Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính, tính hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả, khắc phục những khó khăn của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp.

- Khảo sát điều tra, thu thập tài liệu về: thực trạng hồ sơ địa chính, cơ sở vật chất, trang thiết bị, nguồn nhân lực và thực trạng về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến 01/7/2019.

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến 01/7/2019.

- Xây dựng phiếu điều tra xã hội với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến 01/7/2019.

- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Nhà Bè từ đó rút ra những điểm mạnh cũng như những tồn tại của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi triển khai theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 108 trang tài liệu này.

4. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 – 01/7/2019.

Phạm vi khoa học: Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính, công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nhà Bè.

5. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, các số liệu thống kê, kiểm kê về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với đất ở, phiếu điều tra khảo sát ý kiến của nhân dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc nghiên cứu.

- Phương pháp điều tra xã hội học: Xây dựng phiếu điều tra về tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè, tiến hành phân ra các nhóm xã, thị trấn trên địa bàn huyện, gửi mẫu phiếu tới người dân tại khu vực nghiên cứu để thu thập thông tin về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận để tìm ra những thuận lợi, khó khăn cũng như nguyên nhân trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô hình một cấp với tổng số 150 phiếu.

- Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia ở lĩnh vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè.

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.

- Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập biểu đồ, bảng biểu so sánh số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô hình một cấp trong giai đoạn từ 01/7/2015 – 01/7/2019.

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh giá các tài liệu, số liệu về thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó tìm ra những tồn tại và nguyên nhân làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô

hình một cấp tại huyện Nhà Bè.

6. Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chương 2: Phân tích thực trạng hồ sơ địa chính, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP.‌‌‌

1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1. Các khái niệm liên quan

1) Khái niệm về đất đai

Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất , bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và xây dựng dân dụng... Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó [14].

Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề [14].

Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý.

Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh tế.

Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất

đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”.

2) Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước.

Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế,...Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc thường xuyên và liên tục.

Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

3) Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất để bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng. Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN . Đối với nhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy chứng nhận dược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa. Tùy theo đối tượng sở hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị, nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổ chức.

Theo luật đất đai 2013 [19]:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.

+ Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

+ Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.

+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.

+ Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể.

+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

1.1.2. Vai trò của đất đai

Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của đất đai. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâ ât ”. Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau [7].

Cụ thể:

- Về mặt chính trị:

Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó. Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như

thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân [8].

-Về mặt tự nhiên:

Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đât đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người [9].

- Về mặt kinh tế- xã hội:

Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng.

Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy hoạch , phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng.

Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau. Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình. Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp [10].