Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh

LƯU TRƯỜNG ÂN

PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh

LƯU TRƯỜNG ÂN

PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ ANH

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Lưu Trường Ân, mã số học viên: 7701280378A, là học viên lớp Cao học Luật khóa 28 Bình Dương của Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, Khoa Luật, chuyên ngành Luật Kinh tế, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh Bình Dương”.

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lưu Trường Ân

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12

1.1. Những vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 12

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 12

1.1.1.1. Khái niệm 12

1.1.1.2. Đặc điểm 14

1.1.2. Ý nghĩa của việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp đã công chứng 17

1.1.2.1. Ý nghĩa của việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 17

1.1.2.2. Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp đã công chứng 19

1.2. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và điều kiện thế chấp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 24

1.2.1. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Công chứng năm 2014 24

1.2.2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 29

1.2.2.1. Điều kiện quyền sử dụng đất được thế chấp 29

1.2.2.2. Điều kiện tài sản gắn liền với đất được thế chấp 31

1.3. Quy định của pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp và thu phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 34

1.3.1. Quy định pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản không tranh chấp khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 34

1.3.2. Quy định pháp luật về thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 35

CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 39

2.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp 40

2.1.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật 41

2.1.1.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở 41

2.1.1.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Công chứng 43

2.1.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ 46

2.2. Thu phí công chứng 50

2.2.1. Thu phí công chứng theo quy định của Thông tư 257/2016/TT-BTC ..50 2.2.1.1. Tổ chức tín dụng 55

2.2.1.2. Chủ thể thế chấp 56

2.2.1.3. Tổ chức hành nghề công chứng 57

2.2.2. Văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ thu phí công chứng theo giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng 58

CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG THẾ CHẤP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 66

3.1. Quan điểm định hướng về hoàn thiện pháp luật công chứng thế chấp 66

3.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp 73

3.2.1. Kiến nghị sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật 73

3.2.1.1. Sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật quy định về điều kiện thực hiện quyền thế chấp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 73

3.2.1.2. Sửa đổi Luật Công chứng năm 2014 79

3.2.2. Kiến nghị thống nhất nội dung văn bản chỉ đạo nghiệp vụ công chứng 83

3.2.2.1. Công văn hướng dẫn nghiệp vụ công chứng 83

3.2.2.2. Biên bản họp chỉ đạo nghiệp vụ 84

3.3. Thu phí công chứng 86

3.3.1. Kiến nghị sửa đổi thông tư 257/2016/TT-BTC 86

3.3.2. Kiến nghị sửa đổi mẫu hợp đồng thế chấp của tổ chức tín dụng 87

KẾT LUẬN 90

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Chữ cái viết tắt/ký hiệu

Cụm từ đầy đủ
BLDS	Bộ luật Dân sự
LCC	Luật Công chứng
LĐĐ	Luật Đất đai
LNƠ	Luật Nhà ở
QSDĐ	Quyền sử dụng đất
TCHNCC	Tổ chức hành nghề công chứng
TCTD	Tổ chức tín dụng
TMCP	Thương mại Cổ phần
TSGLVĐ	Tài sản gắn liền với đất
UBND	Ủy ban nhân dân