Điều Kiện Để Hộ Gia Đình, Cá Nhân Được Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở

quản lý, nhất là ở cấp cơ sở thường yêu cầu người sử dụng đất phải chứng minh nguồn gốc và việc chiếm hữu đất đai đang sử dụng là hành vi phù hợp pháp luật, không vi phạm Điều cấm, đồng thời chứng minh sự ổn định về loại đất mà mình đang sử dụng, để người áp dụng pháp luật xác định đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

- Đối với điều kiện thứ hai: “Đất không có tranh chấp”. Đây là điều kiện quy định rất chung chung và gây ra nhiều cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Cụ thể, Luật đất đai không qui định cụ thể các dấu hiệu hay các biểu hiện của tranh chấp, do vậy trong thực tiễn áp dụng pháp luật, nhiều trường hợp chính quyền cơ sở thường coi việc xuất hiện đơn thư, sẽ mặc nhiên ngưng hồ sơ cấp giấy chứng nhận, mà không xử lý, xác định tư cách của người nộp đơn khiếu kiện, nhất là các trường hợp thừa kế. Mặt khác, không ít trường hợp tuy đã có quyết định giải quyết khiếu nại, tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền, đã có hiệu lực thi hành, nhưng các cơ quan có chức năng e ngại cấp giấy chứng nhận cho trường hợp này. Từ đó không ít người đã lợi dụng để ngăn cản lợi ích hợp pháp, quyền được cấp giấy chứng nhận của người đang sử dụng đất dẫn đến những tồn tại xã hội.

Về việc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã: Điều 50 Luật đất đai giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng “ổn định, không tranh chấp” là phù hợp thực tế, vì cấp xã là cấp cơ sở biết được rõ nhất nguồn gốc đất đai và những phát sinh liên quan thửa đất xin cấp giấy chứng nhận, tuy nhiên như vậy là không đủ:

+ Trước hết, thực tế nhiều trường hợp người dân chỉ có thể nộp đơn ở cấp huyện, do nộp ở cấp xã từ chối không nhận đơn.

+ Kế đến, pháp luật không qui định rõ những cơ sở cho việc xác nhận, về sự ổn định; về thời điểm đất được đưa vào sử dụng; về thời điểm chủ sử dụng đất bắt đầu sử dụng đất. Mặt khác, cơ chế xác nhận chỉ thông qua cán bộ

địa chính và sau đó là chủ tịch xã, phường ký, cách làm này tuy giảm về thủ tục nhưng không trách khỏi thiếu khách quan, vô tư. Trong thực tế đôi khi chỉ cần Chủ tịch cấp xã ký xác nhận một chữ ký thì lợi ích mang lại cho người được cấp giấy chứng nhận, có khi đến hàng tỷ đồng. Luật đất đai 2003 đã thay đổi cơ chế xác nhận thông qua Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Luật đất đai 1993 kể trên. Mới đây, Nghị định số 84/2007/NĐ- CP tại Điều 3 đã có một bước cụ thể hoá những loại giấy tờ làm cơ sở cho địa phương xác nhận, hi vọng sẽ góp phần hữu ích giảm bớt áp lực cho cán bộ địa chính cấp xã trong thời gian tới.

- Về điều kiện thứ ba: Đất sử dụng phù hợp với qui hoạch được duyệt. Khoản 4 và khoản 6 Điều 50 Luật đất đai 2003 qui định hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ hợp lệ nay được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có qui hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Có thể nói qui hoạch là một công cụ quan trọng, một quyền năng định đoạt của chủ sở hữu, nhà nước quản lý theo qui hoạch kế hoạch sử dụng đất, đồng thời nhà nước sử dụng công cụ này nhằm “hoá giải” tình trạng vi phạm pháp luật trên diện rộng là một sự lựa chọn hướng xử lý đúng đắn. Song đối với người sử dụng đất cũng đầy rủi ro và không công bằng. Tuy nhiên theo chúng tôi, đó là giải pháp đúng, một khi qui hoạch khách quan, khoa học. Bởi lẽ, do vi phạm thì người sử dụng đất phải gánh chịu hậu quả pháp lý cho việc làm sai trái của mình. Việc xác định hiện trạng sử dụng đất phù hợp qui hoạch hoặc không phù hợp qui hoạch được qui định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP điểm b khoản 2 Điều 48 để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đảm bảo điều kiện: “đất đã được sử dụng trước thời điểm qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc qui hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc qui hoạch điểm

chung cư nông thôn được xét duyệt” [24, Điều 48]. Theo qui định này, người đang sử dụng đất theo mục đích nào đó, nếu loại đất đó đã được hình thành trước thời điểm có qui hoạch (có thể người đang sử dụng đất hiện nay bắt đầu sử dụng sau thời điểm qui hoạch) dù không phù hợp với qui hoạch là đất ở vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trong trường hợp một phần diện tích hoặc toàn bộ diện tích thửa đất không phù hợp sẽ được ghi chú trên giấy chứng nhận “không phù hợp qui hoạch” theo qui định tại quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Với qui định trên, Luật đất đai năm 2003 đã bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, mà trong Luật đất đai 1993 không qui định. Trong thực tiễn, việc áp dụng pháp luật trước 1993 của một số địa phương: cứ không phù hợp quy hoạch là không cấp giấy chứng nhận, hệ quả là tạo ra những thửa đất không rõ quyền sử dụng của ai, nhưng vẫn phải bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi, tuy có sự áp đặt về giá. Điều đó làm mất đi quyền lợi của người sử dụng đất. Việc qui định phải ghi chú “không phù hợp qui hoạch” theo Luật đất đai 2003 là thông điệp yêu cầu người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng theo hiện trạng, không được làm thay đổi, nhằm giảm bớt thiệt hại xã hội khi phải giải phóng mặt bằng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

Tiếp đó, cũng tại điểm b, khoản 2 Điều 48 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 đã qui định: “trường hợp đất được sử dụng sau thời điểm qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc qui hoạch chi tiết xây dựng đô thị…thì phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận”. Qui định này đã thể hiện rõ đối với người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ nếu đất đang sử dụng có mục đích không phù hợp với qui hoạch thì không cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo mục đích sử dụng hiện tại và nếu người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận theo mục đích sử dụng trước đó, mà mục đích đó có trước qui hoạch

được phép duyệt thì vẫn được cấp giấy và có ghi chú như đã trình bày trên.

Với những quy định cụ thể nêu trên thì việc xác định "phù hợp qui hoạch" trong thực tiễn đòi hỏi người áp dụng pháp luật phải giải đáp được những vấn đề sau: có qui hoạch kế hoạch được duyệt hay chưa; đã được duyệt ngày tháng năm nào; vị trí khu đất đang xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui hoạch sẽ sử dụng vào mục đích nào, có mục đích như đất đang được sử dụng hay không, và nếu không phù hợp quy hoạch thì thời điểm đất đó chuyển sang mục đích hiện tại từ bao giờ? Đây là nội dung không phải cán bộ cơ sở nào cũng dễ dàng xử lý khi mà việc lập, công bố qui hoạch còn chưa thực hiện theo đúng luật, còn có nhiều loại qui hoạch; qui hoạch xây dựng, qui hoạch sử dụng đất, ở các cấp độ khác nhau, tỷ lệ bản đồ qui hoạch không đồng nhất với bản đồ địa chính đang quản lý; ngay cả khi qui hoạch đã rõ nhưng việc xác định cụ thể phần diện tích phù hợp hoặc không phù hợp trên thửa đất đang xem xét công nhận, đòi hỏi kỹ thuật đo đạc hỗ trợ, tốn kém nhiều công sức và tiền của. Việc xác định thời điểm duyệt qui hoạch trước hay sau thời điểm đất được đưa vào sử dụng cũng không đơn giản: trong thực tế có trường hợp qui hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 thì đất đang sử dụng làm khu dân cư là phù hợp, theo đó một số người may mắn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do phù hợp quy hoạch chung, nhưng sau đó có qui hoạch chi tiết thì khu vực đó trở thành khu vực công viên cây xanh hoặc đường giao thông của khu dân cư, như vậy nếu sử dụng đất ở trước ngày duyệt qui hoạch chi tiết sẽ được công nhận và ghi chú “không phù hợp”, nhưng nếu đất ở hình thành sau ngày duyệt qui hoạch chi tiết thì không được công nhận - mặc dù theo qui hoạch chung là phù hợp?!

Theo tác giả, để giải quyết vấn đề này, Điều 14, 15 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 đã quy định cụ thể và thay thế

khoản 2 điều 48 trên, theo hướng tại thời điểm cấp giấy phù hợp với quy hoạch được duyệt thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ngược lại quy định này đã tháo gỡ được những vướng mắc kể trên.

2.3.2. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, gắn với đó là giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở, gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân phải có giấy phép xây dựng nhà ở;

- Hoặc hợp đồng mua bán nhà ở;

- Hoặc giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa;

- Hoặc giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kì mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định;

- Hoặc giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế đã được công chứng hoặc chứng thực;

- Hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật…

Ngoài ra, Nghị định 88/2009/NĐ-CP cũng mở rộng hơn về điều kiện cấp giấy chứng nhận nhà ở khi hộ gia đình, cá nhân không có một trong những giấy tờ trên hoặc có nhưng trên đó ghi tên người khác thì họ phải chứng minh quá trình tạo lập, khai thác và sử dụng nhà ở đó không có tranh chấp với ai hoặc nhà ở đó có được do được tặng cho, nhận thừa kế mà không có tranh chấp thì cũng được Nhà nước xem xét và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Có thể nhận thấy rằng, cũng giống như các quy định về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đối với nhà ở, pháp luật hiện

hành cũng phân định nguồn gốc tạo lập nhà trên đất thành nhiều trường hợp khác nhau với những mức độ của những căn cứ pháp lí khác nhau để người xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở căn cứ vào từng trường hợp cụ thể, đối chiếu với hồ sơ pháp lí của nhà mình đang có, cùng với những minh chứng từ thực tế để xem mình thuộc điều kiện nào trong các điều kiện pháp luật đã quy định. Bên cạnh đó, tài sản là nhà ở muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho một chủ thể nào đó ngoài việc phải chứng minh nguồn gốc tạo lập hợp pháp của nhà, quá trình tạo lập không tranh chấp với ai và điều quan trọng là nhà ở đó phải được tạo lập trên đất hợp pháp, nghĩa là đất đó phải được sử dụng đúng mục đích. Và khi hộ gia đình, cá nhân đáp ứng được một trong các điều kiện nêu trên thì họ được pháp luật bảo hộ quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

2.3.3. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

Cũng giống như điều kiện đối với nhà ở, các công trình xây dựng khác không phải là nhà ở muốn xác lập quyền sở hữu cũng phải chứng minh thuộc một trong các điều kiện được pháp luật quy định. Cụ thể họ phải có một trong các giấy tờ sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân phải có giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Hoặc giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;

- Hoặc giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng;

- Hoặc giấy tờ của Toà án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật…

Với các loại giấy tờ nêu trên cho thấy, cũng giống như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cũng mở rộng hơn về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi không có một trong những giấy tờ trên hoặc có nhưng trên đó ghi tên người khác. Ngoài ra, khi chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất. Các điều kiện nêu trên là phù hợp với những diễn biến và sự biến động phức tạp của tài sản trong quá trình tạo lập và sử dụng. Và nhìn chung, pháp luật có xu hướng quy định cởi mở hơn các điều kiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các công trình, theo hướng tôn trọng lịch sử, tính toán tới các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau tác động tới việc tạo lập các công trình

xây dựng để xác lập quyền sở hữu theo hướng "hợp tình, hợp lí", có lợi cho dân, mà vẫn không làm mất đi tính tôn nghiêm của pháp luật.

2.3.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Điều 10 Nghị định 88/2009/NĐ-CP có quy định về điều kiện để chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng khi họ có các điều kiện sau đây:

Một là, vốn để trồng rừng, nhận chuyển nhượng rừng, được giao rừng có thu tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

Hai là, chủ sở hữu rừng có một trong các loại giấy tờ theo khoản 2 Điều 10 Nghị định 88/2009/NĐ-CP như:

- Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng;

- Hoặc hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực;

- Hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật về việc công nhận quyền sử dụng rừng cho hộ gia đình, cá nhân;

- Hoặc giấy tờ khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Với những điều kiện nêu trên cho thấy, cơ sở để Nhà nước công nhận quyền sở hữu rừng đối với hộ gia đình, cá nhân cũng dựa trên căn cứ, nguồn gốc phát sinh quyền sử dụng rừng của hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, nguồn gốc hình thành quyền sử dụng rừng có thể phát sinh trên cơ sở một văn bản, một quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm để xác lập quyền sở hữu rừng đó cho họ; hoặc một quyết định công nhận, hoặc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giải quyết các quan hệ có liên quan đến quyền sử dụng rừng đã xảy ra trong thực tế; hoặc sự công nhận của Nhà nước về các giao dịch chuyển quyền về sử dụng rừng giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu so sánh với các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử