Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

2.2.2. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng

2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội

2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại

2.3. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản

2.3.1.1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất đai. Các tài sản gắn liền với đất đai là BĐS khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai.

2.3.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

2.3.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản

Phát triển thị trường BĐS là phát triển thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành canh thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững, làm cho thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

2.3.2. Hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát wtrie6n3 thị trường bất động sản

Hiệu quả của hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS được thể hiện qua các gốc độ như sau:

Một là, thu hút nguồn vốn tiết kiệm và thúc đẩy quá trình tập trung vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển thị trường BĐS.

Hai là, hoạt động tín dụng góp phần chuyển tải các tác động của nhà nước đến các mục tiêu vĩ mô, tác động đến tổng cầu nền kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS.

Ba là, hoạt động tín dụng góp phần thay đổi CCKT theo hướng CNH – HĐH.

Bốn là, vốn tín dụng góp phần xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh, áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ mới vào SXKD, đáp ứng kịp thời yêu cầu của phát triển thị trường BĐS.

Năm là, hoạt động tín dụng góp phần tăng cường và mở rộng hoạt động kinh tế đối ngoại, giao lưu kinh tế tạo điều kiện thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.

2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản

– Nhóm chỉ tiêu định lượng:

+ Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng đối với khách hàng vay vốn;

+ Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng từ cho vay BĐS cho các NHTM và cho toàn xã hội.

– Nhóm chỉ tiêu định tính:

+ Ưu đãi tín dụng đối với các ngành kinh tế chiến lược

+ Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong giao dịch, kinh doanh BĐS

+ Ưu đãi tín dụng đối với vùng kinh tế trọng điểm

+ Ưu đãi tín dụng đối với thành phần kinh tế

+ Ưu đãi thủ tục vay vốn, chính sách tín dụng, sự hài lòng của khách

2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản

2.3.4.1. Nhân tố khách quan:

Thứ nhất: Sự phát triển kinh tế

Thứ hai: Chính sách quy hoạch đất đai của nhà nước và chính quyền địa

phương

Thứ ba: Chính sách thuế

Thứ tư: Tín dụng ngân hàng Thứ năm: Năng lực tài chính Thứ sáu: Sự gia tăng dân số Thứ bảy: Yếu tố pháp lý

2.3.4.2. Nhân tố chủ quan

Thứ nhất: Tập quán, truyền thống và thị hiếu

Thứ hai: Thông tin và niềm tin

2.3.5. Nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản

2.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

2.4.1. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học cho các NHTM Việt Nam

2.4.2. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản và bài học cho các NHTM Việt Nam

2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore và bài học cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam

2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học cho các Ngân hàng thương mai Việt Nam

2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU

3.1.1. Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ thể như:

- Phương pháp tổng hợp

- Phân tích, thống kê, so sánh

- Phương pháp định lượng

- Phương pháp nghiên cứu hỗn hợp

3.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu

Để thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp.

- Dữ liệu thứ cấp

- Dữ liệu sơ cấp

3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

3.2.1. Quy trình nghiên cứu

Nhằm thực hiện mục tiêu nghiên cứu là “Đánh giá các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM”, quy trình nghiên cứu được thực hiện thông qua (Hình 3.1 của luận án).

3.2.2. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát

- Giai đoạn nghiên cứu định tính

Sau khi xác định được mục tiêu nghiên cứu (bước thứ nhất), khung lý thuyết về nhân tố tác động sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Giả thiết nghiên cứu (bước thứ hai). Tiến hành xây dựng thang đo, đây là bước nghiên cứu định tính quan trọng nhất của đề tài vì yêu cầu khái niệm lý thuyết của các biến nghiên cứu phải chặt chẽ, đầy đủ và hợp lý với nội dung nghiên cứu của đề tài, phản ánh chính xác mục tiêu nghiên cứu để từ đó soạn thảo phỏng vấn chuyên gia (bước thứ ba). Nhiệm vụ trong (bước thứ ba) sẽ tiến hành thảo luận với nhiều đối tượng (n>10) là các nhà quản lý tại các công ty bất động sản và

các NHTM trên địa bàn TP. HCM có nghiên cứu, hiểu biết nhiều về lĩnh vực BĐS, tín dụng đối với BĐS, các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc phỏng vấn chuyên gia này nhằm hiệu chỉnh để đi đến nhất quán cách hiểu các câu hỏi trong thang đo. Kết thúc giai đoạn nghiên cứu định tính tại (bước thứ ba), bản câu hỏi dùng cho nghiên cứu định lượng sơ bộ được hiệu chỉnh hoàn thành.

- Giai đoạn nghiên cứu định lượng

Đây là giai đoạn tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu từ thực tế nhằm kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu. Đầu tiên tiến hành nghiên cứu định lượng sơ bộ (bước thứ tư) nhằm thu thập các số liệu đánh giá của cỡ mẫu nhỏ (n>30). Sau đó dữ liệu thu được sẽ được tiến hành phân tích bằng các công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s Alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm sàng lọc các biến quan sát có nội dung trùng lặp, thừa hoặc không đạt độ tin cậy (bước thứ năm). Từ kết quả phân tích trong bước 5, tác giả tiến hành hiệu chỉnh để đưa ra thang đo chính thức (bước thứ sáu). Thang đo này được sử dụng để khảo sát chính thức với cỡ mẫu lớn (n>200) (bước thứ bảy). Dữ liệu thu thập từ khảo sát chính thức được xử lý sơ bộ và tiến hành phân tích nhằm đánh giá độ tin cậy dữ liệu, phân tích nhân tố khám phá, phân tích tương quan, phân tích hồi quy để đưa ra các nhận định về mô hình nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu dựa trên những kết quả có được (bước thứ tám). Quy trình thực hiện nghiên cứu được mô phỏng như (hình 3.2 của luận án)

3.3. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3.3.1. Mục đích và đối tượng khảo sát

3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu

Từ quy trình nghiên cứu và các bước thực hiện được đề xuất ở trên giả thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm:

Thứ nhất, chính sách quy hoạch đất đai và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung. Vì vậy, giả thuyết thứ nhất chính sách quy hoạch đất đai được trình bày như sau:

H1: Chính sách quy hoạch đất đai có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ hai, sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng. Vì vậy, giả thuyết thứ hai về sự phát triển kinh tế được trình bày như sau:

H2: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia có tác động tích cực đến đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ ba, sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về các dịch vụ BĐS nghỉ ngơi như khách sạn, resort tăng theo. Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS làm nhà ở, đất ở. Vì vậy, giả thuyết thứ bảy về sự gia tăng dân số được trình bày như sau:

H3: Sự gia tăng dân số có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ tư, thị trường bất động sản là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng (tín dụng ngân hàng) là một chủ thể tham gia trên thị trường vừa chi phối vừa bị chi phối bởi thị trường BĐS (quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS). Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản trên thị trường (kích cầu BĐS). Do đó, giả thuyết thứ tư về tín dụng ngân hàng được trình bày như sau:

H4: Tín dụng ngân hàng có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ năm, năng lực tài chính là chìa khóa, là phương tiện để biến các ý tưởng trong kinh doanh thành hiện thực. Sử dụng hiệu quả nguồn vốn sẽ góp phần quyết định sự thành bại của doanh nghiệp, chính vì vậy bất kỳ một doanh nghiệp nào dù lớn hay nhỏ, dù to hay bé thì đều quan tâm đến năng lực tài chính và vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Vì vậy, năng lực tài chính được xem là cốt lõi của năng lực cạnh tranh. Vì vậy, giả thuyết thứ năm về năng lực tài chính được trình bày như sau:

H5: Năng lực tài chính có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ sáu, yếu tố pháp lý có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường BĐS như ở Việt Nam trước khi có Luật đất đai năm 1993 thì các hoạt động mua bán

chuyển nhượng BĐS trên thị trường còn gặp nhiều vướng mắc về yếu tố pháp lý. Như vậy có thể nói hệ thống pháp luật là hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động và phát triển. Vì vậy, giả thuyết thứ sáu về năng lực tài chính được trình bày như sau:

H6: Yếu tố pháp lý có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP.

HCM;

Thứ bảy, chính sách thuế là một nội dung của chính sách tài chính quốc gia, thuế sẽ

làm thay đổi giá cả hàng hóa BĐS bán ra trên thị trường và ảnh hưởng đến cung, cầu của hàng hóa BĐS.Vì vậy, giả thuyết thứ ba về chính sách thuế được trình bày như sau:

H7: Chính sách thuế có tác động tích cực hoặc tiêu cực đến đến đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ tám, Thông tin và niềm tin thường liên quan đến khả năng cung cấp thông tin của người bán như các kỹ năng về marketing, giới thiệu sản phẩm, giới thiệu dự án bằng sa bàn, tại hiện trường…Mặt khác, do thủ tục nhà đất thường kéo dài và tốn kém chi phí nên Nhà nước cần có những biện pháp nhất định đối với những dự án quá thời hạn mà không cấp giấy chủ quyền cho khách hàng nhằm đảm bảo tính bền vững của thị trường. Vì vậy, giả thuyết thứ tám về thông tin và niềm tin được trình bày như sau:

H8: Thông tin và niềm tin có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ chín, thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán. Vì vậy, giả thuyết thứ chín về yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu được trình bày như sau:

H9: Yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu có tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM.

3.3.3. Độ tin cậy của thang đo

Tất cả các nhân tố con của các biến độc lập và biến phụ thuộc đều được đo lường thông qua thang đo Likert. Thang đo Likert được thiết kế để kiểm tra mức độ không quan trọng hay rất quan trọng với câu phát biểu trong bảng câu hỏi phỏng vấn cụ thể: (1) = Không quan trọng; (2) = Ít quan trọng; (3) Bình thường; (4) = Quan trọng; (5) = Rất quan trọng.

Bên cạnh đó, để đảm bảo độ tin cậy của thang đo, tác giả đã sử dụng phương pháp kiểm định thông qua phương pháp kiểm định Cronbach’s Alpha và Corrected Item-Total Correlation. Phương pháp này cho phép phân tích loại bỏ các biến không phù hợp và biến rác trong mô hình (không đảm bảo độ tin cậy của thang đo) [2]. Do đó, các biến được sử dụng trong mô hình là đáng tin cậy.

3.3.4. Đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu

Mô hình nghiên cứu của luận án bao gồm các biến như đã trình bày ở phần mô hình nghiên cứu. Các biến nghiên cứu được chọn dựa vào kết quả nghiên cứu tổng quan, dựa trên cơ sở lý thuyết về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS và tổng hợp các nghiên cứu có liên quan như mục (3.3.4 của luận án).

3.3.5. Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu.

CHƯƠNG 4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

4.1.1. Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh

Thành Phố Hồ Chí Minh có điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển thị trường bất động sản nói riêng.

4.1.2. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh

Luật Đất đai ra đời vào năm 1987, tạo điều kiện và nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS phát triển. Đến năm 1993 Luật Đất đai được sửa đổi, thị trường BĐS ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển.

Theo luật này thì đất đai cũng là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh… bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đây là lần đầu tiên quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai ở nước ta được pháp luật thừa nhận và xem như một “tài sản”. Theo đó mà thị trường BĐS hoạt động ngày càng nhộn nhịp, lượng cầu về nhà ở, đất ở ngày một tăng lên.

4.1.3. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016

4.2. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thực trạng về hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh;

- Thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh;

Minh;

- Huy động vốn đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí

- Thực trạng cho vay đối với phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ

Chí Minh.

4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

- Bảng hỏi

Thang đo được sử dụng trong nghiên cứu này là thang đo quãng, định danh. Dạng thang đo quãng Likert năm điểm dùng để đo lường mức độ đồng ý của đối tượng nghiên cứu, biến thiên từ hoàn toàn không đồng ý đến hoàn hoàn toàn đồng ý. Dạng thang đo định danh nhằm mô tả đặc điểm mẫu (ví dụ: Nơi sinh, địa chỉ, độ tuổi, chức vụ ....).

- Mô hình nghiên cứu

Dựa trên kết quả của các nghiên cứu về các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM, mô hình nghiên cứu được đề xuất theo (Hình 2.3 của luận án)

Chính sách quy hoạch đất đai

Sự phát triển kinh tế

Sự gia tăng dân số

Tín dụng ngân hàng

Năng lực tài chính

Yếu tố pháp lý

Chính sách thuế

Thông tin và niềm tin

Tập quán, truyền thống, thị hiếu

SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

TP. HCM

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS

Hình 4.1: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Nguồn: Kết quả nghiên cứu của tác giả

Bảng 4.9: Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha cho các thang đo chính thức

Biến

Cronbach’s Alpha	Kết luận
Chính sách quy hoạch đất đai	0.917	Rất tốt
Sự phát triển kinh tế	0.894	Tốt
Sự gia tăng dân số	0.889	Tốt
Tín dụng ngân hàng	0.878	Tốt
Năng lực tài chính	0.866	Tốt
Yếu tố pháp lý	0.77	Chấp nhận được
Chính sách thuế	0.807	Tốt
Thông tin và niềm tin	0.913	Rất tốt
Tập quán, truyền thống và thị hiếu	0.794	Chấp nhận được