cạnh đó, các giao dịch về BĐS ở thị trường phi chính thức vẫn diễn ra không phải ít, nhất là tại các dự án tiềm năng đang triển khai. Ngoài ra, việc chuyển mục đích SDĐ diễn ra khá phổ biến trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Như vậy, cần thiết phải kiểm soát được việc đăng ký BĐS, việc chuyển mục đích SDĐ và các giao dịch chuyển nhượng BĐS, bằng những việc làm cụ thể sau:
- Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về BĐS, tạo sự đồng bộ, phù hợp với chính sách thuế BĐS.
- Hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quy định rõ và khuyến khích các đối tượng chưa được cấp quyền sở hữu nhà, nên đăng ký sở hữu
để được nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp, làm cơ sở chắc chắn cho việc thu thuế nhà góp phần tăng thu cho NSNN.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS quốc gia, quản lý được người có nhiều BĐS tại nhiều địa phương khác nhau. Cơ sở dữ liệu này phải đảm bảo thông tin kịp thời giữa các cơ quan hữu quan từ Trung ương tới địa phương trong việc quản lý BĐS.
- Bộ Xây dựng sớm ban hành và công bố chỉ số giá BĐS chung làm cơ sở cho việc tính giá, điều chỉnh giá tính thuế nhà ở, đất ở ở những thời điểm khác nhau, hơn nữa chính thông qua hệ thống chỉ số giá BĐS các cơ quan quản lý có thể kịp thời nắm được diễn biến của thị trường BĐS để đưa ra những giải pháp quản lý và điều tiết kịp thời trong từng thời kỳ.
Việc xây dựng chỉ số giá BĐS cần chú ý, BĐS là hàng hóa đặc biệt, khác nhiều so với các hàng hóa thông thường. Vì vậy để tìm giá của kỳ hiện thời so với kỳ gốc của chính BĐS đó gần như là không thể thực hiện được, nên việc so sánh này phải được thực hiện thông qua BĐS đại diện (đây là một BĐS giả định, hay BĐS “ảo”), giá của BĐS đại diện được tính toán dựa vào phương pháp so sánh. Chẳng hạn, muốn xây dựng chỉ số giá của đất ở tại Thành phố Hà Nội, việc đầu tiên cần phân địa bàn Hà Nội thành các khu vực địa lý khác nhau (có thể dựa vào chỉ giới địa lý hành chính của các quận, huyện). Sau đó, trong mỗi khu vực địa lý lại lựa chọn các vùng chọn mẫu đặc trưng và các vùng chọn mẫu này phải đảm bảo yêu cầu bao trùm được khu vực địa lý đó. Sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá
của 1m2 đất ở làm đại diện cho cả kỳ gốc và kỳ hiện thời, từ đó so sánh giá của kỳ
hiện thời với kỳ gốc, kết quả thu được là mức thay đổi giá giữa hai thời điểm của 1 m2 đất ở trong vùng chọn mẫu. Khi đã có mức thay đổi giá của các vùng chọn mẫu trong mỗi khu vực địa lý giữa kỳ hiện thời và kỳ gốc, cần tính tỷ trọng giá trị của mỗi vùng chọn mẫu trong khu vực địa lý đó, việc tính tỷ trọng này có thể dựa vào điều tra để ấn định cứng mức tỷ trọng hoặc dựa vào điều tra về số lượng giao dịch và tổng giá trị giao dịch tại kỳ hiện thời. Từ mức tỷ trọng đã xác định, gắn mới mức thay đổi giá của 1 m2 đất ở trong các vùng chọn mẫu để xác định chỉ số giá của đất ở thuộc khu vực địa lý đó. Việc làm tương tự trong tính tỷ trọng cũng được áp dụng