Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

ABSTRACT

Property mortgage transactions is very popular, however, the rights of parties to transactions are not guaranteed. Therefore, the author chose to study the topic “Laws on notarization of contracts on mortgage of land use rights and assets attached to land – a reality in Binh Duong province” to show two typical shortcomings of obligation to prove the collateral is not in dispute and the collection of a notary fee of a mortgage contract when carrying out notarization procedure in Binh Duong Province. The thesis raises issues of reasoning, comparison, evaluation, analysis of legal regulations, business guidance documents, notarized documents and the situation of application of legal provisions. From there, the thesis showing that the rights of the mortgagee have been violated and exist when issuing, amending and guiding the application of legal provisions. On that basis for the "legislators" to consider, recognize the protection of rights for "the weak side" and the legislative issue that is facing. The dissertation also calls on credit institutions, notary organizations to protect their "customers" in order to create a safe, reliable environment and also for mutual benefits.

Keywords: Notarization, contracts on mortgage, land use rights and assets attached to land, Law on Land in Viet Nam, Law on Housing in Viet Nam, Binh Duong.

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Công chứng là một hoạt động bổ trợ tư pháp, vừa có tác dụng góp phần chủ động phòng ngừa các tranh chấp và các hành vi phạm pháp luật, cung cấp tài liệu có giá trị chứng cứ, chứng minh phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp và góp phần vào việc thực hiện nghiêm minh, đúng pháp luật, vừa góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hoạt động công chứng hiện nay chỉ mang diện mạo của một công cụ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu công chứng, nhưng bên trong đó quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu công chứng không được TCHNCC và Công chứng viên tôn trọng, công nhận. Thay vào đó, các TCHNCC, cũng như Công chứng viên đã “tự khoanh vùng” và “tự diễn giải” quy định pháp luật trong khi chờ đợi văn bản hướng dẫn cụ thể, từ điểm này tác giả nhận thấy các TCHNCC, Công chứng viên vì mục đích công chứng nhiều hợp đồng, giao dịch, hạn chế rủi ro phát sinh, chung quy xuất phát từ mục đích lợi nhuận hơn là coi trọng đạo đức hành nghề công chứng, tôn trọng và công nhận quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu công chứng. Cụ thể, theo quy định LCC năm 2014, người yêu cầu công chứng có quyền yêu cầu Công chứng viên xác minh nếu có vấn đề chưa rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, đối với nghĩa vụ chứng minh tài sản giao dịch không có tranh chấp theo LĐĐ năm 2013 và LNƠ năm 2014, các Công chứng viên đều yêu cầu người yêu cầu công chứng phải có nghĩa vụ chứng minh và từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch nếu người yêu cầu công chứng không tự chứng minh được hoặc đối với những người yêu cầu công chứng hiểu biết pháp luật thì sẽ viện lý do thời gian xác minh lâu, mà thời gian xác minh không tính vào thời hạn công chứng hợp đồng, giao dịch nên khi nào nhận được văn bản phúc đáp thì mới tiến hành công chứng. Do đó để tránh gây phiền phức khi công chứng, đảm bảo việc công chứng nhanh chóng, hầu hết người yêu cầu công chứng chọn giải pháp tự mình chứng minh tài sản giao dịch không tranh

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

chấp đối với hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng. Mặc khác, đối với việc thu phí công chứng hợp đồng thế chấp theo quy định của Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016, Công chứng viên đã không giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp cho người yêu cầu công chứng (chủ thể thế chấp hoặc bên vay) hiểu rõ khi thực hiện việc công chứng, cụ thể Công chứng viên đã không giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ mức phí công chứng phải đóng sẽ tương ứng với số tiền vay, giá trị khoản vay nếu ghi rõ số tiền vay, giá trị khoản vay vào hợp đồng thế chấp mà không cần phải đóng mức phí công chứng cao hơn so với số tiền thực vay. Đồng thời trong trường hợp nêu trên, khi đứng trước việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp giữa người yêu cầu công chứng và bên nhận thế chấp là TCTD, Công chứng viên có thể yêu cầu bên nhận thế chấp ghi nhận số tiền vay của chủ thể thế chấp vào hợp đồng, đồng nghĩa với việc sửa đổi mẫu hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ để người yêu cầu công chứng có thể đóng mức phí công chứng tương ứng với giá trị khoản vay, nhưng Công chứng viên lại có xu hướng “thuyết phục” người yêu cầu công chứng tuân theo ý chí của bên nhận thế chấp, chấp nhận mẫu hợp đồng thế chấp không ghi giá trị khoản vay. Do đó để việc công chứng tiến hành thuận lợi, có lợi cho đôi bên chủ thể thế chấp buộc phải chấp nhận đóng mức phí công chứng cao hơn mức phí được tính trên số tiền thực vay.

Bên cạnh đó, ngoài những bất cập đã nêu, khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp còn phát sinh một số bất cập liên quan đến giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch của chủ thể thế chấp là cá nhân và bên nhận thế chấp là TCTD.

Đối với vấn đề liên quan đến giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch của chủ thể thế chấp là cá nhân. Thực tiễn cho thấy, trong quá trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ yêu cầu công chứng, có rất nhiều trường hợp người yêu cầu công chứng xuất trình giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch để thực hiện việc công chứng như: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hay hộ chiếu. Cụ thể, về giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, theo quy định tại khoản 5 Điều 25 của Thông tư 15/2015/TT-BTP ngày 16/11/2015 quy định về việc ghi đúng mục đích sử dụng của

giấy xác nhận tình trạng hôn nhân như: Làm thủ tục mua bán nhà, bổ túc hồ sơ xin việc, làm thủ tục thừa kế, bổ túc hồ sơ đi du lịch nước ngoài, để kết hôn,…. Tuy nhiên, hiện nay một số địa phương ghi sai mục đích sử dụng hoặc ghi mục đích sử dụng chung chung vào giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là “bổ túc hồ sơ nhà đất”, điều này dẫn đến hệ lụy, người yêu cầu công chứng phải đi lại nhiều lần do Công chứng viên từ chối hồ sơ yêu cầu công chứng vì mục đích ghi trên giấy xác nhận tình trạng hôn nhân không phù hợp với mục đích của giao dịch theo quy định nêu trên, một số Công chứng viên khác chấp nhận vì cho rằng việc bổ sung giấy tờ cho hồ sơ thế chấp là một phần của hồ sơ nhà đất và không trái với quy định pháp luật nêu trên. Về việc sử dụng hộ chiếu thay thế chứng minh nhân dân để công chứng đối với cá nhân trong nước. Tại khoản 4 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu TSGLVĐ là cá nhân trong nước được cấp giấy chứng nhận bao gồm họ tên, năm sinh, số giấy tờ tùy thân như: Chứng minh nhân dân, chứng minh quân đội nhân dân, căn cước công dân, giấy khai sinh. Như vậy, khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, TSGLVĐ, cụ thể là hợp đồng thế chấp thì người sử dụng đất, người sở hữu tài sản là cá nhân trong nước phải xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân, giấy tờ tùy thân như: chứng minh nhân dân, chứng minh quân đội nhân dân, căn cước công dân, giấy khai sinh phù hợp với thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đã được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận, để chứng minh mình là người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 136/2007/NĐ-CP ngày 17/8/2007 của Chính phủ về xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam ghi nhận hộ chiếu quốc gia được sử dụng thay thế chứng minh nhân dân, cho nên hộ chiếu có thể được sử dụng để chứng minh nhân thân trong các giao dịch dân sự, chứng minh người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp khi thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, TSGLVĐ. Đây chính là điểm chưa hợp lý của quy định này, trong khi thông tin thể hiện trên giấy chứng nhận về QSDĐ, TSGLVĐ đối với cá nhân trong nước không

được sử dụng số hộ chiếu nhưng thời điểm tham gia giao dịch, công chứng hợp đồng giao dịch, cá nhân trong nước được quyền sử dụng hộ chiếu để thay thế chứng minh nhân dân, nếu trong trường hợp số chứng minh nhân dân được ghi nhận trong hộ chiếu không trùng khớp với số chứng minh nhân dân trên giấy chứng nhận thì rất khó cho Công chứng viên căn cứ vào hộ chiếu để xác định đúng người sử dụng đất, người sở hữu tài sản đang tham gia công chứng hợp đồng, giao dịch.

Đối với giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch của bên nhận thế chấp là TCTD khi công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ. Theo quy định pháp luật tại khoản 1 Điều 48 LCC năm 2014 thì bên nhận thế chấp là TCTD đã đăng ký chữ ký mẫu tại TCHNCC thì có thể ký trước vào hợp đồng thế chấp và Công chứng viên phải đối chiếu chữ ký người đại diện của bên nhận thế chấp trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện việc công chứng. Như vậy, quy định pháp luật cho phép người đại diện của bên nhận thế chấp ký trước vào hợp đồng thế chấp nếu đã đăng ký chữ ký mẫu tại TCHNCC tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có một văn bản hướng dẫn, quy định cụ thể nào quy định về thành phần hồ sơ đăng ký chữ ký mẫu theo quy định nêu trên. Điều này làm phát sinh một số bất cập như: Người đại diện của bên nhận thế chấp đang tham gia ký kết hợp đồng với tư cách pháp nhân thì cần phải đăng ký mẫu dấu đối với trường hợp tổ chức được cấp giấy chứng nhận đăng ký mẫu dấu hay không? Người đại diện có đang trong thời hạn bổ nhiệm, ủy quyền hay không? Địa điểm kinh doanh của bên nhận thế chấp có phù hợp với thông tin đã đăng ký hay không? Như vậy có rất nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến việc đăng ký chữ ký mẫu của bên nhận thế chấp, thực tế cho thấy các TCHNCC phải tự ban hành quy chế nhận hồ sơ đăng ký chữ ký mẫu, cho nên xảy ra tình trạng tranh cãi giữa các TCHNCC về thống nhất thành phần hồ sơ, cũng như làm phát sinh rủi ro về giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng.

Như vậy, liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ có rất nhiều bất cập về quy định pháp luật hay việc thực hiện quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp. Chính vì vậy, tôi quyết định chọn

nghiên cứu đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh Bình Dương”.

2. Tình hình nghiên cứu

Đã có rất nhiều công trình nghiên cứu các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp, cũng như các quy định pháp luật về hoạt động công chứng. Nhưng nhìn chung không có công trình nghiên cứu nào đi sâu vào nghiệp vụ công chứng, từ đó chỉ ra sự “không đồng bộ” của quy định pháp luật và việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn. Các công trình nghiên cứu đã có hầu như chỉ xoay quanh vấn đề quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ (nếu có) hay thủ tục công chứng theo pháp luật về công chứng. Tác giả xin chỉ ra một số công trình tiêu biểu có liên quan đến đề tài:

- Luận văn thạc sĩ luật học “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, của Lê Thị Thanh, năm 2015. Luận văn nêu ra các quy định chung pháp luật về hợp đồng thế chấp, về thủ tục và văn bản công chứng, đồng thời tập trung vào việc xác định tính pháp lý của hợp đồng, giao dịch như xác định chủ thể, xác định đối tượng thế chấp và điều khoản của hợp đồng thế chấp.

- Luận văn thạc sĩ luật học “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam”, của Nguyễn Hoàng Yến, năm 2016. Luận văn chỉ ra được các quy định pháp luật cũng như những điều kiện cơ bản của pháp luật để hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật, trong đó có điều kiện về đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ.

- Luận văn thạc sĩ luật học “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình”, của Nguyễn Thị Hồng Luyến, năm 2017. Luận văn góp phần làm rõ thêm khái niệm, đặc điểm về công chứng, thế chấp tài sản, pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ; phân tích làm rõ hơn các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ, chủ thể tham gia các hợp đồng thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vốn vay, các cơ quan có thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ; trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng

thế chấp QSDĐ. Đồng thời chỉ ra những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật về công chứng nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng, từ đó đưa ra được định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ.

- Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” của Đàm Văn Chất, năm 2017. Luận văn chỉ ra cụ thể cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực và công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ. Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng về thế chấp QSDĐ tại tỉnh Cà Mau và định hướng hoàn thiện hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ.

- Luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn thiện”, của Trương Minh Để, năm 2017. Luận văn làm rõ được các cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học và thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức, cá nhân có quyền nhận thế chấp QSDĐ. Đồng thời, luận văn cũng nêu lên được những hạn chế, khó khăn và bất cập còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ. Từ đó, nêu lên những đề xuất, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và hạn chế đến mức thấp nhất những rũi ro, thiệt hại mà người tham gia vào giao dịch thế chấp QSDĐ có thể gặp phải.

Nhưng nhìn chung, các luận văn chỉ nêu ra các quy định pháp luật, chưa cho thấy cách chứng minh hay thực hiện điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch. Vấn đề thực tế lúng túng trong việc xác định giấy tờ cần cung cấp cho việc thực hiện nghĩa vụ chứng minh tình trạng tài sản không tranh chấp để thực hiện công chứng và phí công chứng được thu theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ giữa các địa phương. Với đề tài này sẽ là nguồn tài liệu tham khảo xác định giấy tờ cần phải cung cấp đối với người yêu cầu công chứng, quyền hay nghĩa vụ pháp lý cần xác minh và nghĩa

vụ thu đủ phí công chứng đúng Thông tư số 257/2016/TT-BTC nêu trên đối với TCHNCC trong trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ.

3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Với đề tài nghiên cứu này, tác giả sẽ xoay quanh các vấn đề lý luận, phân tích giá trị thực tiễn và thực tế áp dụng các quy định để làm căn cứ đánh giá xu hướng áp dụng pháp luật và tình hình thực hiện “đúng” quy định pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản giao dịch không có tranh chấp và việc thu phí công chứng hợp đồng thế chấp. Đồng thời, kiến nghị hoàn chỉnh quy định pháp luật, khắc phục các trường hợp gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng cũng như TCHNCC khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ, để hạn chế việc lợi dụng quy định pháp luật gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng và đảm bảo thực hiện đúng mục đích “sinh ra” hoạt động công chứng. Theo đó, luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các giấy tờ cần phải cung cấp theo luật định từ đó người yêu câu công chứng và TCHNCC xác định được trường các giấy tờ cùng công năng có thể thay thế cho nhau hay trường hợp là nghĩa vụ pháp lý phải thực hiện xác minh nhằm thể hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người yêu cầu công chứng của TCHNCC. Đồng thời, luận văn sẽ làm rõ mức thu phí đối với số tiền vay của chủ thể thế chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ được áp dụng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 và kiến nghị sửa đổi hình thức hợp đồng thế chấp hoặc quy định pháp luật để thống nhất mức thu phí. Việc đưa ra các vấn đề nêu trên nhằm bảo vệ lợi ích cho người yêu cầu công chứng, chủ thể thế chấp, đồng thời thay đổi cách nhìn của TCTD và các nhà làm luật để hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam bảo vệ tốt nhất cho chủ thể bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp, mặc khác là cơ sở để TCHNCC thực hiện theo đúng quy định pháp luật mà không bị ảnh hưởng bởi ý chí chủ quan của Công chứng viên TCHNCC đó.